Autor: Anat Wand

Muss der Vermieter den Zugang oder die Absendung der Nebenkostenabrechnung beweisen?

Der Vermieter muss den Zugang der Nebenkostenabrechnung beweisen, so das LG Saarbrücken, Beschluss vom 14.11.2016 – 10 T 73/16
Wird ein Zugang der Nebenkostenabrechnung vor einem Prozess nicht schlüssig vorgetragen, hat der Vermieter die Kosten des Prozesses zu tragen.
Um zu beweisen, dass ein Schriftstück dem Empfänger im Rechtssinne zugegangen ist, genügt es nicht, dass der Absender unter Beweis stellt, das Schreiben dem Postdienstleister übergeben zu haben.
Der Zugang setzt in rechtlicher Hinsicht voraus, dass die zuzustellende Sendung in den Bereich des Empfängers gelangt, so dass dieser unter normalen Umständen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Sendung Kenntnis zu nehmen. Diese Voraussetzung ist erst dann erfüllt, wenn das Schreiben in den Hausbriefkasten des Empfängers gelangt. Nach der Lebenserfahrung ist es keineswegs nur im Einzelfall zu beobachten, dass postalische Sendungen auf dem Postweg verloren gehen.

vorhergehend: AG Saarbrücken, 07.10.2016 – 36 C 348/16

Quelle: LG Saarbrücken, Beschluss vom 14.11.2016 – 10 T 73/16

Gibt es Messabweichung bei elektronischen Stromzählern?

„Niederländische Forscher stellen bei zugelassenen elektronischen Energiezählern starke Messfehler bei gängigen elektrischen Lasten fest und kritisieren die Zulassungsvorschriften.“ Heise online Artikel von 06.03.2017
Der Bundestag hatte am 29.08.2016 ein Gesetz verabschiedet, das verschiedene Verbrauchergruppen schrittweise zum Einbau verpflichtet.
Weitere Informatinen: Das Gesetz zur Digitalisierung der Energiewende

Stellungnahme der PTB
Im Wortlaut liest sich die PTB-Stellungnahme sehr kompliziert.
Die PTB will demnach die Untersuchung der niederländischen Forscher genau auswerten und prüfen, ob sich daraus neue Fragen ergeben.
Stellungnahme der PTB zu Ergebnissen der Universität Twente

Stellungnahme der VDE
Auch der VDE will die Ergebnisse der TU Twente weiter analysieren. Bei den elektronischen Stromzählern, die ab 2020 möglicherweise auch in Privathaushalten Pflicht werden, sind aber laut VDE bisher keine größeren Messfehler zu erwarten:

„Es ist bekannt, dass verschiedene Störeffekte zu Fehlmessungen führen können, beispielsweise die zunehmende Verbreitung von Energiesparlampen und LEDs sowie dezentrale Einspeisung erneuerbarer Energien. Ursache dafür sind hochfrequente Ströme im Frequenzbereich von 2 kHz bis 150 kHz, die etwa ein Solar-Wechselrichter erzeugen kann, wenn eingebaute Filter nicht ausreichend dimensioniert sind.

Vor diesem Hintergrund hat VDE|FNN im Jahr 2010 zusammen mit der VDE Prüf- und Zertifizierungsinstitut GmbH umfangreiche Untersuchungen durchgeführt. Die Ergebnisse und Schlussfolgerungen sind in einen FNN-Hinweis eingeflossen („Leitfaden zur Bewertung der Zuverlässigkeit und Messbeständigkeit von Elektrizitätszählern und Zusatzeinrichtungen“). Er beschreibt erweiterte Anforderungen an Prüfverfahren, die eine systematische Bewertung der Zuverlässigkeit von Stromzählern ermöglichen. Seit 2011 erleichtert dieser Leitfaden die Entwicklung von Geräten, die im Betrieb resistent gegenüber Störeinflüssen sind.

VDE|FNN hat für den anstehenden Rollout moderner Messeinrichtungen und intelligenter Messsysteme in Deutschland einen Basiszähler definiert und dabei Bezug auf den Leitfaden genommen. Bisher sind keine Fehlmessungen an Geräten bekannt, die nach FNN-Lastenheften entwickelt wurden.“

Leitfaden zur Bewertung der Zuverlässigkeit und Messbeständigkeit von Elektrizitätszählern und Zusatzeinrichtungen

Quelle: Heisse Online

Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung

Der Bundestag hat am 10.03.2017 nach der zweiten und dritten Beratung das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung verabschiedet.
Das Gesetz wird noch dem Bundesrat zugeleitet und soll für alle ab 01.01.2018 geschlossenen Verträge gelten.

Damit werden erstmals besondere Vorschriften u.a. zum Bauvertrag, zum Architekten- und Ingenieurvertrag und zum Bauträgervertag in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingefügt.

Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung Link

„Die Baubranche ist einer der größten und wichtigsten Wirtschaftszweige der Bundesrepublik Deutschland. Die Bautechnik hat sich in den vergangenen Jahrzehnten stetig weiterentwickelt. Auch das Baurecht ist – teilweise parallel dazu – zu einer komplexen Spezialmaterie geworden, zu der eine umfangreiche Rechtsprechung ergangen ist. Diese ist für den Rechtsanwender kaum noch zu überblicken. Das geltende Werkvertragsrecht ist mit Blick auf die unterschiedlichen möglichen Vertragsgegenstände sehr allgemein gehalten. Für die komplexen, auf eine längere Erfüllungszeit angelegten Bauverträge sind die Regelungen des Werkvertragsrechts häufig nicht detailliert genug. Wesentliche Fragen des Bauvertragsrechts sind nicht gesetzlich geregelt, sondern der Vereinbarung der Parteien und der Rechtsprechung überlassen. Das Fehlen klarer gesetzlicher Vorgaben erschwert eine interessengerechte und ökonomisch sinnvolle Gestaltung und Abwicklung von Bauverträgen. Für Verbraucher birgt die Durchführung eines Bauvorhabens darüber hinaus weitere Risiken: Ein Verbraucher wendet für die Errichtung oder den Umbau eines Hauses häufig einen wesentlichen Teil seiner wirtschaftlichen Ressourcen auf. Unerwartete Mehrkosten durch eine nicht rechtzeitige Fertigstellung des Baus oder die Insolvenz des beauftragten Bauunternehmers können daher gravierende Auswirkungen haben. Gleichwohl enthält das geltende Werkvertragsrecht, abgesehen von einigen Einzelvorschriften, keine besonderen Verbraucherschutzvorschriften, wie es sie in anderen für den Verbraucher wichtigen Rechtsbereichen gibt.“

Quelle: BGH
Weitere Informationen Link

Werden EnEG, EnEV und EEWärmeG zusammengefaßt?

Für die energetischen Anforderungen an Gebäude gelten derzeit zwei Regelwerke.
Das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) enthält die bau- und anlagentechnischen Anforderungen an Gebäude. Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) bestimmt, dass bei neuen Gebäuden sowie bei Bestandsgebäuden der öffentlichen Hand erneuerbare Energien zu Wärmezwecken in einem festgelegten Umfang zu nutzen sind.
Das Nebeneinander dieser Regelwerke hat zu Problemen bei Anwendung und Vollzug geführt, zumal die beiden Regelwerke nicht vollständig aufeinander abgestimmt waren.
Für die Errichtung neuer Gebäude gilt künftig ein einheitliches Anforderungssystem, in dem Energieeffizienz und erneuerbare Energien integriert sind. Gleichzeitig werden der Einsatz und die Anrechenbarkeit von eigenerzeugtem PV-Strom und Biomethan verbessert sowie Quartierslösungen bei der Wärmeerzeugung ermöglicht. Des Weiteren wird der Energieausweis gestärkt, was jedoch gleichzeitig mit höheren Ausstellungshürden verbunden ist. Immobilienmakler werden zudem in die Vorlage- und Veröffentlichungspflicht von Energieausweisen einbezogen.

Quelle: Referentenentwurf

Schornsteinfeger vergeben ab 2017 das neue Heizungslabel

Ab 1. Januar 2016 erhalten alle Heizungsanlagen, die älter als 15 Jahre sind, schrittweise ein „Energielabel“. Bezirksschornsteinfeger sind künftig verpflichtet, diejenigen Heizgeräte nach zu etikettieren, die noch kein Effizienzlabel haben.

Dank des neuen Labels kann man die Effizienzklasse des alten Kessels direkt mit der Klasse neuer Heizgeräte vergleichen. So können Verbraucherinnen und Verbraucher schnell mögliche Einsparungen erkennen, denn knapp 70 Prozent der Heizkessel in Deutschland entsprechen nicht mehr dem Stand der Technik und verschwenden Energie und Heizkosten.
Ein neuer Kessel spart bis zu 20 Prozent an Energie, CO2 und Heizkosten.
Ein kostenloses Faltblatt informiert über Beratungsangebote, die Hausbesitzern mögliche Lösungen für eine Heizungsoptimierung aufzeigen. Link
Quelle: BMWi – Neuregelungen im Bereich Energie zum 1. Januar 2017

Welche Betriebskosten kann der Vermieter umlegen?

Damit Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können müssen zwei Bedingungen erfüllt werden:

  • Eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag.
  • Die Kosten sind gemäß §2 Betriebskostenverordnung Umlagefähig.

Außerdem dürfen nur tatsächlich entstandene Betriebskosten umgelegt werden.

Liste der Umlagefähige Kosten gemäß §2 Betriebskostenverordnung:

  • die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks z.B die Grundsteuer
  • die Kosten der Wasserversorgung
  • die Kosten der Entwässerung
  • die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage
  • Die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
  • die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  • die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
  • die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  • die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  • die Kosten der Gartenpflege
  • die Kosten der Beleuchtung
  • die Kosten der Schornsteinreinigung
  • die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
  • die Kosten für den Hauswart
  • die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage
  • die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
  • sonstige Betriebskosten

Haben Sie weitere Fragen? Gern beantworte ich Ihre Fragen in meinen Seminaren.
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Rechtfertigt die verspätete WEG-Abrechnung eine verspätete Abrechnung gegenüber dem Mieter?

BGH , Urteil vom 25.01.2017 – VIII ZR 249/15

Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat innerhalb der Jahresfrist des §556(3) Satz 2 BGB über die Betriebskosten abzurechnen.
§ 556(3) BGB „Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“

Gilt das auch dann, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung (WEG-Abrechnung) noch nicht vorliegt?

Der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB* über die Betriebskosten abzurechnen hat, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Nur wenn der Vermieter die Verspätung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BGB nicht zu vertreten hat, wofür er darlegungs- und beweisbelastet ist, kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend machen. Eine hiervon abweichende Vereinbarung ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Ein Wohnungseigentümer der seine Wohnung vermietet, erstellt auf der Grundlage dieser Abrechnung des WEG die Betriebskostenabrechnung für seinen Mieter. Dabei wird zwischen umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten unterschieden. Die Betriebskostenabrechnung an den Mieter enthält nur die gemäß §2 Betriebskostenverordnung umlegbare und in Mietvertrag vereinbarte Positionen. Den nicht umlagefähigen Posten muss der Wohnungseigentümer tragen.

Vorinstanzen:

  • AG Schwetzingen – Az. 4 C 81/14 – Entscheidung vom 26.11.2014
  • LG Mannheim – 4 S 142/14 – Entscheidung vom 14.10.2015

Quelle: Mitteilung der BGH Pressestelle Nr. 11/2017

Neue Informationspflichten nach dem Verbraucher-Streitbeilegungsgesetzes (VSBG)

Zum 1. Februar 2017 treten neue Vorschriften aus dem VSBG in Kraft.
Seit Inkrafttreten des (VSBG) am 1. April 2016 steht Verbraucherinnen und Verbrauchern in Deutschland erstmals ein flächendeckendes Angebot außergerichtlicher Streitbeilegungsstellen (Verbraucherschlichtungsstellen) zur Verfügung.
Das Gesetz dient der Umsetzung der EU-Richtlinie über alternative Streitbeilegung in Verbraucher – angelegenheiten (Richtlinie 2013/11/EU – sog. ADR-Richtlinie).

Neue Informationspflichten nach dem VSBG – für Unternehmen ist wichtig:

§ 36 Allgemeine Informationspflicht
„(1) Ein Unternehmer, der eine Webseite unterhält oder Allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet, hat den Verbraucher leicht zugänglich, klar und verständlich
1. in Kenntnis zu setzen davon, inwieweit er bereit ist oder verpflichtet ist, an Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen, und
2. auf die zuständige Verbraucherschlichtungsstelle hinzuweisen, wenn sich der Unternehmer zur Teilnahme an einem Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle verpflichtet hat oder wenn er auf Grund von Rechtsvorschriften zur Teilnahme verpflichtet ist; der Hinweis muss Angaben zu Anschrift und Webseite der Verbraucherschlichtungsstelle sowie eine Erklärung des Unternehmers, an einem Streitbeilegungsverfahren vor dieser Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen, enthalten.
(2) Die Informationen nach Absatz 1 müssen
1. auf der Webseite des Unternehmers erscheinen, wenn der Unternehmer eine Webseite unterhält,
2. zusammen mit seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen gegeben werden, wenn der Unternehmer Allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet.
(3) Von der Informationspflicht nach Absatz 1 Nummer 1 ausgenommen ist ein Unternehmer, der am 31. Dezember des vorangegangenen Jahres zehn oder weniger Personen beschäftigt hat.“

§ 37 Informationen nach Entstehen der Streitigkeit
„(1) Der Unternehmer hat den Verbraucher auf eine für ihn zuständige Verbraucherschlichtungsstelle unter Angabe von deren Anschrift und Webseite hinzuweisen, wenn die Streitigkeit über einen Verbrauchervertrag durch den Unternehmer und den Verbraucher nicht beigelegt werden konnte. Der Unternehmer gibt zugleich an, ob er zur Teilnahme an einem Streitbeilegungsverfahren bei dieser Verbraucherschlichtungsstelle bereit ist oder verpflichtet ist. Ist der Unternehmer zur Teilnahme am Streitbeilegungsverfahren einer oder mehrerer Verbraucherschlichtungsstellen bereit oder verpflichtet, so hat er diese Stelle oder diese Stellen anzugeben.
(2) Der Hinweis muss in Textform gegeben werden.“

Hilfreiche Unterlagen:

  • Leitfaden für Unternehmer
    Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz unterrichtet hierüber auf seiner Website und stellt dort hilfreiche Unterlagen zur Verfügung, u.a. einen ausführlichen Leitfaden für Unternehmer und ein übersichtliches Prüfschema.
    Link
  • Zusammenstellung zur Beilegung von Konflikten zwischen Verbrauchern und Unternehmern
    Die Schlichtungs-Forum.de hat eine Zusammenstellung soll aufzeigen, welche Einrichtungen zur Beilegung von Konflikten zwischen Verbrauchern und Unternehmern angerufen werden können und welche Besonderheiten die jeweiligen Verfahrensordnungen aufweisen.
    Link

Quelle: http://www.bmjv.de und www.gesetze-im-internet.de/vsbg/

Seminar: Besonderheiten der Heiz- und Warmwasserabrechnung

Die Abrechnung der Heizkosten von Immobilien wird aufgrund technischer Modernisierungen und ständiger Gesetzesänderungen immer anspruchsvoller.
Mit dem Tagesseminar lernen Sie die Struktur und Inhalte der Heizkostenverordnung und die sich daraus ergebenden Pflichten und Vorschriften für die Heizkostenabrechnung kennen.
Mit diesem Know-how vermeiden Sie Fehler, können Rückfragen oder Reklamationen von Mietern bzw. Eigentümern souverän begegnen und eine stärkere Verhandlungsposition gegenüber Ablesedienstleistern beziehen.
Praxisnah, konkret, offen für Ihre Abrechnungsfälle und -konstellationen:
Ein Tagesseminar für mehr Sicherheit, Aktualität und Professionalität rundum die Heizkostenabrechnung.
Der nächste Termin findet in der IHK Karlsruhe am 09.02.2017 statt.
Weitere Informationen: IHK Karlsrue
Infothek: Infoblatt

Herzliche Weihnachtsgrüße an alle Besucher dieser Seite!

Das Jahr neigt sich dem Ende zu und lädt uns zu seinem alljährlichen,
fröhlichen Finale ein!
Lassen Sie sich vom Geist der Weihnacht verzaubern und rutschen Sie gut ins Neue Jahr hinein!

Vielen Dank für die gute Zusammenarbeit im letzten Jahr.

Ich wünsche Ihnen und Ihren Familien schöne Festtage und einen guten Start ins neue Jahr.
Anat Wand