Fernwärme und Fernkälte – Referentenentwurf BMWi

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie kann im Einvernehmen mit dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates die Allgemeinen Bedingungen für die Versorgung mit Fernkälte und Fernwärme einschließlich von Rahmenregelungen über die Entgelte ausgewogen gestalten.
Der Entwurf einer Verordnung zur Verbrauchserfassung und Abrechnung bei der Versorgung mit Fernwärme und Fernkälte dient der Umsetzung der Richtlinie 2018/2002/EU zur Änderung der Richtlinie 2012/27/EU zur Energieeffizienz (EED 2018) im Hinblick auf die Regelungen zur Fernwärme und Fernkälte.
Legitimiert durch § 6a (Gebäudeenergiegesetz – GEG) Verordnungsermächtigung zur Versorgung mit Fernkälte.

Der Verordnungsentwurf regelt in Artikel 1 die Umsetzung der unionsrechtlichen Vorgaben zur Verbrauchserfassung mit Fernwärme und Fernkälte durch Erlass einer neuen Rechtsverordnung, die solche Vorgaben für beide Bereiche zusammenfasst.
Der Verordnungsentwurf enthält Vorgaben zur Verbrauchserfassung, zur Fernablesbarkeit von Messeinrichtungen, zur Häufigkeit von Ablesungen sowie zu Inhalt und Transparenz von Rechnungen.

So müssen neue Messeinrichtungen fernablesbar sein, um eine kosteneffiziente, häufige Bereitstellung von Verbrauchsinformationen ohne Betreten der Nutzeinheiten sicherzustellen.

Die Funktion der Fernablesbarkeit ist bei allen Messeinrichtungen bis einschließlich 31. Dezember 2026 nachzurüsten.

Abrechnungsinformationen sind Kunden mit fernablesbaren Messeinrichtungen künftig jedenfalls zweimal im Jahr sowie ab 1. Januar 2022 in der Heiz- bzw. Kühlperiode mindestens monatlich zu übermitteln. Die Verordnung sieht zudem ein bestimmtes Mindestmaß an Informationen für den Inhalt von Rechnungen vor.

Die zuvor dazu bestehenden Vorgaben für Fernwärme in der AVBFernwärmeV werden erweitert, für Fernkälte werden solche Vorgaben erstmals festgelegt. Damit soll die Transparenz bei der Fernwärme- und Fernkältelieferung für den Kunden erhöht werden.

Darüber hinaus enthält der Verordnungsentwurf notwendige Folgeänderungen in der AVBFernwärmeV, die sich auf eine Änderung bzw. Streichung der Regelungen beschränken, die in angepasster Form in die neue Rechtsverordnung überführt wurden.

Stellungnahmen zum Referentenentwurf konnten bis zum 17. März 2021 eingereicht werden.

Quelle: Referentenentwurf des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie

Hinweis: Nächster Seminartermin

Können Nießbraucher Beschlüsse der Eigentümer anfechten?

  • Dem Nießbraucher von Wohnungseigentum steht die Befugnis zur Anfechtung eines von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlusses nicht zu (Bestätigung von Senat, Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 194/14, Rz. 8, IMRRS 2015, 2014 = NJW 2015, 2968 Rn. 8).
  • Erhebt ein Dritter (hier: Nießbraucher), der von dem Wohnungseigentümer hierzu ermächtigt worden ist, Beschlussanfechtungsklage, ist diese zwar zulässig, wenn die Voraussetzungen der Prozessstandschaft im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung objektiv vorliegen und vorgetragen sind. Begründet kann sie – vorbehaltlich etwaiger Nichtigkeitsgründe – aber nur sein, wenn die Ermächtigung zur Prozessführung bereits innerhalb der Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Hs. 1 WEG objektiv vorliegt und offengelegt wird oder offensichtlich ist.

BGH, Urteil vom 27.11.2020 – V ZR 71/20

vorhergehend:
LG Düsseldorf, 28.02.2020 – 25 S 153/18
AG Moers, 08.11.2018 – 564 C 28/18

§ 46 WEG Veräußerung ohne erforderliche Zustimmung
„Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirksam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung handelt, es sei denn, dass eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung entgegensteht.
Das Fehlen der Zustimmung steht in diesen Fällen dem Eintritt der Rechtsfolgen des § 878 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht entgegen. Die Sätze 1 und 2 gelten entsprechend in den Fällen der §§ 30 und 35 des Wohnungseigentumsgesetzes.“

Quelle: BGH, Urteil vom 27.11.2020 – V ZR 71/20

Hinweis: Nächster Seminartermin

Novellierung der Heizkostenverordnung 2021

Die Novellierung der Heizkostenverordnung 2021 kommt in Bewegung.

Am 10.03.2021 hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie ein Referentenentwurf -Verordnung über die Änderung der Heizkostenverordnung – bekannt gegeben.

Verordnungsermächtigung nach dem Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz – GEG) § 6 Verordnungsermächtigung zur Verteilung der Betriebskosten und zu Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen

Zur Umsetzung der novellierten EU-Energieeffizienzrichtlinie (Richtlinie (EU) 2018/2002 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 11. Dezember 2018 zur Änderung der Richtlinie 2012/27/EU zur Energieeffizienz (ABl. L 156 vom 19.6.2018, S. 75) enthält Verpflichtungen zur Fernablesbarkeit der messtechnischen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, zur unterjährigen Verbrauchsinformation und zu Abrechnungsinformationen.

Der Gesetzentwurf befindet sich derzeit in der Ressortabstimmung.

Wesentlicher Inhalt des Entwurfs

  • Fernablesbare Ausstattungen
    Zur Umsetzung der novellierten EU-Energieeffizienzrichtlinie wird vorgegeben, dass Ausstattungen zur Verbrauchserfassung nach dem Inkrafttreten der Verordnung (gemäß Artikel 3 der Verordnung) , fernablesbar eingebaut werden müssen.

    Die Richtlinie stellt den Mitgliedstaaten frei zu entscheiden, ob sogenannte Walk-by-oder Drive-by-Technologien als fernablesbar gelten.
    In Deutschland haben sich in den vergangenen Jahren fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler zunehmend verbreitet. Geräte mit Walk-by-oder Drive-by-Technologien haben bei der Verbreitung eine wichtige Rolle eingenommen. Um die wirtschaftliche Machbarkeit der neuen Verpflichtung zu gewährleisten, werden in dem Entwurf daher diese Technologien als fernablesbar definiert.

    Als Ausnahme von der Pflicht zum Einbau fernablesbarer Systeme gilt: Wenn ein einzelner Zähler oder Heizkostenverteiler ersetzt wird, der Teil eines Gesamtsystems ist und wenn die anderen Zähler oder Heizkostenverteiler des Systems zum Zeitpunkt des Ersatzes nicht fernablesbar sind.

    Neu ist zudem, dass bis zum Inkrafttreten nach Artikel 3 der Verordnung, installierte, nicht fernablesbare Ausstattungen bis Ende 2026 mit der Funktion der Fernablesbarkeit nachgerüstet oder durch fernablesbare Ausstattungen ersetzt werden müssen.

    Eine Ausnahme gilt, wenn dies im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde.
    Auch dies dient der Umsetzung der EU-Effizienzrichtlinie.

  • Verbrauchsinformationen
    Des Weiteren müssen die Gebäudeeigentümer, in den Fällen in denen fernablesbare Ausstattungen installiert wurden, ab dem Inkrafttreten der Verordnung, mindestens zweimal im Jahr Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen bereitstellen.
    Ab dem 1. Januar 2022 müssen diese mindestens monatlich bereitgestellt werden. Dies geht über die bisherigen Pflichten nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch hinaus.
    In Umsetzung der novellierten EU-Energieeffizienzrichtlinie müssen die Gebäudeeigentümer den Nutzern mit den Abrechnungen künftig bestimmte zusätzliche Informationen zur Verfügung stellen. Dies gilt unabhängig davon, ob die Ausstattungen fernablesbar sind.
    Dazu gehören unter anderem Informationen über den Brennstoffmix, eine Erläuterung der erhobenen Steuern und Abgaben sowie ein Vergleich des gegenwärtigen Energieverbrauchs des jeweiligen Nutzers mit dem Verbrauch im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

    Durch die neu eingeführten Informationspflichten wird die bisher in §7 der Heizkostenverordnung geregelte Verbrauchsanalyse als freiwilliges Informationsinstrument entbehrlich.

    Das Recht des Nutzers gemäß §12 Absatz 1 HeizkostenV, seinen Anteil an der Heizkostenabrechnung um 15 Prozent zu kürzen, wenn entgegen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird, wird ergänzt um ein Kürzungsrecht um drei Prozent, wenn die neu eingeführten Informationspflichten oder die Pflicht zur Installation einer fernauslesbaren Ausstattung zur Verbrauchserfassung nicht erfüllt werden.

  • Interoperabilität, Datenschutz, Datensicherheit
    Durch den Entwurf werden die Empfehlungen des Bundeskartellamts zur Stärkung des Wettbewerbs im Bereich des Submeterings, soweit sie die Heizkostenverordnung betreffen, umgesetzt.
    Werden neue, fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung in ein Gebäude eingebaut oder bestehende Systeme mit der Funktion der Fernablesbarkeit nachgerüstet, müssen diese künftig mit den Systemen anderer Anbieter interoperabel sein.

    Das Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik wird technische Vorgaben zur Gewährleistung von Interoperabilität, Datenschutz, Datensicherheit entwickeln und Zertifikate ausstellen, die die Übereinstimmung einer Ausstattung mit diesen Vorgaben bestätigen.
    Ferner müssen fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung an vorhandene Smart-Meter-Gateways nach § 2 Nummer 19 des Messstellenbetriebsgesetzes angebunden werden, wenn der Gebäudeeigentümer von der Möglichkeit des § 6 Absatz 1 Messstellenbetriebsgesetz Gebrauch gemacht hat.

  • Regelung zur Verteilung der Kosten mit Wärme und Warmwasser
    In der Regelung zur Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser bei verbundenen Anlagen (§9 HeizkostenV) werden verschiedene Aktualisierungen und Korrekturen der Berechnungsformeln vorgenommen.

Quelle:

Hinweis: Nächster Seminartermin

Handelt es sich bei einem Hausverwaltervertrag um einen Geschäftsbesorgungsvertrag?

  • Bei einem entgeltlichen Hausverwaltervertrag handelt es sich um einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit überwiegend dienstvertraglichem Charakter, auf den die Regeln des Dienstvertragsrechts und des Auftragsrechts Anwendung finden.
  • Dem Auftraggeber eines Geschäftsbesorgungsvertrags steht zwar gegen den Geschäftsbesorger grundsätzlich ein Anspruch auf Rechnungslegung und Herausgabe von Unterlagen zu, allerdings erst nach Beendigung des Auftrags ( Geschäftsbesorgungsvertrag ), sofern der Geschäftsbesorger diese Unterlagen für seine Tätigkeit benötigt.
  • Allein die Tatsache, dass eine Pflicht aus einem Geschäftsbesorgungsvertrag verletzt worden ist, rechtfertigt im Regelfall nicht eine außerordentliche Kündigung, sondern setzt zusätzlich eine Abmahnung voraus, die dem Vertragspartner deutlich macht, dass der Geschäftsbesorgungsvertrag bei Fortsetzung des Verhaltens gekündigt werden wird.
  • § 626 Abs. 2 BGB ist auf alle außerordentlichen Kündigungen von Dienstverträgen anzuwenden; dabei handelt es sich um eine Ausschlussfrist.
  • Grundsätzlich kann eine Kündigungserklärung auch durch einen Anwaltsschriftsatz im Rahmen eines Rechtsstreits erfolgen, dies setzt allerdings voraus, dass eindeutig erkennbar ist, dass mit dem prozessualen Schriftsatz auch eine materiellrechtliche Willenserklärung abgegeben und nicht nur eine bereits außerprozessual erklärte Kündigung durchgesetzt werden soll.

So das
OLG Brandenburg, Urteil vom 13.01.2021 – 4 U 208/20

vorhergehend:
LG Potsdam, Urteil vom 10.09.2020 – 12 O 48/20

§ 675 BGB Entgeltliche Geschäftsbesorgung
„(1) Auf einen Dienstvertrag oder einen Werkvertrag, der eine Geschäftsbesorgung zum Gegenstand hat, finden, soweit in diesem Untertitel nichts Abweichendes bestimmt wird, die Vorschriften der §§ 663, 665 bis 670, 672 bis 674 und, wenn dem Verpflichteten das Recht zusteht, ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen, auch die Vorschriften des § 671 Abs. 2 entsprechende Anwendung.
(2) Wer einem anderen einen Rat oder eine Empfehlung erteilt, ist, unbeschadet der sich aus einem Vertragsverhältnis, einer unerlaubten Handlung oder einer sonstigen gesetzlichen Bestimmung ergebenden Verantwortlichkeit, zum Ersatz des aus der Befolgung des Rates oder der Empfehlung entstehenden Schadens nicht verpflichtet.
(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, die Anmeldung oder Registrierung des anderen Teils zur Teilnahme an Gewinnspielen zu bewirken, die von einem Dritten durchgeführt werden, bedarf der Textform.“

§ 665 BGB Abweichung von Weisungen
„Der Beauftragte ist berechtigt, von den Weisungen des Auftraggebers abzuweichen, wenn er den Umständen nach annehmen darf, dass der Auftraggeber bei Kenntnis der Sachlage die Abweichung billigen würde. Der Beauftragte hat vor der Abweichung dem Auftraggeber Anzeige zu machen und dessen Entschließung abzuwarten, wenn nicht mit dem Aufschub Gefahr verbunden ist.“

§ 666 BGB Auskunfts- und Rechenschaftspflicht
„Der Beauftragte ist verpflichtet, dem Auftraggeber die erforderlichen Nachrichten zu geben, auf Verlangen über den Stand des Geschäfts Auskunft zu erteilen und nach der Ausführung des Auftrags Rechenschaft abzulegen.“

§ 667 BGB Herausgabepflicht
„Der Beauftragte ist verpflichtet, dem Auftraggeber alles, was er zur Ausführung des Auftrags erhält und was er aus der Geschäftsbesorgung erlangt, herauszugeben.“

Quelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 13.01.2021 – 4 U 208/20
Hinweis: Nächster Seminartermin

Hat bei der WEG die Jahresabrechnung ausschließlich nach dem Abflussprinzip zu erfolgen?!

Die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG a.F. hat ausschließlich nach dem Abflussprinzip zu erfolgen!

  • Der Eigentümergemeinschaft fehlt die Beschlusskompetenz vom Abflussprinzip abzuweichen. Ein entsprechender Beschluss ist nichtig.
  • Das Erfordernis die tatsächlich angefallenen Einnahmen und Ausgaben gegenüberzustellen gilt auch für die Heiz- und Warmwasserkosten.
  • Die periodengerechte Rechnungsabgrenzung der Gesamtheizkosten ist unzulässig und führt zur Ungültigkeit der gesamten Jahresabrechnung.

LG Rostock, Urteil vom 02.12.2020 – 1 S 54/20

vorhergehend:
AG Wismar, 30.03.2020 – 8 C 322/19 WEG

„Nach § 28 Abs. 3 WEG hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Jahresabrechnung aufzustellen, die der Kontrolle des Verwalters und der Feststellung der Beitragspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer dient (zu den Einzelheiten: Becker, in: Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 14. Auflage 2018, § 28 Rn. 99ff.).
Der Inhalt der Jahresabrechnung ist in § 28 Abs. 3 WEG a.F. zwar nicht ausdrücklich geregelt (ebenso: § 28 Abs. 2 WEG n.F.).
Die Jahresabrechnung ist jedoch Ausfluss der Rechenschaftspflicht des Verwalters, deren Inhalt sich nach § 259 Abs. 1 BGB bestimmt. Danach muss die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss (vgl. zuletzt: BGH, Urteil vom 27. Oktober 2017 – V ZR 189/16, juris Rn. 7ff.; sowie gleichbleibend für das neue Recht: Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage 2021, § 28 Rn. 122).
Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen.
Sie müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind. Die Jahresabrechnung ist nicht zuletzt die Grundlage für die Festlegung der endgültigen Höhe der Beiträge (zum Ganzen: BGH, Urteil vom 11. Oktober 2013 – V ZR 271/12, juris Rn. 6).
…“ So das LG Rostock.

§ 28 (Wohnungseigentumsgesetz – WEG) Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht

„(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.
(2) Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.
(3) Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.
(4) Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.“

Quelle: LG Rostock, Urteil vom 02.12.2020 – 1 S 54/20
Hinweis: Nächster Seminartermin

Unterliegt Gemeinschaftsordnung dem AGB-Recht?

Gemeinschaftsordnung unterliegt nicht dem AGB-Recht.

  • Die Regelungen über die Inhaltskontrolle allgemeiner Geschäftsbedingungen (§§ 307 ff. BGB) sind auf die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht entsprechend anwendbar.
  • Von dem teilenden Eigentümer vorgegebene Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung, die in einem spezifischen Zusammenhang mit der einseitigen Aufteilung stehen, unterliegen einer Inhaltskontrolle im Hinblick auf einen Missbrauch der einseitigen Gestaltungsmacht; diese Inhaltskontrolle richtet sich unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von Treu und Glauben gem. § 242 BGB aus.
  • Enthält die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft für die Eigentümerversammlung folgende Regelung:
    „Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist.“,
    so setzt die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung nicht den Zugang, sondern lediglich die rechtzeitige Absendung der Ladung an die Wohnungseigentümer voraus; dies bezieht sich auf alle Wohnungseigentümer und nicht nur auf diejenigen, die einen Wohnsitzwechsel nicht mitgeteilt haben. Eine solche Regelung ist wirksam.

BGH, Urteil vom 20.11.2020 – V ZR 196/19

vorhergehend:
LG Nürnberg-Fürth, 26.06.2019 – 14 S 6956/18 WEG
AG Fürth, 27.09.2018 – 360 C 2115/15 WEG

§ 307 BGB Inhaltskontrolle

„(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder

2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.“

Quelle: BGH, Urteil vom 20.11.2020 – V ZR 196/19

Hinweis: Nächster Seminartermin

Beschlussfassung: Alleineigentum und Miteigentum

Beschlussfassung : Wenn mehrere Wohnungen nur teilweise identischen Miteigentümern gehören oder wenn der Miteigentümer einer Wohnung zugleich Alleineigentümer einer anderen Wohnung ist, haben die Eigentümer jeder Wohnung bei Geltung des Kopfstimmenprinzips je eine Stimme. Das Kopfstimmrecht eines Wohnungseigentümers entfällt nicht, wenn er Miteigentümer einer anderen Wohnung wird oder bleibt.

Das gilt auch, wenn er Mehrheitseigentümer anderer Wohnungen ist oder wird.

BGH, Urteil vom 20.11.2020 – V ZR 64/20
vorhergehend:

  • LG Frankfurt/Main., 13.02.2020 – 2-13 S 133/19
  • AG Bensheim, 28.08.2019 – 6 C 55/19

Das Kopfstimmrecht steht nach § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG jedem Wohnungseigentümer zu.
„Die Vorschrift knüpft damit, wie bereits ausgeführt, an die im Wohnungsgrundbuch dokumentierte Eigentumslage, also daran an, wer als Eigentümer der Wohnung eingetragen ist. Sind mehrere Personen gemeinschaftlich als Eigentümer eingetragen, sind sie zwar beide Wohnungseigentümer, können aber ihr Stimmrecht nach § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nur gemeinschaftlich ausüben.
Dieses Konzept zwingt zu einer formalen Betrachtungsweise.
Es kommt allein auf die (im Einklang mit der materiellen Rechtslage stehende) Eigentumseintragung, nicht auf die Einwirkungsmöglichkeiten an.
Deshalb entsteht ein neues Stimmrecht, wenn ein Wohnungseigentümer einer seiner Wohnungen in der Anlage auf einen anderen Rechtsträger überträgt.
Ob und in welchem Maße er auf den neuen Rechtsträger einwirken kann, spielt nach Wortlaut und Struktur der Vorschrift keine Rolle (Senat, Urteil vom 14. Juli 2017 – V ZR 290/16, NJW 2018, 552 Rn. 6).
Deshalb kann es auch bei Personengesellschaften nur auf die Identität ihrer Mitglieder und weder auf die Größe der Anteile noch auf die Einwirkungsmöglichkeiten auf andere Gesellschafter ankommen.
Nur die formale Betrachtungsweise und das Abstellen auf die Identität der Mitglieder von Personengemeinschaften trägt auch dem Umstand Rechnung, dass diese über die Wohnung nur gemeinsam verfügen können und dass ihnen die Verwaltung gemeinsam zusteht.
Beteiligt sind nur, aber auch alle im Grundbuch als Eigentümer eingetragene Teilhaber.
Sie müssen, wenn auch nach § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nur gemeinschaftlich mit den übrigen Teilhabern, an der Wahrnehmung des Stimmrechts mitwirken können.
Dieses Mitwirkungsrecht würde ihnen genommen, würde man sie als mit einer anders zusammengesetzten Personengemeinschaft identisch ansehen (vgl. Mediger, NZM 2011, 137, 141 f.)“

§ 25 WEG Beschlussfassung

„(1) Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.

(3) Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.

(4) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.“

Quelle: BGH, 20.11.2020 – V ZR 64/20

Hinweis: Nächster Seminartermin

Betriebskosten Abrechnung über 21 Seiten, formell ordnungsgemäß?

Betriebskosten Abrechnung über 21 Seiten und unübersichtlich:Dennoch formell ordnungsgemäß?
Zur formellen Ordnungsmäßigkeit von in einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte Räume erteilten Betriebskostenabrechnungen.
BGH, Urteil vom 20.01.2021 – XII ZR 40/20

vorhergehend:
OLG Schleswig, 25.03.2020 – 12 U 142/19
LG Kiel, 12.07.2019 – 13 O 63/19

Sachstand:

  • Die Parteien streiten über die Neuerteilung von Betriebskosten Abrechnung.
  • Das klagende Land (Kläger) mietete im Februar 2010 von der Beklagten ein aus Büroräumen, Archivflächen und Stellplätzen bestehendes Mietobjekt zur gewerblichen Nutzung.
  • Die Mietfläche wurde durch einen Nachtrag zum 1. Februar 2012 geändert; das Mietverhältnis wurde durch einen weiteren Nachtrag bis zum 31. Dezember 2016 befristet.
  • Die Beklagte erteilte für die Jahre 2012 bis 2015 jeweils im Folgejahr Nebenkostenabrechnungen, die sämtlich mit Guthabenbeträgen zugunsten des Klägers abschlossen.
  • Der Kläger hält die erteilten Abrechnungen für formell nicht ordnungsgemäß und materiell fehlerhaft.
  • Er hat im Dezember 2017 Klage auf Neuerteilung der Abrechnungen erhoben, die das Landgericht abgewiesen hat. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt er sein Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

  • Die erteilten Abrechnungen wiesen keine formellen Mängel auf. Auch wenn die Aufteilung des Mietobjekts in drei Einzelobjekte die Abrechnungen unübersichtlich mache, seien die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erforderlichen Mindestangaben darin enthalten.
  • Vorliegend seien die jeweilige Gesamtfläche und die Bezugsdaten als „Gesamtanteile“ angegeben. Diese bezögen sich hinsichtlich der laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks auf die gesamte Fläche des Büroobjekts, die durch An und Umbauten teilweise auch innerhalb des Abrechnungsjahres variiere. Es reiche aus, dass dem Kläger zumindest aus der entsprechenden Regelung im Mietvertrag bekannt gewesen sei, dass er unterschiedliche Flächenarten gemietet habe. Eine Änderung der Mietfläche ergebe sich aus dem 1. Nachtrag, weitere Angaben zur Gesamtfläche habe er von der Beklagten gesondert erhalten. Zwar werde insofern nicht jeder Rechenschritt in den Nebenkostenabrechnungen erklärt, der jeweils zugrunde gelegte Anteil sei jedoch rechnerisch nachvollziehbar. Die für weitere Umlageschlüssel niedrigeren Gesamtanteile folgten daraus, dass nicht alle Flächen zu 100 % gewertet worden seien, wie sich aus dem den Abrechnungen beiliegenden Infoblatt ergebe. Dort werde beispielsweise aufgeführt, dass Lager- und Leerstandsflächen bei der Heizungs- und Warmwasserversorgung nur zu 10 % berücksichtigt würden. Dasselbe gelte für Wasser und Müllentsorgung.
  • Wie der Bundesgerichtshof zum Wohnraummietrecht entschieden habe, müsse die Flächenermittlung nicht im Einzelnen bereits aus der Nebenkostenabrechnung selbst nachvollziehbar sein. Wie der Vermieter die Flächenangaben ermittelt habe, müsse selbst dann nicht erläutert werden, wenn sich die Flächen seit der letzten Abrechnung verändert hätten. Ob die gesamten Kosten umlagefähig und nicht umlagefähige Kosten zutreffend herausgerechnet worden seien, sei ausschließlich eine Frage der materiellen Richtigkeit, die nur mittels Einsicht in die Belege überprüft werden könne.

Die genannte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gelte gleichermaßen für gewichtete Gesamtflächen. Auch insoweit müsse der Mieter zur Prüfung der materiellen Richtigkeit von Nebenkostenabrechnungen Nachfragen stellen und weitere Belege verlangen. Der Kläger habe dementsprechend auch nachgefragt, worauf ihm von der Beklagten entsprechende Auskunft erteilt worden sei. Das Verlangen einer mit erheblichem Aufwand verbundenen vollständigen Neuberechnung, obwohl nur einzelne Rechenschritte fehlten, verstoße zudem gegen Treu und Glauben nach § 242 BGB.

Dass die verwendete Einheit hinsichtlich Müllabfuhr und anderen Nebenkosten mit dem nicht erläuterten Kürzel „ST“ bezeichnet sei, führe nicht zu einem formellen Mangel. Denn im beigefügten Infoblatt sei hinsichtlich der Müllentsorgung ausführlich erläutert, wie sich der Anteil abstrakt berechne. Dem Kläger sei bewusst gewesen, dass es sich bei der Bezugsgröße „ST“ um einen modifizierten Flächenschlüssel handele. Auch der Umlageschlüssel „Anteil Beleuchtung“ sei rechnerisch nachvollziehbar, dieser Umlageschlüssel werde im Infoblatt ausführlich erläutert.

Ein Anspruch auf Neuerteilung der Nebenkostenabrechnungen trotz deren formeller Ordnungsmäßigkeit ergebe sich auch nicht aus Treu und Glauben gemäß § 242 BGB. Ein solcher Anspruch bestehe nur ausnahmsweise. Er setze voraus, dass die betreffende Abrechnung in allen Einzelpositionen an einem schwerwiegenden Mangel leide und der Mieter sich die Daten nicht selbst verschaffen könne, was hier nicht substantiiert dargelegt worden sei. Die vom Kläger vorgenommenen Korrekturrechnungen zeigten, dass ihm genügend Informationen vorlägen.

Dass in den Betriebskosten Abrechnung nicht erläutert worden ist, wie die zugrunde gelegten Flächen berechnet worden sind, begründet keinen formellen Mangel.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt eine Betriebskosten Abrechnung den an sie in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen aufzunehmen (st. Rspr., vgl. BGH Urteil vom 29. Januar 2020 – VIII ZR 244/18 – NJW-RR 2020, 587 Rn. 8 mwN).
An die ABetriebskostenabrechnung sind dabei in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen (BGH Urteil vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 93/15 – NJW 2016, 866 Rn. 13 mwN). Insbesondere genügt es, dass sich einzelne Angaben etwa zum Umlageschlüssel dem Vertrag oder den Nebenkostenabrechnungen beigefügten Erläuterungen entnehmen lassen (vgl. BGH Urteil vom 29. Januar 2020 – VIII ZR 244/18 – NJW-RR 2020, 587 Rn. 13 f.). Ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Nebenkosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, berührt dagegen nicht die Wirksamkeit, sondern allein die Richtigkeit der Abrechnung (BGH Urteil vom 23. Juni 2010 – VIII ZR 227/09 – NJW 2010, 3228 Rn. 14 mwN).

Ein nach diesen Grundsätzen vorliegender formeller Fehler führt schließlich nur dann zur Unwirksamkeit der Betriebskosten Abrechnung insgesamt und zu einem Anspruch auf Neuerteilung, wenn er sich durchgängig durch die gesamte Abrechnung zieht. Betrifft er nur einzelne Kostenpositionen, bleibt die Abrechnung im Übrigen unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können (vgl. BGH Urteil vom 11. August 2010 – VIII ZR 45/10 – NJW 2010, 3363 Rn. 14 mwN).

Diese Maßstäbe gelten grundsätzlich auch im Gewerberaummietrecht (vgl. Guhling/Günter/Both Gewerberaummiete 2. Aufl. § 556 BGB Rn. 75 ff.).

Allerdings enthalten die betreffenden Betriebskosten Abrechnung mit dem nicht erläuterten und nicht ohne weiteres verständlichen Kürzel „ST“ eine für sich genommen nicht nachvollziehbare Bezeichnung des Umlageschlüssels. Die Revision macht zudem geltend, dass das Kürzel nicht nur auf einen einzigen, sondern auf für einzelne Nebenkostenarten jeweils verschiedene Umlageschlüssel verweist.

Das Berufungsgericht ist dennoch zutreffend davon ausgegangen, dass die für die formelle Ordnungsmäßigkeit erforderliche Nachvollziehbarkeit der Nebenkostenabrechnungen in zulässiger Weise durch das diesen jeweils beigefügten Infoblatt hergestellt wird.
Aus den durch das Infoblatt erläuterten Nebenkostenabrechnungen wird mithin insgesamt hinreichend deutlich, dass das Kürzel „ST“ auf die vom allgemeinen (Flächen-)Maßstab („M2“) abweichende Umlage der im beigefügten Infoblatt einzeln aufgeführten Nebenkostenarten nach dem für diese jeweils besonders genannten Maßstab hinweist. Die erforderliche Nachvollziehbarkeit ist mithin gegeben.
Ob auch die Aufteilung des Mietobjekts in drei Abrechnungseinheiten den an die Nachvollziehbarkeit zu stellenden Anforderungen genügt (vgl. BGH Urteil vom 29. Januar 2020 – VIII ZR 244/18 – NJW-RR 2020, 587 Rn. 14), kann im Ergebnis offenbleiben.

Quelle: BGH, Urteil vom 20.01.2021 – XII ZR 40/20

Hinweis: Nächster Seminartermin

Modernisierung: § 556f BGB eine Gleichstellung mit einem Neubau?

Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend i.S.d. § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt.

  • Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend im Sinne des §556f Satz2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht.

Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht.

  • Ein im Rahmen des §556f Satz 2 BGB zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens)ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands -ohne Grundstücksanteil -erreicht.
    a)In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten einfließen,die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des §555b BGB angefallen sind.
    Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des §555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht.
    b) Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB miterledigt, ist bei der im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. modernisierende Instandsetzung; im Anschluss an BGH, IMR 2020, 355).
  • Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen, ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist.

So das BGH, Urteil von 11.11.2020 – VIII ZR 369/18

vorhergehend:
LG Berlin, Urteil vom 23.10.2018 – 63 S 293/17
AG Schöneberg, Urteil vom 08.09.2017 – 17 C 148/16

§ 556f BGB Ausnahmen
„§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.“

Quelle: BGH, Urteil von 11.11.2020 – VIII ZR 369/18

Hinweis: Nächster Seminartermin

Die neue Bundesförderung für effiziente Gebäude

Die neue Bundesförderung für effiziente Gebäude ersetzt die bisherige Förderung

Im Rahmen des Klima­schutz­programmes 2030 entwickelt die Bundes­regierung die Förderung für energie­effiziente Gebäude weiter. Die neue „Bundes­förderung für effiziente Gebäude (BEG)“ startet bei der KfW zum 01.07.2021.
Sie gilt für alle Wohngebäude, z. B. für Eigentums­wohnungen, Ein- und Mehr­familien­häuser oder Wohnheime und für alle Nichtwohngebäude, z. B. für Gewerbe­gebäude, kommunale Gebäude oder Krankenhäuser usw.
Ab dem 01.07.2021 können für alle Wohngebäude die neuen Förder­kredite und Zuschüsse der „Bundes­förderung für effiziente Gebäude (BEG)“ beantragt werden.Für einen Neubau oder für die Sanierung zum Effizienz­haus sowie einzelne energetische Maßnahmen. Die Förderung für Bau­begleitung kann beantragt werden direkt zusammen mit einem Kredit oder Zuschuss.

Die bisherigen Förderprodukte können noch bis zum 30.06.2021 beantragt werden :

  • Energieeffizient Bauen (153)
  • Energieeffizient Sanieren – Kredit (151, 152)
  • Energieeffizient Sanieren – Investitionszuschuss (430) – für Sanierungen zum KfW-Effizienzhaus
  • Energieeffizient Sanieren – Zuschuss Baubegleitung (431)
  • Energieeffizient Sanieren – Ergänzungskredit (167)

Die neuen Förderprodukte der BEG ab 01.07.2021:

  • Wohngebäude – Kredit (261, 262)
  • Wohngebäude – Zuschuss (461)
  • Kommunen – Kredit (264)
  • Kommunen – Zuschuss (464)

Zuschüsse für einzelne energetische Maßnahmen beantragen Sie seit 01.01.2021 beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhr­kontrolle (BAFA).

Der Zuschuss Energieeffizient Sanieren – Zuschuss Brennstoffzelle (433) bleibt als eigen­ständige Förderung neben der BEG bestehen.

Pflicht bei der Förderung:
Für die Fach­planung und Bau­begleitung eines Effizienz­hauses oder einzelne energetische Maßnahmen bei bestehenden Gebäuden benötigen Sie eine Expertin oder einen Experten für Energieeffizienz aus der Liste der Deutschen Energie-Agentur (dena).

In Zukunft fördern wir im Rahmen der BEG auch eine akustische Fachplanung sowie die Nachhaltigkeitszertifizierung eines Neubaus mit dem Qualitäts­siegel „Nachhaltiges Gebäude“. Informationen über die Nachhaltigkeits­zertifizierung und die Zertifizierungs­stellen

Wenn Sie Ihre Heizungs­anlage erneuern oder optimieren wollen, kann sowohl eine Expertin oder ein Experte für Energie­effizienz als auch ein Fach­unternehmen die benötigten Bestätigungen ausstellen

Qwelle: KfW 08.02.2021
Hinweis: Nächster Seminartermin