Autor: Anat Wand

Gilt eine Betriebkosten-Abrechnung, die an Silvester bis 18 Uhr in den privaten Briefkasten eingeworfen ist, noch als an diesem Tage zugegangen?

Eine Betriebkostenabrechnung, die an Silvester bis 18 Uhr in den privaten Briefkasten eingeworfen wird, gilt noch als an diesem Tage zugegangen, so das LG Hamburg.
LG Hamburg, Urteil vom 02.05.2017 – 316 S 77/16

Das Kriterium – Kenntnisnahme durch den Empfänger muss möglich und nach der Verkehrsanschauung zu erwarten sein – nach Auffassung der Kammer bei Betriebskostenabrechnungen und der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB bei einem Einwurf in den privaten Briefkasten auch am Silvestertag jedenfalls bis 18.00 Uhr erfüllt.
Hier ist zunächst zu berücksichtigen, dass auch mit Zustellungen durch die Post oder deren Konkurrenzunternehmen nicht mehr nur vormittags zu rechnen ist (Palandt-Ellenberger, a.a.O., § 130 Rn. 6). Bis 18.00 Uhr eingeworfene Briefe gehen daher noch am selben Tag zu (BayVerfGH NJW 1993, 518; Palandt-Ellenberger, a.a.O., § 130 Rn. 6). Etwas anderes ergibt sich vorliegend auch nicht daraus, dass vorliegend Fristablauf der 31.12. eines jeden Jahres ist. Wenn dieser nicht auf einen Sonnabend oder Sonntag fällt, greift § 193 BGB nicht. Der 31.12. ist auch kein gesetzlicher Feiertag.
Zugang von Faxschreiben oder E-Mail-Schreiben tritt nach § 130 BGB ein, bei privaten Fax-Anschlüssen am Tag mit dem Ausdruck (also wohl bis 24.00 Uhr). Bei geschäftlich verwendeten E-Mails soll Zugang eintreten, wenn die E-Mail in der Mailbox des Empfängers oder des Providers abrufbar gespeichert ist (Palandt-Ellenberger, a.a.O., § 130 Rn. 7). Dies ist auch zeitlich bis 24.00 Uhr eines Tages möglich.
Einer Vorverlegung des Endes der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB bei Einwurf der Betriebskostenabrechnung in einen privaten Briefkasten des Mieters auf den 31.12. 14.00 Uhr oder 15.00 Uhr erscheint nach Auffassung der Kammer nicht gerechtfertigt.
Allerdings hat der BGH entschieden, dass der Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter erforderlich sei (BGH, Urteil vom 21.01.2009, VIII ZR 107/08 Rn. 13). Ob dies wegen des Wortlauts für die entsprechende Anwendung des § 130 Abs. 1 S. 1 BGB spricht, oder ob wegen der dort zugrundeliegenden Tatsache, dass der Brief auf dem Postweg verloren ging und nie ankam, nur allgemein das Erreichen der Abrechnung in den Machtbereich des Mieters mit Möglichkeit der Kenntnisnahme voraussetzt, wird in der Entscheidung nicht deutlich.
Vorliegend ist indes prozessual unstreitig, dass sich die Abrechnung am 31.12.2015 17:34 Uhr im Briefkasten der Klägerin befand. Dies ist nach Auffassung der Kammer ausreichend und fristgerecht. Wenn es die Klägerin als Mieterin interessiert hätte, hätte sie auch am Silvestertag gegen 18.00 Uhr zumutbar noch in ihren Briefkasten schauen können, um zu sehen, ob vermieterseitige (Betriebskosten)-Post dort eingegangen ist oder nicht.
vorhergehend:
AG Hamburg, 31.08.2016 – 49 C 282/15
Quelle: IMRRS 2017, 0702 Entscheidung im Volltext

Wann ist die Miete rechtzeitig gezahlt?

BGH, Urteil vom 05.10.2016 – VIII ZR 222/15

1. Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.

2. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel „Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.“ gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.

vorhergehend:
LG Köln, 17.09.2015 – 1 S 282/14
AG Köln, 28.08.2014 – 209 C 209/14

Quelle: BGH,Urteil vom 05.10.2016 – VIII ZR 222/15

Förderung für Mieterstrom aus Solaranlagen auf Hausdächern nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG)

Die Bundesregierung will Anreize für den Ausbau von Fotovoltaikanlagen auf Wohngebäuden schaffen. Einen dazu vorgelegten Gesetzentwurf (18/12355) hat der Bundestag am Donnerstag, 18. Mai 2017, zur weiteren Beratung an den federführenden Ausschuss für Wirtschaft und Energie überwiesen.
Der Entwurf sieht eine Förderung für Mieterstrom aus Solaranlagen auf Hausdächern nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) vor. Damit könnten Mieter und Vermieter konkret an der Energiewende beteiligt werden, schreibt die Regierung. Zudem werde der Zubau von Fotovoltaik-Dachanlagen auf Wohngebäuden vorangetrieben.
Einspeisevergütung nach dem EEG
Gefördert werden soll eine installierte Leistung von 500 Megawatt pro Jahr. Sie soll auf Wohngebäude begrenzt werden – 40 Prozent der Gebäudefläche müssen der Vorlage nach Wohnfläche sein.
Der Vermieter soll je nach Anlagengröße einen Zuschlag zwischen 3,81 Cent pro Kilowattstunde und 2,21 Cent pro Kilowattstunde erhalten – zusätzlich zu dem Erlös, den er beim Stromverkauf an den Mieter erzielt.
Der Zuschlag werde über die EEG-Umlage finanziert. Für den restlichen Strom, der nicht von den Mietern abgenommen wird und ins Netz der allgemeinen Versorgung eingespeist wird, soll der Anlagenbetreiber nach den Vorstellungen der Bundesregierung die Einspeisevergütung nach dem EEG erhalten.

Quelle: Bundestag
Entwurf eines Gesetzes zur Förderung von Mieterstrom und zur Änderung weiterer Vorschriften des Erneuerbare-Energien-Gesetzes

Ist die Rohrwärmekorrektur, bei nicht freiliegenden Leitungen, gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV möglich ?

Laut BGH ist die Rohrwärmekorrektur nur bei freiliegenden Leitungen zulässig.
§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV ist auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht analog anwendbar.

BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 5/16

§ 7 HeizkostenV – Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme
„(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.“

„Freiliegend“ sind nach den Verordnungsmaterialien auf der Wand verlaufende und damit sichtbare Wärmeleitungen (Verordnung zur Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung, BR-Drucks. 570/08, S. 13).

vorhergehend:
LG Dresden, Urteil vom 18.12.2015 – 4 S 731/14
AG Dresden, Urteil vom 10.11.2014 – 145 C 6782/13

Quelle: IMRRS 2017, 0654 Entscheidung im Volltext

Sektoruntersuchung: Bericht und Analyse der Wettbewerbsverhältnisse bei Ablesediensten für Heiz – und Wasserkosten

Sektoruntersuchung bei Ablesediensten von Heiz- und Wasserkosten
Das Bundeskartellamt empfiehlt Maßnahmen zur Belebung des Wettbewerbs bei Ablesediensten.
Die Behörde hat heute den Abschlussbericht zu ihrer Sektoruntersuchung im Wirtschaftszweig Submetering am 04.05.2017 vor gelegt.
Submetering umfasst die verbrauchsabhängige Erfassung und Abrechnung von Heiz- und Wasserkosten
in Gebäuden sowie die Überlassung der dafür benötigten messtechnischen Ausstattung wie
Heizkostenverteiler oder Wärme- und Wasserzähler.
Um die Wettbewerbshemmnisse abzubauen,empfiehlt das Bundeskartellamt gesetzgeberische Maßnahmen:

  • die Förderung der Interoperabilität von Zählern,
  • eine Vereinheitlichung der Eichfristen und Nutzungsdauern der Zähler,
  • eine verbesserte Transparenz für die Wohnungsmieter durch Informationsrechte und
    Ausschreibungspflichten

Quelle: Bundeskartellamt Pressemitteilung vom 04.05.2017
Weitere Information: Bericht gemäß § 32e GWB, Sektoruntersuchung Submetering

Heizkostenabrechnung: Sind alle Ablesewerte vorzulegen?

Werden Verbrauchsablesewerte von Heizung und Warmwasser nicht vorgelegt, kann der Mieter dies erfolgreich beanstanden. Das der Abrechnung zugrunde gelegte Verhältnis der verbrauchsabhängigen Kosten muss nachvollziehbar und überprüfbar sein.
Allein die Möglichkeit, am eigenen Heizkostenverteilern die die eigene Mietwohnung betreffenden Werte ablesen zu können genügt nicht, denn für die Überprüfung der Umlage bedarf es gerade auch der Ablesewerte der anderen Wohnungen.
So das LG Berlin, Urteil vom 13.01.2017 – 63 S 132/16
vorhergehend:
AG Schöneberg, 14.04.2016 – 106 C 393/15
Quelle: MRRS 2017, 0584
Entscheidung im Volltext

Sind Kosten für die Bebauung eines Grundstücks als Gegenstand der Grunderwerbsteuer zu betrachten?

BFH Urteil vom 25.1.2017 II R 19/15

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 25. Januar 2017 II R 19/15 eine weitere Entscheidung zu dem Themenkomplex des einheitlichen Erwerbsgegenstands im Grunderwerbsteuerrecht getroffen. Danach kann für den Fall, dass ein Bauerrichtungsvertrag zeitlich nach dem Grundstückskaufvertrag und nach der Festsetzung der Grunderwerbsteuer geschlossen wird, die Finanzbehörde berechtigt sein, im Wege der Änderung der ursprünglichen Steuerfestsetzung die Bauerrichtungskosten zusätzlich zu den Kosten des Grundstückserwerbs mit Grunderwerbsteuer zu belasten.

Laut BFH Pressemitteilung Nr. 22 vom 12. April 2017, im Urteilsfall erwarb der Kläger von einer Stadt ein Grundstück, welches mit einem Reihenhaus bebaut werden sollte. Im Grundstückskaufvertrag, der sowohl von der Stadt (Verkäuferin) als auch von dem zu beauftragenden Bauunternehmen unterzeichnet wurde, war u.a. festgelegt, nach welchen architektonischen Plänen das Haus errichtet werden sollte. Das Finanzamt (FA) setzte kurze Zeit später die Grunderwerbsteuer fest und bezog lediglich die Kosten für den Grundstückskauf in die Bemessungsgrundlage für die Steuer ein. Nach der Steuerfestsetzung schloss der Kläger einen Bauerrichtungsvertrag mit dem Bauunternehmen. Daraufhin änderte das FA die ursprüngliche Steuerfestsetzung und bezog die sich aus diesem Vertrag ergebenden Baukosten mit ein. Dagegen wehrte sich der Kläger mit Erfolg vor dem Finanzgericht.

Der BFH hingegen entschied, dass das FA die Baukosten nachträglich in die Bemessungsgrundlage für die Steuer miteinbeziehen durfte. Ist der Erwerber eines Grundstücks beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags hinsichtlich des „Ob“ und „Wie“ der Bebauung gebunden, wird das erworbene Grundstück erst dann in bebautem Zustand erworben, wenn auch der Bauerrichtungsvertrag geschlossen ist. Mit dieser Entscheidung stellt der BFH im Rahmen einer weiteren Fallgruppe aus dem Bereich des einheitlichen Erwerbsgegenstands klar, dass der Abschluss des Bauerrichtungsvertrags das zunächst unbebaute Grundstück rückwirkend auf den Zeitpunkt des Grundstückskaufvertrags zu einem bebauten werden lässt und die Baukosten nachträglich im Rahmen der Änderung der ursprünglichen Steuerfestsetzung zusätzlich zu den Kosten für den Grundstückskauf bei der Festsetzung der Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen sind.

Qwelle: BUNDESFINANZHOF Urteil vom 25.1.2017, II R 19/15 ECLI:DE:BFH:2017:U.250117.IIR19.15.0

Verstößt ein Beschluss über eine vorgesehene Korrektur der Jahresabrechnung, gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung?

Ein Beschluss mit dem Korrekturvorbehalt „Ggf. noch vorzunehmende Korrekturen sind in der Jahresabrechnung vorzunehmen.“ ist zu unbestimmt.
Eine Korrektur in der Jahresabrechnung ist nicht zulässig.
Eine vorgesehene Korrektur verstößt gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung.
Ist den Wohnungseigentümern bekannt, dass einzelne Positionen der Jahresabrechnung womöglich zu korrigieren sind und die Jahresabrechnung noch gar nicht entscheidungsreif ist, kann aus dem beschlossenen Korrekturvorbehalt geschlussfolgert werden, dass sie nicht sehenden Auges eine möglicherweise falsche Jahresabrechnung beschließen wollten. Vielmehr wollten sie eine – rechtlich nicht zulässige – Korrekturmöglichkeit offen halten, mit der Folge, dass der gesamte Beschluss nichtig ist.
LG München I, Urteil vom 22.09.2016 – 36 S 22442/15 WEG

Das AG Hamburg-Blankenese hat bereits 27.07.2016, Urteil 539 C 44/15 folgendes Entschieden.
„Ein Beschluss lautend: „Die Einzel- und Gesamtabrechnungen 2013 werden unter Voraussetzung der Korrektur der Rechnung der Firma B vom …. in Höhe von Euro …, in vorliegender Form genehmigt. Die Salden werden 4 Wochen nach der Versammlung fällig“ ist ordnungswidrig“ So Dr. Olaf Riecke.

Quelle: IMRRS 2017, 0506

Kommt der gesetzliche Sachkundenachweis für Immobilienmakler und WEG-Verwalter?

Die Bundesregierung will Immobilienmaklern und Wohneigentumsverwaltern (WEG-Verwalter) die Erbringung eines Sachkundenachweises vorschreiben, ehe sie eine gewerberechtliche Erlaubnis erhalten. Wohnungseigentumsverwalter müssen eine Berufshaftpflichtversicherung abschließen.
Am 29.03.2017 fand im Deutschen Bundestag eine Anhörung zu diesem Vorhaben statt.

Mit der Änderung des § 34c der Gewerbeordnung wird für Immobilienmakler ein Sachkundenachweis als neue Voraussetzung für die Erteilung der gewerberechtlichen Erlaubnis eingeführt. Darüber hinaus wird für Wohnungseigentumsverwalter erstmals eine Erlaubnispflicht in § 34c der Gewerbeordnung eingeführt. Voraussetzung für die Erteilung der gewerberechtlichen Erlaubnis für Wohnungseigentumsverwalter ist neben dem Vorliegen der erforderlichen Zuverlässigkeit und geordneter Vermögensverhältnisse ebenfalls der Nachweis der Sachkunde sowie darüber hinaus einer Berufshaftpflichtversicherung.

Diese Änderung ist weiterhin umstritten, und Ihre realiesierung ist noch nicht absehbar.

Weitere Informationen:

Dürfen Grundsteuer und Straßenreinigung in der Betriebskosten-Abrechnung zusammengefasst werden?

BGH, Beschluss vom 24.01.2017 – VIII ZR 285/15

Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist.
Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die Nachvollziehbarkeit grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs in § 2 der BetrKV entspricht.
Eine weitere Aufschlüsselung nach einzelnen Positionen innerhalb einer Ziffer ist dann nicht erforderlich.
Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen, etwa von Kosten für Straßenreinigung/Müllbeseitigung mit Kosten der Schornsteinreinigung oder von Kosten der Wasserversorgung mit Kosten der Beleuchtung ist hingegen unzulässig. Eine Ausnahme besteht lediglich bezüglich der – sachlich eng zusammenhängenden – Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser, sofern auch die Berechnung der Abwasserkosten an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist.

vorhergehend:
LG Bonn, 12.11.2015 – 6 S 5/15
AG Bonn, 04.12.2014 – 201 C 451/13

Quelle: http://www.imr-online.de/