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Entspricht Anbau eines Außenaufzugs Barrierereduzierung §20(2) WEG?

Barrierereduzierung – Anspruch auf Beschlussfassung über den Anbau eines Außenaufzugs in einer Wohnungseigentümergemeinschaft
  • Das Gericht gibt einer zulässigen Beschlussersetzungsklage statt, wenn der vom Kläger begehrte Beschluss im Sinne des Gesetzes „notwendig“ ist. Ein Beschluss ist notwendig, wenn der Kläger im insoweit maßgeblichen Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung einen Anspruch auf den Beschluss hat.
  • Für Maßnahmen der Barrierereduzierung, der Elektromobilität, des Einbruchsschutzes und des Glasfaserausbaus braucht es nicht den Willen der Mehrheit. Jeder Eigentümer kann sie auf seine Kosten verlangen. Derartige Maßnahmen liegen nach Ansicht des Gesetzgebers nicht nur im besonderen Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers, sondern im gesamtgesellschaftlichen Interesse.
  • Barrierereduzierung i.S.v. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG ist weit zu verstehen und erstreckt sich auf alle Maßnahmen, die für eine Nutzung durch körperlich oder geistig eingeschränkte Personen auch nur förderlich sind. Auf die individuelle Betroffenheit des Wohnungseigentümers, seiner Angehörigen oder Mieter kommt es nach dem Willen des Gesetzgebers nicht an. Barrierereduzierende Maßnahmen können anlasslos verlangt werden. Damit soll einerseits Streitigkeiten über die Notwendigkeit im Einzelfall vermieden und andererseits dem gesamtgesellschaftlichen Bedürfnis nach barriereduziertem Wohnraum Rechnung getragen werden.
  • Hinter dem Verbot der grundlegenden Umgestaltung i.S.v. § 20 Abs. 4 WEG liegt der Gedanke, dass der Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums wegen der Beschlusskompetenz des § 20 Abs. 1 WEG zwar nicht mehrheitsfest ist, es aber einen Kernbereich gibt, den jeder Wohnungseigentümer auch gegen den Willen der Mehrheit verteidigen kann. Unter den Begriff der grundlegenden Umgestaltung kann der Anbau eines Außenaufzugs etwa dann subsumiert werden, wenn dadurch die Fassade eines Stuckaltbaus zerstört oder erheblich umgestaltet wird.
So das LG München I, Urteil vom 08.12.2022 – 36 S 3944/22 WEG vorhergehend: AG München, 10.02.2022 – 1294 C 13970/21 § 20 BGB Bauliche Veränderungen „(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. (2) Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die 1. dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, 2. dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, 3. dem Einbruchsschutz und 4. dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen. (3) Unbeschadet des Absatzes 2 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. (4) Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.“ Quelle: LG München I, Urteil vom 08.12.2022 – 36 S 3944/22 WEG Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse

Bundestag beschließt Strom- und Gas Preisbremsen

Die von den Koalitionsfraktionen ins Auge gefassten Preisbremsen für Gas, Wärme und Strom können nach dem Willen der Bundestagsmehrheit nun greifen.
  • Eine Gesetzentwurf „zur Einführung von Preisbremsen für leitungsgebundenes Erdgas und Wärme und zur Änderung sonstiger Vorschriften“ (20/4683)
  • Einen Gesetzentwurf „zur Einführung einer Strompreisbremse und zur Änderung weiterer energierechtlicher Bestimmungen“ (20/4685).
Kontingent für Erdgas- und Wärmeverbrauch Die Entlastung bestimme sich nach einem Kontingent des Erdgas- und Wärmeverbrauchs zu einem vergünstigten Preis. Kleine und mittlere Letztverbraucher mit Standardlastprofil oder Kunden, insbesondere Bürgerinnen und Bürger sowie kleine und mittlere Unternehmen, sollen von ihren Lieferanten 80 Prozent ihres Erdgasverbrauchs zu 12 Cent je Kilowattstunde beziehungsweise 80 Prozent ihres Wärmeverbrauchs zu 9,5 Cent je Kilowattstunde erhalten. Industriekunden sollen von ihren Lieferanten 70 Prozent ihres Erdgasverbrauchs zu 7 Cent je Kilowattstunde oder 70 Prozent ihres Wärmeverbrauchs zu 7,5 Cent je Kilowattstunde erhalten. Einführung einer Strompreisbremse Durch die Strompreisbremse sollen Stromverbraucherinnen und Stromverbraucher bis zum 30. April 2024 bei den Strompreisen entlastet werden (20/4685). Auch wenn die Großhandelspreise für Strom zuletzt zurückgegangen seien, verblieben die Strompreise in Deutschland und Europa weiterhin auf einem deutlich höheren Niveau als vor der Krise, wird zur Begründung angeführt. Zugleich sorgten die anhaltend hohen Börsenstrompreise auch für einen Anstieg anderer Strompreisbestandteile. Im Einzelnen soll die Entlastung wie folgt ausgestaltet sein: Die Bürgerinnen und Bürger sowie die Wirtschaft, deren vertragliche Strompreise bereits jetzt oder über den Umsetzungszeitraum des Gesetzes hinweg über einer gesetzlich definierten Höhe liegen, sollen durch ein Basispreiskontingent bei ihrem Stromverbrauch entlastet werden, indem jede Stromentnahmestelle eine bestimmte Strommenge zu einem vergünstigten Preis erhält. Haushalte und Kleingewerbe (Entnahmestellen mit einem Verbrauch von bis zu 30.000 Kilowattstunden – kWh) erhalten ein auf 40 Cent/kWh (inklusive Netzentgelten, Steuern, Abgaben und Umlagen) gedeckeltes Kontingent in Höhe von 80 Prozent ihres historischen Netzbezuges. Entnahmestellen mit mehr als 30.000 kWh Jahresverbrauch, also insbesondere mittlere und große Unternehmen, erhalten ein auf 13 Cent/kWh (zuzüglich Netzentgelte, Steuern, Abgaben und Umlagen) gedeckeltes Kontingent in Höhe von 70 Prozent ihres historischen Netzbezuges. Um den Elektrizitätsversorgungsunternehmen ausreichend Zeit für die Implementierung der Strompreisbremse zu geben, erfolge die Auszahlung der Entlastungsbeträge für Januar und Februar 2023 im März 2023. Entlastung von industriellen Unternehmen Boni- und Dividendenverbot Gemäß Paragraf 29a (Gaspreisbremse) beziehungsweise 37a (Strompreisbremse), darf ein Unternehmen, das eine Entlastungssumme über 25 Millionen Euro bezieht, den Mitgliedern seiner Geschäftsführung sowie Mitgliedern von gesellschaftsrechtlichen Aufsichtsorganen bis zum Ablauf des 31. Dezember 2023 keine Boni oder vergleichbare Vergütungen im Sinn des Paragrafen 87 Absatz 1 Satz 1 des Aktiengesetzes gewähren darf. Weiterhin dürfen jenen Personen vom 1. Dezember 2022 bis zum 31. Dezember 2023 keine freiwilligen Vergütungen oder Abfindungen gewährt werden Quelle: Bundestag Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse

3.000 € Geldbuße wegen Mietwucher?

Mietpreisüberhöhung führte zu 3.000 Euro Geldbuße! Das Amtsgericht Frankfurt am Main hatte den Beklagten wegen vorsätzlichen Vereinnahmens einer unangemessenen hohen Miete unter Ausnutzung des in Frankfurt am Main herrschenden Mietwohnungsangebotes zu einer Geldbuße von 3.000,00 Euro verurteilt. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) hat mit seiner veröffentlichten Entscheidung die Verurteilung durch das Amtsgericht bestätigt. Der Fall:
  • Der Betroffene ist Eigentümer einer 33,1 qm großen Einzimmerwohnung mit Kochnische, fensterlosem Bad/WC, Flur und Balkon in Frankfurt am Main/Nied.
  • Er vermietete diese teilmöblierte Wohnung für 550,00 Euro/Monat kalt zzgl. Nebenkosten von 180,00 Euro/Monat.
  • Auf Anzeige des Mieters ermittelte das Amt für Wohnungswesen wegen des Verdachts der Mietpreisüberhöhung.
  • Gegen den Betroffenen erging wegen des vorsätzlichen Vereinnahmens eines unangemessen hohen Entgelts unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum ein Bußgeldbescheid (§ 5 WiStrG).
  • Es wurde eine Geldbuße in Höhe von 3.000,00 Euro festgesetzt und die Abführung des aus der überhöhten Miete erzielten Mehrerlöses von 1.180,00 Euro angeordnet.
  • Das Amtsgericht hatte nach Einspruch den Bußgeldbescheid bestätigt. Unter Berücksichtigung eines angemessenen Aufschlags auf die ortsübliche Vergleichsmiete im Hinblick auf Umfang und Qualität der mit vermieteten Möbel sei von einer ortsüblichen Gesamtmiete in Höhe von 379,00 Euro auszugehen.
  • Das geringe Wohnraumangebot in Frankfurt am Main sei sachverständig bestätigt worden. Demnach sei spätestens seit Beginn der neunziger Jahre des vergangenen Jahrhunderts von einem geringen Angebot an Wohnungen auszugehen. Dies ergebe sich u.a. aus der Zahl der gemeldeten Wohnungssuchenden, dem Umstand, dass die Marktmiete um etwa 15% über der örtlichen Vergleichsmiete liege und der Zahl der von der Stadt vorübergehend wegen Wohnungslosigkeit untergebrachten Personen.
Der Betroffene habe diese Wohnsituation durch das Fordern eines unangemessen hohen Mietzinses ausgenutzt. Unangemessen sei eine Miete, die um mehr als 20 Prozent über dem üblichen Entgelt liege. Der Betroffene habe die Marktsituation auch ausgenutzt. Der Mieter hatte neun Monate lang eine Wohnung gesucht. Er sei auf die Wohnung angewiesen gewesen, da er in dem bislang bewohnten WG-Zimmer nicht mit seiner Freundin zusammenwohnen konnte. Er sei bei etwa 10 besichtigten Wohnungen als Mieter abgelehnt worden. Der Betroffene habe auch vorsätzlich gehandelt. Ihm sei der Mietspiegel seinen eigenen Angaben nach bekannt gewesen. Die hiergegen gerichtete Rechtsbeschwerde hatte vor dem OLG keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung wies nach Ansicht des OLG keine Rechtsfehler auf. Die Entscheidung ist nicht anfechtbar. § 5 WirtschaftsstrafG Mietpreisüberhöhung „(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. (2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen. (3) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro geahndet werden.“ Quelle: OLG Frankfurt, Beschluss vom 01.11.2022 – 3 Ss-OWi 1115/22 Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse

Kann eine Änderung des Verteilingsschlüssels §16 (2) WEG rückwirkend beschlossen werden?

  • Umlagebeschlüsse, gestützt auf § 16 Abs. 2 S. 2 WEG n.F., sind nur dann ordnungsmäßig, wenn sie für die Zukunft wirken sollen.
  • Soll eine Kostenregelung aber gleichwohl für einen noch nicht abgeschlossenen Vorgang gelten, ist eine Rückwirkung jedenfalls dann hinzunehmen, wenn sich bei typisierender Betrachtung noch kein schutzwürdiges Vertrauen herausgebildet hat.
  • Bei der Bestimmung dessen, was im Rahmen einer Kostenverteilungsregelung „grob unbillig“ ist bzw. zu einem besonders auffälligen Missverhältnis führt, reicht eine bloße Mehrbelastung einzelner oder mehrerer Eigentümer gegenüber anderen Wohnungs- oder Teileigentümern nicht aus; diese Ausnahmekonstellation ist vielmehr nur auf solche Fälle begrenzt, in denen das Mehrfache dessen zu zahlen ist, was bei sachgerechter Kostenverteilung zu zahlen wäre.
  • Einem Beschluss fehlt die notwendige Bestimmtheit, wenn er keine sinnvolle, in sich geschlossene und verständliche Regelung enthält, weswegen er so ausführlich wie nötig beschreiben muss, was gelten soll.
  • Es entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, eine Sanierungsmaßnahme zu beschließen, ohne sich vorab eine ausreichende Tatsachengrundlage über die Notwendigkeit der Maßnahme verschafft zu haben.
So das AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 19.08.2022 – 980b C 1/22 WEG „Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung Diese Beschlüsse, die (abgeänderte) Kostenverteilungsregelungen bzw. Verteilungsschlüssel „mit Wirkung ab 01.01.2021“ festlegen, beinhalten eine unzulässige Rückwirkung. Im Grundsatz gilt, dass Umlagebeschlüsse, gestützt auf § 16 Abs. 2 S. 2 WEG n.F. – wie schon nach früherer Rechtslage (vgl. nur BGH, NJW 2011, 2202, 2203, Tz. 10 ff. = ZMR 2011, 652 zu § 16 Abs. 3 WEG a.F.) -, nur dann ordnungsmäßig sind, wenn sie für die Zukunft wirken sollen (vgl. etwa Bartholome, in: BeckOK-WEG, 49. Ed. 1.7.2022, § 16, Rn. 157; Elzer, in: Skauradszun/Elzer/Hinz/Riecke, Die WEG-Reform 2020, 2021, § 13, Rn. 34; Elzer, ZWE 2021, 297, 307). Soll eine Kostenregelung – wie vorliegend – aber gleichwohl für einen noch nicht abgeschlossenen Vorgang (Abrechnungsjahr 2021) gelten, ist eine Rückwirkung jedenfalls dann hinzunehmen, wenn sich bei typisierender Betrachtung noch kein schutzwürdiges Vertrauen herausgebildet hat (BGH, NJW 2010, 2654, 2655, Tz. 11 = ZMR 2010, 775). Das kann etwa der Fall sein, wenn der in der Teilungserklärung festgelegte Schlüssel von Beginn an nicht angewandt worden ist und die nunmehr beschlossene Kostenregelung der jahrelangen Übung in der Gemeinschaft entspricht (vgl. LG Hamburg, ZWE 2013, 453, 454 = ZMR 2013, 465; LG Rostock, ZWE 2021, 287, 290, Rn. 49 = ZMR 2021, 63). Ein schutzwürdiges Vertrauen hat sich im Übrigen etwa auch dann nicht herausgebildet, wenn für das laufende Wirtschaftsjahr kein auf der Grundlage des alten Schlüssels aufbauender Wirtschaftsplan beschlossen worden ist und die Abrechnung noch in der Schwebe ist; allein der Umstand, dass Vorschüsse auf der Grundlage des alten Verteilungsschlüssels erhoben worden sind, vermag kein schutzwürdiges Vertrauen zu begründen (siehe BGH, NJW 2010, 2654, 2655, Tz. 11 = ZMR 2010, 775). Da auch in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume dann ausnahmsweise rückwirkend durch eine geänderte Kostenverteilungsregelung eingegriffen werden darf, wenn besondere Umstände vorliegen, etwa weil der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt, gilt dies erst Recht für Vorgänge, die – wie hier – noch nicht abgeschlossen sind (Elzer, ZWE 2021, 297, 307).“ Quelle: IMRRS 2022, 1524 Entscheidung im Volltext Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse

Energiepreisbremsen – Preisdeckel für Strom und Gas

Die Bundesregierung hat Gesetzentwürfe für die Energiepreisbremsen beschlossen. Privathaushalte und Unternehmen sollen mit einer günstigeren Basisversorgung von den stark gestiegenen Energiekosten entlastet werden.
  • Energiepreisbremsen für leitungsgebundenes Erdgas und Wärme Für Bürgerinnen und Bürger sowie kleine und mittlere Unternehmen gilt die Gaspreisbremse ab März 2023 und umfasst auch rückwirkend die Monate Januar und Februar. Das bedeutet, dass ein Kontingent von 80 Prozent ihres Erdgasverbrauchs zu 12 Cent je Kilowattstunde gedeckelt wird, es dafür also einen Rabatt im Vergleich zum Marktpreis gibt. Für Fernwärme beträgt der gedeckelte Preis 9,5 Cent je Kilowattstunde. Für den restlichen Verbrauch muss der normale Marktpreis gezahlt werden. Deshalb lohnt sich Energiesparen auch weiterhin. Entscheidend für die Höhe des Kontingents ist der im September 2022 prognostizierte Jahresverbrauch für 2023. Im März werden diese Verbraucherinnen und Verbraucher zusätzlich einmalig einen rückwirkenden Entlastungsbetrag für die Monate Januar und Februar erhalten. Für Mieterinnen und Mieter gilt, dass ihre Vermieter oder Vermieterinnen die erhaltenen Entlastungen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung weitergeben müssen. In bestimmten Konstellationen bedeutet dies eine Senkung der festgelegten Betriebskostenvorauszahlung. Um den Zeitraum bis zur Gaspreisbremse zu überbrücken, übernimmt der Bund zudem den Dezember-Abschlag für private Haushalte sowie kleine und mittlere Unternehmen.
  • Energiepreisbremse für den Strompreis Auch die Strompreisbremse soll die steigenden Energiekosten für Verbraucherinnen und Verbraucher sowie Unternehmen abfedern. Sie deckelt den Strompreis für Haushalte und Kleingewerbe mit einem jährlichen Verbrauch von bis zu 30.000 Kilowattstunden auf 40 Cent pro Kilowattstunde. Das gilt für ein Kontingent in Höhe von 80 Prozent des historischen Verbrauchs, also in der Regel des Vorjahresverbrauchs. Für mittlere und große Unternehmen mit mehr als 30.000 Kilowattstunden Jahresverbrauch liegt der Preisdeckel bei 13 Cent pro Kilowattstunde – zuzüglich Netzentgelte, Steuern, Abgaben und Umlagen. Das gilt für ein Kontingent in Höhe von 70 Prozent ihres historischen Verbrauchs. Oberhalb des jeweils rabattierten Kontingents fallen die üblichen Strompreise an. Energiesparen lohnt sich also weiterhin.
Quelle: Entwurf eines Gesetzes zur Einführung von Preisbremsen für leitungsgebundenes Erdgas und Wärme und zur Änderung weiterer Vorschriften Sicher durch den Winter – Zwischenberich Preisdeckel für Strom und Gas Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse

Kohlendioxidabgabe bei Mietwohnungen wird künftig aufgeteilt.

Mieter müssen künftig die Kohlendioxidabgabe (CO2-Abgabe) für das Heizen mit Öl oder Erdgas nicht mehr allein tragen. Der Bundesrat billigte am 25. November 2022 einen Bundestagsbeschluss zur Aufteilung der Kosten zwischen Vermieter- und Mieterseite nach einem Stufenmodell. Das Gesetz kann nun über die Bundesregierung dem Bundespräsidenten zur Unterschrift vorgelegt werden – es soll zum 1. Januar 2023 in Kraft treten. Aufteilung nach energetischer Qualität Künftig werden die Kostenanteile entsprechend dem Kohlendioxidausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche berechnet – sie orientieren sich damit an der energetischen Qualität des Gebäudes. Je schlechter diese ist, desto höher ist der Anteil des Vermieters. In der untersten Stufe bei besonders emissionsreichen Gebäuden tragen Vermieter bis zu 95 Prozent der CO2-Abgabe. Das Gesetz sieht Ausnahmen für besondere Fallgestaltungen vor, zum Beispiel wenn Denkmalschutzvorgaben eine bessere Dämmung der Wohnungen verhindern. Bei Nichtwohngebäuden gilt zunächst eine hälftige Teilung der Kohlendioxidabgabe (Kohlendioxidkosten) der Vermieterseite. Quelle: Bundesrat Top 11, Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (Kohlendioxid-kostenaufteilungsgesetz – CO2KostAufG) Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse

Differenzberechnung

BGH Urteil zur Differenzberechnung „Ist bei einer Wohnungseigentumsanlage mit verschiedenen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung der anteilige Verbrauch einer oder mehrerer Nutzergruppe(n) entgegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV aF nicht mit einem separaten Wärmemengenzähler vorerfasst worden, entspricht die Abrechnung der Heizkosten in der Regel dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Ermittlung des Verbrauchs im Wege einer rechnerisch zutreffenden Differenzberechnung unter Berücksichtigung der ermittelten Verbrauchsdaten erfolgt.“ So das BGH, 16.09.2022 – V ZR 214/21 vorhergehend: LG Düsseldorf, 24.09.2021 – 19 S 29/19 AG Mönchengladbach-Rheydt, 08.02.2019 – 23 C 288/17 § 5(2) AF Ausstattung zur Verbrauchserfassung „Wird der Verbrauch der von einer Anlage im Sinne des § 1 Abs. 1 versorgten Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen erfaßt, so sind zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfaßt wird. Der Gebäudeeigentümer kann auch bei unterschiedlichen Nutzungs- oder Gebäudearten oder aus anderen sachgerechten Gründen eine Vorerfassung nach Nutzergruppen durchführen“ Quelle: BGH, 16.09.2022 – V ZR 214/21

Wann gilt eine E-Mail als zugegangen?

Mit der Frage Wann gilt eine E-Mail als zugegangen, hat sich das befaßt. Wird eine E-Mail im unternehmerischen Geschäftsverkehr innerhalb der üblichen Geschäftszeiten auf dem Mailserver des Empfängers abrufbereit zur Verfügung gestellt, ist sie dem Empfänger grundsätzlich in diesem Zeitpunkt zugegangen. Dass die E-Mail tatsächlich abgerufen und zur Kenntnis genommen wird, ist für den Zugang nicht erforderlich. So das BGH, 06.10.2022 – VII ZR 895/21 vorhergehend: KG, 28.12.2021 – 21 U 1103/20 KG, 30.11.2021 – 21 U 1103/20 LG Berlin, 23.10.2020 – 96 O 37/19 „Der von einem Empfänger für den Empfang von E-Mail-Nachrichten genutzte Mailserver ist jedenfalls dann, wenn der Empfänger durch Veröffentlichung der E-Mail-Adresse oder sonstige Erklärungen im Geschäftsverkehr zum Ausdruck bringt, Rechtsgeschäfte mittels elektronischer Erklärungen in Form von E-Mails abzuschließen, als sein Machtbereich anzusehen, in dem ihm Willenserklärungen in elektronischer Form zugehen können. Elektronische Willenserklärungen in Form von E-Mails werden als Datei gespeichert von dem Mailserver des Absenders an den Mailserver des Empfängers weitergeleitet. Dieser wird über den Eingang der E-Mail unterrichtet. In diesem Zeitpunkt ist der Empfänger in der Lage, die E-Mail-Nachricht abzurufen und auf seinem Endgerät anzeigen zu lassen (vgl. zum technischen Ablauf: Härting, Internetrecht, 6. Aufl., Rn. 671; Redeker, IT-Recht, 7. Aufl. Rn. 925; Krüger/Bütter, WM 2001, 221, 227).“ Zitiernummer 20. Quelle: BGH, 06.10.2022 – VII ZR 895/21 Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse

Erhöhung der Miete im laufenden Mietverhältnis unterfällt nicht den §§ 556d ff. BGB

BGH Urteil zu §§ 556d ff. BGB:
  • Durch die Zustimmung eines Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kommt in der Regel eine Vereinbarung über die Erhöhung der Miete auf die neue Miethöhe zu Stande, die den Rechtsgrund für die daraufhin erbrachten erhöhten Mietzahlungen darstellt.
  • Die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) finden auf eine Mieterhöhungsvereinbarung während eines laufenden Mietverhältnisses keine Anwendung.
So das BGH, Urteil vom 28.09.2022 – VIII ZR 300/21 vorhergehend: LG Berlin, 31.08.2021 – 63 S 232/20 AG Berlin-Wedding, 12.10.2020 – 22c C 82/20 Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte durch diese Vorschrift die zulässige Miete bei Wiedervermietungen von Wohnraum in den betroffenen Gebieten begrenzt werden, um der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken und den Anreiz, Bestandsmieter zu verdrängen, zu vermindern, weil große Mietsteigerungen bei Abschluss eines neuen Mietverhältnisses nicht mehr möglich sein würden (vgl. Begründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung [Mietrechtsnovellierungsgesetz -] MietNovG, BT-Drucks. 18/3121, S. 7, 11, 15 f.). Dieser Zielsetzung entsprechend heißt es in der Gesetzesbegründung, dass die Begrenzung der zulässigen Miete auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete „nur für den Zeitpunkt der Wiedervermietung“ gelte und spätere Mieterhöhungen weiterhin möglich seien (BT-Drucks. 18/3121, S. 16). Quelle: BGH, Urteil vom 28.09.2022 – VIII ZR 300/21 Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse

Ersatzansprüche auch nach über 30 Jahren?

§ 548 Abs. 1 BGB „Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.“ enthält für die von dieser Bestimmung erfassten Ansprüche des Vermieters eine abschließende Sonderregelung, die der allgemeinen Regelung des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB vorgeht, so dass eine Anspruchsverjährung vor Rückgabe der Mietsache an den Vermieter nicht eintreten kann, auch wenn die in der vor genannten Vorschrift bestimmte Frist von 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an bereits im laufenden Mietverhältnis verstrichen ist (im Anschluss an BGH, Urteil vom 19. Januar 2005 – VIII ZR 114/04, BGHZ 162, 30, 37). BGH, Urteil vom 31. August 2022 – VIII ZR 132/20 Vorinstanzen: – LG Berlin – AG Berlin-Charlottenburg So das BGH, Urteil von 31.08.2022 – VIII ZR 132/20 Laut Berufungsgericht, die erhobenen Ansprüche seien jedoch gemäß § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB bereits während des laufenden Mietverhältnisses verjährt, weil sich die den Schaden auslösende Pflichtverletzung – nach den Feststellungen des Berufungsgerichts die vor dem Jahr 1984 vorgenommenen, nicht fachgerechten Fliesenarbeiten im Badezimmer der Wohnung – mehr als 30 Jahre vor der Klageerhebung zugetragen habe. Nach § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB verjähren sonstige (also andere als die § 199 Abs. 2 BGB genannten) Schadensersatzansprüche, unter anderem aus der Verletzung des Eigentums, ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an. Diese Bestimmung kommt im Streitfall indes nicht zum Tragen. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass die Vorschrift des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB hier nicht anwendbar ist, weil § 548 BGB für bestimmte mietrechtliche Ansprüche eine abschließende Sonderregelung enthält, die der allgemeinen Bestimmung des § 199 Abs. 3 BGB vorgeht, so dass eine Verjährung solcher Ansprüche vor der Rückgabe der Mietsache nicht eintreten kann. Dafür sprechen nicht nur der Wortlaut und die Entstehungsgeschichte des § 548 Abs. 1 BGB. Dies folgt vielmehr insbesondere auch aus der Gesetzessystematik und dem Sinn und Zweck der Vorschrift. Die gegenteilige Ansicht des Berufungsgerichts findet im Gesetz keine Stütze. § 199 Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist und Verjährungshöchstfristen „(1) Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem 1. der Anspruch entstanden ist und 2. der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. (2) Schadensersatzansprüche, die auf der Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit oder der Freiheit beruhen, verjähren ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an. (3) Sonstige Schadensersatzansprüche verjähren 1. ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an und 2. ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an. Maßgeblich ist die früher endende Frist. (3a) Ansprüche, die auf einem Erbfall beruhen oder deren Geltendmachung die Kenntnis einer Verfügung von Todes wegen voraussetzt, verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Entstehung des Anspruchs an. (4) Andere Ansprüche als die nach den Absätzen 2 bis 3a verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an. (5) Geht der Anspruch auf ein Unterlassen, so tritt an die Stelle der Entstehung die Zuwiderhandlung.“ § 200 Beginn anderer Verjährungsfristen Die Verjährungsfrist von Ansprüchen, die nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist unterliegen, beginnt mit der Entstehung des Anspruchs, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist. § 199 Abs. 5 findet entsprechende Anwendung. § 548 Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts „(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche. (2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses. (3) (aufgehoben)“ Quelle: BGH, 31.08.2022 – VIII ZR 132/20 Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse