Aktuelles

Gilt die DSGVO auch für einfache Vermietungsvorgänge?

Die DSGVO (Datenschutz-Grundverordnung) gilt auch für einfache Vermietungsvorgänge! so das LG Wiesbaden, Urteil vom 30.09.2021 – 3 S 50/21
  • Ein Vermieter unterfällt bereits dann der Datenschutz-Grundverordnung, wenn er für die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung ein Wärmemessdienstunternehmen beauftragt hat. Der Wärmemessdienst ist in diesem Fall Auftragsverarbeiter i.S.v. Art. 4 Nr. 8, Art. 28 DSGVO.
  • Eine rein persönliche Tätigkeit, für die die Datenschutz-Grundverordnung nicht anwendbar wäre, liegt in diesem Fall nicht vor (Art. 2 Abs. 2 lit. c DSGVO).
  • Eine Sammlung von abgehefteten Mietverträgen einer Privatvermieterin ist ein Dateisystem iSv Art. 4 Nr. 6 im Rahmen einer Verarbeitung personenbezogener Daten gem. Art. 2 Abs. 1, Art. 4 Nr. 2 DS-GVO.
Mieter M macht gegen seinen Vermieter V, der seine Einheiten im Haus zu Wohn- und teilweise gewerblichen Zwecken vermietet, einen Auskunftsanspruch geltend. V heftet Mietverträge in einem Ordner ab, eine Hausverwaltungssoftware nutzt er nicht. Mit der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen ist ein Wärmemessdienst beauftragt. In Angelegenheiten des Mietvertrags kommuniziert der Ehepartner von V per WhatsApp mit M. Auf das Auskunftsbegehren antwortet V, er sei keine institutioneller Vermieter und verarbeite keine Daten. M fordert dennoch eine umfassende Auskunft über seine personenbezogenen Daten nach Art. 15 Abs. 1 DSGVO. Mit Erfolg! Der Auskunftsanspruch steht M zu. Zur Beschränkung des Auskunftsrechts über die Herkunft von Daten gem. Art. 15 Abs. 1 Halbs. 2 g DS-GVO durch datenschutzrechtlich geschützte Interessen Dritter siehe auch BGH, Urteil vom 22.02.2022 – VI ZR 14/21 Art. 15 DSGVO Auskunftsrecht der betroffenen Person „(1) Die betroffene Person hat das Recht, von dem Verantwortlichen eine Bestätigung darüber zu verlangen, ob sie betreffende personenbezogene Daten verarbeitet werden; ist dies der Fall, so hat sie ein Recht auf Auskunft über diese personenbezogenen Daten und auf folgende Informationen: a) die Verarbeitungszwecke; b) die Kategorien personenbezogener Daten, die verarbeitet werden; c) die Empfänger oder Kategorien von Empfängern, gegenüber denen die personenbezogenen Daten offengelegt worden sind oder noch offengelegt werden, insbesondere bei Empfängern in Drittländern oder bei internationalen Organisationen; d) falls möglich die geplante Dauer, für die die personenbezogenen Daten gespeichert werden, oder, falls dies nicht möglich ist, die Kriterien für die Festlegung dieser Dauer; e) das Bestehen eines Rechts auf Berichtigung oder Löschung der sie betreffenden personenbezogenen Daten oder auf Einschränkung der Verarbeitung durch den Verantwortlichen oder eines Widerspruchsrechts gegen diese Verarbeitung; f) das Bestehen eines Beschwerderechts bei einer Aufsichtsbehörde; g) wenn die personenbezogenen Daten nicht bei der betroffenen Person erhoben werden, alle verfügbaren Informationen über die Herkunft der Daten; h) das Bestehen einer automatisierten Entscheidungsfindung einschließlich Profiling gemäß Artikel 22 Absätze 1 und 4 und – zumindest in diesen Fällen – aussagekräftige Informationen über die involvierte Logik sowie die Tragweite und die angestrebten Auswirkungen einer derartigen Verarbeitung für die betroffene Person. (2) Werden personenbezogene Daten an ein Drittland oder an eine internationale Organisation übermittelt, so hat die betroffene Person das Recht, über die geeigneten Garantien gemäß Artikel 46 im Zusammenhang mit der Übermittlung unterrichtet zu werden. (3) Der Verantwortliche stellt eine Kopie der personenbezogenen Daten, die Gegenstand der Verarbeitung sind, zur Verfügung. Für alle weiteren Kopien, die die betroffene Person beantragt, kann der Verantwortliche ein angemessenes Entgelt auf der Grundlage der Verwaltungskosten verlangen. Stellt die betroffene Person den Antrag elektronisch, so sind die Informationen in einem gängigen elektronischen Format zur Verfügung zu stellen, sofern sie nichts anderes angibt. (4) Das Recht auf Erhalt einer Kopie gemäß Absatz 3 darf die Rechte und Freiheiten anderer Personen nicht beeinträchtigen.“ Quelle: IMR 25.05.2022 Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse

Gesetzes zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten

Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz – CO2KostAufG Das Gesetz regelt gemäß § 2 Absatz 2 die Aufteilung der Kohlendioxidkosten zwischen Mieter und Vermieter. Diese fallen an als Bestandteil der Kosten für die Lieferung der in dem jeweiligen Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffmenge (§ 2 Absatz 2 Nummer 1) oder der geleisteten Versorgung mit Wärme oder mit Wärme und Warmwasser (§ 2 Absatz 2 Nummer 2). Der Begriff „Kohlendioxidkosten“ bezeichnet den auf der Brennstoff- oder Wärmelieferrechnung ausgewiesenen Betrag, der nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz für Treibhausgasemissionen anfällt, die durch die gelieferte oder zur Wärmeerzeugung eingesetzte Menge an Brennstoff verursacht werden. Nicht umfasst sind dagegen Aufwendungen oder sonstige Begleitkosten, die im Zusammenhang der Lieferung oder der Rechnung anfallen können. Der Begriff „Kohlendioxidpreis“ bezeichnet das Instrument der Kohlendioxidbepreisung an sich sowie den Betrag, der für die Emission einer Tonne Kohlendioxid erhoben wird. § 2 Absatz 2 erstreckt den Anwendungsbereich des Gesetzes überdies auf die Regelung über den Einsatz von fossilen Ersatzbrennstoffen in § 10 als notwendige Begleitfrage der Aufteilung der Kohlendioxidkosten; insoweit werden auch Regelungen zu Brennstoffen getroffen, für die keine Emissionsfaktoren in der Rechtsverordnung nach § 7 Absatz 4 des Brennstoffemissionshandelsgesetzes festgelegt sind. Von dem Anwendungsbereich des Gesetzes ausgeschlossen ist die Versorgung aus bestimmten Wärmenetzen mit mehreren, unterschiedlich leistungsfähigen Wärmeerzeugungsanlagen. Von diesen Wärmenetzen sind gemäß § 2 Absatz 3 nur diejenigen erfasst, in denen ausschließlich Anlagen mit einer Leistung unterhalb von 20 Megawatt zum Einsatz kommen, die in den Anwendungsbereich des BEHG fallen. Durch diese Regelung wird der Verwaltungsaufwand vermieden, der nötig wäre, um in einem Netz mit Wärmeerzeugungs- anlagen unter dem BEHG und solchen unter dem Europäischen Emissionshandelssystem (Emissions Trading System – ETS) den Anteil an gelieferter Wärme oder an geliefertem Warmwasser zu berechnen, für den ein Kohlendioxidpreis nach dem BEHG anfällt. § 2 Absatz 4 legt schließlich fest, dass die Bestimmungen nach diesem Gesetz den Best- immungen der Verordnung über die Heizkostenabrechnung (HeizkostenV) sowie rechtsge- schäftlichen Bestimmungen vorgehen. § 556 Absatz 1 BGB ermöglicht es den Parteien eines Wohnraummietverhältnisses, zu vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sofern der Vermieter den Mieter mit Wärme oder Warmwasser versorgt, handelt es sich bei den hierfür entstehenden Kosten – und damit auch bei den Kohlendioxidkosten – um Betriebskosten. Die HeizkostenV hat bisher zum Ziel, Heizenergie dadurch einzusparen, dass dem einzelnen Verbraucher sein Energieverbrauch und die darauf beruhenden Kosten vor Augen geführt werden. Bisher sieht § 6 Absatz 1 daher vor, dass die Kosten für Heizung und Warmwasser so auf die Nutzer zu verteilen sind, dass ihrem Energieverbrauch Rechnung getragen wird. Nach dem Klimaschutzprogramm 2030 sollen nunmehr zusätzlich Vermieter über den Kohlendioxidpreis einen Anreiz bekommen, in klimaschonende Heizungssysteme beziehungsweise energetische Gebäudesanierungen zu investieren, damit der Kohlendioxidausstoß beim Heizen verringert wird. Dies berücksichtigt die HeizkostenV bisher nicht. Der Kohlendioxidkostenanteil an den Kosten für Wärme oder Warmwasser soll künftig so auf Vermieter und Mieter verteilt werden, dass Mieter einen Anreiz zu energieeffizientem Verhalten und Vermieter einen Anreiz zu Investitionen in klimaschonende Heizungssysteme und energetische Sanierungen erhalten. Stellungnahmen zum Referentenentwurf Quelle: Referentenentwurf des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz und des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen Entwurf eines Gesetzes zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz – CO2KostAufG) Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse

Kann ein Parkplatz für E-Autos rücksichtslos sein?

Auch Parkplatz für E-Autos können rücksichtslos sein, so die Pressemitteilung Nr. 17/2022 vom 17.05.2022. Das baurechtliche Gebot der Rücksichtnahme gilt auch für Vorhaben zur Errichtung von Parkplätzen für Elektrofahrzeuge im Innenstadtbereich. Dies hat das Verwaltungsgericht Berlin entschieden. Die Klägerin ist Eigentümerin eines Grundstücks in Berlin-Prenzlauer Berg. Das Grundstück ist mit einem fünfgeschossigen Vorder- und einem viergeschossigen Hinterhaus bebaut, die ganz überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden. Im zweiten Hinterhof befindet sich eine Remise, die bis 2019 als Autowerkstatt diente. Die Klägerin beantragte 2016 u.a. die Errichtung von fünf Parkplätzen im zweiten Hof mit zwei Elektroanschlüssen. Das Bezirksamt lehnte dies unter Berufung auf Schallimmissionen ab, die auch von Elektrofahrzeugen ausgehen könnten. Hiergegen hat die Klägerin Klage erhoben. Sie meint, Elektroautos beeinträchtigten die Umgebung kaum, und von einer Ruhezone im Hinterhofbereich könne nicht die Rede sein. Die Richtwerte eines allgemeinen Wohngebiets würden tagsüber eingehalten, und in den Nachtzeiten seien die Parkplätze wegen der vormaligen Werkstattnutzung als Vorbelastung nicht rücksichtlos. Die im Übrigen von den Fahrzeugen bzw. ihren Nutzern ausgehende Lärmbelästigung, etwa durch Türen- oder Kofferraumschlagen, sei bei modernen Autos zu vernachlässigen. Die 13. Kammer des Verwaltungsgerichts hat die auf die Erteilung der Baugenehmigung gerichtete Klage abgewiesen. In Ermangelung eines Bebauungsplans sei das Vorhaben keinem ausgewiesenen Baugebiet zuzuordnen, sondern an seiner konkreten Umgebung zu messen; insgesamt bestehe hier eine Gemengelage, in die sich das Vorhaben zwar einfüge. Es sei aber wegen eines Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme unzulässig. Unter Berücksichtigung der gesamten Situation und nach Abwägung der schutzwürdigen Belange der beteiligten Grundstücke seien hier die Betroffenen unzumutbar beeinträchtigt. Zwar gingen von den allein zugangsberechtigten Elektroautos keine störenden Fahrgeräusche oder akustische Warnsignale aus; aller Voraussicht nach würden aber wie sich aus mehreren gerichtlich eingeholte Gutachten ergebe die Geräusche des Türen- und Kofferraumschlagens die zulässigen nächtlichen Werte überschreiten. Auch wenn einzelne Elektrofahrzeuge zwischenzeitlich über elektrisch verschließende Türen und Kofferraumklappen verfügten, sei dies überwiegend noch nicht der Fall. Eine Auflage des Inhalts, lautes Türenschlagen des nachts zu vermeiden, sei bei lebensnaher Betrachtung nicht umzusetzen. Gegen das Urteil ist der Antrag auf Zulassung der Berufung an das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg möglich. Quelle: Urteil der 13. Kammer vom 31. März 2022 (VG 13 K 184/19) Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse

Wann gehört Grundsteuer zu Miete?

Grundsteuer, die vertraglich auf den Mieter oder Pächter eines Gewerbegrundstücks umgelegt wird, ist nach § 8 Nr. 1 Buchst. e GewStG gewerbesteuerrechtlich hinzuzurechnen. so das BFH Urteil vom 02.02.2022 III R 65/19 In zivilrechtlicher Hinsicht hat der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) die auf der Mietsache ruhenden Lasten, zu denen auch die Grundsteuer gehört, zu tragen. Schuldner der Grundsteuer ist nach § 10 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes (GrStG) derjenige, dem das Grundstück bei der Feststellung des Einheitswerts zugerechnet ist. Dies ist in der Regel der Grundstückseigentümer (§ 39 Abs. 1 der Abgabenordnung), d.h. der Vermieter/Verpächter. Allerdings kann die Grundsteuer ‑‑wie im Streitfall geschehen‑‑ durch vertragliche Vereinbarung überwälzt werden. In diesem Fall gehört auch die wirtschaftlich vom Mieter/Pächter getragene Grundsteuer zu der von ihm nach § 535 Abs. 2 BGB zu entrichtenden Miete. Sie fließt damit in die nach § 8 Nr. 1 Buchst. e GewStG hinzuzurechnenden Miet- und Pachtzinsen ein Mit Urteil vom 02.02.2022 – III R 65/19 hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass Grundsteuer, die vom Vermieter geschuldet, aber vertraglich auf den gewerbetreibenden Mieter umgelegt wird, zur Miete gehört und deshalb gewerbesteuerrechtlich dem Gewinn z.T. hinzuzurechnen ist. Für Zwecke der Gewerbesteuer wird der Gewinn aus Gewerbebetrieb durch Hinzurechnungen und Kürzungen modifiziert. Hinzuzurechnen ist u.a. nach § 8 Nr. 1 Buchst. e GewStG ein Achtel der Miet- und Pachtzinsen für die Benutzung der unbeweglichen Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, soweit die Aufwendungen bei der Ermittlung des Gewinns abgesetzt worden sind. Im Streitfall hatte die Klägerin, eine GmbH, von ihren Gesellschaftern ein Betriebsgebäude gemietet. Im Mietvertrag war vereinbart, dass die Klägerin als Mieterin die Grundsteuer tragen sollte. Das Finanzamt vertrat die Ansicht, dass die auf die Klägerin vertraglich umgelegte Grundsteuer zu der von ihr zu zahlenden Miete gehöre und deshalb gewerbesteuerrechtlich hinzuzurechnen sei. Das Finanzgericht (FG) sah das anders und gab der Klage statt. Dem folgte der BFH nicht. Er hob deshalb das Urteil des FG auf. Der vom Gesetz verwendete Begriff der Miet- und Pachtzinsen ist wirtschaftlich zu verstehen. Dazu gehören auch vom Mieter getragene Aufwendungen, die nach dem gesetzestypischen Lastenverteilungssystem eigentlich vom Vermieter zu tragen wären, aber vertraglich vom Mieter übernommen werden. Ein derartiger Fall lag hier vor. Schuldner der Grundsteuer ist der Eigentümer, d.h. der Vermieter. Zivilrechtlich kann die Grundsteuer jedoch auf den Mieter überwälzt werden. Sie fließt damit in den Mietzins ein, der gewerbesteuerrechtlich z.T. hinzuzurechnen ist. Die Hinzurechnung kann somit nicht dadurch reduziert werden, dass der Mieter Aufwendungen übernimmt, die eigentlich vom Vermieter zu tragen wären und dieser im Gegenzug einen entsprechend geminderten Mietzins akzeptiert. § 8 Gewerbesteuergesetz (GewStG) Hinzurechnungen „Dem Gewinn aus Gewerbebetrieb (§ 7) werden folgende Beträge wieder hinzugerechnet, soweit sie bei der Ermittlung des Gewinns abgesetzt worden sind: 1. Ein Viertel der Summe aus … e) der Hälfte der Miet- und Pachtzinsen (einschließlich Leasingraten) für die Benutzung der unbeweglichen Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die im Eigentum eines anderen stehen, und…“ Quelle: BFH Urteil vom 02.02.2022 III R 65/19 Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse

Miete in einer Staffelmiete

Mieterhöhung in einer Staffelmiete 1. Bei einer Staffelmietvereinbarung ist die nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässige Miete bzw. deren Überschreitung nicht nur (einmal) für die erste Miete im Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, sondern für jede einzelne Folgestaffel (erneut) festzustellen. 2. Eine einmal zulässig erreichte Miethöhe hat der Gesetzgeber unter Bestandsschutz gestellt. Sinkt die ortsübliche Vergleichsmiete, so bleibt es bei der zulässigen Höhe der vorangegangenen Mietstaffel; eine Senkung der Miete findet nicht statt. 3. Eine Rüge der überhöhten Miete muss nicht für jede Mietstaffel gesondert erfolgen; dies wäre bloße Förmelei. So das LG Berlin, Urteil vom 28.12.2021 – 25.01.2022 vorhergehend: AG Neukölln, 01.09.2020 – 18 C 44/20 Nach § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB sind – unter den weiteren, hier gegebenen (Wirksamkeits-)Voraussetzungen des § 557a BGB – die §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden. Für die Berechnung der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem die erste Miete der jeweiligen Staffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt nach § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB erhalten. Eine einmal zulässig erreichte Miethöhe hat der Gesetzgeber zudem unter Bestandsschutz gestellt. Sinkt die ortsübliche Vergleichsmiete, so bleibt es bei der zulässigen Höhe der vorangegangenen Mietstaffel; eine Senkung der Miete findet nicht statt, § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB. Die Regelung wäre ebenso wie die Anordnung in § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB überflüssig, wenn nicht für jede einzelne Staffel gesondert die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % festzustellen wäre. § 557a BGB Staffelmiete „(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete). (2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen. (3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig. (4) Die §§ 556d bis 556g sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Absatz 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten. (5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ Quelle: LG Berlin, Urteil vom 28.12.2021 – 25.01.2022 Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse

CO2-Kosten Stufenmodell für Wohngebäude?

Fairness bei den CO2-Kosten? BMWK, BMWSB und BMJ einigen sich auf gerechte Verteilung. Seit 2021 wird in Deutschland ein Preis für die Emissionen von Kohlendioxid (CO2) erhoben. Aktuell gilt ein Preis von 30 Euro pro Tonne CO2, die beim Verbrennen von Heiz- und Kraftstoffen ausgestoßen wird. Er wird schrittweise auf bis zu 55 Euro im Jahr 2025 steigen. Im Gebäudebereich soll der CO2-Preis Vermieter motivieren, energetische Sanierungen ihrer Gebäude voranzutreiben und Mieter dazu, sparsam mit Energie umzugehen. Aktuell können Vermieter die Zusatzkosten für den CO2-Preis gänzlich an ihre Mieter weitergeben. Damit konnte der CO2-Preis bislang nicht die gewünschte klimapolitische Lenkungswirkung entfalten. Dem will die Bundesregierung mit der neuen Aufteilung nach dem Stufenmodell für Wohngebäude nun abhelfen. Die Bundesregierung erfüllt damit einen Auftrag aus dem Koalitionsvertrag.

Die Eckpunkte auf einen Blick

Wohngebäude/ gemischte Nutzung:
  • Mit dem Stufenmodell werden anhand der spezifischen CO2-Emissionen des vermieteten Gebäudes die produzierten CO2-Kosten künftig anteilig entsprechend der Verantwortungsbereiche und damit „fair“ zwischen Mietern und Vermietern umgelegt.
  • Je schlechter die Energiebilanz des jeweiligen Gebäudes, desto höher ist der zu tragende Kostenanteil für die Vermieter.
  • Mit dem Stufenmodell wird die prozentuale Kostenbeteiligung der Vermieter und Mieter an den jährlichen CO2-Ausstoß des vermieteten Gebäudes pro m2 geknüpft.
  • Bei Wohnungen mit einer besonders schlechten Energiebilanz (>=52 kg CO2/m2/a) übernehmen die Vermieter 90 Prozent und die Mieter zehn Prozent der CO2-Kosten. Wenn das Gebäude jedoch mindestens dem sehr effizienten Standard (EH 55) entspricht, müssen die Vermieter keine CO2- Kosten mehr tragen.
  • Ausnahmen kann es geben, wenn Vermieter, etwa bei denkmalgeschützten Gebäuden oder in Milieuschutzgebieten, keinen Beitrag zur energetischen Sanierung leisten können.
  • Das Stufenmodell gilt für alle Wohngebäude einschließlich Wohn-, Alten- und Pflegeheimen und Gebäude mit gemischter Nutzung, in denen Brennstoffe genutzt werden, die unter das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) fallen.
  • Die Festlegung der von den Parteien pro Wohneinheit zu tragenden CO2- Kosten erfolgt über die Heizkostenabrechnung.
  • Den Vermietern werden mit der Brennstoffrechnung alle für die Berechnung erforderlichen Daten an die Hand gegeben, sodass sie die Verteilung der CO2-Kosten ermitteln können.
Nichtwohngebäude:
  • Bei Nichtwohngebäuden wie z.B. Gewerberäumen greift die 50:50 Aufteilung, die bereits im Koalitionsvertrag als Möglichkeit festgelegt wurde.
  • Die Mietparteien können, sofern sie handelseinig werden, einen Ausgleich zum Bespiel über die Mietkosten vereinbaren.
  • Das Stufenmodell soll perspektivisch auch auf die Nichtwohngebäude angewendet werden. Aufgrund der Heterogenität dieser (u.a. Größe, Nutzungsarten, Verbrauch) fehlen derzeit noch die erforderlichen Datengrundlagen, um eine valide Berechnung der Abstufungen für Nichtwohngebäude vornehmen zu können. Die Daten sollen in den kommenden zwei bis drei Jahren bereitgestellt werden.
Ziel Ziel ist es, dass die Regelung am 1.1. 2023 in Kraft tritt. In das Gesetz wird eine Evaluierungsklausel aufgenommen, die eine Evaluierung und eine Prüfung der Frage vorsieht, ob zwischenzeitlich – aufgrund einer Reform des Energieausweises – eine Umstellung auf ein Modell auf Grundlage von Energieausweisen möglich ist. Quelle: BMWK Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse

Wenn der Verwalter eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten beauftragt?

Dem WEG-Verwalter, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, kann gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zustehen (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 14. Juni 2019 – V ZR 254/17, BGHZ 222, 187). So das BGH, Urteil vom 10. Dezember 2021 – V ZR 32/21 Der Fall: Das Berufungsgericht, dessen Urteil u.a. in ZWE 2021, 322 veröffentlicht ist, bejaht einen Zahlungsanspruch der Klägerin in Höhe von 36.300,83 € nach §§ 675, 667 BGB. Die Zahlung an die Firma M. sei eine nicht bestimmungsgemäße Verwendung von Geldern der Klägerin, weil die Beklagte nicht berechtigt gewesen sei, entgegen dem von den Wohnungseigentümern gefassten Beschluss dieses Unternehmen mit der Erneuerung der Eingangstüren und der Briefkastenanlagen zu beauftragen. Die Entscheidung: Dem Verwalter steht grundsätzlich ein Anspruch auf Ersatz der ihm bei der Geschäftsführung für die GdWE entstandenen Aufwendungen nach § 670 BGB zu. Der Verwaltervertrag ist ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag. Es gehört zum gesetzlichen Leitbild dieses Vertrags, dass die Kosten aus der Ausführung der Geschäftsbesorgung nicht von dem Beauftragten, sondern von dem Auftraggeber zu tragen sind, in dessen Interesse die Geschäftsbesorgung erfolgt (Senat, Urteil vom 18. Februar 2011 – V ZR 197/10, NJW-RR 2011, 1093 Rn. 18 mwN). Der Verwalter muss allerdings – wie jeder im fremden Interesse handelnde Geschäftsbesorger – die Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß dem ihm bekannten Willen und dem Interesse der Wohnungseigentümer durchführen (Senat, Urteil vom 18. Februar 2011 – V ZR 197/10, aaO Rn. 21). Diese Verpflichtung hat die Beklagte verletzt, als sie von dem Beschluss der Wohnungseigentümer, die Firma B. zu beauftragen, abgewichen ist. Ob dem Verwalter ein Erstattungsanspruch gegen die GdWE aus den allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag oder des Bereicherungsrechts zustehen kann, wenn er eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführen lässt, die weder durch einen Beschluss der GdWE noch von seiner Notgeschäftsführungskompetenz nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG aF (nunmehr § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG) gedeckt sind, wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt. Liegt die Eigenmächtigkeit, wie hier, darin, dass der Verwalter sich über die Entscheidung der Wohnungseigentümer hinweggesetzt hat, eine bestimmte Firma zu beauftragen, kann dies außerdem eine Verringerung des Ersatzanspruchs rechtfertigen. Das kommt insbesondere in Betracht, wenn die künftige Durchsetzung etwaiger Gewährleistungsansprüche gegen die von dem Verwalter beauftragte Firma weniger erfolgversprechend erscheint oder wenn es den Wohnungseigentümern darauf ankam, die bestehende Geschäftsbeziehung zu der von ihnen gewählten Firma zu festigen, um sich dadurch in der Zukunft die schnellere Ausführung von Arbeiten, die Durchführung von Kleinreparaturen und Wartungen oder ähnliche Vorteile zu sichern. Die sich hieraus ergebenden wirtschaftlichen Nachteile aus der Beauftragung eines anderen Unternehmens lassen sich durch einen Abschlag vom Erstattungsanspruch des Verwalters berücksichtigen, der – abhängig von den Umständen des Einzelfalls – bis zu 20 % betragen kann. Quelle: BGH, Urteil vom 10. Dezember 2021 – V ZR 32/21 Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse

Unterlassener Abrechnung – Mieterechte?

Mieterrechte bei fehlender Belegeinsicht und unterlassener Abrechnung: 1. Verweigert der Vermieter die Belegeinsicht, kann der Mieter bei bestehendem Mietverhältnis die Rückzahlung der Vorauszahlungen nicht verlangen. 2. Dem Mieter steht in diesem Fall auch bei einer formell wirksamen Betriebskostenabrechnung ein temporäres Leistungsverweigerungsrecht gem. § 242 BGB hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zu. 3. Zusätzlich können Mieter ihren Anspruch auf Vorlage der Belege einklagen. 4. Diese Rechtslage gilt sowohl für preisgebundenen wie auch für öffentlich geförderten Wohnraum. 5. Die beschriebenen Grundsätze gelten auch für die Rückforderung vom Mieter entrichteter Nachzahlungen auf die Betriebskosten. 6. Bei bestehendem Mietverhältnis kann der Mieter auch nicht die Rückzahlung von Vorauszahlungen verlangen, wenn der Vermieter die Betriebskosten nicht rechtzeitig abrechnet. So das BGH, Beschluss vom 26.10.2021 – VIII ZR 150/20 § 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten „(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen. (2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. (3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ BGH, Beschluss vom 26.10.2021 – VIII ZR 150/20 Quelle: BGH, Beschluss vom 26.10.2021 – VIII ZR 150/20 Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse

Zu Rech (nach Inkrafttreten des WEMoG )?

Kann nach Inkrafttreten des WEMoG ein Wohnungseigentümer von anderen Wohnungseigentümer die Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung? Der einzelne Wohnungseigentümer kann nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr von einem anderen Wohnungseigentümer oder dessen Mieter die Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung des Wohnungseigentums verlangen. Entsprechende Unterlassungsansprüche können nunmehr allein von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden (Bestätigung von Senat, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 284/19, Rz. 13, 19 f., IMRRS 2021, 0990 = NZM 2021, 717). BGH, Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 86/21 vorhergehend: LG Frankfurt/Main, 04.05.2021 – 2-09 S 11/20 AG Frankfurt/Main, 19.02.2020 – 33 C 1451/19 § 14 WEG Pflichten des Wohnungseigentümers „(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, 1. die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und 2. das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst. (2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet, 1. deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und 2. Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden. (3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.“ Quelle: BGH, Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 86/21 Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse

Zertifizierter-Verwalter

Zertifizierter-Verwalter Auf Grund des § 26a Absatz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Januar 2021 hat das Justizministerium die Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung – ZertVerwV) erlassen. Zuständig ist die Industrie- und Handelskamme. Die Industrie- und Handelskammer richtet mindestens einen Prüfungsausschuss ein, der die Prüfung abnimmt. Mehrere Industrie- und Handelskammern können einen gemeinsamen Prüfungsausschuss einrichten. Die Mitglieder des Prüfungsausschusses müssen auf den Prüfungsgebieten sachkundig sein, für die sie zuständig sind. Sie müssen für die Mitwirkung im Prüfungsverfahren geeignet sein. Die Prüfung darf beliebig oft wiederholt werden. Die Industrie- und Handelskammer stellt bei bestandener Prüfung eine Bescheinigung nach Anlage 2 aus. DIHK-Rahmenplan – Zertifizierter-Verwalter Der Verordnungsgeber gibt keine konkreten Vorgaben zu Art und Umfang eines Vorbereitungslehrganges an. Daher hat der DIHK-Rahmenplan als gemeinsame Empfehlung des Sachverständigengremiums die Aufgabe, die Vorgaben der Anlage 1 der Verordnung aufzugreifen und zu spezifizieren. Der Rahmenplan bildet die Grundlage für die Erstellung von lernzielorientierten Prüfungsaufgaben und ist die Basis für die Gestaltung von Vorbereitungslehrgängen. Die didaktische Aufbereitung, zeitliche Abfolge und Verknüpfung der Lerninhalte obliegt den Bildungsträgern. Der Rahmenplan ist auf dem Bearbeitungsstand März 2022 und bei der DIHK erhältlich. Bei der Lehrgangsplanung sollte darauf geachtet werden, dass für die zu vermittelnden Kompetenzen der knapp bemessene Stundenrahmen für den Transfer zum praxisbezogenen Handeln genutzt wird. Dies erfordert auch die Bereitschaft der Teilnehmer, die Lehrgangsinhalte eigenständig vorzubereiten und zu vertiefen. Der Rahmenplan (Zertifizierter-Verwalter) umfasst folgende Sachgebiete: 1. Grundlagen der Immobilienwirtschaft (10 UE) 2. Rechtliche Grundlagen (60 UE) 3. Kaufmännische Grundlagen (20 UE) 4. Technische Grundlagen (30 UE) Gesamt (120 UE) Rechtsquelle § 26a WEG Zertifizierter Verwalter „(1) Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. (2) Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung nähere Bestimmungen über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter zu erlassen. In der Rechtsverordnung nach Satz 1 können insbesondere festgelegt werden: 1. nähere Bestimmungen zu Inhalt und Verfahren der Prüfung; 2. Bestimmungen über das zu erteilende Zertifikat; 3. Voraussetzungen, unter denen sich juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen; 4. Bestimmungen, wonach Personen aufgrund anderweitiger Qualifikationen von der Prüfung befreit sind, insbesondere weil sie die Befähigung zum Richteramt, einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt, eine abgeschlossene Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann oder zur Immobilienkauffrau oder einen vergleichbaren Berufsabschluss besitzen.“ Quelle: Hinweis: Nächster Seminartermin und Vorbereitungskurse