Aktuelles

Wegerecht auf fremdem Grundstück

Wegerecht auf fremdem Grundstück, wenn die Zufahrt über das eigene Grundstück möglich ist? Kein Wegerecht auf fremdem Grundstück.
  • Ein Notwegrecht nach § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB kommt nicht in Betracht, wenn der Eigentümer des verbindungslosen Grundstücks eine Zufahrt zu diesem in zumutbarer Weise über ein anderes, in seinem Eigentum stehendes Grundstück errichten kann; in diesem Fall kann das Notwegrecht allenfalls befristet und längstens bis zur Herstellung der anderweitigen Verbindung mit dem öffentlichen Weg zugesprochen werden.
  • Erfordert die Errichtung einer Zufahrt zu dem verbindungslosen Grundstück eine Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans und kommt in Betracht, dass der Eigentümer einen öffentlich-rechtlichen Anspruch auf deren Erteilung hat, ist es ihm grundsätzlich zuzumuten, diesen gerichtlich durchzusetzen; ob eine solche Klage vor den Verwaltungsgerichten hinreichende Aussicht auf Erfolg hat, muss das Zivilgericht bei der Entscheidung über das Bestehen des Notwegrechts in eigener Zuständigkeit prüfen.
  • Ein durch eine Grunddienstbarkeit gesichertes Wegerecht gewährt dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks einen Vorteil i.S.v. § 1019 BGB nur für dieses, nicht aber für weitere, in seinem Eigentum stehende oder von ihm genutzte Grundstücke; eine Benutzung des dienenden Grundstücks auch für Zwecke anderer Grundstücke als des herrschenden ist grundsätzlich widerrechtlich (Bestätigung von Senat, Urteil vom 05.10.1965 – V ZR 73/63, BGHZ 44, 171; Urteil vom 06.06.2003 – V ZR 318/02, IBRRS 2003, 1962 = WM 2004, 190).
So das, BGH, Urteil vom 16.04.2021 – V ZR 85/20 vorhergehend: OLG Schleswig, 02.04.2020 – 13 U 9/14 LG Kiel, 29.01.2014 – 8 O 103/12 § 917 BGB Notweg „(1) Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege, so kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden. Die Richtung des Notwegs und der Umfang des Benutzungsrechts werden erforderlichenfalls durch Urteil bestimmt. (2) Die Nachbarn, über deren Grundstücke der Notweg führt, sind durch eine Geldrente zu entschädigen. Die Vorschriften des § 912 Abs. 2 Satz 2 und der §§ 913, 914, 916 finden entsprechende Anwendung.“ QUelle: BGH, Urteil vom 16.04.2021 – V ZR 85/20 Hinweis: Nächster Seminartermin

Setzt die Indexmiete Klausel die Angabe des Basisjahres voraus?

Die Indexmiete Klausel setzt nicht die Angabe des Basisjahres voraus. Der Angabe des Basisjahres zur Berechnung der Mietänderung bedarf es unter Transparenzgesichtspunkten jedenfalls bei einer Indexmietvereinbarung, bei welcher die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes geknüpft ist, nicht. Der Angabe des Beginns der Jahresfrist bedarf es in der Klausel ebenfalls nicht. So das BGH, Urteil vom 26.05.2021 – VIII ZR 42/20 Vorinstanzen:
  • AG Ravensburg, Entscheidung vom 20.03.2019 -1 C 478/18
  • LG Ravensburg, Entscheidung vom 23.01.2020 -1 S 42/19
§ 557b BGB Indexmiete
„(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete). (2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen. (3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten. (4) Die §§ 556d bis 556g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden. (5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ § 307 BGB Inhaltskontrolle „(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. (2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung 1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder 2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. (3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.“ Quelle: BGH, Urteil vom 26.05.2021 – VIII ZR 42/20 Hinweis: Nächster Seminartermin

ImmoWertV 2021

Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) Das Bundeskabinett hat die ImmoWertV 2021 am 12. Mai 2021 beschlossen. Siehe dazu Die Novellierung des ImmoWertV 2021 Der Bundesrat hat am 25. Juni 2021 seine Zustimmung unter zwei Änderungsmaßgaben erteilt (BR-Drs. 407/21 – Beschluss). Die Änderungen haben einen klarstellenden Charakter und erleichtern damit die Anwendung der neuen Regelungen. Das Bundeskabinett wird daher, wie von § 65 Nummer 1 GGO vorgesehen, die Verordnung in der geänderten Fassung erneut beschließen; die Beschlussfassung ist für den 14. Juli 2021 vorgesehen. Dem schließt sich die Ausfertigung durch den Bundespräsidenten und die Verkündung im Bundesgesetzblatt an. Die Verordnung soll am 1. Januar 2022 in Kraft treten. Da es sich um ein sehr umfangreiches Novellierungsvorhaben handelt, war das BMI im Verordnungsgebungsverfahren bestrebt, eine möglichst breite fachliche Diskussion zu ermöglichen. Abweichend vom Üblichen fand daher eine zweistufige Beteiligung statt. Muster-Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertA) Nach Abschluss des Verordnungsgebungsverfahrens wird vom BMI in Abstimmung mit Ländern und Verbänden ein Vorschlag erarbeitet, der der Fachkommission Städtebau als dem zuständigen Gremium der Bauministerkonferenz mit der Empfehlung der abschließenden Beratung und Beschlussfassung übermittelt werden soll. Im Falle der Beschlussfassung durch die Fachkommission dient die ImmoWertA als Muster für entsprechende Erlasse der Länder. Die ImmoWertA sind somit vergleichbar mit den Muster-Einführungserlassen bei BauGB-Novellen. Die Fertigstellung der ImmoWertA wird für die erste Jahreshälfte 2022 angestrebt. Quelle: Novellierung des Wertermittlungsrechts Drucksache 407/21 (Beschluss) Hinweis: Nächster Seminartermin

Entwurf zertifizierter Verwalter Prüfungsverordnung – ZertVerwV

Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetzes – ZertVerwV Nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187) gehört ab dem 1. Dezember 2022 zur ordnungsmäßigen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Um eine einheitliche Qualität der Zertifizierung sicherzustellen, ist eine bundeseinheitliche Regelung des Prüfungsverfahrens und der Prüfungsgegenstände erforderlich. Zudem sollen Ausnahmen von der Verpflichtung zur Ablegung einer Prüfung geregelt werden. Als zertifizierter Verwalter darf sich nach § 26a Absatz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. § 26a Absatz 2 WEG ermächtigt das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz deshalb, durch Rechtsverordnung nähere Bestimmungen über den Inhalt und das Verfahren zur Prüfung zum zertifizierten Verwalter zu erlassen. Mit der Rechtsverordnung werden bundeseinheitliche Regelungen für das Prüfungsverfahren und die Prüfungsgegenstände sowie für das auszustellende Zertifikat geschaffen. Zugleich wird festgelegt, unter welchen Voraussetzungen sich juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen. Schließlich werden Ausnahmen von der Verpflichtung zur Ablegung einer Prüfung geregelt. § 26a Zertifizierter Verwalter „(1) Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. (2) Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung nähere Bestimmungen über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter zu erlassen. In der Rechtsverordnung nach Satz 1 können insbesondere festgelegt werden: 1. nähere Bestimmungen zu Inhalt und Verfahren der Prüfung; 2. Bestimmungen über das zu erteilende Zertifikat; 3. Voraussetzungen, unter denen sich juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen; 4. Bestimmungen, wonach Personen aufgrund anderweitiger Qualifikationen von der Prüfung befreit sind, insbesondere weil sie die Befähigung zum Richteramt, einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt, eine abgeschlossene Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann oder zur Immobilienkauffrau oder einen vergleichbaren Berufsabschluss besitzen“ Quelle: Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetzes Hinweis: Nächster Seminartermin

Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) an erneuerbare Energien

Nutzungspflicht für erneuerbare Energien Die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) an erneuerbare Energien schreiben die Vorgaben des aufgehobenen Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes fort. Die Weiterentwicklung von Umsetzungs-Rechtsakten zur Ökodesign-Richtlinie erlaubt bei einigen Erfüllungsoptionen den Verzicht auf zusätzliche Vorgaben an die eingesetzte Technik. Insbesondere um viel kritisierte Wertungsunterschiede der Vergangenheit zu beseitigen, wurde die zusätzliche Erfüllungsoption „Strom aus erneuerbaren Energien“ ergänzt. Für Neubauten sieht das GEG 7 Optionen des Einsatzes erneuerbarer Energien und 4 Typen von Ersatzmaßnahmen vor, um die Grundpflicht zu erfüllen. Für jede dieser Erfüllungsoptionen ist eine spezielle Quote festgelegt. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hat Informationen zu Erfüllungsoptionen publiziert: § 34 GEG Nutzung erneuerbarer Energien zur Deckung des Wärme- und Kälteenergiebedarfs 2(1) Der Wärme- und Kälteenergiebedarf im Sinne des § 10 Absatz 2 Nummer 3 ist nach den Vorschriften des § 20, des § 21 und der §§ 24 bis 29 zu ermitteln. (2) Die Maßnahmen nach den §§ 35 bis 45 können miteinander kombiniert werden. Die prozentualen Anteile der tatsächlichen Nutzung der einzelnen Maßnahmen im Verhältnis der jeweils nach den §§ 35 bis 45 vorgesehenen Nutzung müssen in der Summe 100 Prozent Erfüllungsgrad ergeben. (3) Wenn mehrere zu errichtende Nichtwohngebäude, die sich im Eigentum der öffentlichen Hand befinden und von mindestens einer Behörde genutzt werden, in einer Liegenschaft stehen, kann die Anforderung nach § 10 Absatz 2 Nummer 3 auch dadurch erfüllt werden, dass der Wärme- und Kälteenergiebedarf dieser Gebäude insgesamt in einem Umfang gedeckt wird, der der Summe der einzelnen Maßgaben der §§ 35 bis 45 entspricht. (4) § 31 bleibt unberührt.“ Hinweis: Nächster Seminartermin

Mieterhöhung nach Modernisierungs- Maßnahmen

Werden tatsächlich trennbare Modernisierungs-Maßnahmen (§ 555b BGB) durchgeführt, kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungen (§ 559b Abs. 1 BGB) bezüglich jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären (im Anschluss an Senatsurteile vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, Rz. 39, IMRRS 2020, 0928 = NJW 2015, 934; vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, Rz. 32, IMRRS 2020, 0159 = WuM 2020, 493). So das BGH, Urteil vom 28.04.2021 – VIII ZR 5/20 Mit Schreiben vom 26. Juni 2018 erklärte die Beklagte unter Berufung auf zwischenzeitlich durchgeführte Modernisierungen die Erhöhung der monatlichen Grundmiete ab dem 1. September 2018 von (bisher) 445,03€ um 232,07€ auf künftig 677,10 €. Zu diesem Zeitpunkt waren die Wohnungseingangstüren noch nicht erneuert. Deren Einbau erfolgteerstim November 2018; Kosten hierfür wurden der Berechnung der Mieterhöhung nicht zu Grunde gelegt. Die Kläger beriefen sich auf den fehlenden Abschluss des aus ihrer Sicht „untrennbaren Gesamtmodernisierungsvorhabens“ und zahlten die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt. Ihre Klage, gerichtet auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 928,28 € nebst Zinsen sowie auf Feststellung, dass die Beklagte die erhöhte Miete erst ab einer neuen Mieterhöhungserklärung verlangen könne, hat in den Vorinstanzen keinen Erfolggehabt. vorhergehend: LG Osnabrück, 11.12.2019 – 1 S 152/19 AG Osnabrück, 23.04.2019 – 48 C 33/19 § 559 BGB Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen „(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. (2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. (3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. (3a) Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. (4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn 1. die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder 2. die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte. (5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. (6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ Quelle: BGH, Urteil vom 28.04.2021 – VIII ZR 5/20 Hinweis: Nächster Seminartermin

Die Novellierung des ImmoWertV 2021

Novellierung des Wertermittlungsrechts – ImmoWertV 2021, ImmoWertA Das Bundeskabinett hat die ImmoWertV 2021 am 12. Mai 2021 beschlossen. Die ImmoWertV Bedarf nach Artikel 80 Absatz 2 des Grundgesetzes und § 199 Absatz 1 BauGB noch die Zustimmung des Bundesrats. Die Beschlussfassung des Bundesrats zu ImmoWertV ist für den 25. Juni 2021 vorgesehen. Die Verordnung ImmoWertV soll am 1. Januar 2022 in Kraft treten. Da es sich um ein sehr umfangreiches Novellierungsvorhaben handelt, war das BMI im Verordnungsgebungsverfahren bestrebt, eine möglichst breite fachliche Diskussion zu ermöglichen. Abweichend vom Üblichen fand daher eine zweistufige Beteiligung statt. Künftig soll es nur noch zwei Regelungswerke geben:
  • Die wesentlichen Grundsätze sämtlicher bisheriger Richtlinien sollen in eine vollständig überarbeitete Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) in anwenderfreundlicher Form integriert und verbindlich werden.
  • Für weitergehende Hinweise, die keinen Regelungscharakter haben, aber zum Verständnis beitragen, sollen Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV (ImmoWertA) beschlossen werden.
Muster-Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertA) Die Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV (ImmoWertA) sind nicht Gegenstand der Kabinettbefassung und des Bundesratsverfahrens. Nach Abschluss des Verordnungsgebungsverfahrens wird vom BMI in Abstimmung mit Ländern und Verbänden ein Vorschlag erarbeitet, der der Fachkommission Städtebau als dem zuständigen Gremium der Bauministerkonferenz mit der Empfehlung der abschließenden Beratung und Beschlussfassung übermittelt werden soll. Im Falle der Beschlussfassung durch die Fachkommission dient die ImmoWertA als Muster für entsprechende Erlasse der Länder. Die ImmoWertA sind somit vergleichbar mit den Muster-Einführungserlassen bei BauGB-Novellen. Bislang fanden sich die Vorgaben zur Ermittlung der Verkehrswerte und zur Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten in der ImmoWertV 2010 und in insgesamt fünf Richtlinien (Bodenrichtwertrichtlinie, Sachwertrichtlinie, Vergleichswertrichtlinie, Ertragswertrichtlinie sowie Teile der Wertermittlungsrichtlinien von 2006). Die ImmoWertV 2010 beschränkte sich dabei auf Kernaussagen. Detailliertere Vorgaben fanden sich in den Richtlinien, die jedoch lediglich Empfehlungscharakter hatten und nicht von allen Ländern umgesetzt wurden. Künftig sollen alle wesentlichen Grundsätze verbindlich in der ImmoWertV 2021 geregelt sein. Darüber hinausgehende erläuternde Hinweise zu den einzelnen Paragrafen der ImmoWertV 2021 sollen in Muster-Anwendungshinweisen zur ImmoWertV (ImmoWertA) gegeben werden. Inhaltliche Änderungen an den bisherigen Vorgaben sind nur in begrenztem Umfang vorgesehen. Die ImmoWertV 2021 regelt auch weiterhin in Übereinstimmung mit der Ermächtigungsgrundlage in § 199 Absatz 1 BauGB lediglich Grundsätze für die Wertermittlung und für die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten. Quelle: Novellierung des Wertermittlungsrechts, Kabinettfassung Hinweis: Nächster Seminartermin

Bundesrat stimmt TKG Telekommunikationsmodernisierungsgesetz zu

Der Bundesrat hat in seiner Plenarsitzung am 7. Mai 2021 dem Telekommunikationsmodernisierungsgesetz zugestimmt, das der Bundestag zwei Wochen zuvor verabschiedet hatte. Nach der Telekommunikationsmodernisierungsgesetz konnten Vermieter bislang monatliche Kosten der Kabelfernsehversorgung über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Übergangsfrist:
  • Bis zum 30.6.2024 gilt noch das sogenannte Nebenkostenprivileg (auch Umlagefähigkeit).
  • Ab dem 1.7.2024 haben dann die Mieter die Wahlfreiheit und können selbst bestimmen, welchen Anbieter sie haben wollen – oder ob sie ganz verzichten.
Zirka 12,5 Millionen Haushalte in Deutschland erhalten die TV-Grundversorgung über Breitbandnetze als Teil der Wohnungsmiete. Umsetzung einer EU-Richtlinie Mit der Telekommunikationsmodernisierungsgesetz TKG-Novelle wird die EU-Richtlinie über den europäischen Kodex für die elektronische Kommunikation in nationales Recht umgesetzt. Ziel ist es, den Rechtsrahmen für die Telekommunikationsdienste in der EU noch weiter zu vereinheitlichen. So sollen für den Glasfasernetzausbau Rahmenbedingungen geschaffen werden, die für die Unternehmen Anreize für einen zügigen und flächendeckenden Ausbau setzen. Abbau regulatorischer Hemmnisse Das Gesetz baut durch eine umfassende Überarbeitung des Telekommunikationsgesetzes unter anderem regulatorische und sonstige rechtliche Hemmnisse für den Ausbau von mobilen und kabelgebundenen Telekommunikationsnetzen ab und soll Rechts- und Investitionssicherheit und die flächendeckende Versorgung mit Telekommunikationsdienstensicherstellen. Auch der Rechtsrahmen für die Frequenzverwaltung, auf dessen Basis die Bundesnetzagentur die Mobilfunkfrequenzen in Deutschland vergibt oder Frequenzen für den Rundfunk zuteilt, wird modernisiert. Um den Ausbau im Festnetz und im Mobilfunk zu beschleunigen, sieht das Gesetz zudem vor, die Genehmigungsverfahren zu vereinfachen und zu verkürzen. Anspruch auf Internetzugang Mit dem Gesetz sollen Bürgerinnen und Bürger einen Anspruch auf einen Internetzugang bekommen, der ihre wirtschaftliche und gesellschaftliche Teilhabe sicherstellt. Verbraucherschutz bei Vertragslaufzeiten Auch bei den Vertragslaufzeiten im Mobilfunk und im Festnetz gibt es Anpassungen zugunsten der Verbraucher. So werden sie Verträge nach Ablauf der Mindestlaufzeit künftig jederzeit mit einem Monat Frist kündigen können. Mieter, die ihren TV-Kabelanschluss über die Betriebskosten ihrer Mietwohnung zahlen, erhalten zudem das Recht, diesen Anschluss nach einer zweijährigen Übergangsfrist für sich zu kündigen. Inkrafttreten zum 1. Dezember geplant Damit das Gesetz wie zum ganz überwiegenden Teil am 1. Dezember 2021 in Kraft treten kann, muss es vom Bundespräsidenten unterzeichnet und anschließend im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Quelle: Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie (EU) 2018/1972 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 11. Dezember 2018 über den europäischen Kodex für die elektronische Kommunikation (Neufassung) und zur Modernisierung des Telekommunikationsrechts (Telekommunikationsmodernisierungsgesetz) Hinweis: Nächster Seminartermin

Sind Kosten der Miete eines Rauchmelders sowie des sog. Müll- oder Behältermanagements umlegbar?

  • Die Kosten der Anmietung eines Rauchmelders sind nicht als Betriebskosten auf den Wohnraummieter abwälzbar, die Kosten für dessen Wartung hingegen schon.
  • Der Vermieter ist befugt, die Kosten des sog. Müll- oder Behältermanagements als Kosten der Müllentsorgung auf den Wohnraummieter umzulegen.
LG Berlin, Urteil vom 08.04.2021 – 67 S 335/20 vorhergehend: AG Spandau, 13.10.2020 – 5 C 150/20 Die Kosten der Anmietung eines Rauchmelders Die Berufung rügt zu Recht, dass es sich bei den Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern nicht um umlegbare Betriebskosten im Sinne der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV handelt (vgl. LG Düsseldorf, Urt. v. 6. April 2020 – 21 S 52/19, ZMR 2020, 650; LG Hagen, Urt. v. 4. März 2016 – 1 S 198/15, ZMR 2016, 701; Riecke, WuM 2021, 10, 14; a.A. LG Magdeburg, Urt. v. 27. September 2011 – 1 S 171/11, NJW 2012, 544; AG Hamburg-Altona, Urt. v. 3. Mai 2013 – 318a C 337/12, ZMR 2014, 801). Danach sind Betriebskosten nur solche, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Zwar fallen die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern „laufend“ an. Den Vorgaben der §§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV zuwider entstehen diese Kosten jedoch nicht „durch das Eigentum“ des Vermieters. Betriebskosten sind Miete i.S.d. 535 Abs. 2 BGB und stellen eine Gegenleistung für die Pflichten des Vermieters aus § 535 Abs. 1 BGB dar. Davon sind die Anschaffungs- und Kapitalkosten – mit Ausnahme der ausdrücklich normierten Tatbestände – nicht erfasst (vgl. Langenberg/Zehelein, in: dies., Betriebs- und Heizkostenrecht, 9. Aufl. 2019, Kap. A. Rz. 37 m.w.N. auch zur Gegenauffassung). Deshalb sind die Kosten der Anmietung von Rauchmeldern nicht anders zu behandeln als die des betriebskostenrechtlich ebenfalls nicht umlagefähigen Erwerbs eines Rauchmelders. Die Umlage der Anmietungskosten lässt sich auch nicht mit einer Analogie zu den im Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV ausdrücklich als umlagefähig genannten Leasing- und Anmietungskosten (§ 2 Nr. 2 (Anmietung von Wasserzählern), Nr. 4a (Anmietung von Geräten zur Wärmeerfassung, Nr. 5a i.V.m Nr. 2 (Anmietung von Warmwasserzählern), Nr. 15a (Nutzungsentgelt für eine Gemeinschaftsantenne)) begründen (vgl. Langenberg/Zehelein, a.a.O., Kap. A. Rz. 309 m.w.N.). Die Kosten des sog. Müll- oder Behältermanagements als Kosten der Müllentsorgung Die Kosten der Beseitigung des auf Gemeinschaftsflächen der Mietsache durch Mieter oder Dritte abgestellten Sperrmülls unterfallen nach der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BGH den ausweislich Anlage 4 Nr. 1 f) des Mietvertrages umlegbaren Kosten der „Müllbeseitigung“ (vgl. BGH, Urt. v. 13. Januar 2010 – VIII ZR 137/09, NJW 2010, 1198, beckonline Tz. 24; Urt. v. 10. Februar 2016 – VIII ZR 33/15, WuM 2016, 214, Tz. 15). Der Umlagefähigkeit steht nicht entgegen, dass die Kosten durch die Entfernung unberechtigt auf Gemeinschaftsflächen abgestellten Sperrmülls anfallen. In der Sache handelt es sich dennoch um Kosten, die im Rahmen des „bestimmungsmäßigen Gebrauchs“ nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB „laufend entstehen“. Denn eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine wiederkehrende Beseitigung von Müll voraus. Sie umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Müll entfällt, für den Dritte verantwortlich sind (vgl. BGH, Urt. v. 10. Februar 2016 – VIII ZR 33/15, WuM 2016, 214, Tz. 15). Der Berufung zuwider führt auch der Umstand, dass die Sperrmüllabfuhr nur gelegentlich oder in unregelmäßigen Abständen anfällt, nicht dazu, den schon ausweislich der Betriebskostenabrechnungen der vergangenen Jahre wiederholt angefallenen Sperrmüllkosten den Charakter wiederkehrender Kosten zu nehmen (vgl. BGH, a.a.O.). Ob die Beklagte zur Wahrung des Wirtschaftlichkeitsgebotes verpflichtet war, vor Abfuhr des Sperrmülls die Einhaltung der Hausordnung anzumahnen (vgl. Langenberg/Zehelein, a.a.O., Kap. A Rz. 127 m.w.N.), kann dahinstehen. Denn sie hat ihrer etwaig bestehenden Verpflichtung dadurch Genüge getan, dass sie die Mieter regelmäßig über Hausaushänge aufgefordert hat, den hinterlassenen Müll zu entfernen. Quelle: LG Berlin, Urteil vom 08.04.2021 – 67 S 335/20 Hinweis: Nächster Seminartermin

Wartungskosten für Rauchwarnmelder

Die Umlage von „sonstigen Betriebskosten“, die nach Mietvertragsabschluss neu entstanden und im Mietvertrag nicht im Einzelnen benannt sind – hier: Wartungskosten für Rauchwarnmelder – erfordert eine entsprechende Erklärung des Vermieters gegenüber dem Mieter, in welcher der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. So das LG München I, Urteil vom 15.04.2021 – 31 S 6492/20 (nicht rechtskräftig) vorhergehend: AG München, 11.05.2020 – 453 C 566/20 „…Mangels vorheriger Erklärung des Klägers, dass künftig auch die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder als Betriebskosten umgelegt werden sollen, sind diese Kosten von der Beklagten nicht geschuldet. Diese hat davon erstmals durch die Auflistung in der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung Kenntnis erlangt. a) Zunächst sei jedoch angemerkt, dass es sich bei den Kosten für die Wartung der Rauchmelder, welche nach DIN 14676 einmal jährlich einer Funktionskontrolle unterzogen werden müssen, nach überwiegender und zutreffender Ansicht um (sonstige) Betriebskosten (gem. § 2 Nr. 17 BetrKV) handelt (vgl. LG Magdeburg, Urteil vom 27. 9. 2011 ? 1 S 171/11; AG Lübeck, Urteil vom 5. 11. 2007 – 21 C 1668/07; Eisenschmid Schmidt-Futterer, Mietrecht 14. Auflage 2019 § 556 BGB Rn.133a; Sternel, MietR aktuell, 4. Aufl., Teil V Rn.12; Blank/Börstinghaus, Miete 6. Auflage 2020 § 556 BGB Rn. 100;). So hat auch der BGH ausdrücklich entschieden, dass die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit der elektrischen Anlagen eines Mietobjektes als solche nicht der Beseitigung von Mängeln dient und die dadurch verursachten Kosten deshalb als „sonstige, grundsätzlich umlegbare Betriebskosten“ i.S. von § 2 Nr. 17 BetrKV anzusehen sind (BGH, Urteil vom 14.2.2007 – VIII ZR 123/06). Hierbei obliegt die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft nach Art. 46 Abs. 4 S. 4 BayBO den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst. Dass der Eigentümer, aber auch der Vermieter diese Verpflichtung übernehmen und auch an Dritte übergeben kann, ergibt sich im Übrigen auch aus der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht (AG Lübeck, Urteil vom 5.11.2007 – 21 C 1668/07; a.A. AG Dortmund, Urteil vom 30.1.2017 – 423 C 8482/16: allenfalls allgemeine Verwaltungskosten, hierzu mit kritischer Anm. Riecke, ZMR 2017, 492-494). b) Da die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne des § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt (BGH, Urteile vom 17.6.2015 – VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14 – Rauchwarnmelder; vom 27.6.2007 – VIII ZR 202/06 – Umstellung auf Kabelanschluss), stellt die Anbringung von Rauchwarnmeldern in einer Wohnung eine Modernisierungsmaßnahme dar (vgl. auch § 555b Nr. 6 BGB i.V.m. Art. 46 Abs. 4 S. 3 BayBO). c) Grundsätzlich können Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde. Da dem Mieter deutlich gemacht werden muss, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden, ist es erforderlich, auch die „sonstigen Betriebskosten“ im Einzelnen zu benennen (BGH, Urteil vom 7.4.2004 – VIII ZR 167/03 – Kosten der Dachrinnenreinigung). …“ Quelle:LG München I, Urteil vom 15.04.2021 – 31 S 6492/20 Hinweis: Nächster Seminartermin