Aktuelles

Ein Kompromis – Grundsteuer Neuregelung?

Nach monatelangen Debatten haben sich die Koalitionsspitzen von SPD und Union auf eine Reform der Grundsteuer verständigt. Der Gesetzentwurf soll im Juli in den Bundestag eingebracht werden, so der aktuelle Stand. Die von Bayern geforderte „Öffnungsklausel“ ist enthalten, aber eng gefasst. Details sind noch offen. Die Grundsteuer kommt ausschließlich den Kommunen zugute und ist mit rund 14 Mrd. Euro eine ihrer wichtigsten Finanzierungsquellen. Das Bundesverfassungsgericht hat mit Urteil vom 10. April 2018 die Wertermittlung für die Grundsteuer als nicht mit dem Grundgesetz vereinbar erklärt. Hauptkritikpunkt war, dass die zugrunde gelegten Werte die tatsächlichen Wertentwicklungen nicht mehr in ausreichendem Maße widerspiegeln. Die bisher verwendeten Einheitswerte stammen von 1964 (alte Länder) bzw. 1935 (neue Länder). Spätestens bis 31. Dezember 2019 muss der Gesetzgeber eine Neuregelung treffen, die eine realitätsgerechte Besteuerung, auch im Verhältnis der Grundstücke zueinander, gewährleistet. Für die administrative Umsetzung der Steuer hat das Gericht eine weitere Frist, bis 31. Dezember 2024, gesetzt. Für die anstehenden Diskussionen mit den Ländern bringt das BMF zwei unterschiedliche Bewertungsansätze ein:
  • Ein wertunabhängiges Modell, das an der Fläche der Grundstücke und der vorhandenen Gebäude ansetzt. Die Gebäudefläche soll dabei in einem vereinfachten Verfahren bestimmt werden, das sich z.B. an den Geschossflächen orientiert. Auf die so ermittelten Flächen von Grund und Boden sowie Gebäuden werden anschließend besondere Faktoren angewendet, die nach der Art der Gebäudenutzung unterscheiden (und für Wohngebäude niedriger ausfallen als für Geschäftsgebäude). Die Werte der Grundstücke und der Gebäude bleiben bei diesem Modell unberücksichtigt. Dieses Modell basiert auf vergleichsweise einfachen Berechnungen. Es führt im Ergebnis aber dazu, dass für Immobilien, die zwar ähnliche Flächen aufweisen, sich im Wert aber deutlich unterscheiden, ähnliche Grundsteuerzahlungen fällig würden (Bsp.: Villa im hochpreisigen Zentrum und ein gleich großes Einfamilienhaus am Rande einer Großstadt).
  • Ein wertabhängiges Modell, das am tatsächlichen Wert einer Immobilie ansetzt. Dazu sind die Werte von Grund und Boden sowie von Gebäuden anhand bestimmter vereinfachter Verfahren zu ermitteln. Das wertabhängige Modell sorgt dafür, dass vergleichbare Immobilien auch ähnlich besteuert werden. Damit liegt es näher an den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts für eine realitätsgerechte Besteuerung der Grundstücke auch im Verhältnis zueinander. Zwar soll das von Finanzminister Olaf Scholz vorgeschlagene Berechnungsmodell nach Grundstückswert und Miete gelten. Zugleich sollen die Länder aber die Möglichkeit bekommen, davon abzuweichen und eigene Regelungen einzuführen. Ob Sie künftig mehr oder weniger zahlen müssen, ist nicht vorhersehbar – denn letztlich entscheiden die Kommunen durch ihre Hebesätze über die Höhe der Steuer. Bei der Bewertung der verschiedenen Reformoptionen ist zu beachten: In jedem Modell, das die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts umsetzt, müssen sämtliche Grundstücke neu bewertet werden. Dies geht zwangsläufig mit Änderungen der Steuerzahlungen einzelner Steuerschuldnerinnen und -Schuldner einher. Dies gilt auch dann, wenn sich das Grundsteueraufkommen durch die Reform insgesamt nicht erhöht, d.h. wenn sich Be- und Entlastungen insgesamt ausgleichen. Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland begrüßte die Einigung der Regierungsparteien auf eine Länder-Öffnungsklausel bei der Reform der Grundsteuer. „Die Länder sollten diese Chance nutzen. Sie haben dadurch die Möglichkeit, ihre Bürger vor einem teuren Bürokratiemonstrum wie das von Bundesfinanzminister Scholz favorisierte Modell zu bewahren“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. Mieterbund fordert, Grundsteuer raus aus den Betriebskosten „Wir begrüßen, dass sich die Bundesregierung und die Spitzen von CDU/CSU und SPD endlich auf ein Konzept für eine Grundsteuerreform geeinigt haben,“ erklärte der Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes (dmb) Ulrich Ropertz heute in Berlin. „Wir fordern aber jetzt erst recht, dass die Grundsteuer dass die Grundsteuer nicht länger auf die Mieter über die Betriebskostenabrechnung abgewälzt werden darf.“ Quelle:Neu­re­ge­lung der Grund­steu­er BMF Hinweis: Nächster Seminartermin

Gebäudeenergiegesetz (GEG) Gesetzentwurf

Gesetz zur Vereinheitlichung des Energieeinsparrechts für Gebäude – Gebäudeenergiegesetz (GEG) Bearbeitungsstand: 28.05.2019 21:02 Uhr Gesetzentwurf der Bundesregierung Gesetzzur Vereinheitlichung des Energieeinsparrechts für Gebäude. „Verbesserung der Energieeffizienz im Gebäudebereich ist ein wichtiger Baustein der Energiewendeund für den Klimaschutz. Das Energieeinsparrecht und energetische Anforderungen an Gebäude, die dem Stand der Technik entsprechen undwirtschaftlichmachbar sind, leisten einen wichtigen Beitrag zum Erreichen des Ziels eines nahezu klimaneutralen Gebäudebestandes bis 2050, der im Klimaschutzplan 2050 festgelegten Ziele für das Jahr 2030 und des Ziels, den Anteil erneuerbarer Energien am Endenergie-verbrauch für Wärme und Kälte bis zum Jahr 2020 auf 14 Prozent zu steigern.“ Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie hat am 29. Mai 2019 die Länder- und Verbändeanhörung eingeleitet. Stellungnahmen zum Referentenentwurf können bis zum 28. Juni 2019 eingereicht werden. Für die energetischen Anforderungen an Gebäude gelten derzeit zwei Regelwerke:
  • Das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) enthältbau-und anlagentechnische Anforderungen an Gebäude.
  • Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) bestimmt, dass bei neuen Gebäuden sowie bei Bestandsge-bäuden der öffentlichen Hand erneuerbare Energien zu Wärmezwecken in einem festgelegten Umfang zu nutzen sind.
Das Nebeneinander dieser Regelwerke hat zu Schwierigkeiten bei Anwendung und Vollzug geführt, zumal die beiden Regelwerke nicht vollständig aufeinander abgestimmt waren. Artikel 9 der Richtlinie 2010/31/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 19. Mai 2010 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (ABl. L 153 vom 18.6.2010, S.13, ABl. L 155 vom 22.6.2010, S. 61-EU-Gebäuderichtlinie) verpflichtet die Mitgliedstaaten, sicherzustellen, dass ab 2021 alle neuen Gebäude als Niedrigstenergiegebäude ausgeführt werden.Für Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand gilt diese Pflicht schon ab 2019. Mit Gebäudeenergiegesetz (GEG) Gesetzentwurf soll das Energieeinsparrecht für Gebäudeentbürokratisiert und vereinfacht. Es führt das Energieeinsparungsgesetz, die Energieeinsparverordnungund das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz in einem neuen Gesetz, dem Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme-und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz –GEG) zusammen. Mit dem Gebäudeenergiegesetz werden die Anforderungen der EU-Gebäuderichtlinie sowohl zum 1. Januar 2019 für neue öffentliche Nichtwohngebäude als auch zum 1. Ja-nuar 2021 für alle neuen Gebäude in einem Schritt umgesetztund die erforderliche Regelung des Niedrigstenergiegebäudes getroffen. Quelle: Gesetz zur Vereinheitlichung des Energieeinsparrechts für Gebäude-Gebäudeenergiegesetz (GEG) Hinweis: Nächster Seminartermin

Wohnraummiete Mieterhöhung – Ermittlung der Wohnfläche

Mieterhöhung nach BGH, Urteil vom 17.04.2019 – VIII ZR 33/18 Im Verfahren der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) bestimmt sich die der Berechnung der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) zu Grunde zu legende Ausgangsmiete auch im Falle einer Mietminderung wegen eines nicht behebbaren Mangels in Form nicht unerheblicher Wohnflächenabweichung (§ 536 Abs. 1 BGB) nach der vertraglich vereinbarten Miete. Der Begriff der „Wohnfläche“ ist im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Bestimmungen auszulegen (Bestätigung von BGH, Urteile vom 24.03.2004 – VIII ZR 44/03, IMRRS 2004, 0572 = NJW 2004, 2230 unter II 1 b aa; IMR 2007, 241; IMR 2009, 223). Eine hiervon abweichende Berechnung erfolgt unter anderem dann, wenn ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich ist. Eine solche maßgebende Verkehrssitte setzt voraus, dass abweichend von den sonst anwendbaren Bestimmungen – vorliegend der Wohnflächenverordnung – ein anderes Regelwerk, mithin die II. Berechnungsverordnung, die DIN 283 oder die DIN 277 insgesamt angewendet wird (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 231/06, IMRRS 2007, 1508 = NJW 2007, 2624). vorhergehend:
  • LG Berlin, Urteil vom 17.01.2018 – 18 S 308/13
  • AG Lichtenberg, 14.08.2013 – 15 C 15/12
§ 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln „(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. (1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient. (2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. (3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend. (4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.“ § 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete „(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt. (2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. (3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. (4) Die Kappungsgrenze gilt nicht, 1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und 2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt. Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist. (5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses. (6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ § 1 WoFlV Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche „(1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden. (2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach § 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach § 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche anzurechnen.“ Quelle: BGH, Urteil vom 17.04.2019 – VIII ZR 33/18 Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche: WoFlV Hinweis: Nächster Seminartermin

Umlage sämtlicher Betriebskosten bei unklarer zusätzlicher Vereinbarung?

Keine Umlage sämtlicher Betriebskosten gemäß BetrKV bei unklarer zusätzlicher Vereinbarung, so das LG Hagen, Urteil vom 01.03.2019 – 1 S 210/18 Der Mieter macht Rückzahlungsansprüche aus Nebenkostenabrechnungen geltend. Er ist der Auffassung, dass nur die beispielhaft im Mietvertrag aufgeführten Positionen Allgemeinstrom, Wasser, Entwässerung, Straßenreinigung, Müllabfuhr und Heizungskosten umlagefähig wären. Die weitere Bestimmung „der Mieter habe sämtliche mit der Hausbewirtschaftung zusammenhängende Nebenabgaben zu übernehmen“ sei unwirksam Das Landgericht Hagen gibt dem Mieter Recht und verurteilt den Vermieter zur Auszahlung des Guthabens aus der Betriebskosten Abrechnung. Die Umlage von Betriebskosten bedarf einer ausdrücklichen, inhaltlich eindeutigen Vereinbarung, aus der sich ergibt, welche konkreten Betriebskosten der Mieter neben der Grundmiete zu tragen hat. Grundsätzlich reicht nach der Rechtsprechung des BGH eine Bezugnahme im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung aus. Eine andere Beurteilung ist jedoch möglich, wenn durch Zusätze oder weitere Bestimmungen im Mietvertrag unklar wird, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden sollen. § 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten (1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen. (2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam. § 24 IIBV Bewirtschaftungskosten (1) Bewirtschaftungskosten sind die Kosten, die zur Bewirtschaftung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit laufend erforderlich sind. Bewirtschaftungskosten sind im einzelnen 1. Abschreibung, 2. Verwaltungskosten, 3. Betriebskosten, 4. Instandhaltungskosten, 5. Mietausfallwagnis. (2) Der Ansatz der Bewirtschaftungskosten hat den Grundsätzen einer ordentlichen Bewirtschaftung zu entsprechen. Bewirtschaftungskosten dürfen nur angesetzt werden, wenn sie ihrer Höhe nach feststehen oder wenn mit ihrem Entstehen sicher gerechnet werden kann und soweit sie bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Erfahrungswerte vergleichbarer Bauten sind heranzuziehen. Soweit nach den §§ 26 und 28 Ansätze bis zu einer bestimmten Höhe zugelassen sind, dürfen Bewirtschaftungskosten bis zu dieser Höhe angesetzt werden, es sei denn, daß der Ansatz im Einzelfall unter Berücksichtigung der jeweiligen Verhältnisse nicht angemessen ist. Quelle: LG Hagen, Urteil vom 01.03.2019 – 1 S 210/18 Hinweis: Nächster Seminartermin

Deutschland könnte 2020 – Klimaschutzziel um 7 % verfehlen

Neue Prognose: Deutschland könnte 2020-Klimaschutzziel um 7 % verfehlen Die Bundesregierung hat sich zum Ziel gesetzt, den Treibhausgasausstoß bis 2020 im Vergleich zu 1990 um 40 % zu reduzieren Deutschland reduziert den Ausstoß von Treibhausgasen bis 2020 im Vergleich zu 1990 voraussichtlich um 33,2 %. Dies zeigen die Prognosen, die das Bundesumweltministerium im sog. „Projektionsbericht 2019“ veröffentlicht hat. Die Prognosen müssen aufgrund EU-rechtlicher Vorgaben alle zwei Jahre erstellt werden. Die Szenarien berücksichtigen neben Annahmen zu gesamtwirtschaftlichen, energiewirtschaftlichen und demographischen Rahmenbedingungen die klimapolitischen Maßnahmen, die bis zum 1. August 2018 verabschiedet wurden. Sollte das Bevölkerungswachstum geringer als erwartet ausfallen, könnte die Minderung geringfügig höher ausfallen (0,5 Prozentpunkte). Ein geringeres Wirtschaftswachstum könnte ebenfalls zu einer zusätzlichen Minderung um 2 Prozentpunkte führen. Die Autoren des Projektionsberichts unterstreichen, dass die Emissionsentwicklung „selbst bezüglich relativ kurzer Zeiträume mit erheblichen Unsicherheiten behaftet“ ist. Die Minderung bis zum Jahr 2020 um 33 % teilt sich wie folgt auf die einzelnen Quellbereiche auf:
  • Energiewirtschaft: -33 %
  • Energiebedingte Industrieemissionen: -37 %
  • Gewerbe, Handel, Dienstleistungen: -49 %
  • Haushalte: -40 %
  • Industrieprozesse (nicht-Energie): -40 %
  • Landwirtschaft: -20 %
  • Verkehr: +4 %
  • Flüchtige Emissionen der Energiesektoren: -83 %
Die Emissionen der dem Emissionshandel unterliegenden Sektoren sinken bis 2020 um 23,6 % im Vergleich zum Referenzjahr 2005 (Projektionsbericht 2017: 25,3 % bis 25,9 %). Das EU-weite Ziel liegt bei 20 %. Neben den Energiepreisen ist die Entwicklung der Wohnflächen 2020 ein zentraler Treiber für den Energiebedarf im Gebäudebereich. In der Modellierung werden die Flächenentwicklungen als exogener Parameter berücksichtigt. Darauf basierend werden modellendogen die jährlichen Neubauten und Gebäudeabrisse berechnet. Die angenommene Wohnflächenentwicklung ergibt sich aus der Bevölkerungsentwicklung und der Entwicklung der spezifischen Wohnflächen pro Einwohner, die einen gegenläufigen Trend folgen. Die Rahmendaten werden dabei aus den Rahmendaten des Impact Assessement angesetzt mit einer Fortschreibung bis 2035. Quelle: Projektionsbericht der Bundesregierung 2019 Hinweis: Nächster Seminartermin

Muss der Grundstücksnachbar bei verweigerter Belegeinsicht (Heizkosten) Nachzahlung leisten?

Auch Grundstücksnachbar muss bei verweigerter Belegeinsicht (Heizkosten) keine Nachzahlung leisten BGH Urteil vom 10.04.2019 VIII ZR 250/17 Ein Eigentümer eines Hausgrundstücks, der von dem Eigentümer eines Nachbargrundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarung Heizenergie aus einer dort betriebenen, gemeinsam genutzten Heizungsanlage bezieht, ist zur Leistung eines Nachzahlungsbetrags, der sich aus der von dem Eigentümer des Nachbargrundstücks erstellten Jahresabrechnung ergibt, nicht verpflichtet, solange und soweit Letzterer einem Verlangen nach Einsichtnahme in die der Jahresabrechnung zu Grunde liegenden Belege nicht nachgekommen ist. Eine von dem Rechnungsteller gleichwohl erhobene Klage auf Zahlung des Nachzahlungsbetrags ist als derzeit unbegründet abzuweisen (Bestätigung und Fortentwicklung des Senatsurteils vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/17, IMR 2018, 234). vorhergehend:
  • OLG Zweibrücken, 11.10.2017 – 7 U 75/15
  • LG Landau, 15.06.2015 – 2 O 5/14
§ 242 BGB Leistung nach Treu und Glauben „Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.“ § 259 BGB Umfang der Rechenschaftspflicht „(1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen. (2) Besteht Grund zu der Annahme, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verpflichtete auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er nach bestem Wissen die Einnahmen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei. (3) In Angelegenheiten von geringer Bedeutung besteht eine Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht.“ § 273 BGB Zurückbehaltungsrecht „(1) Hat der Schuldner aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger, so kann er, sofern nicht aus dem Schuldverhältnis sich ein anderes ergibt, die geschuldete Leistung verweigern, bis die ihm gebührende Leistung bewirkt wird (Zurückbehaltungsrecht). (2) Wer zur Herausgabe eines Gegenstands verpflichtet ist, hat das gleiche Recht, wenn ihm ein fälliger Anspruch wegen Verwendungen auf den Gegenstand oder wegen eines ihm durch diesen verursachten Schadens zusteht, es sei denn, dass er den Gegenstand durch eine vorsätzlich begangene unerlaubte Handlung erlangt hat. (3) Der Gläubiger kann die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts durch Sicherheitsleistung abwenden. Die Sicherheitsleistung durch Bürgen ist ausgeschlossen.“ § 274 BGB Wirkungen des Zurückbehaltungsrechts „(1) Gegenüber der Klage des Gläubigers hat die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts nur die Wirkung, dass der Schuldner zur Leistung gegen Empfang der ihm gebührenden Leistung (Erfüllung Zug um Zug) zu verurteilen ist. (2) Auf Grund einer solchen Verurteilung kann der Gläubiger seinen Anspruch ohne Bewirkung der ihm obliegenden Leistung im Wege der Zwangsvollstreckung verfolgen, wenn der Schuldner im Verzug der Annahme ist.“ Quelle: BGH, Urteil vom 10.04.2019 – VIII ZR 250/17 Hinweis: Nächster Seminartermin

Darf Vermieter Rauchmelder selbst installieren?

Vermieter darf Rauchmelder selbst installieren! So das AG München, Urteil vom 30.08.2018 – 432 C 6439/18. Das Amtsgericht München verurteilte am 30.08.2018 die Mieter, in dem von ihnen bewohnten Reihenhaus in München-Ramersdorf die Montage von Rauchmeldern durch den klagenden Vermieter nach mindestens einwöchiger Vorankündigung in der Zeit von montags bis freitags zwischen 8.00 Uhr und 17.00 Uhr in allen als Schlaf-, Wohn- oder Kinderzimmer genutzten Räumen sowie den dorthin führenden Fluren zu dulden. Mit Mietvertrag vom 15.04.1997 mieteten die Beklagten, Mutter und Sohn, das streitgegenständliche Haus an. Der Kläger wurde in der Folgezeit Eigentümer des Grundstücks und trat damit auf Vermieterseite in das bestehende Mietverhältnis ein. Der Kläger forderte die Beklagten wiederholt zur Duldung des Einbaus von Rauchmelder im verfahrensgegenständlichen Haus auf. Zu Kostentragung (Rauchmelder) und Vorgehensweise beim Einbau der Rauchwarnmelder führten der Kläger und die Beklagten einen ausführlichen Schriftwechsel. Mit anwaltlichem Schreiben vom 27.12.2017 forderte der Rechtsanwalt des Klägers die Beklagten dazu auf, den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Kläger zu dulden oder den erfolgten Einbau durch einen Fachbetrieb zu bestätigen. Der Kläger ist namentlich der Meinung, ihm sei persönlich Zutritt zum Haus zum Zweck des Einbaus der Rauchwarnmelder zu gewähren. Die Beklagten sind der Meinung, die Montage von Rauchmeldern müsse der Kläger auf eigene Kosten durch einen Fachbetrieb vornehmen lassen. Aufgrund anhaltenden Konflikts zwischen den Mietparteien sei es den Beklagten nicht zumutbar, dass der Kläger die Wohnung betritt. Insbesondere sei zu berücksichtigen, dass beim Gedanken an das Betreten des Hauses durch den Kläger Lebensgefahr für die Beklagte eintreten könne und dass der Kläger auf den Anrufbeantworter der Beklagten im Jahr 2005 eine „Morddrohung“ mit dem Wortlaut: „Eines verspreche ich Ihnen beim Leben Ihrer Großmutter, dass die Abrechnung zum Schluss gemacht wird.“ hinterlassen habe. Der Beklagte trägt vor, dass es eine Vereinbarung zwischen dem Kläger und Nachbarn gebe, wonach diese den Garten betreten dürften. Diese würden dort regelmäßig Gartenabfälle ablegen. Vor diesem Hintergrund sei die Drohung weiter aktuell. Der zuständige Richter am Amtsgericht München gab dem Kläger Recht. „Durch das Anbringen von Rauchmeldern wird die Sicherheit der Mietsache und der Mieter erhöht. Unter diesem Gesichtspunkt besteht ein berechtigtes Interesse des Klägers daran, das Haus der Beklagten mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Im Übrigen besteht nach Art. 46 Abs. 4 BayBO sogar die gesetzliche Verpflichtung des Vermieters, die verfahrensgegenständliche Wohnung mit Rauchmeldern auszustatten. (…) Der Einbau von Rauchmelder darf im Grundsatz gerade auch durch den Vermieter persönlich erfolgen. Der Mieter ist zur Duldung von Maßnahmen nicht nur durch vom Vermieter beauftragte Handwerker, sondern auch durch den Vermieter persönlich verpflichtet (…). Einen Anspruch auf einen Einbau von Rauchmelder durch einen Fachbetrieb für Rauchmelder auf Kosten des Vermieters hat der Mieter dagegen nicht. Die Beauftragung eines Fachbetriebs für Rauchmelder ist für den Einbau von Rauchwarnmeldern nicht notwendig. Der Vermieter kann ihn vielmehr aus Wirtschaftlichkeitsgründen selbst vornehmen. Der Duldungspflicht der Mieter steht keine „Morddrohung“ durch den Kläger entgegen. (…) Ein konkret in Aussicht gestelltes Verbrechen ist bei vernünftiger Betrachtung nicht einmal ansatzweise ersichtlich. Auf den subjektiven Eindruck der Beklagten kommt es nicht maßgeblich an. Hinzu kommt, dass die angebliche Äußerung dadurch, dass sie bereits lange zurückliegt, an Präsenz und Bedeutung verloren hat und das Verhältnis zwischen den Parteien nicht mehr nachhaltig zu prägen geeignet ist. (…) Dass die – durch die angebliche Äußerung errichtete – Drohkulisse sonst in irgendeiner Form dadurch aufrechterhalten wird, dass angeblich unbeteiligte Dritte Gartenabfälle im Garten des klagegegenständlichen Anwesens ablegen ist nicht nachzuvollziehen und mit der Rechtswirklichkeit nicht im Ansatz in Einklang zu bringen. (…) Hinzu kommt, dass etwaige – nicht bewiesene – Gesundheitsbeeinträchtigungen auch von Beklagtenseite dadurch vermieden werden könnten, dass die Beklagte (…) einem persönlichen Aufeinandertreffen mit dem Kläger schlicht aus dem Weg geht. Dies ist bei einer so kurzen Dauer der Anwesenheit des Klägers selbstverständlich zumutbar.“ Art. 46 BayBO (Bayerische Bauordnung) Wohnungen (1) Jede Wohnung muss eine Küche oder Kochnische haben. Fensterlose Küchen oder Kochnischen sind zulässig, wenn eine wirksame Lüftung gewährleistet ist. (2) Für Gebäude der Gebäudeklassen 3 bis 5 sind für jede Wohnung ein ausreichend großer Abstellraum und, soweit die Wohnungen nicht nur zu ebener Erde liegen, leicht erreichbare und gut zugängliche Abstellräume für Kinderwagen, Fahrräder und Mobilitätshilfen erforderlich. (3) Jede Wohnung muss ein Bad mit Badewanne oder Dusche und eine Toilette haben. (4) In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2017 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst. Quelle: AG München, Urteil vom 30.08.2018 – 432 C 6439/18 Hinweis: Nächster Seminartermin

Klopfgeräusche in der Heizungsanlage, Mietminderung?

Klopfgeräusche in der Heizungsanlage: 25% Mietminderung!so das LG Osnabrück, Urteil vom 11.07.2018 – 1 S 317/17. Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm ist deshalb die Vorlage eines Protokolls nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Beruft sich der Mieter auf eine Minderung, muss er die Zeiträume, in denen die Heizung tatsächlich gelaufen ist und Geräusche verursacht hat, konkret benennen. Mit der Bezugnahme auf „die Heizperiode“ ist es nicht getan. Da in den Monaten Oktober und April ein Heizen nicht in jedem Fall erforderlich ist, ist ein solcher Vortrag nur hinsichtlich der Monate November bis März erheblich. Nur in diesen Monaten ist auch ohne weiteren Vortrag auf jeden Fall davon auszugehen, dass geheizt wurde. Die nächtliche Ruhephase hat wesentlichen Einfluss auf die Leistungsfähigkeit und Gesundheit des Mieters. Angesichts der hoch zu bewertenden Bedürfnisse Schlaf und Erholung ist der Wohnwert erheblich beeinträchtigt, wenn die Heizungsanlage Klopfgeräusche von sich gibt – auch wenn das Klopfen nicht durchgehend erfolgt und es auch ruhige Tage und Nächte gibt. Eine Mietminderung von 25% ist deshalb angemessen. Das bloße Bestehen des Leistungsverweigerungsrechts hindert (in dieser Höhe) – ohne dass es sofort ausdrücklich hätte geltend gemacht werden müssen – den Eintritt des Verzugs. vorhergehend: AG Osnabrück, 10.07.2017 – 53 C 549/17 § 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln „(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. (1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient. (2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. (3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend. (4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist“ § 320 BGB Einrede des nicht erfüllten Vertrags „(1) Wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, kann die ihm obliegende Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern, es sei denn, dass er vorzuleisten verpflichtet ist. Hat die Leistung an mehrere zu erfolgen, so kann dem einzelnen der ihm gebührende Teil bis zur Bewirkung der ganzen Gegenleistung verweigert werden. Die Vorschrift des § 273 Abs. 3 findet keine Anwendung. (2) Ist von der einen Seite teilweise geleistet worden, so kann die Gegenleistung insoweit nicht verweigert werden, als die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstoßen würde.“ Hinweis: Nächster Seminartermin Quelle: LG Osnabrück, Urteil vom 11.07.2018 – 1 S 317/17

Ist ein Beschluss über Fortgeltung des Wirtschaftsplans wirksam?

Beschluss über Fortgeltung des Wirtschaftsplans ist wirksam, so das BGH, Urteil vom 14.12.2018 – V ZR 2/18 Die Wohnungseigentümer haben die Kompetenz zu beschließen, dass ein konkreter Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll; eine abstrakt-generelle Regelung des Inhalts, dass jeder künftige Wirtschaftsplan bis zur Verabschiedung eines neuen fortgelten soll, bedarf hingegen der Vereinbarung. Der Verwalter wird weder durch einen konkreten Fortgeltungsbeschluss noch durch eine generelle Fortgeltungsvereinbarung von der Pflicht entbunden, auch für das folgende Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. vorhergehend: LG Hamburg, Urteil vom 20.12.2017 – 318 S 15/17 AG Hamburg, 04.01.2017 – 12 C 260/15 „Nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, über den die Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG durch Stimmenmehrheit beschließen. Der so beschlossene Wirtschaftsplan ist Grundlage der Vorschusspflicht der Wohnungseigentümer aus § 28 Abs. 2 WEG (vgl. Senat, Urteil vom 10. Februar 2017 – V ZR 166/16, ZWE 2017, 360 Rn. 6; Beschluss vom 30. November 1995 – V ZB 16/95, BGHZ 131, 228, 230; Beschluss vom 21. April 1988 – V ZB 10/87, BGHZ 104, 197, 202 f.). Mit dem Auslaufen des Kalenderjahres, für das der Wirtschaftsplan aufgestellt und beschlossen wurde, endet daher auch die Vorschusspflicht der Wohnungseigentümer. Dies hat zur Folge, dass eine Liquiditätslücke entsteht, wenn über den neuen Wirtschaftsplan erst im laufenden Folgejahr beschlossen wird, etwa weil sich die Beschlussfassung verzögert oder weil der neue Wirtschaftsplan erst mit der Abrechnung für das vergangene Jahr beschlossen werden soll (vgl. zu dieser Praxis KG, NJW 2002, 3482; Staudinger/Häublein, BGB [2018], § 28 WEG Rn. 157). Es besteht daher ein praktisches Bedürfnis dafür, dass die Wohnungseigentümer die Fortgeltung des aktuellen Wirtschaftsplans beschließen können, um Liquiditätsengpässe zu vermeiden. Die Regelung in § 28 Abs. 1 WEG steht einem solchen Beschluss nicht entgegen. Sie ordnet lediglich an, dass der Wirtschaftsplan jeweils für ein Kalenderjahr aufzustellen ist. Dem ist kein Verbot zu entnehmen, durch die Anordnung der Fortgeltung des Wirtschaftsplans bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan Vorsorge für eine stets ausreichende Liquiditätsgrundlage der Gemeinschaft zu treffen (vgl. KG, NJW 2002, 3482).“ § 28 Wirtschaftsplan, Rechnungslegung „(1) Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält: 1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; 2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung; 3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung. (2) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten. (3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. (4) Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluß jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen. (5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.“ Quelle: BGH, Urteil vom 14.12.2018 – V ZR 2/18 Hinweis: Nächster Seminartermin

Darf ein Wohnungseigentümer-Verband Geräte zur Heizkostenerfassung anbringen?

Wohnungseigentümer Verband (WEG) darf Geräte zur Heizkostenerfassung anbringen, so das LG München, Beschluss vom 14.01.2019 – 1 S 15412/18 WEG 1. Bei der Befolgung der Vorschriften der HeizkostenV handelt es sich um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung. 2. Haben sich die Wohnungseigentümer mit Mehrheit zur Anschaffung einer bestimmten Geräteart entschlossen, sind alle Wohnungseigentümer, auch die überstimmten, zur Duldung des Einbaus der Geräte verpflichtet. 3. Geräte zur Verbrauchserfassung stellen gemeinschaftliches Eigentum dar. vorhergehend: AG Sonthofen, 04.10.2018 – 1 C 813/17 WEG Nach § 3 HeizKostenV gelten die Vorschriften der Heizkostenverordnung auch im Bereich des Wohnungseigentums. Es ist generell davon auszugehen, dass es sich bei der Befolgung der Vorschriften der HeizKostenV um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung handelt. Haben sich die Wohnungseigentümer mit Mehrheit zur Anschaffung einer bestimmten Geräteart entschlossen, sind alle Wohnungseigentümer, auch die überstimmten, zur Duldung des Einbaus der Geräte verpflichtet, § 14 Nr. 3, 4 WEG. Die angeschafften Geräte zur Verbrauchserfassung stellen gemeinschaftliches Eigentum dar (Lammel, 4. Aufl. 2015, HeizkostenV § 3 Rn. 29). § 4 HeizKostenV Pflicht zur Verbrauchserfassung „(1) Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen. (2) Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden. Will der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung beschaffen, so hat er dies den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen; die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht. Die Wahl der Ausstattung bleibt im Rahmen des § 5 dem Gebäudeeigentümer überlassen. (3) Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von der Pflicht zur Verbrauchserfassung ausgenommen. Dies gilt nicht für Gemeinschaftsräume mit nutzungsbedingt hohem Wärme- oder Warmwasserverbrauch, wie Schwimmbäder oder Saunen. (4) Der Nutzer ist berechtigt, vom Gebäudeeigentümer die Erfüllung dieser Verpflichtungen zu verlangen.“ § 5 HeizKostenV Ausstattung zur Verbrauchserfassung „(1) Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen zu verwenden. Soweit nicht eichrechtliche Bestimmungen zur Anwendung kommen, dürfen nur solche Ausstattungen zur Verbrauchserfassung verwendet werden, hinsichtlich derer sachverständige Stellen bestätigt haben, daß sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder daß ihre Eignung auf andere Weise nachgewiesen wurde. Als sachverständige Stellen gelten nur solche Stellen, deren Eignung die nach Landesrecht zuständige Behörde im Benehmen mit der Physikalisch-Technischen Bundesanstalt bestätigt hat. Die Ausstattungen müssen für das jeweilige Heizsystem geeignet sein und so angebracht werden, daß ihre technisch einwandfreie Funktion gewährleistet ist. (2) Wird der Verbrauch der von einer Anlage im Sinne des § 1 Abs. 1 versorgten Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen erfaßt, so sind zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfaßt wird. Der Gebäudeeigentümer kann auch bei unterschiedlichen Nutzungs- oder Gebäudearten oder aus anderen sachgerechten Gründen eine Vorerfassung nach Nutzergruppen durchführen.“ § 14 Pflichten des Wohnungseigentümers „Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet: 1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst; 2. für die Einhaltung der in Nummer 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der in Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überläßt; 3. Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem nach Nummer 1, 2 zulässigen Gebrauch beruhen; 4. das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen.“ § 15 Gebrauchsregelung „(1) Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln. (2) Soweit nicht eine Vereinbarung nach Absatz 1 entgegensteht, können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen. (3) Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.“ Hinweis: Nächster Seminartermin Quelle: LG München, Beschluss vom 14.01.2019 – 1 S 15412/18 WEG