Aktuelles

Modernisierungszuschlag nach § 558 und § 559 BGB?

Die Möglichkeit einer (weiteren) Erhöhung der Miete auf Grundlage der umlegbaren Modernisierungskosten nach § 559 BGB (Modernisierungszuschlag) a.F. ist einem Vermieter, der im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete zunächst auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum nach §§ 558 ff. BGB erhöht hat, nicht verwehrt. So der BGH in seinem heute veröffentlichten Urteil vom 16.12.2020. BGH, 16.12.2020 – VIII ZR 367/18 zu Modernisierungszuschlag. vorhergehend: LG Berlin, 13.11.2018 – 63 S 128/18 AG Berlin-Mitte, 10.03.2015 – 8 C 208/14 Allerdings ist in diesem Fall der nachfolgend geltend gemachte Modernisierungszuschlag der Höhe nach begrenzt auf die Differenz zwischen dem alleinnach §559 Abs. 1 BGB möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§558ff. BGB heraufgesetzt wurde, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf §559 BGB gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen. Zitiernummer 10 „Mieterhöhungen (Modernisierungszuschlag) nach § 559 BGB und § 558 BGB seien voneinander unabhängig und nebeneinander durchsetzbar. Ein Vermieter habe nach der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme verschiedene Möglichkeiten, diese zum Gegenstand einer Mieterhöhung zu machen. Er könne ausschließlich nach § 559 BGB vorgehen, also die umlagefähigen Kosten zum Gegenstand der Mieterhöhung machen. Er könne auch ausschließlich nach § 558 BGB vorgehen und vom Mieter die Zustimmung zur ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum verlangen. Möglich sei außerdem die Kombination der Erhöhungsverfahren, was allerdings nicht dazu führen dürfe, dass es zu einer doppelten Berücksichtigung der Modernisierung sowohl bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB als auch bei derjenigen nach § 559 BGB komme.“ Zitiernummer 11 „Führe die Mieterhöhung nach § 559 BGB zu einer Miete, die unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum liege, könne der Vermieter nach diesen Grundsätzen gemäß § 558 BGB zusätzlich auch die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Gehe der Vermieter dagegen zunächst nach § 558 BGB vor, könne er eine Erhöhung nach § 559 BGB grundsätzlich nur dann noch geltend machen, wenn die Erhöhung gemäß § 558 BGB entweder anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete für vergleichbaren nicht modernisierten Wohnraum erfolgt sei oder durch die nachträgliche Erhöhung nach § 559 BGB derjenige Erhöhungsbetrag nicht überschritten werde, den der Vermieter im Falle einer Erhöhung allein nach § 559 BGB hätte geltend machen können. Letzteres sei vorliegend der Fall.“ § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete § 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen Quelle: BGH, 16.12.2020 – VIII ZR 367/18 Hinweis: Nächster Seminartermin

Einsichtrecht in Zahlungsbelege?

Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung erstreckt sich auch auf die zu Grunde liegenden Zahlungsbelege, so das BGH, Urteil vom 09.12.2020 – VIII ZR 118/19 Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Die Klägerin begehrt eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung vom 22.Oktober 2014 für das Jahr 2013. Sie gewährte dem Beklagten Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Rechnungsbelege; eine darüber hinaus vom Beklagten verlangte Einsichtnahme in die entsprechenden Zahlungsbelege lehnte Sie ab. Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 1.262,35 € nebst Zinsen gerichteten Klage unter deren Abweisung im Übrigen in Höhe von 1.195,19 € stattgegeben. Die zugelassene Revision hatte keinen Erfolg. Ausgangspunkt ist die Überlegung über das Einsichtrecht in Zahlungsbelege, dass dem Mieter gegenüber dem auf eine Betriebskostenabrechnung gestützten Zahlungsverlangen des Vermieters ein aus § 242 BGB folgendes (temporäres) Leistungsverweigerungsrecht zusteht, solange ihm eine nach § 259 Abs. 1 BGB berechtigterweise begehrte Belegeinsicht (Einsichtrecht in Zahlungsbelege?) nicht gewährt wurde. Zu den Abrechnungsunterlagen, auf die sich das Einsichtsrecht des Mieters bezieht, gehören neben den Rechnungen auch die dazugehörigen Zahlungsbelege über die in der Abrechnung auf die Mieter umgelegten Betriebskosten. Denn mit Hilfe dieser Belege wird der Mieter in die Lage versetzt, die Berechtigung der jeweils in Rechnung gestellten Beträge zu überprüfen. Der Darlegung eines besonderen Interesses bedarf es dabei nicht, es genügt vielmehr das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren. Das gilt unabhängig davon, ob der Vermieter nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abrechnet oder bei den unterschiedlichen Betriebskostenarten teils die eine, teils die andere Abrechnungsmethode anwendet. Nach Ansicht des Senats reicht es auch nicht, dass etwaige Kürzungen oder Nachlässe vom Vermieter pflichtgemäß bereits auf dem Rechnungsbeleg zu vermerken sind und der Vermieter sich im Falle der Umlage eines nicht oder nicht in voller Höhe entstandenen Rechnungsbetrags wegen Betrugs zu verantworten hätte. Ebenso wenig kommt es darauf an, dass der nach dem Leistungsprinzip abrechnende Vermieter die im Abrechnungszeitraum erbrachten bzw. darauf entfallenden Leistungen unabhängig davon umlegen kann, ob diese (bereits) im Abrechnungszeitraum bezahlt wurden. Denn dies ändert nichts daran, dass sich das allgemeine Kontrollinteresse des Mieters darauf erstreckt, ob der Vermieter die in die Abrechnung eingestellten Leistungen Dritter seinerseits (vollständig) bezahlt hat. Ist das nicht der Fall, besteht für den Mieter zumindest Anlass zu Nachfragen oder zur Erhebung von Einwendungen. Da die Belegeinsicht regelmäßig lange nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt wird, ist zu erwarten, dass der Vermieter berechtigte Rechnungsbeträge seinerseits inzwischen im normalen Geschäftsgang bezahlt hat. So Prof. Dr. Ulf Börstinghaus. § 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten „(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen. … (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. …“ Quelle: Urteil vom 09.12.2020 – VIII ZR 118/19 Hinweis: Nächster Seminartermin

Ist Wärmelieferung einer WEG an Wohnungseigentümer mehrwertsteuerbefreit?

Wärmelieferung (BHKW) einer WEG an Wohnungseigentümer ist nicht mehrwertsteuerbefreit Art. 135 Abs. 1 Buchst. l Richtlinie 2006/112/EG ist dahin auszulegen, dass er einer nationalen Regelung entgegensteht, nach der die Lieferung von Wärme durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft an die Eigentümer, die Mitglieder dieser Gemeinschaft sind, von der Mehrwertsteuer befreit ist. EuGH, Urteil vom 17.12.2020 – Rs. C-449/19 Sachverhalt Streitig ist der Vorsteuerabzug aus den Herstellungskosten eines Blockheizkraftwerks (BHKW), das eine in Deutschland ansässige Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) innerhalb der Wohnungseigentumsanlage errichtet hat. Aus diesem BHKW liefert die WEG Elektrizität in das öffentliche Versorgungsnetz. Die entstehende Wärme wird zur Heizung der einzelnen Wohneinheiten verwendet. Der individuelle Wärmeverbrauch wird in jeder Wohnung abgelesen. Hierfür zahlt der jeweilige Wohnungseigentümer ein entsprechendes Entgelt an die WEG. Das Finanzamt hat den Vorsteuerabzug nur insoweit zugelassen, als das BHKW den erzeugten Strom in das Netz eingespeist hat. Im Übrigen wird der Vorsteuerabzug verweigert mit der Begründung, die Lieferung von Wärme an die Wohnungseigentümer sei nach § 4 Nr. 13 UStG steuerbefreit, der Vorsteuerabzug somit ausgeschlossen. § 4 Nr. 13 UStG. „die Leistungen, die die Gemeinschaften der Wohnungseigentümer im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 403-1, veröffentlichten bereinigten Fassung, in der jeweils geltenden Fassung an die Wohnungseigentümer und Teileigentümer erbringen, soweit die Leistungen in der Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch, seiner Instandhaltung, Instandsetzung und sonstigen Verwaltung sowie der Lieferung von Wärme und ähnlichen Gegenständen bestehen;“ Im Klageverfahren hat das Finanzgericht im Wege eines Vorabentscheidungsverfahrens den EuGH um Entscheidung gebeten, ob § 4 Nr. 13 UStG hinsichtlich der fraglichen Wärmelieferungen mit der europäischen Mehrwertsteuer-Systemrichtlinie (MwStSystRL) vereinbar sei. Entscheidung Der EuGH gibt im Ergebnis der klagenden WEG recht. Die Befreiungsvorschrift des § 4 Nr. 13 UStG ist laut EuGH unvereinbar mit dem vorrangigen Unionsrecht, soweit diese Vorschrift die entgeltliche Lieferung von Wärme durch eine WEG an die Wohnungseigentümer von der deutschen Mehrwertsteuer befreit. Die WEG kann daher die Vorsteuer auch aus den Herstellungskosten des BHKW ziehen, soweit dieses der Wärmeversorgung der Wohneinheiten dient. Quelle: EuGH Hinweis: Nächster Seminartermin

Können Wohnungseigentümer jederzeit Verteilungsschlüssel aufheben?

Wohnungseigentümer können jederzeit Verteilungsschlüssel aufheben. Die Aufgabe eines Verteilungsschlüssels zugunsten eines neuen Verteilungsmaßstabes durch Mehrheitsbeschluss nach §16 Abs. 3 WEG setzt nicht voraus, dass der geltende Kostenverteilungsschlüssel einzelne Wohnungseigentümer benachteiligt oder dass aufgrund sonstiger Umstände eine Neuregelung erforderlich ist. Den Wohnungseigentümern steht aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum zu, der lediglich durch das Willkürverbot beschränkt wird.Das gilt auch, wenn die Wohnungseigentümer die in § 6 Abs. 4 HeizkostenV genannten Abrechnungsmaßstäbe ändern. Insoweit stellt das Kriterium des „sachgerechten Grundes“ i.S.d. §6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 3 HeizkostenV lediglich eine Ausprägung des allgemeinen Willkürverbots dar. So der BGH in seinem heute veröffentlichten Urteil vom 02.10.2020. Der für die Verteilung der verbrauchsunabhängigen Warmwasserkosten maßgebliche Begriff der „Wohnfläche“ i.S.d. § 8 Abs. 1 HeizkostenV kann unter Rückgriff auf die Bestimmungen der Wohnflächenverordnung und damit unter Einbeziehung von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen ermittelt werden. Die Wohnungseigentümer können aber auch eine andere Berechnungsmethode festlegen. BGH, Urteil vom 2. Oktober 2020 -V ZR 282/19 § 16 WEG Nutzungen, Lasten und Kosten „(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. (2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. (3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. (4) Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. (5) Die Befugnisse im Sinne der Absätze 3 und 4 können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. (6) Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen. Satz 1 ist bei einer Kostenverteilung gemäß Absatz 4 nicht anzuwenden. (7) Zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2 gehören insbesondere Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 18 und der Ersatz des Schadens im Falle des § 14 Nr. 4. (8) Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 43 gehören nur dann zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2, wenn es sich um Mehrkosten gegenüber der gesetzlichen Vergütung eines Rechtsanwalts aufgrund einer Vereinbarung über die Vergütung (§ 27 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3 Nr. 6) handelt.“ Quelle: BGH, Urteil vom 2. Oktober 2020 -V ZR 282/19 Hinweis: Nächster Seminartermin

Neu! Seminarprogramm 2021

Alle Seminare im neuen Seminarprogramm sind ab sofort auf der Website zu finden. Für jedes Seminar sind die Anbieter, Termine und Standorte sowie das entsprechende Seminar – Infoblatt verfügbar. Neu in meinem Angebot sind folgende Themen:
  • Die häufigsten Fehlerquellen bei der Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten
  • Praxiswissen Betriebskostenabrechnung
  • Der Energieausweis nach Gebäudeenergiegesetz
  • Heiz und Warmwasserkostenabrechnung nach Gebäudeenergiegesetz
  • Contracting, Fernwärme, Fernkälte
  • Digitalisierung in der Mietverwaltung
Ergänzend biete ich auch individuelle Schulungen an, die speziell auf Ihre Wünsche zugeschnitten werden können. Mit Inhouse Seminare und Schulungen erreichen Sie bei attraktivem Zeit- und Kostenaufwand eine hohe Kompetenzvermittlung. Dabei berücksichtige ich individuelle Anforderungen und vermittele gezieltes Wissen. Weitere Informationen: Link Hinweis: Nächster Seminartermin Dozentin Profil: Link

Corona-bedingter Schließung – Mietzahlung?

Corona-bedingter Schließung – Mietzahlung
  • Corona-bedingte hoheitliche Maßnahmen (hier: Schließung von Verkaufsstellen des Einzelhandels) knüpfen nicht an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache selbst an, sondern allgemein an die Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfindet und dadurch Infektionen begünstigt werden, so dass kein Mietmangel vorliegt.
  • Das allgemeine Leistungsstörungsrecht wird nach Überlassung der Mietsache durch die §§ 535 ff. BGB verdrängt.
  • Ohne Darlegung existentiell bedeutsamer Folgen der Schließung ist auch eine Vertragsanpassung unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage ausgeschlossen.
So das LG Stuttgart, Urteil vom 19.11.2020 – 11 O 215/20 § 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags „(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. (2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.“ § 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln „(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“ Quelle: LG Stuttgart, Urteil vom 19.11.2020 – 11 O 215/20 Hinweis: Nächster Seminartermin

Dürfen nicht durchführbare Eigentümerversammlungen abgesagt werden?

Nicht durchführbare Eigentümerversammlungen dürfen abgesagt werden. So das LG Meiningen, Beschluss vom 04.08.2020 – 4 T 119/20 Eine am Tag der Einladung noch zulässige, später aber aufgrund entsprechender gesetzlicher Vorgaben unzulässige Versammlung abzusagen, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Sachverhalt Die Antragsgegnerin hatte die Ladung zur Eigentümerversammlung vom 11.03.2020 am 13.03.2020 in die Post gegeben. Am 13.03.2020 erließ die Stadt Erfurt die Allgemeinverfügung, in der Versammlungen untersagt wurden. Die Parteien haben den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt. In seiner Beschwerde vertritt der Antragsteller die Ansicht, dass die Eigentümerversammlung durch die Allgemeinverfügung der Stadt Erfurt vom 13.03.2020 verboten worden sei. Die Eigentümerversammlung müsse nicht zwingend abgehalten werden. Außerdem hätten insgesamt ca. 90 Eigentümer aus dem gesamten Bundesgebiet eingeladen werden müssen. Wegen der allgemeinen Gefahrenlage habe die Einberufung zur Eigentümerversammlung aber auch ohne Allgemeinverfügung vom 13.03.2020 nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße und gesetzesmäßige Verwaltung der WEG entsprochen. Entscheidung Die Beschwerde wurde zurückgewiesen. Dem Antragsteller ist insoweit zuzustimmen, dass in der Allgemeinverfügung von öffentlichen Veranstaltungen nicht die Rede ist. Jedoch ist im offiziellen Stadtportal der Stadt Erfurt alleine von „öffentlichen Veranstaltungen“ die Rede. Sie galt ab Sonntag, 14.03.2020. Im Zeitpunkt der Erstellung der Ladung zur Eigentümerversammlung am 11.03.2020 hätten keine rechtlichen Hindernisse existiert, eine Wohnungseigentümersammlung durchzuführen. Noch in der vorläufigen Thüringer Grundverordnung zur Eindämmung der Corona Pandemie vom 24.03.2020 wurde die Teilnahme an Sitzungen weiterhin für möglich erklärt. Ein rechtliches Hindernis zur Ladung zur Eigentümerversammlung existierte deshalb weder am 11.03.2020 noch am 13.03.2020. Die Antragsgegnerin hat unverzüglich reagiert, indem sie bereits am 19.03.2020 die Eigentümerversammlung absagte. Nach Inkrafttreten des WEMoG ist es in erster Linie eine Pflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, eine Versammlung einzuberufen. § 24 Abs. 1 WEG weist die Erfüllung dieser Pflicht lediglich im Rahmen der internen Zuständigkeitsverteilung zwischen den Organen dem Verwalter zu. Wird pflichtwidrig keine Versammlung einberufen, richtet sich der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Einberufung daher gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Regierungsentwurf BT-Drucks. 19/18791, S. 58) und damit auch ein Antrag, die Versammlung abzusagen.So VizePräsLG a. D. Hans-Joachim Weber. Quelle: LG Meiningen, Beschluss vom 04.08.2020 – 4 T 119/20 Hinweis: Nächster Seminartermin

Betriebskosten – Abrechnung: Wirksamkeit nach Einigung der Parteien?

Die Regelungen zu Betriebskosten Abrechnung in § 556 Abs. 3, 4 BGB hindern die Mietvertragsparteien nicht, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass der Mieter den ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Weder formelle Mängel der Abrechnung noch die mit einer solchen Vereinbarung etwa verbundene Verkürzung der dem Mieter zustehenden Einwendungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) stehen der Wirksamkeit einer derartigen Vereinbarung entgegen. Der Vermieter ist berechtigt, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses aus einer gewährten Barkaution durch Aufrechnung mit streitigen aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen zu befriedigen. BGH, Urteil vom 28.10.2020 – VIII ZR 230/19 vorhergehend: LG Köln, 04.07.2019 – 6 S 237/18 AG Köln, 15.11.2018 – 221 C 256/18 § 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten „(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen. (2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ Quelle: BGH, Urteil vom 28.10.2020 – VIII ZR 230/19 Hinweis: Nächster Seminartermin

BGH Urteil zu Eigentümerversammlung und Jahresabrechnung

BGH Urteil zu Eigentümerversammlung und Jahresabrechnung: BGH, Urteil vom 25.09.2020 – V ZR 80/19 1. Auch dann, wenn in der Anfechtungsklage das Datum der Eigentümerversammlung nicht genannt wird, kann die Klagefrist dennoch gewahrt sein, wenn der angefochtene Beschluss hinreichend genau bezeichnet wird und nur eine Eigentümerversammlung vor Klageerhebung stattgefunden hat. 2. Die Art der Darstellung einer Jahresabrechnung steht im Ermessen des Verwalters, soweit er sich an die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze hält. 3. Im Rahmen des dem Verwalter eingeräumten Ermessens bei der Gestaltung der Jahresabrechnung bewegt es sich auch, wenn die Gesamtabrechnung bei mehreren Gemeinschaftskonten (hier: Giro- und Tagesgeldkonto) ausführlicher ausgestaltet wird, indem die Einnahmen und Ausgaben bezogen auf die unterhaltenen Konten wiedergegeben werden. Bei einer solchen Darstellungsweise müssen auch Kontenüberträge mitgeteilt und als nicht abrechnungsrelevant gekennzeichnet werden. 4. Aufgabe der Jahresabrechnung ist es nicht aufzuzeigen, ob die in dem Abrechnungsjahr entstandenen Kosten durch die laufenden Hausgeldzahlungen gedeckt werden; ein Vermögensstatus ist weder Gegenstand der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses. 5. Für eine laufende Kostendeckung sorgt vornehmlich der Wirtschaftsplan. In diesem müssen Hausgeldzahlungen festgelegt werden, die es der Verwaltung ermöglichen, die voraussichtlich entstehenden Kosten zu begleichen. 6. Als Einnahmen-Ausgaben-Rechnung enthält die Gesamtabrechnung (nur) Zahlungen, die in dem jeweiligen Abrechnungsjahr eingegangen sind. 7. Der buchhalterische Gesamtbestand der lnstandhaltungsrücklage darf nicht mit dem Stand des für die Wohnungseigentümergemeinschaft geführten Tagesgeldkontos gleichgesetzt werden. 8. Die lnstandhaltungsrücklage muss nicht von der sonstigen Liquidität getrennt werden. Werden zwei oder mehr Konten geführt, kann sich die lnstandhaltungsrücklage auch auf verschiedenen Konten befinden. 9. Darauf, ob die aufgeführten Ausgaben jeweils berechtigt getätigt worden sind, kommt es nicht an, weil in die Jahresabrechnung alle tatsächlich getätigten Ausgaben aufzunehmen sind. So das BGH, Urteil vom 25.09.2020 – V ZR 80/19 vorhergehend: LG Landau, 15.03.2019 – 5 S 25/18 AG Kaiserslautern, 14.06.2018 – 5 C 13/18 § 28 WEG Wirtschaftsplan, Rechnungslegung „(1) Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält: 1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; 2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung; 3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung. (2) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten. (3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. (4) Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluß jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen. (5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.“ Quelle: BGH, Urteil vom 25.09.2020 – V ZR 80/19 Hinweis: Nächster Seminartermin

Was bedeutet Vormiete im Sinne des §§ 556d?

Mit dem Tatbestandsmerkmal „Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete)“ nimmt §556e Abs.1 Satz1 BGB auf eine Miete Bezug, die in einem Wohnraummietverhältnis gezahlt wurde. Der Vermieter kann sich nicht mit Erfolg auf die Maßgeblichkeitder in einem (früheren) Wohnraummietverhältnis gezahlten „Vormiete“ im Sinne des §556e Abs.1 Satz1 BGB berufen, wenn er die Räume vor dem nach den §§556dff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnis zuletzt gewerblich vermietet hat. So das BGH, 19.08.2020 – VIII ZR 374/18 Dem VIII. Zivilsenat zufolge führt insbesondere der Umstand, dass die Wohnung zuletzt als Gewerberaum vermietet war, nicht dazu, dass nunmehr die bis September 2012 von der Vormieterin geschuldete Miete als die „Vormiete“ nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen ist. Vielmehr sei die Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB dahin auszulegen, dass als „vorheriger Mieter“ ausschließlich der (direkte) Mietvorgänger in Betracht komme und diesem die Wohnung ebenfalls zu Wohnzwecken vermietet gewesen sein müsse. Aus Sicht des BGH kommt dabei als „Vormiete“ nur die in einem Wohnraummietverhältnis vereinbarte Miete in Betracht und nicht etwa eine in einem ganz anderen Marktsegment (wie einem Gewerberaummietverhältnis) erzielte Miete. Bei der ehemaligen Wohnraummieterin handele es sich aber nicht deshalb um die „vorherige Mieterin“. Ein „Vorvormieter“ lasse sich schwerlich unter den Begriff „Vormiete“ fassen. § 556e (1) BGB Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung „Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.“ § 556d (1) BGB Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung „Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.“ § 556f BGB Ausnahmen „§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.“ Quelle: BGH, 19.08.2020 – VIII ZR 374/18 Hinweis: Nächster Seminartermin