Zählt ein Blockheizkraftwerk zu den zentralen Anlagen?

  • Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung (Blockheizkraftwerk) zählen zu den zentralen Anlagen.
  • Verbundene Anlagen sind zentrale Anlagen zur Versorgung mit Wärme und Warmwasser.
  • Für diese verbundenen Anlagen bestehen die in § 9 Abs. 1 HeizkostenV normierten Berechnungsmethoden.

So das,

LG Stralsund, Urteil vom 01.09.2021 – 1 S 94/20

vorhergehend:
AG Stralsund, 28.05.2020 – 11 C 187/18

Hierzu hat der Bundesgerichtshof, dessen Entscheidung die Kammer sich zu eigen macht, ausgeführt (Urteil v. 20. Januar 2016 – VIII ZR 329/14):

„Zweck der Heizkostenverordnung ist es, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen (BR-Drucks. 570/08, S. 7; vgl. auch Senatsurteil vom 19. Juli 2006 – VIII ZR 212/05, NZM 2006, 652 Rn. 14). Dem jeweiligen Nutzer soll durch die verbrauchsabhängige Abrechnung der Zusammenhang zwischen dem individuellen Verbrauch und den daraus resultierenden Kosten bewusst gemacht werden (vgl. Senatsurteil vom 10. Dezember 2014 – VIII ZR 9/14, NJW-RR 2015, 457 Rn. 21; siehe auch Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 12. Aufl., § 1 HeizkostenV Rn. 1). Den individuellen Energieverbrauch zu erfassen, ist mithin die Kernforderung der Heizkostenverordnung. Deshalb ist grundsätzlich jede den Verbrauch des Nutzers einbeziehende Abrechnung, mag diese auch nicht in jedem Punkt den Vorschriften der Heizkostenverordnung entsprechen, einer ausschließlichen Abrechnung nach Wohnflächen vorzuziehen, da letztere den individuellen Verbrauch völlig unbeachtet lässt.“

Nach § 9 Abs. 1 S. 4 HeizkostenV können die Heizkosten wie folgt berechnet werden, wobei die Gesamtenergie und die Warmwasserenergie gemessen werden:

Heizenergie = Gesamtenergie – Warmwasserenergie

Bei dem im vorliegenden Fall betriebenen Blockheizkraftwerk werden hingegen die Gesamtenergie und die Heizenergie gemessen und die Warmwasserenergie wie folgt berechnet:

Warmwasserenergie = Gesamtenergie – Heizenergie

Es besteht keine Regelungslücke. Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung (Blockheizkraftwerk) zählen zu den zentralen Anlagen (BeckOGK/Drager, 1.4.2021, HeizkostenV § 1 Rn. 6).
Verbundene Anlagen sind zentrale Anlagen zur Versorgung mit Wärme und Warmwasser.
Das zentrale Blockheizkraftwerk versorgt die Wohnungen sowohl mit Wärme als auch mit Warmwasser. Für diese verbundenen Anlagen bestehen die in § 9 Abs. 1 HeizkostenV normierten Berechnungsmethoden. Grundsätzlich ist auch eine Messung der Warmwasserenergie, wie in § 9 Abs. 1 S. 4 HeizkostenV vorgesehen, nach den zutreffenden und unangegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts möglich.“

Das Kürzungsrecht umfasst nur die Warmwasserkosten.

Die Kürzung nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV erfasst jedoch nicht die Kosten der Wärmeversorgung, wenn die für deren Verteilung erforderlichen Messgeräte – wie hier in den Jahren 2016 und 2017 – vorhanden sind und genutzt werden. Diese Auffassung entspricht dem Wortlaut von § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV. Dieser regelt ein Kürzungsrecht „soweit“ die Kosten der Versorgung mit Wärme „oder“ Warmwasser nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden und lässt so eine Trennung der Kosten der Versorgung mit Wärme einerseits und Warmwasser andererseits zu (BGH, Urteil vom 14.09.2005, VIII ZR 195/04). Auch das mit dem Erlass der Heizkostenverordnung verfolgte Ziel stützt dieses Ergebnis. Mit dem Erlass der Heizkostenverordnung war bezweckt, Heizenergie dadurch einzusparen, dass dem jeweiligen Verbraucher mit der Abrechnung nicht nur sein Energieverbrauch, sondern auch die von seinem Verbrauch verursachten Kosten vor Augen geführt werden.
Diese individuelle Verbrauchskosten-Beziehung soll den einzelnen Verbraucher anregen und es ihm in die Hand geben, seinen Verbrauch individuell so zu gestalten, dass er für sich Kosten und für die Volkswirtschaft Energie sparen kann und den Gebäudeeigentümer oder Vermieter einen Anreiz geben, zumindest für die Wärmeversorgung Messgeräte vorzusehen.
Hier wird den Beklagten als Verbraucher der sparsame Umgang mit Heizenergie ermöglicht, da diese unstreitig seit 2016 gemessen und somit verbrauchsabhängig berechnet wird.
Das Kürzungsrecht besteht.

Quelle: LG Stralsund, Urteil vom 01.09.2021 – 1 S 94/20
Hinweis: Nächster Seminartermin

Wel­che Flä­chen gel­ten als Wohn­flä­chen?

Bei der Bestimmung, wel­che Flä­chen als Wohn­flä­chen gel­ten, ist grund­sätz­lich auch eine in­di­vi­du­el­le Miet­ver­trags­ver­ein­ba­rung her­an­zu­zie­hen. Sie darf laut Bun­des­ge­richts­hof auch die An­rech­nung von Kel­ler­area­len mit un­ter­durch­schnitt­li­cher Be­leuch­tung als Wohn­flä­chen vor­se­hen, die etwa nach der Wohn­flä­chen­ver­ord­nung un­be­rück­sich­tigt blei­ben wür­den. So­lan­ge keine Be­hör­de die tat­säch­li­che Wohn­flä­che durch Nut­zungs­ver­bo­te ein­schrän­ke, be­stehe kein Grund zur Min­de­rung der Miete.

vorhergehend:
LG Bonn, 30.01.2020 – 6 S 82/19
AG Bonn, 14.06.2019 – 203 C 262/16

  • Bei der Auslegung, welche Flächen als Wohnflächen gelten, ist grundsätzlich auch eine individuelle Mietvertragsvereinbarung heranzuziehen.
    Sie darf auch die Anrechnung von Kellerarealen mit unterdurchschnittlicher Beleuchtung vorsehen, die etwa nach der Wohnflächenverordnung unberücksichtigt bleiben würden.
  • Solange keine Behörde die tatsächliche Wohnfläche durch Nutzungsverbote einschränkt, besteht kein Grund zur Minderung der Miete.

SO das
BGH, Beschluss vom 22.06.2021 – VIII ZR 26/20

„Allerdings ist die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag nach der Rechtsprechung des Senats regelmäßig nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen, die bei einer Abweichung von mehr als 10% zu einem Mangel der Mietsache führt (Senatsurteile vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626 Rn. 13 f., 17; vom 16. September 2009 – VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421 Rn. 9). Dies gilt – anders als das Berufungsgericht meint – auch dann, wenn die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag – wie hier – mit dem Zusatz „circa“ versehen ist (Senatsurteil vom 17. April 2019 – VIII ZR 33/18, NZM 2019, 536 Rn. 34).“

„Das Berufungsgericht hat den Mietvertrag dahin ausgelegt, dass die Parteien mit der Formulierung, die Räume im Erd-, Zwischen- und Untergeschoss würden „zur Benutzung als Wohnraum“ vermietet, vereinbart haben, dass die Grundflächen dieser – von den Beklagten auch tatsächlich als Wohnraum genutzten – Räume in die Berechnung der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche einfließen sollten. Diese Auslegung kann als tatrichterliche Würdigung einer Individualvereinbarung vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (Senatsurteile vom 23. April 1997 – VIII ZR 212/96, BGHZ 135, 269, 273; vom 16. September 2009 – VIII ZR 275/08, aaO Rn. 11; vom 6. Dezember 2017 – VIII ZR 219/16, NJW-RR 2018, 822 Rn. 27).“

Quelle: BGH, Beschluss vom 22.06.2021 – VIII ZR 26/20

Hinweis: Nächster Seminartermin

Ge­bäu­de teil­wei­se „schwarz“ er­rich­tet, – arg­lis­ti­ges Ver­schwei­gen?

Wenn Verkäufer soweit ein Mangel arglistiges verschwiegen hat, darf er sich nicht auf einen in dem Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss berufen, soweit er den Mangel arglistiges verschwiegen hat.
Wurde ein Ge­bäu­de teil­wei­se „schwarz“ er­rich­tet, kann al­lein dar­aus nicht auf ein arg­lis­ti­ges Ver­schwei­gen von Män­geln durch den Ver­käu­fer ge­schlos­sen wer­den. Er­for­der­lich ist laut Bun­des­ge­richts­hof ein kon­kre­ter, ver­heim­lich­ter Man­gel. Der Ver­stoß gegen das Schwarz­ar­beits­be­kämp­fungs­ge­setz habe hin­ge­gen nichts mit dem In­halt der ver­spro­che­nen Leis­tung zu tun – be­trof­fen sei das nur Ge­schäfts­ge­ba­ren, nicht das er­rich­te­te Ge­bäu­de.

BGH, Urteil vom 28. Mai 2021 – V ZR 24/20

Nach § 444 BGB darf sich der Verkäufer auf einen in dem Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat.
Bezugspunkt der Arglist in § 444 BGB ist ein konkreter Mangel.
Arglist liegt deshalb nur vor, wenn der Verkäufer diesen konkreten Mangel kennt oder zumindest im Sinne eines bedingten Vorsatzes für möglich hält und billigend in Kauf nimmt.
Das schließt es aus, ein arglistiges Verschweigen von Mängeln gemäß § 444 BGB durch den Verkäufer allein daraus abzuleiten, dass das Gebäude auf dem verkauften Grundstück teilweise unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz errichtet worden ist.
Für die Annahme von Arglist genügt es nicht, dass sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen (Bestätigung von Senat, Urteil vom 12. April 2013 – V ZR 266/11, NJW 2013, 2182).
Ein Grundstück ist nicht allein deshalb mangelhaft, weil bei der Errichtung eines auf ihm stehenden Gebäudes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsge-
setz verstoßen wurde.

§ 444 BGB Haftungsausschluss
„Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.“

§ 437 BGB Rechte des Käufers bei Mängeln
„Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,
1. nach § 439 Nacherfüllung verlangen,
2. nach den §§ 440, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zurücktreten oder nach § 441 den Kaufpreis mindern und
3. nach den §§ 440, 280, 281, 283 und 311a Schadensersatz oder nach § 284 Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.“

Quelle: BGH, Urteil vom 28. Mai 2021 – V ZR 24/20
Hinweis: Nächster Seminartermin

Die Bundesregierung hat die HeizKostenV beschlossen.

Die Bundesregierung hat am 4. August 2021 die vom Bundesminister für Wirtschaft und Energie und vom Bundesminister des Innern, für Bau und Heimat vorgelegte Verordnung über die Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung – HeizKostenV beschlossen. Jetzt muss noch der Bundesrat der Novelle der Heizkostenverordnung zustimmen. Die kommende Sitzung der Länderkammer ist für den 17.9.2021 angesetzt. Nach der Zustimmung des Bundesrates wird die Verordnung im Bundesgesetzblatt veröffentlicht.
Die Novelle der Heizkostenverordnung tritt dann am Tag nach der Verkündung in Kraft.

Die Verordnung setzt die Vorgaben der novellierten EU- Richtlinie 2012/27 zur Energieeffizienz in nationales Recht um. Sie enthält zu diesem Zweck Regelungen zur Fernablesbarkeit von Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, zur unterjährigen Verbrauchsinformation von Endnutzern und zu Informationen, die in der jährlichen Abrechnung enthalten sein müssen. Ferner soll die Novelle entsprechend einer Empfehlung des Bundeskartellamts den Wettbewerb im Submetering-Markt stärken und dadurch auch den Verbrauchern zugutekommen.

Neu installierte Zähler und Heizkostenverteiler müssen künftig fernablesbar sein.
Bereits installierte Geräte müssen bis zum 31. Dezember 2026 mit dieser Funktion nachgerüstet oder ersetzt werden.
Ab einem Jahr nach Inkrafttreten müssen neu installierte Geräte zudem interoperabel und an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar sein.
Durch die Interoperabilität soll der Wettbewerb im Submetering-Markt gestärkt werden.
Die Smart-Meter-Anbindbarkeit gewährt einen hohen Standard der Datensicherheit.

Gebäudeeigentümer müssen Endnutzern – Mietern und Wohnungseigentümern – in den Fällen, in denen fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler installiert wurden, ab Inkrafttreten mindestens zweimal im Jahr und ab dem 1. Januar 2022 monatlich Verbrauchsinformationen mitteilen.
Zudem müssen sie unabhängig von der Fernablesbarkeit der Geräte zusammen mit den Abrechnungen – also einmal jährlich – auch bestimmte Informationen zur Verfügung stellen, zum Beispiel Informationen über den Brennstoffmix und einen Vergleich des aktuellen Heizenergieverbrauchs mit dem Verbrauch des letzten Abrechnungszeitraums.

Quelle: HeizKostenV Kabinettsbeschluss

Hinweis: Nächster Seminartermin

Gilt bei Untergemeinschaften eine einheitliche Jahresabrechnung?

  • Auch dann, wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbstständiger Eigentümergemeinschaften über die Lasten und Kosten entscheiden, muss für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden.
  • Über die Gesamtabrechnung als Teil der einheitlichen Jahresabrechnung muss zwingend allein die Gesamtgemeinschaft beschließen; ebenso ist die Darstellung der Instandhaltungsrücklage notwendigerweise Sache der Gesamtgemeinschaft, und zwar auch dann, wenn für Untergemeinschaften separate Rücklagen zu bilden sind.
  • Untergemeinschaften kann eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Teile der einheitlichen Jahresabrechnung nur durch ausdrückliche, eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung eingeräumt werden, und zwar beschränkt auf die Verteilung der ausschließlich die jeweilige Untergemeinschaft betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen; im Zweifel ist das Rechnungswesen insgesamt Sache der Gesamtgemeinschaft.

So das BGH, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 163/20

vorhergehend:

  • LG Hamburg, 15.07.2020 – 318 S 6/19
  • AG Hamburg, 23.10.2018 – 22a C 196/17

Nr. 7 „Gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG aF (ebenso § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG) können in Mehrhausanlagen durch Vereinbarung – wie hier – weitgehend verselbständigte Untergemeinschaften gebildet werden (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 10. November 2017 – V ZR 184/16, WuM 2018, 100 Rn. 12; Urteil vom 18. Januar 2019 – V ZR 72/18, NJW-RR 2019, 909 Rn. 23 mwN). Damit ist aber nicht gesagt, dass die auf diese Weise gebildeten Untergemeinschaften über „ihre“ Angelegenheiten eigenständig abrechnen dürfen. Inwieweit Untergemeinschaften in der Gemeinschaftsordnung Befugnisse in Bezug auf das Rechnungswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeräumt werden können, indem entweder auf einer einheitlichen Eigentümerversammlung ein Stimmverbot für die übrigen Wohnungseigentümer eingreift (zu einer derartigen Regelung in der Gemeinschaftsordnung vgl. Senat, Urteil vom 26. Juni 2020 – V ZR 199/19, ZWE 2020, 386 Rn. 14) oder den Untergemeinschaften in „ihren“ Angelegenheiten Beschlusskompetenz und das Recht zu „Teilversammlungen“ eingeräumt wird (zu einer Gemeinschaftsordnung dieses Inhalts vgl. Senat, Urteil vom 10. November 2017 – V ZR 184/16, WuM 2018, 100 Rn. 21 ff.) – ist nicht abschließend geklärt.“

Nr. 9 „Gemäß § 28 Abs. 3 WEG aF hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen (ebenso § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG), über die die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen (§ 28 Abs. 5 WEG aF; anders nunmehr § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, ist dem Wohnungseigentumsrecht ein Nebeneinander von Teiljahresabrechnungen fremd. Dass im Ergebnis „eine“ Jahresabrechnung erstellt werden muss, ergibt sich zwar nicht zwingend aus dem Wortlaut des § 28 Abs. 3 WEG aF, weil Mehrhausanlagen gesetzlich nicht geregelt sind. Dafür, dass auch bei weitgehend verselbständigten Untergemeinschaften – dem Wortlaut des § 28 Abs. 3 WEG aF entsprechend – eine einheitliche Jahresabrechnung erforderlich ist (vgl. Jennißen in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 28 Rn. 96d; aA BayObLG NZM 2001, 771 aE; NJOZ 2004, 636, 641), sprechen aber zwei entscheidende Gründe. Erstens dient die aus der Gesamtabrechnung abgeleitete Einzelabrechnung dazu, eine (einheitliche) Abrechnungsspitze im Verhältnis zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gesamtgemeinschaft zu ermitteln; in diese fließen stets auch Kosten ein, die – wie etwa Verwalter- oder Kontoführungskosten – die Gesamtgemeinschaft betreffen. Zweitens müssen etwaige Abrechnungsmängel in einem einheitlichen Verfahren geklärt werden; gäbe es nebeneinander Beschlüsse der Gesamtgemeinschaft und der Untergemeinschaften, wäre unklar, ob ggf. mehrere Anfechtungsverfahren eingeleitet werden müssten.“

Quelle: BGH, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 163/20

Hinweis: Nächster Seminartermin

Hat ein Mieter Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskosten- vorauszahlungen?

Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen

  • Der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist im Allgemeinen nicht befugt, den Schuldner einer Gesellschaftsforderung im eigenen Namen – auf Leistung an die Gesellschaft – in Anspruch zu nehmen (im Anschluss an BGH, Urteile vom 10.01.1963 – II ZR 95/61, BGHZ 39, 14, 15 f.; vom 18.11.1999 – IX ZR 153/98, unter I, IBRRS 1999, 0810 = NJW 2000, 734; vom 19.06.2008 – III ZR 46/06, Rz. 34, IBRRS 2008, 2096 = NJW-RR 2008, 1484; vom 19.12.2017 – II ZR 255/16, Rz. 12, IBRRS 2018, 0333 = NJW-RR 2018, 288).
  • Zum Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen bei nicht (fristgerecht) erteilter Abrechnung des Vermieters (im Anschluss an Senatsurteile vom 9. März 2005 – VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499 unter II 3 c; vom 29. März 2006 – VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 12 ff.;vom 26. September 2012 – VIII ZR 315/11, NJW 2012, 3508 Rn. 8 ff.).

So dasBGH, Urteil vom 07.07.2021 – VIII ZR 52/20

vorhergehend:

  • LG Düsseldorf, 27.01.2020 – 21 S 24/19
  • AG Düsseldorf, 30.04.2019 – 42 C 130/18

Zitiert Nr.14: „Komme der Vermieter – wie hier – seiner Pflicht zur Abrechnung über die Betriebskosten innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht nach, habe der Mieter nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen, wenn das Mietverhältnis beendet sei und dem Mieter dadurch das Druckmittel eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen nicht mehr zur Verfügung stehe. So liege der Fall auch hier.“

§ 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten
„(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Quelle: BGH, Urteil vom 07.07.2021 – VIII ZR 52/20
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Immobilienwertermittlung Verordnung vom 14. Juli 2021

Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) Vom 14. Juli 2021 ist im Bundesgesetzblatt Jahrgang 2021 Teil I Nr. 44, ausgegeben zu Bonn am 19. Juli 2021, 2805.

Das Bundeskabinett hat die ImmoWertV 2021 am 12. Mai 2021 beschlossen. Der Bundesrat hat am 25. Juni 2021 seine Zustimmung unter Änderungsmaßgaben erteilt (BR-Drs. 407/21 – Beschluss).
Da die Änderungen klarstellenden Charakter haben und damit die Anwendung der neuen Regelungen erleichtern, hat das Bundeskabinett die Änderungen des Bundesrates akzeptiert und die Verordnung am 14. Juli 2021, wie von § 65 Nummer 1 GGO vorgesehen, in der geänderten Fassung erneut beschlossen.
Dem schließt sich nun die Ausfertigung und die Verkündung im Bundesgesetzblatt an.
Die Verordnung wird am 1. Januar 2022 in Kraft treten.

Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertA)

Nach Abschluss des Verordnungsgebungsverfahrens wird vom BMI in Abstimmung mit Ländern und Verbänden ein Vorschlag erarbeitet, der der Fachkommission Städtebau als dem zuständigen Gremium der Bauministerkonferenz mit der Empfehlung der abschließenden Beratung und Beschlussfassung übermittelt werden soll.
Im Falle der Beschlussfassung durch die Fachkommission dient die ImmoWertA als Muster für entsprechende Erlasse der Länder.
Die ImmoWertA sind somit vergleichbar mit den Muster-Einführungserlassen bei BauGB-Novellen.
Die Fertigstellung der ImmoWertA wird für die erste Jahreshälfte 2022 angestrebt.

Anwendungsbereich

§1 ImmoWertV Anwendungsbereich; Wertermittlungsobjekt
„(1) Diese Verordnung ist anzuwenden
1. bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) der in Absatz 2 bezeichneten Gegenstände, auch wenn diese nicht marktfähig oder marktgängig sind (Wertermittlung), und
2. bei der Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten.
(2) Gegenstände der Wertermittlung (Wertermittlungsobjekte) sind
1. Grundstücke und Grundstücksteile einschließlich ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs,
2. grundstücksgleiche Rechte, Rechte an diesen und Rechte an Grundstücken (grundstücksbezogene
Rechte) sowie grundstücksbezogene Belastungen.“

Siehe dazu auch:

Quelle: ImmoWertV – Bundesgesetzblatt Jahrgang 2021 Teil I Nr. 44, ausgegeben zu Bonn am 19. Juli 2021

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Wegerecht auf fremdem Grundstück

Wegerecht auf fremdem Grundstück, wenn die Zufahrt über das eigene Grundstück möglich ist?
Kein Wegerecht auf fremdem Grundstück.

  • Ein Notwegrecht nach § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB kommt nicht in Betracht, wenn der Eigentümer des verbindungslosen Grundstücks eine Zufahrt zu diesem in zumutbarer Weise über ein anderes, in seinem Eigentum stehendes Grundstück errichten kann; in diesem Fall kann das Notwegrecht allenfalls befristet und längstens bis zur Herstellung der anderweitigen Verbindung mit dem öffentlichen Weg zugesprochen werden.
  • Erfordert die Errichtung einer Zufahrt zu dem verbindungslosen Grundstück eine Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans und kommt in Betracht, dass der Eigentümer einen öffentlich-rechtlichen Anspruch auf deren Erteilung hat, ist es ihm grundsätzlich zuzumuten, diesen gerichtlich durchzusetzen; ob eine solche Klage vor den Verwaltungsgerichten hinreichende Aussicht auf Erfolg hat, muss das Zivilgericht bei der Entscheidung über das Bestehen des Notwegrechts in eigener Zuständigkeit prüfen.
  • Ein durch eine Grunddienstbarkeit gesichertes Wegerecht gewährt dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks einen Vorteil i.S.v. § 1019 BGB nur für dieses, nicht aber für weitere, in seinem Eigentum stehende oder von ihm genutzte Grundstücke; eine Benutzung des dienenden Grundstücks auch für Zwecke anderer Grundstücke als des herrschenden ist grundsätzlich widerrechtlich (Bestätigung von Senat, Urteil vom 05.10.1965 – V ZR 73/63, BGHZ 44, 171; Urteil vom 06.06.2003 – V ZR 318/02, IBRRS 2003, 1962 = WM 2004, 190).

So das, BGH, Urteil vom 16.04.2021 – V ZR 85/20

vorhergehend:
OLG Schleswig, 02.04.2020 – 13 U 9/14
LG Kiel, 29.01.2014 – 8 O 103/12

§ 917 BGB Notweg
„(1) Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege, so kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden. Die Richtung des Notwegs und der Umfang des Benutzungsrechts werden erforderlichenfalls durch Urteil bestimmt.
(2) Die Nachbarn, über deren Grundstücke der Notweg führt, sind durch eine Geldrente zu entschädigen. Die Vorschriften des § 912 Abs. 2 Satz 2 und der §§ 913, 914, 916 finden entsprechende Anwendung.“

QUelle: BGH, Urteil vom 16.04.2021 – V ZR 85/20

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Setzt die Indexmiete Klausel die Angabe des Basisjahres voraus?

Die Indexmiete Klausel setzt nicht die Angabe des Basisjahres voraus.

Der Angabe des Basisjahres zur Berechnung der Mietänderung bedarf es unter Transparenzgesichtspunkten jedenfalls bei einer Indexmietvereinbarung, bei welcher die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes geknüpft ist, nicht.
Der Angabe des Beginns der Jahresfrist bedarf es in der Klausel ebenfalls nicht.

So das BGH, Urteil vom 26.05.2021 – VIII ZR 42/20

Vorinstanzen:

  • AG Ravensburg, Entscheidung vom 20.03.2019 -1 C 478/18
  • LG Ravensburg, Entscheidung vom 23.01.2020 -1 S 42/19

§ 557b BGB Indexmiete

„(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).
(2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.
(3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.
(4) Die §§ 556d bis 556g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

§ 307 BGB Inhaltskontrolle
„(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.“

Quelle: BGH, Urteil vom 26.05.2021 – VIII ZR 42/20

Hinweis: Nächster Seminartermin

ImmoWertV 2021

Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021)

Das Bundeskabinett hat die ImmoWertV 2021 am 12. Mai 2021 beschlossen. Siehe dazu Die Novellierung des ImmoWertV 2021
Der Bundesrat hat am 25. Juni 2021 seine Zustimmung unter zwei Änderungsmaßgaben erteilt (BR-Drs. 407/21 – Beschluss).

Die Änderungen haben einen klarstellenden Charakter und erleichtern damit die Anwendung der neuen Regelungen. Das Bundeskabinett wird daher, wie von § 65 Nummer 1 GGO vorgesehen, die Verordnung in der geänderten Fassung erneut beschließen; die Beschlussfassung ist für den 14. Juli 2021 vorgesehen. Dem schließt sich die Ausfertigung durch den Bundespräsidenten und die Verkündung im Bundesgesetzblatt an.

Die Verordnung soll am 1. Januar 2022 in Kraft treten.

Da es sich um ein sehr umfangreiches Novellierungsvorhaben handelt, war das BMI im Verordnungsgebungsverfahren bestrebt, eine möglichst breite fachliche Diskussion zu ermöglichen. Abweichend vom Üblichen fand daher eine zweistufige Beteiligung statt.

Muster-Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertA)

Nach Abschluss des Verordnungsgebungsverfahrens wird vom BMI in Abstimmung mit Ländern und Verbänden ein Vorschlag erarbeitet, der der Fachkommission Städtebau als dem zuständigen Gremium der Bauministerkonferenz mit der Empfehlung der abschließenden Beratung und Beschlussfassung übermittelt werden soll.
Im Falle der Beschlussfassung durch die Fachkommission dient die ImmoWertA als Muster für entsprechende Erlasse der Länder. Die ImmoWertA sind somit vergleichbar mit den Muster-Einführungserlassen bei BauGB-Novellen.

Die Fertigstellung der ImmoWertA wird für die erste Jahreshälfte 2022 angestrebt.

Quelle: Novellierung des Wertermittlungsrechts
Drucksache 407/21 (Beschluss)

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