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Muss GdWE Verwalter Bauarbeiten wie ein Bauherr überwachen?

Ja, GdWE Verwalter muss Bauarbeiten wie ein Bauherr überwachen. Hat eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehört es zu den Pflichten des Verwalters, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen ist er verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind (im Anschluss an Senat, Urteil vom 19. Juli 2019 – V ZR 75/18, ZWE 2020, 44 Rn. 16). so das BGH, Urteil vom 26.01.2024 – V ZR 162/22
  • „a) Zahlt der Verwalter im Zuge der Vornahme von Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig Abschläge, kann für die Ermittlung des Schadens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht allein auf die durch die Abschlagszahlungen hervorgerufene Minderung des Gemeinschaftsvermögens abgestellt werden. In den Gesamtvermögensvergleich einzubeziehen ist vielmehr auch, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht worden sind. Die Beweislast dafür, dass den gezahlten Abschlägen keine werthaltigen Leistungen gegenüberstehen, trifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
  • b) Eine Haftung des Verwalters wegen pflichtwidriger Abschlagszahlungen scheidet aus, solange eine vertragsgerechte Leistung noch im Wege der (Nach-)Erfüllung durch den Werkunternehmer herbeigeführt werden kann.
  • c) Ist dagegen die (Nach-)Erfüllung ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Werkunternehmer in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen, haftet der Verwalter für die durch die pflichtwidrigen Abschlagszahlungen entstandenen Schäden neben dem Werkunternehmer. Der Verwalter ist in diesem Fall aber nur Zug um Zug gegen Abtretung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Werkunternehmer zu Schadensersatz verpflichtet. § 255 BGB Abtretung der Ersatzansprüche „Wer für den Verlust einer Sache oder eines Rechts Schadensersatz zu leisten hat, ist zum Ersatz nur gegen Abtretung der Ansprüche verpflichtet, die dem Ersatzberechtigten auf Grund des Eigentums an der Sache oder auf Grund des Rechts gegen Dritte zustehen.“ Quelle: BGH, Urteil vom 26.01.2024 – V ZR 162/22 Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse

§ 20 WEG: Aufzug am Jugendstilhaus?

BGH Urteil zu § 20 WEG: Die Errichtung eines Aufzugs stellt eine i.S.d. § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG angemessene bauliche Veränderung dar, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung dient. So der BGH in seinem heute veröffentlichten Urteil vom 09.02.2024. So das BGH, 09.02.2024 – V ZR 244/22 Sachverhalt: Die Kläger sind Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Anlage besteht aus zwei zwischen 1911 und 1912 im Jugendstil errichteten Wohnhäusern und steht unter Denkmalschutz. Das Vorderhaus erhielt im Jahr 1983 den Fassadenpreis der Stadt München. Die Wohneinheiten der Kläger befinden sich im dritten und vierten Obergeschoss des Hinterhauses (ehemaliges „Gesindehaus“), bei dem die Fassade und das enge Treppenhaus im Vergleich zum Vorderhaus eher schlicht gehalten sind. Ein Personenaufzug ist nur für das Vorderhaus vorhanden. In der Eigentümerversammlung vom 26. Juli 2021 wurde unter anderem ein Antrag der nicht körperlich behinderten Kläger abgelehnt, ihnen auf eigene Kosten die Errichtung eines Außenaufzugs am Treppenhaus des Hinterhauses als Zugang für Menschen mit Behinderungen zu gestatten. Mit der Beschlussersetzungsklage wollen die Kläger erreichen, dass die Errichtung des Personenaufzugs dem Grunde nach beschlossen ist. Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
  • Die Wohnungseigentümer können nach dem seit dem 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht eine bauliche Veränderung grundsätzlich auch dann beschließen, wenn die Beschlussfassung die Zuweisung einer ausschließlichen Nutzungsbefugnis an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum zur Folge hat; einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedarf es hierfür nicht mehr (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 13.01.2017 – V ZR 96/16, Rz. 30 ff., IMR 2017, 146 = ZWE 2017, 224).
  • Eine bauliche Veränderung, die einem der in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG aufgeführten Zwecke dient, ist regelmäßig angemessen. Die Angemessenheit ist nur ausnahmsweise aufgrund außergewöhnlicher baulicher Gegebenheiten oder eines außergewöhnlichen Begehrens zu verneinen, wenn die bauliche Veränderung bei der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu Nachteilen führt, die bei wertender Betrachtung außer Verhältnis zu ihrem Zweck stehen. Nachteile, die typischerweise aufgrund einer privilegierten baulichen Veränderung eintreten, begründen regelmäßig nicht deren Unangemessenheit.
  • Die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Umstände der Angemessenheit einer baulichen Veränderung i.S.d. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG trägt der klagende Wohnungseigentümer; verlangt ein Wohnungseigentümer gem. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG die Ersetzung eines Grundlagenbeschlusses, muss er zur Begründung des Anspruchs darlegen, dass die bauliche Veränderung einem der gesetzlich privilegierten Zwecke dient. Beruft sich die Gemeinschaft auf die Unangemessenheit der Maßnahme, trifft sie eine sekundäre Darlegungslast für nachteilige Umstände, die sich nicht bereits aus dem Begehren selbst ergeben.
  • Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage ist bei einer Maßnahme, die der Verwirklichung eines Zweckes i.S.d. § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG dient, zumindest typischerweise nicht anzunehmen; der von dem Gesetzgeber im gesamtgesellschaftlichen Interesse erstrebten Privilegierung bestimmter Kategorien von Maßnahmen ist bei der Prüfung, ob eine grundlegende Umgestaltung vorliegt, im Sinne eines Regel-Ausnahme-Verhältnisses Rechnung zu tragen.
  • Eine unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers setzt voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfte (Fortführung von Senat, Urteil vom 15.05.2020 – V ZR 64/19, Rz. 14, IMRRS 2020, 0749 = NJW-RR 2020, 1022
Mit einem Grundlagenbeschluss, den das Berufungsgericht ersetzt hat, wird eine verbindliche Regelung über die Errichtung des von den Klägern begehrten Personen Aufzuges für das Hinterhaus begründet und die spätere Durchführung legitimiert. Der Klage ist zu Recht stattgegeben worden, weil der geltend gemachte Anspruch gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG auf eine Beschlussfassung besteht und nach § 20 Abs. 4 WEG die Grenzen einer zulässigen Bebauung eingehalten werden. Bedenken gegen die Beschlusskompetenz bestehen nicht. Nach dem seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht können die Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung grundsätzlich auch dann beschließen, wenn die Beschlussfassung die Zuweisung einer ausschließlichen Nutzungsbefugnis (§ 21 Abs. 1 Satz 2 WEG) an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum zur Folge hat, wie dies hier hinsichtlich des Aufzugs der Fall ist. Die von den Klägern erstrebte Errichtung eines Personen Aufzugs stellt eine angemessene bauliche Veränderung dar, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dient (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG). Die Angemessenheit ist nur ausnahmsweise zu verneinen, wenn mit der Maßnahme Nachteile verbunden sind, die über die Folgen hinausgehen, die typischerweise mit der Durchführung einer privilegierten baulichen Veränderung einhergehen. Eingriffe in die Bausubstanz, übliche Nutzungseinschränkungen des Gemeinschaftseigentums und optische Veränderungen der Anlage etwa aufgrund von Anbauten können die Unangemessenheit daher regelmäßig nicht begründen. Die Kosten der baulichen Veränderung sind für das Bestehen eines Anspruchs nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG grundsätzlich ohne Bedeutung, da sie gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG von dem verlangenden Wohnungseigentümer zu tragen sind. Vor diesem Hintergrund bejaht das Berufungsgericht zu Recht die Angemessenheit der Maßnahme. Weiterer Vortrag war von den Klägern nicht zu verlangen. Zwar trägt die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Umstände der Angemessenheit einer baulichen Veränderung der klagende Wohnungseigentümer. Da der Gesetzgeber aber die Angemessenheit als Regel ansieht, obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Darlegung, warum ein atypischer Fall vorliegt. Hieran fehlt es. Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage im Sinne von § 20 Abs. 4 Halbs. 1 Alt. 1 WEG, die dem Anspruch entgegenstehen könnte, ist mit der Errichtung eines Aufzugs nicht verbunden. Insoweit ist zunächst zu beachten, dass nicht jede bauliche Veränderung, die nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG aF die Eigenart der Wohnanlage änderte, auch im Sinne des neuen § 20 Abs. 4 Halbs. 1 Alt. 1 WEG zu einer grundlegenden Umgestaltung führt. Nach nunmehr geltendem Recht ist bei einer Maßnahme, die der Verwirklichung eines Zweckes i.S.d. § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG dient, eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage zumindest typischerweise nicht anzunehmen. Der von dem Gesetzgeber im gesamtgesellschaftlichen Interesse erstrebten Privilegierung bestimmter Kategorien von Maßnahmen – unter anderem zur Förderung der Barrierefreiheit – ist bei der Prüfung, ob eine grundlegende Umgestaltung vorliegt, im Sinne eines Regel-Ausnahme-Verhältnisses Rechnung zu tragen. Außergewöhnliche Umstände, die eine solche Ausnahme von der Regel begründen könnten, liegen auf der Grundlage der Feststellungen des Berufungsgerichts nicht vor. Es lässt sich auch keine unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers im Sinne von § 20 Abs. 4 Halbs. 1 Alt. 2 WEG feststellen. Mit dem Verbot, einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig zu benachteiligen, knüpft das Gesetz an die Regelung in § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG aF zu den Grenzen der Zulässigkeit von Modernisierungsmaßnahmen an. Die von dem Berufungsgericht insoweit vorgenommene tatrichterliche Würdigung weist keine Rechtsfehler auf. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass Verschattungen- und Lärmbeeinträchtigungen etwa durch den konkreten Standort der Aufzugsanlage, durch die Größe sowie die bauliche Gestaltung des Aufzugs einschließlich der verwendeten Materialien bis zu einem gewissen Grad noch bei der Entscheidung über die Art und Weise der Durchführung (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG) steuerbar sind. Die maßgeblichen Vorschriften lauten: § 20 WEG Bauliche Veränderungen (1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. (2) Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die 1. dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, 2. – 4. […] dienen. Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen. (3) Unbeschadet des Absatzes 2 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. (4) Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden. § 21 WEG Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen (1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen. (2) bis (5) […] § 22 WEG aF Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau (1) […] (2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 555b Nummer 1 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. […] (3) […] (4) […] Quelle: BGH Urteile vom 9. Februar 2024 – V ZR 244/22 und V ZR 33/23 Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse

Warmwasserkosten Verteilung bei ungeeichten Messgeräten

Warmwasserkosten: Kann der Warmwasserverbrauch aufgrund des Fehlens geeichter Warmwasserzähler nicht im Wege der genauen Verbrauchsmessung ermittelt werden, ist eine Verteilung der Kosten auf der Grundlage einer Schätzung, ausgehend vom früher konkret ermittelten Verbrauch, uneingeschränkt vertretbar und mit Blick auf den Maßstab einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht zu beanstanden. (Rn. 57 und 63)   Tatbestand 1. Gegenstand des Verfahrens ist die Anfechtung von drei in der Eigentümerversammlung der WEG in München am 28.07.2022 gefassten Beschlüssen. 2. Der Kläger zu 1) ist als Eigentümer der Wohneinheit, der Kläger zu 2) als (gemeinsam mit seiner Ehefrau) Eigentümer mehrerer Wohnungen Teil der genannten Wohnungseigentümergemeinschaft. 3. Die Beklagte wird durch die verwaltet. 4. Auf der ordentlichen Eigentümerversammlung der Beklagten am 28.07.2022 wurden jeweils mit Stimmenmehrheit folgende Beschlüsse gefasst: Top 5: Jahresabrechnung 2021: Die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen für das Jahr 2021 vom 01.07.2022 (Druckdatum) werden genehmigt und fällig gestellt. Der Einzug der Forderungen erfolgt zum 10.08.2022. Etwaige Guthaben der Eigentümer aufgrund Anpassung der beschlossenen Vorschüsse hat der Verwalter – sofern kein anderweitiger Rückstand besteht – zu diesem Termin auszukehren. Top 6: Entlastung: Der Verwaltungsbeirat wird für das vergangene Abrechnungsjahr 2021 in sachlicher und rechnerischer Hinsicht entlastet. Top 14 b: Hausmeisterwohnung: Die Eigentümergemeinschaft als wirtschaftliche Eigentümerin beschließt, die Hausmeisterwohnung „WE 01“ nach Durchführung notwendiger Reparaturarbeiten (Bodenerneuerung Wohnzimmer – Küche, Malerarbeiten, Einbau Türe u.a.) zu marktüblichen Konditionen zu vermieten. Finanzierung: Die Finanzierung der Kosten „Wohnung WE 01“ -Erhaltungsaufwand erfolgt durch Einstellung in die Abrechnung. Die Umlage erfolgt nach dem bisherigen Schlüssel – siehe Abrechnung 2021. 5. Beide Kläger gehen von der Rechtswidrigkeit des Beschlusses zu TOP 14b) aus, da die Beklagte über die Hausmeisterwohnung und die Bestellung eines Hausmeisters nicht wie geschehen beschließen dürfe. 6. Der Kläger zu 1) greift darüber hinaus die zu TOP 5 und Top 6 gefassten Beschlüsse an. 7. Die Wohnungen in der Anlage der Beklagten wurden 1987 mit Warmwasserzählern ausgestattet. Die Warmwasserzähler wurden zuletzt 2013 ausgetauscht, die Eichfrist lief damit 2018 ab. Die damals beauftragte Hausverwaltung, die, heute firmierend als, unternahm keine Schritte bezüglich der anstehenden Nacheichung bzw. eines Austauschs der Warmwasserzähler, insbesondere wurde der Eigentümerversammlung der Beklagten kein entsprechender Beschlussvorschlag unterbreitet. 8. Dass die Warmwasserzähler nicht mehr geeicht sind, war der heutigen Verwalterin, der, bei Übernahme der Verwaltungstätigkeit zum 01.01.2020 nicht bekannt. 9. Aufgrund der pandemiebedingten Beschränkungen konnten ab diesem Zeitpunkt zunächst keine Eigentümerversammlungen abgehalten werden. 10. In der Einzelabrechnung 2021, die die Wohneinheit des Klägers zu 1) betrifft, ist für das Warmwasser aufgeführt, dass der für den Kläger zu 1) angesetzte Verbrauch nicht aus dem individuellen Verbrauch anhand der Warmwasserzähler errechnet sei, sondern auf einer Schätzung beruhe. 11. Der Kläger zu 1) ist der Auffassung, der zu TOP 5 gefasste Beschluss über die Jahresabrechnung 2021 sei für ungültig zu erklären, da die Abrechnung nicht den Abrechnungsschlüssel enthalte, der für die Wohnanlage zugrunde zu legen sei. 12. Die Jahresabrechnung und in Folge auch die Einzelabrechnung des Klägers zu 1) entsprächen nicht den Vorschriften der Heizkostenverordnung, die geeichte Wärmemengenzähler für Warmwasser vorschreibe, und sie entsprächen auch nicht den Gegebenheiten der Wohnanlage, da jede Wohnung mit Warmwasserzähler ausgestattet sei. Diese seien abzulesen und der Warmwasserabrechnung zugrunde zu legen. Die Verwaltung habe dafür zu sorgen hat, dass die Geräte turnusmäßig geeicht werden. Eine Schätzung des Verbrauchs entspreche nicht einer ordnungsgemäßen Abrechnung. 13. Damit sei auch der Beschluss zu TOP 6 für ungültig zu erklären: 14. Die Entlastung des Beirats, der auch für eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung zu sorgen habe, könne nicht erteilt werden, da die Abrechnung ohne die Daten der Warmwasserzähler und den Verbrauch der einzelnen Wohneinheiten nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, die Jahresabrechnung sowie die Einzelabrechnungen nicht korrekt seien. 15. Der Kläger zu 1) beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentumsgemeinschaft vom 28.07.2022 zu Top 5: Jahresabrechnung 2021: Die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen für das Jahr 2021 vom 01.07.2022 (Druckdatum) werden genehmigt und fällig gestellt. Der Einzug der Forderungen erfolgt zum 10.08.2022. Etwaige Guthaben der Eigentümer aufgrund Anpassung der beschlossenen Vorschüsse hat der Verwalter – sofern kein anderweitiger Rückstand besteht – zu diesem Termin auszukehren. Top 6: Entlastung: Der Verwaltungsbeirat wird für das vergangene Abrechnungsjahr 2021 in sachlicher und rechnerischer Hinsicht entlastet. … 19. Die Beklagte wendet zu TOP 5 ein, ein Austausch der vorhandenen ungeeichten Wasserzähler gegen geeichte Geräte sei technisch nicht möglich, da die, die im Jahre 2013 den Austausch der Wasserzähler ausgeführt habe, nunmehr erkläre, dass sie einen weiteren Austausch der Wasserzähler ablehne. Dies geschehe mit der zutreffenden Begründung, dass das im Jahre 1967 verbaute Rohrleitungssystem, welches bis heute keiner Erneuerung oder sonstigen Ertüchtigung unterzogen wurde, so marode sei, dass im Falle des Versuchs, die vor rund 10 Jahren installierten Wasserzähler zu demontieren, unweigerlich mit Rohrbrüchen und entsprechenden massiven Wasserschäden zu rechnen sei. 20. Dies habe die heutige Hausverwalterin zum Anlass genommen, den Zustand der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage nebst des gesamten Rohrleitungssystems sachverständigenseits untersuchen zu lassen. 21. Der Sachverständige Dipl.-Ing. komme in dem den Eigentümern mit dem Ladungsschreiben zur streitgegenständlichen Eigentümerversammlung übersandten Stellungnahme vom 20.05.2022 zu dem Ergebnis, dass neben der kompletten Heiz- und Warmwassertechnik eine umgehende Erneuerung auch des gesamten Rohrleitungssystems für Kalt- und Warmwasser notwendig sei. 22. Dementsprechend sei zu TOP 10a der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung die Vergabe des Planungsauftrags an den Sachverständigen betreffend die komplette Erneuerung der Heizungs- und Warmwassererzeugungsanlage sowie zu TOP 10b die Vergabe des Planungsauftrags an den Sachverständigen betreffend die komplette Erneuerung des Kalt- und Warmwassersystems beschlossen worden. 23 Auch die, München, sei um ein Angebot zum Austausch der Warmwasserzähler gebeten worden. 24 Aus dem seitens des Unternehmens vorgelegtem Angebot gehe gleichlautend mit den Feststellungen der ausdrücklich hervor, dass das vorhandene Warm- und Kaltwasserleitungssystem aus dem Jahre 1967 sich in sehr schlechtem Zustand befinde und jeder Eingriff z.B. durch einen Zähleraustausch erfahrungsgemäß die Gefahr von Wasserschäden berge. Ein gleichwohl erteilter Auftrag werde demgemäß nur unter erheblich erhöhten Kosten gegen Zeitaufwand und unter Ausschluss jeder Haftung übernommen, wobei zusätzlich bei jedem Versuch des Zählertauschs eine Sanitärfirma anwesend sein müsse. 25. Damit sei der Ausnahmetatbestand gem. § 11 Abs. 2, Abs. 1 Nr. 1. Buchst. b) HeizkostenV gegeben ist, da das Anbringen neu geeichter Warmwasserzähler nicht bzw. nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich sei, weshalb eine Erfassung und Abrechnung der Warmwasserkosten nach dem gemessenen Verbrauch von Warmwasserzählern nicht möglich sei. 26. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung nach den Messwerten nicht geeichter Warmwasserzähler sei nach dem MessEG nicht zulässig. 27. Somit müsse auf die Regelung unter § 5 der Gemeinschaftsordnung der Beklagten vom 08.11.1967 zurückgegriffen werden, wonach die Umlage der Kosten des Warmwasserverbrauchs gemäß Zählerstandablesung zu erfolgen habe, und der Warmwasserverbrauch anhand der festgestellten Vorjahresverbräuche geschätzt werden. … Die Entscheidung Ohne Erfolg! Das AG München entschied, dass die Verteilung der Kosten auf Grundlage einer Schätzung, die auf dem früher konkret ermittelten Verbrauch beruhen ordnungsgemäßer Verwaltung gem. § 18 Abs. 2 WEG entspricht. Die vorhandenen Warmwasserzähler konnten aufgrund der abgelaufenen Eichfrist gem. § 37 Abs. 1 Nr. 1 MessEG nicht für die Verbrauchserfassung verwendet werden. Der Austausch der Warmwasserzähler sei im Übrigen mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden gewesen. Eine Ausnahme von der verbrauchsabhängigen Erfassung und Kostenverteilung hat das Gericht gem. § 11 Abs. 1 Nr. 1b HeizkostenV bejaht. Für einen Rückgriff auf den Verteilerschlüssel nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG fehlte dem Wohnungseigentümer das Rechtsschutzbedürfnis, da dieser Verteilerschlüssel zu einer höheren Nachforderung für ihn geführt hätte. Siehe dazu auch BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 214/21 Quelle: AG München, Teilanerkenntnis- und Endurteil v. 19.05.2023 – 1290 C 12005/22 Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse

Heizungstausch – Förderung

Mit dem Gesetz für Erneuerbares Heizen (Gebäudeenergiegesetz) leitet Deutschland die Energiewende im Gebäudebereich ein. Seit dem 1. Januar 2024 wird der Umstieg auf Erneuerbare Energien beim Einbau neuer Heizungen verpflichtend. Schrittweise wird damit eine klimafreundliche Wärmeversorgung umgesetzt, die mittel- bis langfristig planbar, kostengünstig und stabil ist. Zeitgleich startet die neue Förderung: Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) unterstützt seit dem 1. Januar 2024 den Austausch alter, fossiler Heizungen durch Heizungen auf Basis Erneuerbarer Energien mit bis zu 70 Prozent Investitionskostenzuschuss. Weitere Maßnahmen zur energetischen Sanierung werden weiterhin mit bis zu 20 Prozent gefördert. Neu erhältlich ist auch ein für viele Antragstellende zinsvergünstigter Ergänzungskredit zur Finanzierung dieser Maßnahmen. Der Heizungstausch kann schon jetzt beauftragt und der Förderantrag – übergangsweise und befristet – nachgereicht werden. So profitieren Sie bereits jetzt von den neuen Fördersätzen, die seit Inkrafttreten der neuen BEG-Einzelmaßnahmen-Förderrichtlinie am 29. Dezember 2023 gelten. Voraussetzung ist, dass die Bedingungen aus der Förderrichtlinie eingehalten werden. Diese Übergangsregelung ist befristet und gilt für Vorhaben, die bis zum 31. August 2024 begonnen werden. Der Antrag muss bis zum 30. November 2024 gestellt werden. Im Anschluss an den Zeitraum der Übergangsregelung muss die Förderzusage vor der Beauftragung erfolgen. Die Förderung unterstützt die Bürgerinnen und Bürgern dabei, ihr Zuhause zukunftsfest zu machen und künftig – auch durch die Ausweitung des CO₂-Emissionshandels auf den Gebäudesektor – deutlich steigende Kosten für fossile Brennstoffe zu vermeiden. Eckpunkte der neuen Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) seit 1. Januar 2024 Für den Heizungstausch sind folgende Investitionskostenzuschüsse erhältlich:
  • eine Grundförderung von 30% für alle Wohn- und Nichtwohngebäude für alle Antragstellergruppen; für Wärmepumpen, die als Wärmequelle Wasser, Erdreich oder Abwasser nutzen oder ein natürliches Kältemittel einsetzen, ist zudem ein Effizienz-Bonus von zusätzlich 5% erhältlich; für Biomasseheizungen wird ein Zuschlag von 2.500 Euro gewährt, wenn sie einen Staub-Emissionsgrenzwert von 2,5 mg/m³ einhalten;
  • ein Klimageschwindigkeits-Bonus von 20% bis 2028 für den frühzeitigen Austausch alter fossiler Heizungen (sowie Nachtspeicherheizungen und alte Biomasseheizungen) für selbstnutzende Eigentümerinnen und Eigentümer; danach sinkt der Klimageschwindigkeits-Bonus alle zwei Jahre um 3% ab, zunächst also auf 17% ab 1. Januar 2029; sowie ein Einkommens-Bonus von 30% für selbstnutzende Eigentümerinnen und Eigentümer mit bis zu 40.000 Euro zu versteuerndem Haushaltseinkommen pro Jahr. Die Boni sind kumulierbar bis zu einem max. Fördersatz von 70%.
  • Für weitere Maßnahmen zur energetischen Sanierung sind auch künftig bis zu 20% Förderung erhältlich: 15% Grundförderung plus ggf. 5% Bonus bei Vorliegen eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP-Bonus).
  • Vermieterinnen und Vermieter erhalten ebenfalls die Grundförderung, ggf. zuzüglich Effizienz-Bonus oder Emissionsminderungszuschlag, die sie zugunsten der Mieterinnen und Mieter berücksichtigen müssen: Die entsprechenden Kosten dürfen nicht auf die Mieten umgelegt werden. Hierdurch wird der Anstieg der Mieten durch eine energetische Sanierung gedämpft.
  • Neu erhältlich sein wird ein Kreditangebot – zinsvergünstigt für Antragstellende bis zu einem zu versteuernden Haushaltseinkommen von 90.000 Euro pro Jahr – für Heizungstausch und weitere Effizienzmaßnahmen. Einen detaillierten Überblick finden Sie hier.
Wichtig zu wissen: Die technische Antragstellung für die neue Heizungsförderung – neu bei der KfW – wird voraussichtlich zum 27. Februar 2024 starten. Daher gilt für die Heizungsförderung vorher bereits eine Übergangsregelung: Antragstellerinnen und Antragsteller können förderfähige Vorhaben umsetzen und den Förderantrag dann ausnahmsweise nachträglich nachholen. Diese Übergangsregelung für die Heizungsförderung gilt befristet. Wer zwischen dem 29. Dezember 2023 und 31. August 2024 einen Heizungstausch beauftragt, kann den Antrag bis zum 30. November 2024 nachholen. So soll ein möglichst reibungsloser Übergang von der alten zur neuen Förderlandschaft sichergestellt werden. Die technische Antragstellung für sonstige Effizienzmaßnahmen beim BAFA startet zum 1. Januar 2024. Quelle: BMWK Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse

Privilegierte bauliche Veränderungen – Aufzugseinbau?

Privilegierte bauliche Veränderungen: 1. Die Nutzungen des nach §§ 20, 21 WEG baulich veränderten gemeinschaftlichen Eigentums gebühren nur denjenigen Wohnungseigentümern, die auch die Kosten zu tragen haben. 2. Die in §§ 20, 21 WEG vorgesehene Beschlusskompetenz ermöglicht ein faktisches Sondernutzungsrecht. So das LG München I, Beschluss vom 04.07.2023 – 1 S 5214/23 WEG vorhergehend: AG Fürstenfeldbruck, 30.03.2023 – 80 C 785/22 WEG Der Fall: auf der Grundlage des Beschlusses zu TOP 8 der Eigentümerversammlung vom 26.07.2021 und gemäß § 20 Absatz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, S. 2 WEG die unter Ziff. 1 beschriebene Baumaßnahme unter den nachfolgenden Maßgaben und Bedingungen laut Ziff. 2 – 6 gestattet wird: Privilegierte bauliche Veränderungen „den Eigentümern der Wohnungen mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 laut Aufteilungsplan in dem Gebäude … wird es gestattet, im Gebäude … einen Plattformlift als Innenaufzug einbauen zu lassen, welcher keine Kabinentür benötigt und nur von eingewiesenen Personen benutzt werden darf. (Privilegierte bauliche Veränderungen §20 WEG) Der Aufzug führt vom Erdgeschoss bis in das ll. OG. Dazu werden in die Decke des Erdgeschosses des 1. Obergeschosses entsprechende Ausschnitte eingeschnitten, was nach Überprüfung durch ein Ingenieurbüro statisch unbedenklich ist. Jedes Geschoss erhält eine Haltestelle. Der Aufzug wird in den Fensternischen entsprechend des mit Anlage 1 beigefügten Angebots der … GmbH vom 21.02.2021 eingebaut. Die mit Anlage 1 beigefügte Einbauskizze und das mit Anlage 2 beigefügte Angebot der … GmbH vom 21.12.2021 werden zum wesentlichen Gegenstand und Inhalt des Beschlusses gemacht. Der aus einer Stahl.- und Glaskonstruktion bestehende Aufzugsschacht ist selbsttragend und wird auf die Bodenplatte im EG gestellt. Um die Flure weiterhin mit Tageslicht zu versorgen, werden die Rückwände und die Türen in den drei Etagen teilverglast. Ein Teil der Rückwand ist demontierbar, so dass der Zugang zu den Flurfenstern gewährleistet ist. Die Aufzugskabine wird 0,9 Meter breit und 1,46 Meter tief sein, so dass der Aufzug durch eine Begleitperson auch mit Kinderwagen und/oder Rollstuhl genutzt werden kann. Der geräuscharme, elektrische Spindelantrieb für den Aufzug wird so positioniert, dass er den Wohnungen mit den Nummern 1, 4 und 7 laut Aufteilungsplan im Gebäude … zugewandt ist. Zudem wird der Schacht nur auf der Antriebsseite an den Deckendurchbrüchen abgestützt. Die Stromversorgung wird über eigene Sicherungen und einen Energiezähler für die Abrechnung der Betriebskosten hergestellt. Auftraggeber ist die WEG … .Die Baumaßnahme wird von einem Ingenieurbüro begleitet und abgenommen. Außerdem erfolgt eine Abnahme durch den TÜV … GmbH.“ Die Kostenverteilung:
  • Entsprechend der Regelung in § 21 Abs. 1 S.1 WEG werden sämtliche Kosten für die Planung und Herstellung, die im Zusammenhang beschriebenen Baumaßnahme stehen, von den jeweiligen Eigentümern der Wohnungen mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 laut Aufteilungsplan in dem Gebäude … getragen. Nachdem jedoch im Außenverhältnis die WEG … Auftraggeber der Maßnahme und somit auch Rechnungsempfänger und Schuldner aller Kosten sein wird, wird zur Finanzierung dieser Kosten gegenüber den Eigentümern der Wohnungen mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 eine Sonderumlage in Höhe von zunächst 50.000,00 € erhoben, die unter den Eigentümern der Wohnung mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 nach dem Verhältnis der auf die Wohnungen mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 entfallenden Miteigentumsanteile zu verteilen ist. Über die tatsächlichen Baukosten und die Sonderumlage wird sodann in den Einzelabrechnungen für die Wohnungen mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 wie folgt abgerechnet: Die tatsächlichen Baukosten sind im Jahr der jeweiligen Ausgabe ausschließlich in die Einzelabrechnung der Einheiten mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 für das jeweilige Wirtschaftsjahr nach dem Verhältnis der auf die Einheiten mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 entfallenden Miteigentumsanteile einzustellen, in welchem die Einnahme erzielt worden ist. Sollten die tatsächlichen anteiligen Baukosten höher werden als die geleistete anteilige Sonderumlage, ergibt sich aus dem Beschluss der gemäß § 28 Absatz 2 Satz 1 WEG auf der Grundlage der erstellten Einzelabrechnungen gefasst wird, der von den Eigentümern der Einheiten mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 jeweils zu leistende Nachschuss; sollten die tatsächlichen anteiligen Baukosten hingegen geringer werden als die jeweils geleistete anteilige Sonderumlage, ergibt sich aus dem Beschluss gemäß § 28 Absatz 2 Satz 1 WEG, der gemäß § 28 Absatz 2 S. 2 WEG auf der Grundlage der erstellten Einzelabrechnungen gefasst wird, die Anpassung der von den Eigentümern der Einheiten mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 jeweils geleisteten Sonderumlage.
  • Sämtliche Kosten für den Betrieb sowie die künftige Wartung, Pflege, Unterhaltung, Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung, die im Zusammenhang zu der unter Ziffer 1 beschriebenen Baumaßnahmen stehen, werden entsprechend der Regelung in § 21 Abs. 1 S. 1 WEG von den jeweiligen Eigentümern der Wohnungen mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 laut Aufteilungsplan in dem Gebäude … nach dem Verhältnis der auf die Wohnung mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 entfallenden Miteigentumsanteile getragen, auch soweit sie Gemeinschaftseigentum betreffen, sofern, soweit und solange sich aus Ziff. 3 lit. b) und d) dieses Beschlusses nichts anderes ergibt.
Da entsprechend der Regelung in § 21 Absatz 1 S. 1 WEG zunächst ausschließlich die Eigentümer der Wohnungen mit den Nummern 4,7, 8 und 9 laut Aufteilungsplan alle mit der Baumaßnahme im Zusammenhang stehenden Kosten tragen, sind entsprechend der Regelung in § 21 Absatz 1 S.2 WEG die übrigen Miteigentümer vom Mitgebrauch des Aufzugs ausgeschlossen. Dieser Ausschluss von Mitgebrauch des Aufzugs wird dadurch gewährleistet, dass der einzubauende Aufzug nur über eine(n) Schlüssel/Schlüsselkarte nur an die Eigentümer der Wohnung mit den Nummern 4,7, 8 und 9 übergeben wird. Sollten Eigentümer oder deren Rechtsnachfolger, die vom Mitgebrauch des Aufzugs ausgeschlossen sind, künftig den Aufzug nutzen wollen, können sie gemäß § 21 Absatz 4 Satz 1 WEG verlangen, dass Ihnen die Mitbenutzung des Aufzugs gegen einen Ausgleich in Geld durch einen Eigentümerbeschluss gestattet wird. Vermietenden Eigentümern ist es gestattet, ihr Nutzungsrecht auf deren Mieter zu übertragen; im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft bleibt der vermietende Eigentümer der Nutzungsberechtigte in diesem Sinne. Der von diesen Eigentümern nachträglich zu leistende Beteiligungsbetrag ist an die Eigentümergemeinschaft zu bezahlen und in den Einzelabrechnungen desjenigen Wirtschaftsjahres, in welchem die Zahlungen geleistet worden ist, als Einnahme auf die Eigentümer derjenigen Einheiten nach dem Verhältnis deren Miteigentumsanteile zu verteilen, die sich anteilig an den nachfolgenden Kosten im Sinne von lit. Ausgleichszahlungen Ausgangspunkt für die Berechnung der jeweiligen Ausgleichszahlungen sind alle Kosten, die bis dahin für die Planung, die Herstellung, die Instandhaltung und Instandsetzung des Aufzugs, nicht jedoch für die Wartung und den Betrieb des Aufzugs aufgewendet worden sind. Von der Gesamtsumme aller Kosten in Höhe von derzeit rund 50.000,00 €, die zunächst von den Eigentümern der Wohnungen mit den Nummern 4,7, 8 und 9 getragen werden, sind von denjenigen Miteigentümern, die gem.§ 21 Abs. 4 S. 1 WEG verlangen, dass Ihnen die Mitbenutzung des Aufzugs durch einen Eigentümerbeschluss gegen einen Ausgleich in Geld gestattet wird, Ausgleichsbeträge in Höhe des jeweiligen Miteigentumsanteils zu erstatten, der auf die Einheit des antragstellenden Eigentümers entfällt. Mitbenutzung des Aufzugs Dem Eigentümer, der die Mitbenutzung des Aufzugs beantragt, ist der Schlüssel/die Schlüsselkarte für den Aufzug zu übergeben, sobald der von ihm zu leistende Beteiligungsbetrag auf dem WEG Konto eingegangen ist. Der von der Mitbenutzung des Aufzugs bisher ausgeschlossene Eigentümer, der nachträglich die Mitbenutzung des Aufzugs beantragt, hat sich rückwirkend ab dem 1.1. des Jahres der Mitbenutzung des Aufzugs an sämtlichen Kosten, die im Zusammenhang mit dem Aufzug stehen und entstehen (insbesondere Betriebs-Unterhaltungs-, Wartungskosten sowie Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung der Aufzugsanlage), in Höhe der auf seine Einheit entfallenden Miteigentumsanteile zu beteiligen, d.h. der Kostenverteilerschlüssel ändert sich ab dem Jahr der Mitbenutzung des Aufzugs rückwirkend zum 1.1. des betroffenen Jahres um diejenigen Miteigentumsanteile, die auf die Einheit entfallen, dessen Eigentümer die Mitbenutzung des Aufzugs beantragt. Ausführungsfehler, Mängel, Schäden und Folgeschäden Für etwaige Ausführungsfehler, Mängel, Schäden und Folgeschäden, die im Zusammenhang zu der unter Ziff. 1 dann beschriebenen Baumaßnahmen stehen, haften die Eigentümer der Wohnungen mit den Nummern 4, 7,8 und 9 nach den gesetzlichen Vorschriften. Mit den Arbeiten darf erst begonnen werden, wenn alle Sonderumlagen in voller Höhe und vorbehaltlos auf dem Konto der WEG eingegangen sind. Die Baumaßnahme ist durch Fachfirmen nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik sowie den öffentlich rechtlichen Vorgaben fachgerecht durchzuführen. Die Arbeiten dürfen nur arbeitstäglich (Montag bis Freitag exklusive gesetzliche Feiertage in Bayern) in der Zeit von 07:00 Uhr bis 19:00 Uhr durchgeführt werden. Dies gilt nicht für unvorhergesehene Sicherungs- und Notmaßnahmen, die zur Abwendung drohenden Schadens und/oder aufgrund Gefahr im Verzug unverzüglich durchgeführt werden müssen. Die Regelungen unter den Ziff.2. – 6. begründen keine konstitutiven Zahlungs- und Handlungspflichten gegenüber den Eigentümern der Wohnungen mit den Nummern 4, 7, 8 und 9 sondern sind „lediglich“ Maßgaben Bedingungen Auflagen und gesetzliche Folgen, unter denen die unter Ziff.1 genannte Baumaßnahme gestattet werden. Angemessenheitsbegriffs Auch unter Zugrundelegung des Angemessenheitsbegriffs, wie ihn das Landgericht Köln in seiner Entscheidung vom 26.01.2023, (ZWE 2023, 176) zu Grunde gelegt hat – bei der es die genehmigte (aufzuschüttende) Terrasse neben der Rampe nicht als privilegierte Maßnahme qualifziert hat – gilt für den hier streitgegenständlichen Aufzug nichts anderes. Der Aufzug als solches ist erforderlich und angemessen zur Herstellung eines barrierefreien Zugangs zu den Wohnungen. QUelle: LG München I, Beschluss vom 04.07.2023 – 1 S 5214/23 WEG Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse

BAFA Förderprogramme – Auswirkung BVerfGE

Das Urteil des BVerfGE hat Auswirkungen auf BAFA Förderprogramme. Das Urteil des Bundesverfassungsgericht wirkt sich auch auf die Förderprogramme des BAFA aus, da die finanziellen Mittel für diese Programme häufig aus dem Klima- und Transformationsfond bedient werden. Mit der Urteilsverkündung hat das Bundesfinanzministerium eine sofortige Haushaltssperre verfügt, nach der aktuell keine neuen finanziellen Zusagen getätigt werden dürfen, die mit Zahlungen für die Jahre ab 2024 verbunden sind. Entsprechend werden mit sofortiger Wirkung und bis auf Weiteres sowohl die Annahme als auch Bewilligung von Anträgen pausiert so BAFA. Wichtig: Maßnahmen zu bereits erfolgten Förderzusagen können weiterverfolgt werden. Folgende Förderprogramme sind derzeit pausiert:
  • Bundesförderung für effiziente Wärmenetze (BEW)
  • Energieberatung für Nichtwohngebäude, Anlagen und Systeme (EBN)
  • Energieberatung für Wohngebäude (EBW)
  • Bundesförderung für Energie- und Ressourceneffizienz in der Wirtschaft (EEW)
  • Aufbauprogramm Wärmepumpe (BAW)
  • Förderprogramm Serielle Sanierung
  • Richtlinie zur Förderung von Kälte-und Klimaanlagen mit nicht-halogenierten Kältemitteln in stationären und Fahrzeug-Anwendungen (Kälte-Klima-Richtlinie)
  • Richtlinie zur Förderung von E-Lastenfahrrädern für den fahrradgebundenen Lastenverkehr in Wirtschaft und Kommunen (E-Lastenfahrrad-Richtlinie)
  • Förderprogramm „Bürgerenergiegesellschaften“ bei Windenergie an Land
Ausgenommen von der Antragspause sind die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) und die Förderung des Absatzes von elektrisch betriebenen Fahrzeugen (Umweltbonus). *Bei dem Förderprogramm BAW handelt es sich nicht um ein Förderprogramm für Wärmepumpen. Die BAW richtet sich ausschließlich an Unternehmen, die ihre Mitarbeiter zum Thema Heizungswärmepumpen weiterqualifizieren wollen. Wärmepumpen werden weiterhin im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gefördert. Quelle: BAFA Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse

Darf bei einer Abstimmung die Mehrheitseigentümer ignoriert werden?

Mehrheitseigentümer darf bei Abstimmung nicht einfach ignoriert werden Tatbestand Die Wohnungseigentümer können bei Abstimmung durch Vereinbarung hinsichtlich der für die Mehrheitsberechnung maßgeblichen Stimmkraft anstelle des gesetzlich vorgesehenen Kopfprinzips auch z. B. das Objektprinzip anordnen Die Klägerin ist als Eigentümerin mehrerer Einheiten Mitglied der beklagten WEG. Nach der Berechnung in der Teilungserklärung stehen ihr für die in ihrem Eigentum stehenden Einheiten 2.752 der insgesamt 3.317 Stimmen zu. Die geltende Gemeinschaftsordnung enthält u.a. folgende Regelung: „§ 11 Gemeinschaftsordnung: 1. […] „Es stehen zu: a. 10 Stimmen jedem Wohnungseigentümer und jedem Gewerbe-Teileigentum, b. 1 Stimme jedem Teileigentum Kfz-Abstellplatz“ […]“ Vor der Eigentümerversammlung am 28.10.2022 erteilte die Klägerin der Hausverwaltung eine gebundene Vollmacht u.a. dahingehend, dass zu TOP 01.1. mit „Nein“ abgestimmt werden sollte, ferner zu den vorgeschlagenen TOP 01.2.3 und 01.2.4 mit „Ja“. Laut Protokoll der Eigentümerversammlung vom 28.10.2022 wurde unter TOP 01.1. folgender Beschluss gefasst: „Die Eigentümergemeinschaft bestellt die B. GmbH für die Zeit vom 01.01.2023 – 31.12.2025 zur Verwalterin gemäß § 26 WEG. Der derzeit vereinbarte Verwaltervertrag wird inhaltsgleich über den 01.01.2023 hinaus bis zum 31.12.2025 fortgesetzt, wobei folgende Änderungen vereinbart werden: […] Abstimmungsergebnis: Ja-Stimmen: einstimmig Enthaltungen: 1 Nein-Stimmen: 0 Darüber hinaus liegt eine Nein-Stimme des Mehrheitseigentümers K. vor. Laut weisungsgebundener Vollmacht soll die S. GmbH zum Verwalter bestellt werden. Diese Stimmabgabe ist jedoch bereits wegen einer Stimmrechtsmajorisierung unwirksam, da der Mehrheitseigentümer insoweit Sonderinteressen verfolgt und sich mit seinem Stimmenübergewicht über den mehrheitlichen Willen aller anderen Eigentümer „nach Köpfen“ hinwegsetzen möchte. Ferner liegen für eine Neubestellung eines Verwalters anstelle der erforderlichen 3 Vergleichsangebote nur 2 Angebote vor. Hinzu kommt, dass die vom Mehrheitseigentümer vorgeschlagene S. GmbH zur heutigen Versammlung nicht erschienen ist, sich nicht vorgestellt hat und gegenüber der WEG kein Angebot zur Bestellung und Abschluss eines Verwaltervertrags abgegeben hat; vielmehr liegt insoweit nur ein Vorschlag des Mehrheitseigentümers vor, die S. zu bestellen. Somit ist die B. gemäß Beschlussantrag zu TOP 1.1 einstimmig zur Verwalterin für drei Jahre (01.01.2023-31.12.2025) bestellt worden.“ Zu TOP 01.2 enthält das Protokoll folgende Angaben: „TOP 01.2 Neuwahl der Fa. S. zur Verwalterin die Mehrheitseigentümerin K. schlägt als neue Verwalterin die Fa. S. vor. Vertragslaufzeit 01.01.2023 bis 31.12.2025. Basisvergütung monatlich: […] Der Vertragsentwurf nebst Anlagen kann jederzeit im Eigentümerportal eingesehen werden. Bei Bedarf kann er gerne auch bei der Verwaltung angefragt werden. Die Mehrheitseigentümerin K. bittet hierzu um folgende 5 Beschlüsse: siehe hierzu nachfolgende Unter-TOPs 1.2.1 bis 1.2.5 (sind wortgleich hier aufgenommen). Keine Beschlussfassung (siehe hierzu TOP 01.1).“ Entscheidung
  • Die Wohnungseigentümer können bei Abstimmung durch Vereinbarung hinsichtlich der für die Mehrheitsberechnung maßgeblichen Stimmkraft anstelle des gesetzlich vorgesehenen Kopfprinzips auch z. B. das Objektprinzip anordnen.
  • Die bloße Gefahr der Majorisierung bei Abstimmung führt nicht zur Unzulässigkeit des Objektprinzips, weil die betroffenen Wohnungseigentümer durch die Möglichkeit der Anfechtung der im Einzelfall gefassten Beschlüsse vor rechtsmissbräuchlichem Abstimmungsverhalten des Mehrheitseigentümers geschützt werden.
  • Die übrigen Wohnungseigentümer sind jedoch unabhängig von dieser Rechtsschutzmöglichkeit dann vor der Mehrheitsentscheidung eines einzelnen Mehrheitseigentümers zu schützen, wenn dieser seine Mehrheitsmacht bei Abstimmungrechtsmissbräuchlich ausübt.
  • Für die Annahme einer Majorisierung muss die Art und Weise der Stimmrechtsausübung die übrigen Wohnungseigentümer so offenkundig und ohne jeden Zweifel in treuwidriger Weise benachteiligen, dass der Ausgang eines gerichtlichen Verfahrens nicht abgewartet werden kann.
  • Majorisierende Beschlüsse können dabei insbesondere unter dem Blickwinkel der Willkür, des Rechtsmissbrauchs oder einer unbilligen Benachteiligung Einzelner ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen.
  • Die Stimmabgabe eines Mehrheitseigentümers ist auch dann nicht unwirksam, wenn er trotz drohender Verwalterlosigkeit die Verwalterbestellung blockiert.
  • Die Klage auf Ungültigerklärung des zu Unrecht festgestellten negativen Beschlusses ist mit der Klage auf „Feststellung“ eines positiven Beschlusses zu verbinden, wenn die erfolgreiche Anfechtung des „negativen“ Beschlusses allein nicht zu einem positiven Beschluss im Sinne des wahren Beschlussergebnisses bei Berücksichtigung der zu Unrecht ausgeschlossenen Stimmen führt.
So das AG München, Urteil vom 15.11.2023 – 1295 C 16480/22 WEG (nicht rechtskräftig) Quelle: AG München, Urteil vom 15.11.2023 – 1295 C 16480/22 WEG Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse

Wärmeplanungsgesetz in geänderter Fassung angenommen

Wärmeplanungsgesetz – Entwurf: Der Ausschuss für Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen hat am Mittwoch den Gesetzentwurf der Bundesregierung für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze, Wärmeplanungsgesetz – Entwurf (20/8654) in geänderter Fassung angenommen. Dafür stimmten die Fraktionen von SPD, Bündnis 90/Die Grünen und FDP, dagegen die Fraktionen von CDU/CSU, AfD und Die Linke. Das Gesetz soll am Freitag, 17. November, vom Bundestag beschlossen werden. Mit dem Gesetzentwurf will die Regierung die rechtlichen Grundlagen für die verbindliche Einführung einer flächendeckenden Wärmeplanung schaffen. Er ergänzt die im September beschlossene Novelle des Gebäudeenergiegesetzes („Heizungsgesetz“) und soll wie diese am 1. Januar 2024 in Kraft treten. Ziel ist es, die Versorgung mit Raumwärme, Warmwasser und Prozesswärme auf Treibhausgasneutralität umzustellen, damit die Klimaschutzziele der Bundesregierung bis 2045 erreicht werden können. Konkret werden die Bundesländer verpflichtet, auf ihrem Gebiet eine Wärmeplanung durchzuführen. Bis 2030 soll die Hälfte der leitungsgebundenen Wärme klimaneutral erzeugt werden. Den Betreibern bestehender Wärmenetze wird vorgegeben, die Wärmenetze bis 2030 mindestens zu 30 Prozent und bis 2040 zu 80 Prozent mit Wärme zu speisen, die aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme hergestellt wurde. Für neue Wärmenetze wird ein entsprechender Anteil von 65 Prozent verlangt. Ergebnis der Wärmeplanung sind Wärmepläne, die in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern bis Ende Juni 2026 und in kleineren Städten und Gemeinden bis Ende Juni 2028 erstellt werden müssen. Für Gemeinden mit weniger als 10.000 Einwohnern können die Länder ein vereinfachtes Verfahren vorsehen. Auch können mehrere Gemeinden eine gemeinsame Wärmeplanung vornehmen. Bis Ende 2044 muss jedes Wärmenetz vollständig mit Wärme aus erneuerbaren Energien, aus unvermeidbarer Abwärme oder aus einer Kombination daraus gespeist werden. Der Bauausschuss nahm vier Änderungsanträge der Koalitionsfraktionen an. Unter anderem werden mehrere Regelungen im Wärmeplanungsgesetz modifiziert und ergänzt. Der Anteil der Biomasse an der jährlich erzeugten Wärmemenge in Wärmenetzen von mehr als 50 Kilometern Länge wird ab 2045 auf maximal 15 Prozent begrenzt. Gestrichen wurde die Vorgabe, dass der Biomasse-Anteil bei einer Netzlänge von 20 bis 50 Kilometern auf 25 Prozent begrenzt werden soll. Quelle: 15.11.2023 Wohnen, Stadtentwicklung, Bauwesen und Kommunen — Ausschuss — hib 860/2023 Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse

Preisanpassungsklausel – BGH

Preisanpassungsklausel – zum Gestaltungsspielraum eines Fernwärmeversorgungsunternehmens bei der Ausgestaltung einer im laufenden Vertragsverhältnis einseitig für die Zukunft angepassten Preisänderungsklausel (im Anschluss an Senatsurteil vom heutigen Tage – VIII ZR 249/22, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). So das BGH, Urteil vom 27.09.2023 – VIII ZR 263/22 vorhergehend: KG, 18.11.2022 – 5 U 33/20 LG Berlin, 20.02.2020 – 32 O 110/19 In beiden terminierten Verfahren zu Preisanpassungsklausel, beliefert die Beklagte die jeweiligen Kläger seit dem Jahr 2007 beziehungsweise seit dem Jahr 2013 auf der Grundlage von Allgemeinen Versorgungsbedingungen im Sinne von § 1 Abs. 1 AVBFernwärmeV mit Fernwärme. Hiernach stellt die Beklagte ihren Kunden einen verbrauchsunabhängigen Bereitstellungspreis und einen verbrauchsabhängigen Arbeitspreis in Rechnung, die sie nach Maßgabe im Vertrag vorgesehener Preisänderungsklauseln jährlich anpasst. Nachdem das Kammergericht in einem anderen gegen die Beklagte gerichteten Rechtsstreit die auf den Arbeitspreis bezogene Preisanpassungsklausel für unwirksam erklärt hatte, legte die Beklagte ab Mai 2019 ihren Abrechnungen eine geänderte Preisanpassungsformel zum Arbeitspreis zugrunde, welche sie zuvor öffentlich bekannt gegeben hatte. Hiernach knüpfte die Veränderung des Arbeitspreises – ausgehend von einem Basisarbeitspreis des Jahres 2015 – jeweils hälftig einerseits an die jährlichen Veränderungen eines vom Statistischen Bundesamt herausgegebenen und im Internet abrufbaren Wärmepreisindexes als Marktelement sowie andererseits an die jährlichen Veränderungen eines von der Energielieferantin der Beklagten im Internet veröffentlichten Tarifs als Kostenelement an. Die Preisanpassungsklausel sieht als Referenzjahre für das Markt- und das Kostenelement jeweils das Jahr 2018 vor. Die beiden Revisionen der Beklagten hatten jeweils Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die von der Beklagten ab Mai 2019 verwendete Preisänderungsklausel wirksam ist. Die maßgeblichen Vorschriften lauten: § 134 BGB Gesetzliches Verbot „Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.“ Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVBFernwärmeV) in der bis zum 4. Oktober 2021 gültigen Fassung: § 1 Gegenstand der Verordnung „(1) Soweit Fernwärmeversorgungsunternehmen für den Anschluss an die Fernwärmeversorgung und für die Versorgung mit Fernwärme Vertragsmuster oder Vertragsbedingungen verwenden, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind (allgemeine Versorgungsbedingungen), gelten die §§ 2 bis 34. […]“ § 24 Abrechnung, Preisänderungsklauseln „[…] (4) Preisänderungsklauseln dürfen nur so ausgestaltet sein, dass sie sowohl die Kostenentwicklung bei Erzeugung und Bereitstellung der Fernwärme durch das Unternehmen als auch die jeweiligen Verhältnisse auf dem Wärmemarkt angemessen berücksichtigen. Sie müssen die maßgeblichen Berechnungsfaktoren vollständig und in allgemein verständlicher Form ausweisen. […] “ Quelle: BGH, Urteil vom 27.09.2023 – VIII ZR 263/22 Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse

Änderung der Kostenverteilung – Objektprinzip

  • Das sog. Objektprinzip (Kostenverteilung nach Sondereigentumseinheiten) stellt eine einfache und verständliche Kostenverteilung dar und ist gerecht vor allem für Kosten, die unabhängig von der Wohngröße und dem Wert der Wohnung anfallen (hier: Kosten der Sanierung der Außenbeleuchtung, eines Treppenhausfensters und der Entfernung eines Baumes in der Außenanlage).
  • Bei der Änderung der Kostenverteilung nach 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n.F. sind die Grenzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung überschritten, wenn die Minderheit eine erhebliche Mehrbelastung erleidet, die keine innere Rechtfertigung trägt, insbesondere wenn die Änderung der Kostenverteilung nur den Zweck verfolgt, die Mehrheit zum Nachteil der Minderheit von Kosten zu entlasten. Bei einer 4er-WEG, bei der für zwei Einheiten wirtschaftlich alles beim alten bleibt, ist die Annahme einer solchen Benachteiligungsabsicht nicht naheliegend.
So das LG Karlsruhe, Urteil vom 01.09.2023 – 11 S 96/22 vorhergehend: AG Karlsruhe, 28.07.2022 – 5 C 2163/21 WEG „Nach 16 Abs. 2 S. 2 WEG n.F. haben die Wohnungseigentümer nunmehr die Möglichkeit, den gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsschlüssel durch Beschluss zu ändern (zum Folgenden: Ring/Grziwotz/Schmidt-Räntsch, BGB Sachenrecht, WEG § 16 Rn. 52-72 m.w.N.). Die Wohnungseigentümer können für sämtliche Kosten der Gemeinschaft – soweit sie nicht für bauliche Veränderungen anfallen – einen abweichenden Verteilungsschlüssel beschließen. Die Beschlusskompetenz besteht für die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten. Damit soll nach den Umständen des Einzelfalls eine angemessene Kostenverteilung ermöglicht werden. Daraus wird ersichtlich, dass die Wohnungseigentümer nicht befugt sind, den gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsschlüssel generell durch Beschluss zu ändern. Der Beschluss zur Abänderung des Verteilungsschlüssels bedarf der einfachen Mehrheit (§ 25 Abs. 1 WEG n.F.). Die Änderung der Kostenverteilung muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (§§ 19 Abs. 1; 18 Abs. 2 WEG n.F.). Dabei steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu (vgl. BGH NJW 2011, 2202; NJW 2010, 3298). Der beschlossene Verteilungsschlüssel muss sachlich gerechtfertigt sein. Bei der Kostenverteilung ist der Maßstab die Verteilungsgerechtigkeit (vgl. MüKoBGB/Scheller WEG § 16 Rn. 39). Der sachliche Grund kann aber auch der Anreiz zur Kostensenkung sein (Hügel/Elzer WEG § 16 Rn. 68).“ § 16 Nutzungen und Kosten „(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt. (2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. (3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.“ Quelle: LG Karlsruhe, Urteil vom 01.09.2023 – 11 S 96/22 Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse