Muss der Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat?

BGH Urteile vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14

„Der Bundesgerichtshof hat heute zwei Urteile des Landgerichts Halle bestätigt, in denen es um die Frage ging, ob der Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann zu dulden hat, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat.

In beiden Fällen hatte die Vermieterin – in einem Fall eine Wohnungsbaugesellschaft, im anderen Fall eine Wohnungsbaugenossenschaft – beschlossen, den eigenen Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und warten zu lassen. In beiden Fällen hatten die beklagten Mieter den Einbau mit Hinweis darauf abgelehnt, dass sie bereits eigene Rauchwarnmelder angebracht hätten.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die von den Vermietern beabsichtigten Maßnahmen bauliche Veränderungen sind, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB* führen und deshalb von den Mietern zu dulden sind. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand führt, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmeldern erreicht ist.

Darüber hinaus ergibt sich die Duldungspflicht der beklagten Mieter auch daraus, dass den Klägerinnen der Einbau von Rauchwarnmeldern durch eine gesetzliche Verpflichtung (§ 47 Abs. 4 BauO LSA**) auferlegt ist und somit aufgrund von Umständen durchzuführen ist, die von ihnen nicht zu vertreten sind (§ 555b Nr. 6 BGB*).

§ 555b BGB Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
[…]
4.durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5.durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6.die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind,
[…]

§ 47 Abs. 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA)

In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege aus Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Rauchwarnmelder sind auf Verlangen für Menschen mit nachgewiesener Gehörlosigkeit mit optischen Signalen auszustatten. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2015 dementsprechend auszustatten.

Vorinstanzen:

Urteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 216/14
LG Halle – Urteil vom 30. Juni 2014 (3 S 11/14)
AG Halle (Saale) – Urteil vom 28. Januar 2014 (97 C 2551/13)
Urteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 290/14
LG Halle – Urteil vom 22. September 2014 (3 S 25/14)
AG Zeitz – Urteil vom 25. März 2014 (4 C 419/13)“

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs 97/2015

Darf der Vermieter kündigen, wenn der Mieter Instandhaltungs Maßnahmen nicht duldet?

§ 543 (1) Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
„(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.“

§ 573 (2) Nr. 1 Ordentliche Kündigung des Vermieters
„(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,…“

BGH, Urteil vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13

„1. Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtskräftig) titulierten Duldungstitel erstritten hat.

2. Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels unzumutbar sein mit der Folge, dass eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendet; gleichermaßen kann die verweigerte Duldung eine derart schwere Vertragsverletzung sein, dass (auch) eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist.

3. Ob das Mietverhältnis nach verweigerter Duldung durch den Mieter aufgrund der ausgesprochenen Kündigung sein Ende gefunden hat, hat der Tatrichter allein auf der Grundlage der in § 543 Abs. 1 BGB beziehungsweise in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genannten Voraussetzungen unter Abwägung aller im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände zu prüfen.“

BGH, Urteil vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13
vorhergehend:
LG Berlin, 14.08.2013 – 65 S 327/12
AG Tempelhof-Kreuzberg, 18.06.2012 – 12 C 192/11
AG Tempelhof-Kreuzberg, 18.06.2012 – 20 C 440/11

Quelle: IMRRS 2015, 0720 Entscheidung im Volltext

Heizkostenabrechnung nach VDI 2077 verfassungskonform? BGH, Urteil vom 06.05.2015

HeizkostenV § 7 Abs. 1 Satz 3
„(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.“

§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV, wonach der Wärmeverbrauch der Nutzer in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden kann, verstößt nicht gegen das verfassungsrechtliche Verbot der dynamischen Verweisung auf Regelwerke nicht demokratisch legitimierter Normgeber.

BGH, Urteil vom 06.05.2015 – VIII ZR 193/14

vorhergehend:
LG Neubrandenburg, 25.06.2014 – 1 S 74/12
AG Neubrandenburg, 05.06.2012 – 6 C 675/11

Fundstelle:
Urteil (VIII ZR 193/14) im Wortlaut auf der Homepage des BGH
Urteil (VIII ZR 194/14) im Wortlaut auf der Homepage des BGH

Außergerichtliche Konfliktlösung in der Wohnwirtschaft

Informationsveranstaltung
Mit dem neuen Streitbeilegungsgesetz soll der rechtliche Rahmen für ein flächendeckendes Angebot zur Verbraucherschlichtung geschaffen werden. Verbraucher sollen schneller und günstiger ein Streit über Dienst-leistungen oder Kauf beilegen können.
Die Verordnung über Online-Streitbeilegung in Verbraucherangelegenheiten im Internet dient dazu, den Verbraucherschutz zu verbessern.

Doch das Streitbeilegungsgesetz VSBG birgt neue Pflichten und Risiken.

  • Welche organisatorischen Aufgaben kommen auf Sie zu?
  • Welche Belastungen, Risiken und Chancen ergeben sich aus den neuen Regelungen?
  • Wie können Sie sich darauf vorbereiten?
  • Was bedeutet die Informationspflicht für Sie?
  • Verbirgt sich darunter eine wettbewerbs-rechtliche Abmahnungsgefahr?
  • Welche Alternativen stehen zur Verfügung? (Verhandlungen; Vermittlung, Konflikt, Moderatoren, Schlichtung, Schiedsgutachten, Expertenvotum, Adjudikation, Dispute Board, Experten Evalution (Early Neutral Evaluation), Interne Evaluation (Mini Trail), Schiedsgerichtsverfahren)
  • Gibt es Fristen, die es zu beachten gilt?
    • Ort

      Verwaltungs und Wirtschaft Akademie Karlsruhe

      Termin

      15.10.2015

Abrechnungsfragen, insbesondere Heiz- und Warmwasserkosten

Seminar: Zu Thema Heiz- und Warmwasserkosten
Jede dritte Rechtsberatung bezieht sich auf Betriebskosten. Die Abrechnungskomplexität, die erforderliche Flexibilität, der technische Fortschritt sowie sich ständig ändernde gesetzliche Grundlagen stellen Jahr für Jahr neue Herausforderungen von Rauchwarnmeldern bis Legionellen, von erneuerbarer Energie bis zur Kernbetonaktivierung.
Das Seminar bietet Ihnen die Gelegenheit, Ihre Kenntnisse zu erweitern und zu aktualisieren.
3 Experten stellen Ihnen die Zusammenhänge und Neuerungen rund um die Abrechnung vor.
Eine klare Übersicht über das rechtliche, technische sowie neue Berechnungsverfahren für erneuerbare Energien rundet das Programm ab.
Selbstverständlich können Sie Ihre Fragen und Beispiele in der dafür reservierten Zeit stellen.
Denn „Man sieht nur das, was man weiß.“
Seminar Abrechnungsfragen, insbesondere Heiz- und Warmwasserkosten weitere Informationen unter Anmeldung

Ort

Verwaltungs und Wirtschaft Akademie Karlsruhe

Termin

02.07.2015

Änderungen und Informationen rund um das Thema Rauchwarnmelder

Wie man Rauchwarnmelder an die Decke schraubt, weiß jeder. Aber wissen Sie auch, was Sie dabei wirklich berücksichtigen sollen? Ergänzen Sie Ihr Fachwissen zu Thema Rauchwarnmelder! Bringen Sie rechtliche Vorschriften, Technik und Verwaltungspflichten auf der Aktuelle Stand.

Um betriebliche Haftungsfragen zu vermeiden ist eine Schulung nach der DIN 14676 wichtig. Im Rahmen der Informationsveranstaltung werden wir die wichtigste Punkte wiederholen und mit aktuelle Informationen ergänzen.

Wenn es zu einem Brand mit Personenschaden kommt, ermitteln die Behörden, ob die Rauchwarnmelder ordnungsgemäß installiert worden sind, funktionsbereit waren und die nötigen Dokumentationen vorhanden sind. Ist dies nicht der Fall, droht eine Anklage wegen fahrlässiger Körperverletzung oder Tötung.

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Ort

Bildungsakademie Handwerkskammer Karlsruhe

Termin

16.07.2015

Heute die Chancen und Risiken von morgen erkennen

Seminar: Zu Thema Energetische Modernisierung
Laut dem BMWi, sind von den ca. 31 Millionen beheizten Wohnungen in Deutschland etwa 75% älter als 25 Jahre. In diesen Wohngebäuden wird durch unzureichende Wärmedämmungen oder veraltete Heiztechniken viel Energie verschwendet, wodurch rund 95% der Heizwärme verbraucht wird. Gleichzeitig geben aber 90% der Mieter die Energiekosten als eines der wichtigsten Entscheidungskriterien bei der Wohnungsauswahl an.

3 Experten betrachten das Thema „Energetische Modernisierung“ aus technischer, rechtlicher und kaufmännischer Sicht, aus theoretischer und praktischer Sicht mit Fallbeispielen sowie Arbeitshilfen und Checklisten. Selbstverständlich können Sie Ihre Fragen und Beispiele in der dafür reservierten Zeit stellen, ganz nach dem Motto „Eine Investition an Wissen, bringt immer noch die besten Zinsen.“ Benjamin Franklin.
Seminar Energetische Modernisierung wetere Informationen unter Anmeldung

Ort

Verwaltungs und Wirtschaft Akademie Karlsruhe

Termin

28.04.2015

Warum ist es per Gesetz Pflicht, die Heizkosten­abrechnung zur erstellen?

Die EU beabsichtigt den Ausstoß von CO2 bis zum Jahr 2020 um 20 Prozent im Vergleich zum Jahr 1990 zu senken, dabei soll die Reduzierung der Wärme­energie der Haushalte einen wesentlichen Beitrag leisten. Durch verbrauchsabhängige Abrechnung lassen sich ca. 15% der Verbräuche an Primärenergie und die damit verbundenen Kosten und Schäden sparen. Bei der Entscheidung spielen Umweltgründe, Politische Gründe sowie Wirtschaftliche Zwänge eine große Rolle. Bundesbauministerin Barbara Hendricks kündigte eine Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV) bis 2016 an. Damit sollen EU-Vorgaben umgesetzt und der Niedrigenergiegebäude-Standard eingeführt werden – ab 2019 für öffentliche und ab 2021 für private Neubauten-. Dabei wird auch geprüft, wie die Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Gebäude-Energieausweise verbessert und ein besserer Abgleich zwischen Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EEWärmeG) und EnEV hergestellt werden kann. Hendricks: “Mir ist wichtig, dass wir auch bei der Weiterentwicklung des Energieeinsparrechts das Wirtschaftlichkeitsgebot, die Technologieoffenheit und den Verzicht auf Zwangssanierungen als feste Eckpunkte der Politik beibehalten.” So die Pressemitteilung des BMUB Nr. 009/15 Berlin von 19.01.2015

Umweltgründe

Das Jahr 2014 war das wärmste, das es seit Beginn der Klimaaufzeichnungen im Jahr 1880 auf der Erde gab. Dies gaben Wissenschaftler der US-Raumfahrtbehörde NASA und der Nationalen Ozean- und Atmosphärenverwaltung (NOAA) bei einer gemeinsamen Pressekonferenz bekannt. Zwar übertraf es das bisherige Rekordjahr 2010 nur knapp, doch nun steht fest, dass die zehn wärmsten Jahre mit Ausnahme von 1998 alle in der Periode ab 2000 liegen. Offenbar setzt sich die langfristige Erwärmung unseres Planeten also fort.“ so das BMUB. Durch Energieeinsparung kann jede(r) dazu beitragen, geringere Mengen an CO2 freizusetzen und dadurch die Umwelt zu schonen und solche Tendenzen zu stoppen.

Politische Gründe

Ein großer Teil des Primärenergiebedarfs wird in Deutschland durch Importe gedeckt. Zwischen den Jahren 1990 und 2012 reduzierte sich die Gewinnung von Energierohstoffen wie Erdgas und Kohle in Deutschland um mehr als 40 Prozent (%).
Die Energiewende verringert Importabhängigkeit, so Staatssekretär Beckmeyer.
In diesem Zusammenhang spielt die 20-20-20-Strategie eine große Rolle:

  • Plus 20 Prozent durch geringere Energieverbrauch
  • Plus 20 Prozent an der Anteil der erneuerbaren Energien ( von derzeit europaweit 8,5 Prozent)
  • Plus 20 Prozent erhöhen der Energieeffizienz

Wirtschaftliche Gründe

Der gesellschaftliche Blickwinkel

Seit 1995 hat sich die Energieeffizienz in Deutschland erheblich verbessert.
Der Energieverbrauch fiel deshalb im Jahr 2011 um rund 2.400 Petajoule bzw. 21 Prozent geringer aus als in einem Vergleichsszenario ohne Verbrauchseinsparungen.
Diese Einsparungen senken die Kosten der Unternehmen und stärken die Kaufkraft der Verbraucherinnen und Verbraucher. Modellrechnungen zeigen, dass die höhere Energieeffizienz eine Zunahme der Wirtschaftsleistung um 33 Milliarden Euro bewirkte und 400.000 Arbeitsplätze entstanden. So das Umweltbundesamt.

Der persönliche Blickwinkel

Die Energiekostenabrechnung ermöglicht dem Nutzer durch sein Verhalten, seinen Kosten- Anteil zu beeinflussen. Je größer der Verbrauch, desto höher die Kosten.
So kann der Nutzer angesichts steigender Energiekosten den auf ihn umlegten Teil der Gesamtkosten reduzieren. Denn oft reichen kleine Schritte, um einen deutlichen Effekt zu erzielen.
„Untersuchungen ergaben, alleine durch das Vorhandensein von Messgeräten, Einsparungen zwischen 15 bis 20 % der Heizkosten und über 30 % des Wasserverbrauchs.“
Damit ist die verbrauchsabhängige Abrechnung eine der günstigsten Möglichkeiten der Energie- und Kostenersparnis.

Ihre Sachverständige für Betriebskosten in Karlsruhe

Wichtige Änderungen im Eichgesetz

Das Mess- und Eichgesetz vom 25. Juli 2013 ist seit dem 01.01.2015 in Kraft getreten. Das Gesetz sieht einige grund­legende Neuerungen vor, die Gebäude­eigentümer und Wohneigentümer­gemeinschaften unbedingt beachten sollten!

Seminar: Rauchwarnmelder­pflicht

Der Landtag von Baden-Württemberg hat am 16. Juli 2013 eine Rauchwarnmelder Pflicht beschlossen. Die Warngeräte müssen ab sofort in Neubauten und bis Ende 2014 in bestehenden Gebäuden installiert werden.

Jährlich sterben rund 400 Menschen in Deutschland bei Bränden, die Mehrzahl von ihnen in Privathaushalten. Dabei fallen 95 Prozent nicht den Flammen zum Opfer, sondern einer Rauchvergiftung. Rauchwarnmelder können diese Gefahren reduzieren. Sie warnen zuverlässig, auch im Schlaf, vor Brandrauch und geben ihnen die Möglichkeit sich selbst und andere in Sicherheit zu bringen und die Feuerwehr zu rufen. Doch wie genau sieht die neue Regelung aus? Welche rechtlichen Bestimmungen und Pflichten sind einzuhalten? Welche technischen oder Kaufmännischen Aspekte sollten berücksichtigt werden?

Ort

Bildungsakademie Handwerkskammer Karlsruhe

Termin

16.07.2015