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HeizkostenVÄndV – Neue Regeln ab 01.12.2021

Verordnung über die Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkostenVÄndV k.a.Abk.) V. v. 24.11.2021 BGBl. I S. 4964 (Nr. 80); Geltung ab 01.12.2021 Diese Verordnung dient der Umsetzung der Richtlinie (EU) 2018/2002 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 11. Dezember 2018 zur Änderung der Richtlinie 2012/27/EU zur Energieeffizienz (ABl. L 328 vom 21.12.2018, S. 210). Artikel 1 HeizkostenVÄndV ändert mWv. 1. Dezember 2021 HeizkostenV § 5, § 6, § 6a (neu), § 6b (neu), § 7, § 9, § 12 § 5 Ausstattung zur Verbrauchserfassung (Text neue Fassung laut HeizkostenVÄndV) „(1) Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler zu verwenden. 2 Soweit nicht eichrechtliche Bestimmungen zur Anwendung kommen, dürfen nur solche Ausstattungen zur Verbrauchserfassung verwendet werden, hinsichtlich derer sachverständige Stellen bestätigt haben, dass sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder dass ihre Eignung auf andere Weise nachgewiesen wurde. 3 Als sachverständige Stellen gelten nur solche Stellen, deren Eignung die nach Landesrecht zuständige Behörde im Benehmen mit der Physikalisch-Technischen Bundesanstalt bestätigt hat. 4 Die Ausstattungen müssen für das jeweilige Heizsystem geeignet sein und so angebracht werden, dass ihre technisch einwandfreie Funktion gewährleistet ist. (2) Ausstattungen zur Verbrauchserfassung nach Absatz 1 Satz 1 und nach § 9 Absatz 2 Satz 1, die nach dem 1. Dezember 2021 installiert werden, müssen fernablesbar sein und dabei den Datenschutz und die Datensicherheit nach dem Stand der Technik gewährleisten. 2 Fernablesbar ist eine Ausstattung zur Verbrauchserfassung, wenn sie ohne Zugang zu einzelnen Nutzeinheiten abgelesen werden kann. 3 Ab dem 1. Dezember 2022 dürfen nur noch solche fernablesbaren Ausstattungen installiert werden, die sicher an ein Smart-Meter-Gateway nach § 2 Satz 1 Nummer 19 des Messstellenbetriebsgesetzes vom 29. August 2016 (BGBl. I S. 2034), das zuletzt durch Artikel 10 des Gesetzes vom 16. Juli 2021 (BGBl. I S. 3026) geändert worden ist, unter Beachtung des in Schutzprofilen und Technischen Richtlinien des Bundesamtes für Sicherheit in der Informationstechnik niedergelegten Stands der Technik nach dem Messstellenbetriebsgesetz angebunden werden können. 4 Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn ein einzelner Zähler oder Heizkostenverteiler ersetzt oder ergänzt wird, der Teil eines Gesamtsystems ist und die anderen Zähler oder Heizkostenverteiler dieses Gesamtsystems zum Zeitpunkt des Ersatzes oder der Ergänzung nicht fernablesbar sind. (3) Nicht fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, die bis zum 1. Dezember 2021 oder nach Maßgabe des Absatzes 2 Satz 4 nach dem 1. Dezember 2021 installiert wurden, müssen bis zum 31. Dezember 2026 die Anforderungen nach den Absätzen 2 und 5 durch Nachrüstung oder Austausch erfüllen. 2 Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn dies im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde. (4) Fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, die bis zum 1. Dezember 2022 installiert wurden, müssen nach dem 31. Dezember 2031 die Anforderungen nach Absatz 2 Satz 3 und Absatz 5 durch Nachrüstung oder Austausch erfüllen. (5) Ab dem 1. Dezember 2022 dürfen nur noch solche fernauslesbaren Ausstattungen zur Verbrauchserfassung installiert werden, die einschließlich ihrer Schnittstellen mit den Ausstattungen gleicher Art anderer Hersteller interoperabel sind und dabei den Stand der Technik einhalten. 2 Die Interoperabilität ist in der Weise zu gewährleisten, dass im Fall der Übernahme der Ablesung durch eine andere Person diese die Ausstattungen zur Verbrauchserfassung selbst fernablesen kann. 3 Das Schlüsselmaterial der fernablesbaren Ausstattungen zur Verbrauchserfassung ist dem Gebäudeeigentümer kostenfrei zur Verfügung zu stellen. (6) Die Einhaltung des Stands der Technik nach den Absätzen 2 und 5 wird vermutet, soweit Schutzprofile und technische Richtlinien eingehalten werden, die vom Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik bekannt gemacht worden sind, oder wenn die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mit einem Smart-Meter-Gateway nach § 2 Satz 1 Nummer 19 des Messstellenbetriebsgesetzes verbunden ist und die nach dem Messstellenbetriebsgesetz geltenden Schutzprofile und technischen Richtlinien eingehalten werden. 2 Wenn der Gebäudeeigentümer von der Möglichkeit des § 6 Absatz 1 des Messstellenbetriebsgesetzes für die Sparte Heizwärme Gebrauch gemacht hat, sind fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung nach den Absätzen 2 und 3 an vorhandene Smart-Meter-Gateways nach § 2 Satz 1 Nummer 19 des Messstellenbetriebsgesetzes anzubinden. (7) Wird der Verbrauch der von einer Anlage im Sinne des § 1 Abs. 1 versorgten Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen erfasst, so sind zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfasst wird. 2 Der Gebäudeeigentümer kann auch bei unterschiedlichen Nutzungs- oder Gebäudearten oder aus anderen sachgerechten Gründen eine Vorerfassung nach Nutzergruppen durchführen. (8) Die Bundesregierung evaluiert die Auswirkungen der Regelungen auf Mieter in den Absätzen 2, 5 und 6 drei Jahre nach dem 1. Dezember 2021, insbesondere im Hinblick auf zusätzliche Betriebskosten durch fernablesbare Ausstattungen und den Nutzen dieser Ausstattungen für Mieter. 2 Der Evaluationsbericht wird spätestens am 31. August 2025 veröffentlicht.“ § 6 Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung (Text neue Fassung laut HeizkostenVÄndV) „(1) Der Gebäudeeigentümer hat die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. 2 Das Ergebnis der Ablesung bei nicht fernablesbaren Ausstattungen soll dem Nutzer in der Regel innerhalb eines Monats mitgeteilt werden. 3 Eine gesonderte Mitteilung ist nicht erforderlich, wenn das Ableseergebnis über einen längeren Zeitraum in den Räumen des Nutzers gespeichert ist und von diesem selbst abgerufen werden kann. 4 Einer gesonderten Mitteilung des Warmwasserverbrauchs bedarf es auch dann nicht, wenn in der Nutzeinheit ein Warmwasserzähler eingebaut ist.“ § 6a Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen; Informationen in der Abrechnung (Text neue Fassung laut HeizkostenVÄndV) „(1) Wenn fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung installiert wurden, hat der Gebäudeeigentümer den Nutzern Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen für Heizung und Warmwasser auf der Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs oder der Ablesewerte von Heizkostenverteilern in folgenden Zeitabständen mitzuteilen: 1. für alle Abrechnungszeiträume, die ab dem 1. Dezember 2021 beginnen a) auf Verlangen des Nutzers oder wenn der Gebäudeeigentümer sich gegenüber dem Versorgungsunternehmen für die Zustellung der Abrechnung auf elektronischem Wege entschieden hat, mindestens vierteljährlich und b) ansonsten mindestens zweimal im Jahr, 2. ab dem 1. Januar 2022 monatlich. (2) Verbrauchsinformationen nach Absatz 1 Nummer 2 müssen mindestens folgende Informationen enthalten: 1. Verbrauch des Nutzers im letzten Monat in Kilowattstunden, 2. einen Vergleich dieses Verbrauchs mit dem Verbrauch des Vormonats desselben Nutzers sowie mit dem entsprechenden Monat des Vorjahres desselben Nutzers, soweit diese Daten erhoben worden sind, und 3. einen Vergleich mit dem Verbrauch eines normierten oder durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittsnutzers derselben Nutzerkategorie. (3) 1 Wenn die Abrechnungen auf dem tatsächlichen Verbrauch oder auf den Ablesewerten von Heizkostenverteilern beruhen, muss der Gebäudeeigentümer den Nutzern für Abrechnungszeiträume, die ab dem 1. Dezember 2021 beginnen, zusammen mit den Abrechnungen folgende Informationen zugänglich machen: 1. Informationen über a) den Anteil der eingesetzten Energieträger und bei Nutzern, die mit Fernwärme aus Fernwärmesystemen versorgt werden, auch über die damit verbundenen jährlichen Treibhausgasemissionen und den Primärenergiefaktor des Fernwärmenetzes, bei Fernwärmesystemen mit einer thermischen Gesamtleistung unter 20 Megawatt jedoch erst ab dem 1. Januar 2022, b) die erhobenen Steuern, Abgaben und Zölle, c) die Entgelte für die Gebrauchsüberlassung und Verwendung der Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, einschließlich der Eichung, sowie für die Ablesung und Abrechnung, 2. Kontaktinformationen, darunter Internetadressen von Verbraucherorganisationen, Energieagenturen oder ähnlichen Einrichtungen, bei denen Informationen über angebotene Maßnahmen zur Energieeffizienzverbesserung, Endnutzer-Vergleichsprofile und objektive technische Spezifikationen für energiebetriebene Geräte eingeholt werden können, 3. im Falle eines Verbrauchervertrags nach § 310 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches die Information über die Möglichkeit der Durchführung von Streitbeilegungsverfahren nach dem Verbraucherstreitbeilegungsgesetz, wobei die §§ 36 und 37 des Verbraucherstreitbeilegungsgesetzes unberührt bleiben, 4. Vergleiche mit dem Verbrauch eines normierten oder durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittsnutzers derselben Nutzerkategorie, wobei im Fall elektronischer Abrechnungen ein solcher Vergleich online bereitgestellt und in der Abrechnung darauf verwiesen werden kann, 5. einen Vergleich des witterungsbereinigten Energieverbrauchs des jüngsten Abrechnungszeitraums des Nutzers mit seinem witterungsbereinigten Energieverbrauch im vorhergehenden Abrechnungszeitraum in grafischer Form. 2 Der Energieverbrauch nach Satz 1 Nummer 5 umfasst den Wärmeverbrauch und den Warmwasserverbrauch. 3 Dabei ist der Wärmeverbrauch einer Witterungsbereinigung unter Anwendung eines den anerkannten Regeln der Technik entsprechenden Verfahrens zu unterziehen. 4 Die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik wird vermutet, soweit für den Vergleich der witterungsbereinigten Energieverbräuche Vereinfachungen verwendet werden, die vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie und vom Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat gemeinsam im Bundesanzeiger bekannt gemacht worden sind. (4) Die Pflichten gemäß § 556 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches bleiben unberührt. (5) Abrechnungen, die nicht auf dem tatsächlichen Verbrauch oder auf den Ablesewerten von Heizkostenverteilern beruhen, müssen mindestens die Informationen gemäß Absatz 3 Satz 1 Nummer 2 und 3 enthalten.“ § 6b Zulässigkeit und Umfang der Verarbeitung von Daten (Text neue Fassung laut HeizkostenVÄndV) „Die Erhebung, Speicherung und Verwendung von Daten aus einer fernablesbaren Ausstattung zur Verbrauchserfassung darf nur durch den Gebäudeeigentümer oder einen von ihm beauftragten Dritten erfolgen und soweit dies erforderlich ist: 1. zur Erfüllung der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung und zur Abrechnung mit dem Nutzer nach § 6 oder 2. zur Erfüllung der Informationspflichten nach § 6a.“ Quelle: Bundesgesetzblatt 4964 Jahrgang 2021 Teil I Nr. 80, ausgegeben zu Bonn am 30. November 2021 Hinweis: Nächster Seminartermin

Neue Heizkostenverordnung bereits November 2021?

Das Bundeskabinett hat am 24. November der neue Heizkostenverordnung zugestimmt! Verordnung über die Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung Nachdem die Bundesregierung die Heizkostenverordnung über die Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung beschlossen hat, stimmte auch der Bundesrat zu. Die Verordnung setzt die Vorgaben der novellierten EU-Richtlinie 2012/27 zur Energieeffizienz in nationales Recht um. Sie enthält hierzu Regelungen zur:
    • Fernablesbarkeit von Ausstattungen zur Verbrauchserfassung,
    • Verbrauchsinformation von Endnutzern und zu
    • Informationen, die in der jährlichen Abrechnung enthalten sein müssen.
  • Entsprechend einer Empfehlung des Bundeskartellamts soll die Novelle der Heizkostenverordnung durch Vorgaben zur Interoperabilität von Systemen und Geräten verschiedener Hersteller den Wettbewerb stärken und so auch den Verbrauchern zugutekommen. Zur Maßgabe hat der Bundesrat allerdings eine Überprüfung der Verordnung bereits nach drei Jahren gemacht. Der Länderkammer geht es dabei um die Auswirkungen dieser Verordnung auf die Mieter. Dem hat das Kabinett am 24. November zugestimmt. Die Verordnung tritt am Tag der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft. Weitere Informationen: Neue Heizkostenverordnung noch im Jahr 2021? Die Bundesregierung hat die HeizKostenV beschlossen Quelle: Die Bundesregierung Hinweis: Nächster Seminartermin

    Bindung des Mieters an einen vom Vermieter bereitgestellten Kabelanschluss verstößt nach Telekommunikationsgesetz?

    Bindung des Mieters an einen vom Vermieter bereitgestellten Kabelanschluss verstößt nicht gegen das Telekommunikationsgesetz so das BGH Urteil vom 18. November 2021 – I ZR 106/20 Der unter anderem für das Wettbewerbsrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass in Mietverträgen über Wohnraum vereinbart werden darf, dass der Mieter für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses an einen vom Vermieter zur Verfügung gestellten kostenpflichtigen Breitbandkabelanschluss gebunden ist. Sachverhalt: Die Klägerin ist die Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs. Die Beklagte ist Vermieterin von mehr als 120.000 Mietwohnungen, von denen etwa 108.000 an ein Kabelfernsehnetz angeschlossen sind, über das Fernseh- und Hörfunkprogramme übertragen werden und das auch für andere Dienste wie Telefonate und Internet genutzt werden kann. Das Entgelt, das die Beklagte für die Versorgung der Wohnungen mit Fernseh- und Hörfunkprogrammen über das Kabelnetz zahlt, legt sie nach den Mietverträgen als Betriebskosten auf ihre Mieter um. Für die Mieter besteht nach den Mietverträgen keine Möglichkeit, während der Dauer des Mietverhältnisses die Versorgung ihrer Wohnungen mit Fernseh- und Hörfunksignalen zu kündigen. Die Klägerin sieht einen wettbewerbswidrigen Verstoß gegen § 43b TKG darin, dass die Mietverträge keine Regelung enthalten, nach der die kostenpflichtige Bereitstellung eines Kabelanschlusses wenigstens zum Ablauf einer Laufzeit von 24 Monaten kündbar ist, und die Beklagte nicht den Abschluss von Mietverträgen anbietet, nach denen die Bereitstellung solcher Anschlüsse auf eine Laufzeit von höchstens 12 Monaten begrenzt ist. Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Unterlassung in Anspruch. Bisheriger Prozessverlauf: „Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Es hat angenommen, der Klägerin stehe kein Unterlassungsanspruch nach § 8 Abs. 1 Satz 1, § 3 Abs. 1, § 3a UWG in Verbindung mit § 43b TKG zu. Die Vorschrift des § 43b TKG sei im Verhältnis der Beklagten zu ihren Mietern nicht anwendbar, weil das Angebot der Beklagten nicht im Sinne dieser Vorschrift öffentlich zugänglich sei.“ Entscheidung des Bundesgerichtshofs: „Der Bundesgerichtshof hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Die Beklagte hat durch die Bindung ihrer Mieter an den von ihr zur Verfügung gestellten kostenpflichtigen Kabel-TV-Anschluss nicht gegen § 43b TKG verstoßen. Mit der Bereitstellung der Kabel-TV-Anschlüsse erbringt die Beklagte allerdings einen Telekommunikationsdienst im Sinne von § 3 Nr. 24 TKG. Sie stellt ihren Mietern damit einen Dienst zur Verfügung, der ganz oder überwiegend in der Übertragung von Signalen besteht. Der von der Beklagten angebotene Telekommunikationsdienst ist angesichts der großen Anzahl der von der Beklagten vermieteten und mit einem Kabel-TV-Anschluss ausgestatteten Wohnungen – entgegen der Ansicht des Oberlandesgerichts – auch im Sinne von § 3 Nr. 17a TKG öffentlich zugänglich. In den von der Beklagten mit ihren Mietern geschlossenen Mietverträgen ist jedoch keine 24 Monate überschreitende Mindestlaufzeit vereinbart (§ 43b Satz 1 TKG). Die Beklagte verwehrt ihren Mietern auch nicht den Abschluss von Mietverträgen mit einer Höchstlaufzeit von zwölf Monaten (§ 43b Satz 2 TKG). Die Mietverträge werden von der Beklagten vielmehr auf unbestimmte Zeit geschlossen und können von den Mietern – entsprechend der gesetzlichen Regelung in § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB – bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats gekündigt werden. Eine unmittelbare Anwendung des § 43b TKG auf die von der Beklagten geschlossenen Mietverträge scheidet daher aus. Eine entsprechende Anwendung von § 43b TKG im Verhältnis der Beklagten zu ihren Mietern kommt nicht in Betracht. Aus der Entstehungsgeschichte der maßgeblichen Regelungen geht hervor, dass der Gesetzgeber große Wohnungsbaugesellschaften, die mit Kabel-TV-Anschlüssen ausgestattete Wohnungen vermieten und die Kosten des Kabelanschlusses als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, nicht in den Geltungsbereich des § 43b TKG einbeziehen wollte. Das ergibt sich auch aus der bevorstehenden Änderung des Telekommunikationsgesetzes. Nach der ab dem 1. Dezember 2021 geltenden Neuregelung in § 71 Abs. 1 Satz 1 und 3 TKG können Verbraucher zwar die Inanspruchnahme von Telekommunikationsdiensten im Rahmen eines Mietverhältnisses nach 24 Monaten beenden. Diese Neuregelung ist nach der Übergangsvorschrift des § 230 Abs. 4 TKG aber erst ab dem 1. Juli 2024 anwendbar, wenn die Gegenleistung – wie im vorliegenden Fall – ausschließlich als Betriebskosten abgerechnet wird.“ Vorinstanzen:
    • LG Essen – Urteil vom 31. Mai 2019 – 45 O 72/18
    • OLG Hamm – Urteil vom 28. Mai 2020 – I-4 U 82/19
    Die maßgeblichen Vorschriften lauten: § 3 Abs. 1 UWG Unlautere geschäftliche Handlungen sind unzulässig. § 3a UWG Unlauter handelt, wer einer gesetzlichen Vorschrift zuwiderhandelt, die auch dazu bestimmt ist, im Interesse der Marktteilnehmer das Marktverhalten zu regeln, und der Verstoß geeignet ist, die Interessen von Verbrauchern, sonstigen Marktteilnehmern oder Mitbewerbern spürbar zu beeinträchtigen. § 8 Abs. 1 Satz 1 UWG Wer eine nach § 3 oder § 7 unzulässige geschäftliche Handlung vornimmt, kann auf Beseitigung und bei Wiederholungsgefahr auf Unterlassung in Anspruch genommen werden. § 3 Telekommunikationsgesetz Im Sinne dieses Gesetzes […] sind […] Nr. 17a „öffentlich zugängliche Telekommunikationsdienste“ der Öffentlichkeit zur Verfügung stehende Telekommunikationsdienste; […] Nr. 24 „Telekommunikationsdienste“ in der Regel gegen Entgelt erbrachte Dienste, die ganz oder überwiegend in der Übertragung von Signalen über Telekommunikationsnetze bestehen, einschließlich Übertragungsdienste in Rundfunknetzen; § 43b Telekommunikationsgesetz in der bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung Die anfängliche Mindestlaufzeit eines Vertrages zwischen einem Verbraucher und einem Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten darf 24 Monate nicht überschreiten. Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten sind verpflichtet, einem Teilnehmer zu ermöglichen, einen Vertrag mit einer Höchstlaufzeit von zwölf Monaten abzuschließen. § 71 Abs. 2 Satz 1 und 3 Telekommunikationsgesetz in der ab dem 1. Dezember 2021 geltenden Fassung: Wer im Rahmen eines Miet- oder Pachtvertrages oder im Zusammenhang mit einem Miet- oder Pachtvertrag Telekommunikationsdienste zur Verfügung stellt, vereinbart, anbietet oder dem Verbraucher im Rahmen des Miet- oder Pachtvertrages oder im Zusammenhang mit einem Miet- oder Pachtvertrag Kosten für solche Dienste in Rechnung stellt, hat sicherzustellen, dass die Vorschriften dieses Teils gegenüber dem Verbraucher eingehalten werden. […] Verbraucher können … gegenüber ihrem Vermieter oder Verpächter die Beendigung der Inanspruchnahme von Telekommunikationsdiensten im Rahmen des Miet- oder Pachtverhältnisses erklären, wenn das Miet- oder Pachtverhältnis bereits 24 Monate oder länger besteht. § 230 Abs. 4 Telekommunikationsgesetz in der ab dem 1. Dezember 2024 geltenden Fassung: § 71 Abs. 2 TKG ist bis zum 30. Juni 2024 nicht anzuwenden, wenn der Telekommunikationsdienst im Rahmen des Miet- und Pachtverhältnisses erbracht wird und die Gegenleistung ausschließlich als Betriebskosten abgerechnet wird. Quelle: Urteil v. 18.11.2021, Az. I ZR 106/20 Mitteilung der Pressestelle Nr. 215/2021 Hinweis: Nächster Seminartermin

    Neue Heizkostenverordnung noch im Jahr 2021?

    Bundesrat verabschiedet die neue Heizkostenverordnung 2021. Die Bundesregierung hat am 4. August 2021 die vom Bundesminister für Wirtschaft und Energie und vom Bundesminister des Innern, für Bau und Heimat vorgelegte Verordnung über die Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung beschlossen. Der Bundesrat hat nun am 5 November 2021 dieser Regierungsverordnung zugestimmt, die neue Regeln zur Heizkostenabrechnung vorsieht. Hintergrund sind europäische Vorgaben zur Energieeffizienz. Seine Zustimmung hat der Bundesrat allerdings an die Bedingungen geknüpft, dass die Verordnung bereits nach drei Jahren evaluiert wird. Ziel ist es, möglichst frühzeitig erkennen zu können, ob zusätzliche Kosten für Mieterinnen und Mieter entstehen und diese ohne Ausgleich belastet werden. Setzt die Bundesregierung diese Forderung um, kann sie die Verordnung wie geplant am Tag nach der Verkündung in Kraft setzen. Nach Angaben des Bundeswirtschaftsministeriums muss die Verordnung nun noch einmal vom Bundeskabinett bestätigt werden und wird dann im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Die Novelle der Heizkostenverordnung tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft. Beschlussdes Bundesrates – Verordnung über die Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung Die Änderungen der Heizkostenverordnung im Überblick
    • Ablesen aus der Ferne Ab dann müssen
      • neu installierte Zähler aus der Ferne ablesbar sein,
      • bestehende Zähler bis Ende 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden. Das Ablesen der Zählerstände vor Ort kann damit entfallen. Die Heizkostenabrechnung muss künftig einen Vergleich zum vorherigen Verbrauch und zum Durchschnittsverbrauch enthalten.
    • Datensicherheit der Smartmeter Fernablesbare Verbrauchserfassungsgeräte müssen Datenschutz und -sicherheit nach dem Stand der Technik gewährleisten. Das Einhalten des Stands der Technik wird angenommen, wenn Schutzprofile und technische Richtlinien des Bundesamtes für Sicherheit in der Informationstechnik eingehalten sind. Alternativ gilt dies, wenn eine Verbindung mit einem Smart-Meter-Gateway vorliegt. Denn diese Kommunikationseinheit, die die Messdaten von Zählern empfängt, speichert und für Marktakteure aufbereitet, enthält ein entsprechendes Sicherheitsmodul.
    • Informationspflichten für Gebäudeeigentümer
      • Sind fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler installiert, sollen Mieterinnen und Mieter regelmäßig Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen erhalten.
      • Ziel ist es, sie zu einem bewussten und sparsamen Umgang mit Wärmeenergie anzuregen, damit sie ihr Heizverhalten anpassen und damit Energiekosten sowie CO2-Emissionen reduzieren können.
      • Die Abrechnungen müssen detaillierte Informationen enthalten, zum Beispiel über den Brennstoffmix, die erhobenen Steuern, Abgaben und Zölle. Verpflichtend ist außerdem ein Vergleich des aktuellen Heizenergieverbrauchs mit dem Verbrauch des letzten Abrechnungszeitraums und ein Vergleich mit dem Durchschnittsendnutzer derselben Nutzerkategorie.
    • Stärkerer Wettbewerb
      • Zur Stärkung des Wettbewerbs müssen neu installierte Geräte mit Systemen anderer Anbieter interoperabel und an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar sein. Bereits installierte fernablesbare Ausstattungen müssen bis Ende 2031 mit der Funktion der Smart-Meter-Gateway-Anbindbarkeit nachgerüstet oder ausgetauscht werden.
    • Bundesrat fordert Kostentransparenz In einer begleitenden Entschließung betont der Bundesrat, dass der Einbau von fernauslesbaren Messgeräten nicht zu Mehrkosten bei Verbraucherinnen und Verbrauchern führen darf. Nach der Evaluation sollte geprüft werden, ob eine Kostendeckelung notwendig ist. Der Bundesrat fordert die Bundesregierung zudem auf, transparent zu machen, wie durch gemeinsame Messeinrichtungen für Strom, Gas und Wasser Kosten für die privaten Verbraucherinnen und Verbraucher eingespart werden können. Die Entschließung wurde der Bundesregierung zugeleitet. Diese entscheidet, wann sie sich mit der Forderung des Bundesrates befasst. Feste Fristen gibt es hierfür nicht. Quelle: Bundesrat Hinweis: Nächster Seminartermin

    Formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung

    • Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist eine Aufschlüsselung nach Kostenarten erforderlich, wenn die einzelnen Kostenarten nicht eng zusammenhängen.
    • Ein solch enger Zusammenhang liegt nicht vor, wenn im Mietvertrag die Umlage diverser Kosten als „sonstige Betriebskosten“ vereinbart ist – wie hier etwa die Kosten der Trinkwasseruntersuchung, der Dachrinnenreinigung und diverse Wartungskosten – und diese in einer Position abgerechnet werden.
    So das BGH, Beschluss vom 06.07.2021 – VIII ZR 371/19 vorhergehend:
    • LG Hamburg, 29.10.2019 – 316 S 3/19
    • AG Hamburg-Barmbek, 27.04.2018 – 822 C 161/17
    Aus der Rechtsprechung des Senats lässt sich zudem ohne Weiteres ableiten, dass eine Aufschlüsselung nach Kostenarten erforderlich ist, wenn die einzelnen Kostenarten nicht eng zusammenhängen z.B.
    • BGH Urteile vom 16. September 2009 – VIII ZR 346/08, – zulässige Abrechnung der Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition „Versicherung“
    • BGH Urteil vom 15. Juli 2009 – VIII ZR 340/08, – zulässige Abrechnung der Kosten für Abwasser und Frischwasser jedenfalls dann, wenn die Umlage einheitlich nach dem durch einen Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird demgegenüber
    • Senatsbeschluss vom 24. Januar 2017 – VIII ZR 285/15, – unzulässige Zusammenfassung der Kosten für Grundsteuer und Straßenreinigung
    • BGH Urteil vom 22. September 2010 – VIII ZR 285/09, – „…die Kosten „Wasserversorgung/Strom“ sowie „Straßenreinigung/Müllbeseitigung/Schornsteinreinigung“ jeweils in einer Summe zusammengefasst. Die Revision rügt zu Recht, dass der hierbei zu fordernde enge Zusammenhang jedenfalls für die Posten Wasserversorgung/Hausstrom ebenso fehlt wie für die Betriebskosten hinsichtlich Straßenreinigung/Müllbeseitigung einerseits und Schornsteinreinigung andererseits. Eine Zusammenfassung dieser Positionen, die nach § 2 Abs. 1 Nr. 2/Nr. 3 (Wasserversorgung), Nr. 11 (Beleuchtung), Nr. 8 (Straßenreinigung/Müllbeseitigung), Nr. 12 (Schornsteinreinigung) BetrKV getrennte Kostengruppen bilden, erlaubt es dem Mieter nicht mehr, wenigstens eine Plausibilitätskontrolle der angesetzten Beträge vornehmen zu können.“
    Mindestelemente einer Betriebskostenabrechnung sind nach einer Entscheidung des BGH:
    • die Zusammenstellung der Gesamtkosten
    • die Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels
    • die Berechnung der Einzelbeträge des Mieters
    • der Abzug der Vorauszahlungen
    • Die Abrechnung ist so zu erstellen, dass ein juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter sie versteht. Sie muss gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein. Eine grundsätzliche Erläuterungspflicht besteht nicht.
    BGH, Beschluss vom 24.01.2017 – VIII ZR 285/15 Quelle: BGH, Urteil vom 06.07.2021 – VIII ZR 371/19 Hinweis: Nächster Seminartermin

    Nutzungsverbot durch Mehrheitsbeschluss?

    Kein dauerhaftes Nutzungsverbot durch Mehrheitsbeschluss. So das BGH, Urteil vom 15.10.2021 – V ZR 225/20 Gegenstand der heute verkündeten Entscheidung des für das Wohnungseigentumsrecht zuständigen V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs ist die Frage, ob Wohnungseigentümer die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums mit einem Mehrheitsbeschluss aus Gründen der Verkehrssicherheit dauerhaft verbieten können, wenn auch das Sondereigentum infolge des Verbots nicht mehr genutzt werden kann. Sachverhalt: Drei der insgesamt elf Ebenen des über 40 Jahre alten Parkhauses stehen als eigene Teileigentumseinheit im Sondereigentum der Klägerin. Sie vermietet ihre Einheit an ein benachbartes Hotel. Im Übrigen ist das Parkhaus seit Jahren außer Betrieb. Nachdem das Bauordnungsamt Nachweise für die Einhaltung der brandschutztechnischen Mindestanforderungen angefordert hatte, beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass die Ebenen, die zu der Einheit der Klägerin gehören, nicht mehr genutzt werden dürfen. Vor dem Hintergrund, dass die Gemeinschaft eine Sanierung bereits zu einem früheren Zeitpunkt abgelehnt hatte, wurde der Klägerin gestattet, die brandschutztechnischen Mängel selbst und auf eigene Kosten zu beseitigen; erst nach Vorlage entsprechender Nachweise sollte sie die Nutzung wieder aufnehmen dürfen. Vorinstanzen:
    • AG Augsburg – Urteil vom 24. Mai 2017 – 31 C 4282/16 WEG
    • LG München I – Urteil vom 7. Oktober 2020 – 1 S 9173/17 WEG
    Die maßgeblichen Vorschriften lauten:
    • § 13 Abs. 1 WEG aF (= § 13 Abs. 1 WEG nF): „Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.“
    • § 21 Abs. 3 WEG aF (vgl. § 19 Abs. 1 WEG nF): „Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.“
    • § 22 Abs. 4 WEG aF (= § 22 WEG nF): „Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht gemäß § 21 Abs. 3 beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden.“
    Quelle : BGH, Urteil vom 15.10.2021 – V ZR 225/20 Hinweis: Nächster Seminartermin

    Sind Kosten vom Wärmecontracting Betriebskosten?

    Kosten für eine fremde Heizungsanlage im Rahmen des Wärmecontractings fallen, auch soweit sie die Instandhaltung betreffen, nach § 7 Abs. 3 und 4 HeizkV einheitlich unter die Betriebskosten und sind grundsätzlich einheitlich ohne weitere Aufschlüsselung zu verteilen. So das OLG Karlsruhe, Urteil vom 08.05.2020 – 10 U 21/19 vorhergehend: LG Heidelberg, 06.09.2019 – 2 O 37/19 § 7 HeizKostenVVerteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme „… (3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 entsprechend. (4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.“ § 556c BGB Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Verordnungsermächtigung „(1) Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn 1. die Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und 2. die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen. Beträgt der Jahresnutzungsgrad der bestehenden Anlage vor der Umstellung mindestens 80 Prozent, kann sich der Wärmelieferant anstelle der Maßnahmen nach Nummer 1 auf die Verbesserung der Betriebsführung der Anlage beschränken. (2) Der Vermieter hat die Umstellung spätestens drei Monate zuvor in Textform anzukündigen (Umstellungsankündigung). (3) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften für Wärmelieferverträge, die bei einer Umstellung nach Absatz 1 geschlossen werden, sowie für die Anforderungen nach den Absätzen 1 und 2 zu erlassen. Hierbei sind die Belange von Vermietern, Mietern und Wärmelieferanten angemessen zu berücksichtigen. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ § 5 WärmeLV Auskunftsanspruch „Hat der Mieter nach einer Umstellung auf Wärmelieferung die Wärmelieferkosten nicht als Betriebskosten zu tragen, weil die Voraussetzungen des § 556c Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht erfüllt sind, so kann der Kunde vom Wärmelieferanten verlangen, diejenigen Bestandteile des Wärmelieferpreises als jeweils gesonderte Kosten auszuweisen, die den umlegbaren Betriebskosten nach § 7 Absatz 2 und § 8 Absatz 2 der Verordnung über Heizkostenabrechnung entsprechen.“ Quelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 08.05.2020 – 10 U 21/19 Hinweis: Nächster Seminartermin

    Zählt ein Blockheizkraftwerk zu den zentralen Anlagen?

    • Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung (Blockheizkraftwerk) zählen zu den zentralen Anlagen.
    • Verbundene Anlagen sind zentrale Anlagen zur Versorgung mit Wärme und Warmwasser.
    • Für diese verbundenen Anlagen bestehen die in § 9 Abs. 1 HeizkostenV normierten Berechnungsmethoden.
    So das, LG Stralsund, Urteil vom 01.09.2021 – 1 S 94/20 vorhergehend: AG Stralsund, 28.05.2020 – 11 C 187/18 Hierzu hat der Bundesgerichtshof, dessen Entscheidung die Kammer sich zu eigen macht, ausgeführt (Urteil v. 20. Januar 2016 – VIII ZR 329/14): „Zweck der Heizkostenverordnung ist es, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen (BR-Drucks. 570/08, S. 7; vgl. auch Senatsurteil vom 19. Juli 2006 – VIII ZR 212/05, NZM 2006, 652 Rn. 14). Dem jeweiligen Nutzer soll durch die verbrauchsabhängige Abrechnung der Zusammenhang zwischen dem individuellen Verbrauch und den daraus resultierenden Kosten bewusst gemacht werden (vgl. Senatsurteil vom 10. Dezember 2014 – VIII ZR 9/14, NJW-RR 2015, 457 Rn. 21; siehe auch Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 12. Aufl., § 1 HeizkostenV Rn. 1). Den individuellen Energieverbrauch zu erfassen, ist mithin die Kernforderung der Heizkostenverordnung. Deshalb ist grundsätzlich jede den Verbrauch des Nutzers einbeziehende Abrechnung, mag diese auch nicht in jedem Punkt den Vorschriften der Heizkostenverordnung entsprechen, einer ausschließlichen Abrechnung nach Wohnflächen vorzuziehen, da letztere den individuellen Verbrauch völlig unbeachtet lässt.“ Nach § 9 Abs. 1 S. 4 HeizkostenV können die Heizkosten wie folgt berechnet werden, wobei die Gesamtenergie und die Warmwasserenergie gemessen werden: Heizenergie = Gesamtenergie – Warmwasserenergie Bei dem im vorliegenden Fall betriebenen Blockheizkraftwerk werden hingegen die Gesamtenergie und die Heizenergie gemessen und die Warmwasserenergie wie folgt berechnet: Warmwasserenergie = Gesamtenergie – HeizenergieEs besteht keine Regelungslücke. Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung (Blockheizkraftwerk) zählen zu den zentralen Anlagen (BeckOGK/Drager, 1.4.2021, HeizkostenV § 1 Rn. 6). Verbundene Anlagen sind zentrale Anlagen zur Versorgung mit Wärme und Warmwasser. Das zentrale Blockheizkraftwerk versorgt die Wohnungen sowohl mit Wärme als auch mit Warmwasser. Für diese verbundenen Anlagen bestehen die in § 9 Abs. 1 HeizkostenV normierten Berechnungsmethoden. Grundsätzlich ist auch eine Messung der Warmwasserenergie, wie in § 9 Abs. 1 S. 4 HeizkostenV vorgesehen, nach den zutreffenden und unangegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts möglich.“ Das Kürzungsrecht umfasst nur die Warmwasserkosten. Die Kürzung nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV erfasst jedoch nicht die Kosten der Wärmeversorgung, wenn die für deren Verteilung erforderlichen Messgeräte – wie hier in den Jahren 2016 und 2017 – vorhanden sind und genutzt werden. Diese Auffassung entspricht dem Wortlaut von § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV. Dieser regelt ein Kürzungsrecht „soweit“ die Kosten der Versorgung mit Wärme „oder“ Warmwasser nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden und lässt so eine Trennung der Kosten der Versorgung mit Wärme einerseits und Warmwasser andererseits zu (BGH, Urteil vom 14.09.2005, VIII ZR 195/04). Auch das mit dem Erlass der Heizkostenverordnung verfolgte Ziel stützt dieses Ergebnis. Mit dem Erlass der Heizkostenverordnung war bezweckt, Heizenergie dadurch einzusparen, dass dem jeweiligen Verbraucher mit der Abrechnung nicht nur sein Energieverbrauch, sondern auch die von seinem Verbrauch verursachten Kosten vor Augen geführt werden. Diese individuelle Verbrauchskosten-Beziehung soll den einzelnen Verbraucher anregen und es ihm in die Hand geben, seinen Verbrauch individuell so zu gestalten, dass er für sich Kosten und für die Volkswirtschaft Energie sparen kann und den Gebäudeeigentümer oder Vermieter einen Anreiz geben, zumindest für die Wärmeversorgung Messgeräte vorzusehen. Hier wird den Beklagten als Verbraucher der sparsame Umgang mit Heizenergie ermöglicht, da diese unstreitig seit 2016 gemessen und somit verbrauchsabhängig berechnet wird. Das Kürzungsrecht besteht. Quelle: LG Stralsund, Urteil vom 01.09.2021 – 1 S 94/20 Hinweis: Nächster Seminartermin

    Wel­che Flä­chen gel­ten als Wohn­flä­chen?

    Bei der Bestimmung, wel­che Flä­chen als Wohn­flä­chen gel­ten, ist grund­sätz­lich auch eine in­di­vi­du­el­le Miet­ver­trags­ver­ein­ba­rung her­an­zu­zie­hen. Sie darf laut Bun­des­ge­richts­hof auch die An­rech­nung von Kel­ler­area­len mit un­ter­durch­schnitt­li­cher Be­leuch­tung als Wohn­flä­chen vor­se­hen, die etwa nach der Wohn­flä­chen­ver­ord­nung un­be­rück­sich­tigt blei­ben wür­den. So­lan­ge keine Be­hör­de die tat­säch­li­che Wohn­flä­che durch Nut­zungs­ver­bo­te ein­schrän­ke, be­stehe kein Grund zur Min­de­rung der Miete. vorhergehend: LG Bonn, 30.01.2020 – 6 S 82/19 AG Bonn, 14.06.2019 – 203 C 262/16
    • Bei der Auslegung, welche Flächen als Wohnflächen gelten, ist grundsätzlich auch eine individuelle Mietvertragsvereinbarung heranzuziehen. Sie darf auch die Anrechnung von Kellerarealen mit unterdurchschnittlicher Beleuchtung vorsehen, die etwa nach der Wohnflächenverordnung unberücksichtigt bleiben würden.
    • Solange keine Behörde die tatsächliche Wohnfläche durch Nutzungsverbote einschränkt, besteht kein Grund zur Minderung der Miete.
    SO das BGH, Beschluss vom 22.06.2021 – VIII ZR 26/20 „Allerdings ist die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag nach der Rechtsprechung des Senats regelmäßig nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen, die bei einer Abweichung von mehr als 10% zu einem Mangel der Mietsache führt (Senatsurteile vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626 Rn. 13 f., 17; vom 16. September 2009 – VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421 Rn. 9). Dies gilt – anders als das Berufungsgericht meint – auch dann, wenn die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag – wie hier – mit dem Zusatz „circa“ versehen ist (Senatsurteil vom 17. April 2019 – VIII ZR 33/18, NZM 2019, 536 Rn. 34).“ „Das Berufungsgericht hat den Mietvertrag dahin ausgelegt, dass die Parteien mit der Formulierung, die Räume im Erd-, Zwischen- und Untergeschoss würden „zur Benutzung als Wohnraum“ vermietet, vereinbart haben, dass die Grundflächen dieser – von den Beklagten auch tatsächlich als Wohnraum genutzten – Räume in die Berechnung der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche einfließen sollten. Diese Auslegung kann als tatrichterliche Würdigung einer Individualvereinbarung vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (Senatsurteile vom 23. April 1997 – VIII ZR 212/96, BGHZ 135, 269, 273; vom 16. September 2009 – VIII ZR 275/08, aaO Rn. 11; vom 6. Dezember 2017 – VIII ZR 219/16, NJW-RR 2018, 822 Rn. 27).“ Quelle: BGH, Beschluss vom 22.06.2021 – VIII ZR 26/20 Hinweis: Nächster Seminartermin

    Ge­bäu­de teil­wei­se „schwarz“ er­rich­tet, – arg­lis­ti­ges Ver­schwei­gen?

    Wenn Verkäufer soweit ein Mangel arglistiges verschwiegen hat, darf er sich nicht auf einen in dem Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss berufen, soweit er den Mangel arglistiges verschwiegen hat. Wurde ein Ge­bäu­de teil­wei­se „schwarz“ er­rich­tet, kann al­lein dar­aus nicht auf ein arg­lis­ti­ges Ver­schwei­gen von Män­geln durch den Ver­käu­fer ge­schlos­sen wer­den. Er­for­der­lich ist laut Bun­des­ge­richts­hof ein kon­kre­ter, ver­heim­lich­ter Man­gel. Der Ver­stoß gegen das Schwarz­ar­beits­be­kämp­fungs­ge­setz habe hin­ge­gen nichts mit dem In­halt der ver­spro­che­nen Leis­tung zu tun – be­trof­fen sei das nur Ge­schäfts­ge­ba­ren, nicht das er­rich­te­te Ge­bäu­de. BGH, Urteil vom 28. Mai 2021 – V ZR 24/20 Nach § 444 BGB darf sich der Verkäufer auf einen in dem Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Bezugspunkt der Arglist in § 444 BGB ist ein konkreter Mangel. Arglist liegt deshalb nur vor, wenn der Verkäufer diesen konkreten Mangel kennt oder zumindest im Sinne eines bedingten Vorsatzes für möglich hält und billigend in Kauf nimmt. Das schließt es aus, ein arglistiges Verschweigen von Mängeln gemäß § 444 BGB durch den Verkäufer allein daraus abzuleiten, dass das Gebäude auf dem verkauften Grundstück teilweise unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz errichtet worden ist. Für die Annahme von Arglist genügt es nicht, dass sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen (Bestätigung von Senat, Urteil vom 12. April 2013 – V ZR 266/11, NJW 2013, 2182). Ein Grundstück ist nicht allein deshalb mangelhaft, weil bei der Errichtung eines auf ihm stehenden Gebäudes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsge- setz verstoßen wurde. § 444 BGB Haftungsausschluss „Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.“ § 437 BGB Rechte des Käufers bei Mängeln „Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist, 1. nach § 439 Nacherfüllung verlangen, 2. nach den §§ 440, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zurücktreten oder nach § 441 den Kaufpreis mindern und 3. nach den §§ 440, 280, 281, 283 und 311a Schadensersatz oder nach § 284 Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.“ Quelle: BGH, Urteil vom 28. Mai 2021 – V ZR 24/20 Hinweis: Nächster Seminartermin