Kann eine Änderung des Verteilingsschlüssels §16 (2) WEG rückwirkend beschlossen werden?

  • Umlagebeschlüsse, gestützt auf § 16 Abs. 2 S. 2 WEG n.F., sind nur dann ordnungsmäßig, wenn sie für die Zukunft wirken sollen.
  • Soll eine Kostenregelung aber gleichwohl für einen noch nicht abgeschlossenen Vorgang gelten, ist eine Rückwirkung jedenfalls dann hinzunehmen, wenn sich bei typisierender Betrachtung noch kein schutzwürdiges Vertrauen herausgebildet hat.
  • Bei der Bestimmung dessen, was im Rahmen einer Kostenverteilungsregelung „grob unbillig“ ist bzw. zu einem besonders auffälligen Missverhältnis führt, reicht eine bloße Mehrbelastung einzelner oder mehrerer Eigentümer gegenüber anderen Wohnungs- oder Teileigentümern nicht aus; diese Ausnahmekonstellation ist vielmehr nur auf solche Fälle begrenzt, in denen das Mehrfache dessen zu zahlen ist, was bei sachgerechter Kostenverteilung zu zahlen wäre.
  • Einem Beschluss fehlt die notwendige Bestimmtheit, wenn er keine sinnvolle, in sich geschlossene und verständliche Regelung enthält, weswegen er so ausführlich wie nötig beschreiben muss, was gelten soll.
  • Es entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, eine Sanierungsmaßnahme zu beschließen, ohne sich vorab eine ausreichende Tatsachengrundlage über die Notwendigkeit der Maßnahme verschafft zu haben.

So das AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 19.08.2022 – 980b C 1/22 WEG

„Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung Diese Beschlüsse, die (abgeänderte) Kostenverteilungsregelungen bzw. Verteilungsschlüssel „mit Wirkung ab 01.01.2021“ festlegen, beinhalten eine unzulässige Rückwirkung. Im Grundsatz gilt, dass Umlagebeschlüsse, gestützt auf § 16 Abs. 2 S. 2 WEG n.F. – wie schon nach früherer Rechtslage (vgl. nur BGH, NJW 2011, 2202, 2203, Tz. 10 ff. = ZMR 2011, 652 zu § 16 Abs. 3 WEG a.F.) -, nur dann ordnungsmäßig sind, wenn sie für die Zukunft wirken sollen (vgl. etwa Bartholome, in: BeckOK-WEG, 49. Ed. 1.7.2022, § 16, Rn. 157; Elzer, in: Skauradszun/Elzer/Hinz/Riecke, Die WEG-Reform 2020, 2021, § 13, Rn. 34; Elzer, ZWE 2021, 297, 307). Soll eine Kostenregelung – wie vorliegend – aber gleichwohl für einen noch nicht abgeschlossenen Vorgang (Abrechnungsjahr 2021) gelten, ist eine Rückwirkung jedenfalls dann hinzunehmen, wenn sich bei typisierender Betrachtung noch kein schutzwürdiges Vertrauen herausgebildet hat (BGH, NJW 2010, 2654, 2655, Tz. 11 = ZMR 2010, 775).
Das kann etwa der Fall sein, wenn der in der Teilungserklärung festgelegte Schlüssel von Beginn an nicht angewandt worden ist und die nunmehr beschlossene Kostenregelung der jahrelangen Übung in der Gemeinschaft entspricht (vgl. LG Hamburg, ZWE 2013, 453, 454 = ZMR 2013, 465; LG Rostock, ZWE 2021, 287, 290, Rn. 49 = ZMR 2021, 63).

Ein schutzwürdiges Vertrauen hat sich im Übrigen etwa auch dann nicht herausgebildet, wenn für das laufende Wirtschaftsjahr kein auf der Grundlage des alten Schlüssels aufbauender Wirtschaftsplan beschlossen worden ist und die Abrechnung noch in der Schwebe ist; allein der Umstand, dass Vorschüsse auf der Grundlage des alten Verteilungsschlüssels erhoben worden sind, vermag kein schutzwürdiges Vertrauen zu begründen (siehe BGH, NJW 2010, 2654, 2655, Tz. 11 = ZMR 2010, 775).

Da auch in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume dann ausnahmsweise rückwirkend durch eine geänderte Kostenverteilungsregelung eingegriffen werden darf, wenn besondere Umstände vorliegen, etwa weil der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt, gilt dies erst Recht für Vorgänge, die – wie hier – noch nicht abgeschlossen sind (Elzer, ZWE 2021, 297, 307).“

Quelle: IMRRS 2022, 1524 Entscheidung im Volltext
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Energiepreisbremsen – Preisdeckel für Strom und Gas

Die Bundesregierung hat Gesetzentwürfe für die Energiepreisbremsen beschlossen.
Privathaushalte und Unternehmen sollen mit einer günstigeren Basisversorgung von den stark gestiegenen Energiekosten entlastet werden.

  • Energiepreisbremsen für leitungsgebundenes Erdgas und Wärme

    Für Bürgerinnen und Bürger sowie kleine und mittlere Unternehmen gilt die Gaspreisbremse ab März 2023 und umfasst auch rückwirkend die Monate Januar und Februar. Das bedeutet, dass ein Kontingent von 80 Prozent ihres Erdgasverbrauchs zu 12 Cent je Kilowattstunde gedeckelt wird, es dafür also einen Rabatt im Vergleich zum Marktpreis gibt. Für Fernwärme beträgt der gedeckelte Preis 9,5 Cent je Kilowattstunde. Für den restlichen Verbrauch muss der normale Marktpreis gezahlt werden. Deshalb lohnt sich Energiesparen auch weiterhin. Entscheidend für die Höhe des Kontingents ist der im September 2022 prognostizierte Jahresverbrauch für 2023.

    Im März werden diese Verbraucherinnen und Verbraucher zusätzlich einmalig einen rückwirkenden Entlastungsbetrag für die Monate Januar und Februar erhalten.

    Für Mieterinnen und Mieter gilt, dass ihre Vermieter oder Vermieterinnen die erhaltenen Entlastungen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung weitergeben müssen. In bestimmten Konstellationen bedeutet dies eine Senkung der festgelegten Betriebskostenvorauszahlung.

    Um den Zeitraum bis zur Gaspreisbremse zu überbrücken, übernimmt der Bund zudem den Dezember-Abschlag für private Haushalte sowie kleine und mittlere Unternehmen.

  • Energiepreisbremse für den Strompreis
    Auch die Strompreisbremse soll die steigenden Energiekosten für Verbraucherinnen und Verbraucher sowie Unternehmen abfedern. Sie deckelt den Strompreis für Haushalte und Kleingewerbe mit einem jährlichen Verbrauch von bis zu 30.000 Kilowattstunden auf 40 Cent pro Kilowattstunde.
    Das gilt für ein Kontingent in Höhe von 80 Prozent des historischen Verbrauchs, also in der Regel des Vorjahresverbrauchs.

    Für mittlere und große Unternehmen mit mehr als 30.000 Kilowattstunden Jahresverbrauch liegt der Preisdeckel bei 13 Cent pro Kilowattstunde – zuzüglich Netzentgelte, Steuern, Abgaben und Umlagen. Das gilt für ein Kontingent in Höhe von 70 Prozent ihres historischen Verbrauchs.

    Oberhalb des jeweils rabattierten Kontingents fallen die üblichen Strompreise an. Energiesparen lohnt sich also weiterhin.

Quelle: Entwurf eines Gesetzes zur Einführung von Preisbremsen für leitungsgebundenes Erdgas und Wärme und zur Änderung weiterer Vorschriften
Sicher durch den Winter – Zwischenberich
Preisdeckel für Strom und Gas
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Kohlendioxidabgabe bei Mietwohnungen wird künftig aufgeteilt.

Mieter müssen künftig die Kohlendioxidabgabe (CO2-Abgabe) für das Heizen mit Öl oder Erdgas nicht mehr allein tragen. Der Bundesrat billigte am 25. November 2022 einen Bundestagsbeschluss zur Aufteilung der Kosten zwischen Vermieter- und Mieterseite nach einem Stufenmodell.
Das Gesetz kann nun über die Bundesregierung dem Bundespräsidenten zur Unterschrift vorgelegt werden – es soll zum 1. Januar 2023 in Kraft treten.

Aufteilung nach energetischer Qualität
Künftig werden die Kostenanteile entsprechend dem Kohlendioxidausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche berechnet – sie orientieren sich damit an der energetischen Qualität des Gebäudes.
Je schlechter diese ist, desto höher ist der Anteil des Vermieters.
In der untersten Stufe bei besonders emissionsreichen Gebäuden tragen Vermieter bis zu 95 Prozent der CO2-Abgabe.
Das Gesetz sieht Ausnahmen für besondere Fallgestaltungen vor, zum Beispiel wenn Denkmalschutzvorgaben eine bessere Dämmung der Wohnungen verhindern.
Bei Nichtwohngebäuden gilt zunächst eine hälftige Teilung der Kohlendioxidabgabe (Kohlendioxidkosten) der Vermieterseite.

Quelle: Bundesrat Top 11, Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (Kohlendioxid-kostenaufteilungsgesetz – CO2KostAufG)

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Differenzberechnung

BGH Urteil zur Differenzberechnung

„Ist bei einer Wohnungseigentumsanlage mit verschiedenen Ausstattungen zur
Verbrauchserfassung der anteilige Verbrauch einer oder mehrerer Nutzergruppe(n) entgegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV aF nicht mit einem separaten Wärmemengenzähler vorerfasst worden, entspricht die Abrechnung der Heizkosten in der Regel dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Ermittlung des Verbrauchs im Wege einer rechnerisch zutreffenden Differenzberechnung unter Berücksichtigung der ermittelten Verbrauchsdaten erfolgt.“

So das BGH, 16.09.2022 – V ZR 214/21

vorhergehend:
LG Düsseldorf, 24.09.2021 – 19 S 29/19
AG Mönchengladbach-Rheydt, 08.02.2019 – 23 C 288/17

§ 5(2) AF Ausstattung zur Verbrauchserfassung
„Wird der Verbrauch der von einer Anlage im Sinne des § 1 Abs. 1 versorgten Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen erfaßt, so sind zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfaßt wird. Der Gebäudeeigentümer kann auch bei unterschiedlichen Nutzungs- oder Gebäudearten oder aus anderen sachgerechten Gründen eine Vorerfassung nach Nutzergruppen durchführen“

Quelle: BGH, 16.09.2022 – V ZR 214/21

Wann gilt eine E-Mail als zugegangen?

Mit der Frage Wann gilt eine E-Mail als zugegangen, hat sich das befaßt.
Wird eine E-Mail im unternehmerischen Geschäftsverkehr innerhalb der üblichen
Geschäftszeiten auf dem Mailserver des Empfängers abrufbereit zur Verfügung gestellt, ist sie dem Empfänger grundsätzlich in diesem Zeitpunkt zugegangen. Dass die E-Mail tatsächlich abgerufen und zur Kenntnis genommen wird, ist für den Zugang nicht erforderlich.

So das BGH, 06.10.2022 – VII ZR 895/21

vorhergehend:
KG, 28.12.2021 – 21 U 1103/20
KG, 30.11.2021 – 21 U 1103/20
LG Berlin, 23.10.2020 – 96 O 37/19

„Der von einem Empfänger für den Empfang von E-Mail-Nachrichten genutzte Mailserver ist jedenfalls dann, wenn der Empfänger durch Veröffentlichung der E-Mail-Adresse oder sonstige Erklärungen im Geschäftsverkehr zum Ausdruck bringt, Rechtsgeschäfte mittels elektronischer Erklärungen in Form von E-Mails abzuschließen, als sein Machtbereich anzusehen, in dem ihm Willenserklärungen in elektronischer Form zugehen können. Elektronische Willenserklärungen in Form von E-Mails werden als Datei gespeichert von dem Mailserver des Absenders an den Mailserver des Empfängers weitergeleitet. Dieser wird über den Eingang der E-Mail unterrichtet. In diesem Zeitpunkt ist der Empfänger in der Lage, die E-Mail-Nachricht abzurufen und auf seinem Endgerät anzeigen zu lassen (vgl. zum technischen Ablauf: Härting, Internetrecht, 6. Aufl., Rn. 671; Redeker, IT-Recht, 7. Aufl. Rn. 925; Krüger/Bütter, WM 2001, 221, 227).“ Zitiernummer 20.

Quelle: BGH, 06.10.2022 – VII ZR 895/21

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Erhöhung der Miete im laufenden Mietverhältnis unterfällt nicht den §§ 556d ff. BGB

BGH Urteil zu §§ 556d ff. BGB:

  • Durch die Zustimmung eines Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kommt in der Regel eine Vereinbarung über die Erhöhung der Miete auf die neue Miethöhe zu Stande, die den Rechtsgrund für die daraufhin erbrachten erhöhten Mietzahlungen darstellt.
  • Die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) finden auf eine Mieterhöhungsvereinbarung während eines laufenden Mietverhältnisses keine Anwendung.

So das BGH, Urteil vom 28.09.2022 – VIII ZR 300/21

vorhergehend:
LG Berlin, 31.08.2021 – 63 S 232/20
AG Berlin-Wedding, 12.10.2020 – 22c C 82/20

Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte durch diese Vorschrift die zulässige Miete bei Wiedervermietungen von Wohnraum in den betroffenen Gebieten begrenzt werden, um der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken und den Anreiz, Bestandsmieter zu verdrängen, zu vermindern, weil große Mietsteigerungen bei Abschluss eines neuen Mietverhältnisses nicht mehr möglich sein würden (vgl. Begründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung [Mietrechtsnovellierungsgesetz -] MietNovG, BT-Drucks. 18/3121, S. 7, 11, 15 f.). Dieser Zielsetzung entsprechend heißt es in der Gesetzesbegründung, dass die Begrenzung der zulässigen Miete auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete „nur für den Zeitpunkt der Wiedervermietung“ gelte und spätere Mieterhöhungen weiterhin möglich seien (BT-Drucks. 18/3121, S. 16).

Quelle: BGH, Urteil vom 28.09.2022 – VIII ZR 300/21
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Ersatzansprüche auch nach über 30 Jahren?

§ 548 Abs. 1 BGB „Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.“ enthält für die von dieser Bestimmung erfassten Ansprüche des
Vermieters eine abschließende Sonderregelung, die der allgemeinen Regelung des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB vorgeht, so dass eine Anspruchsverjährung vor Rückgabe der Mietsache an den Vermieter nicht eintreten kann, auch wenn die in der vor genannten Vorschrift bestimmte Frist von 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an bereits im laufenden Mietverhältnis verstrichen ist (im Anschluss an BGH, Urteil vom 19. Januar 2005 – VIII ZR 114/04, BGHZ 162, 30, 37).
BGH, Urteil vom 31. August 2022 – VIII ZR 132/20

Vorinstanzen:
– LG Berlin
– AG Berlin-Charlottenburg

So das BGH, Urteil von 31.08.2022 – VIII ZR 132/20

Laut Berufungsgericht, die erhobenen Ansprüche seien jedoch gemäß § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB bereits während des laufenden Mietverhältnisses verjährt, weil sich die den Schaden auslösende Pflichtverletzung – nach den Feststellungen des Berufungsgerichts die vor dem Jahr 1984 vorgenommenen, nicht fachgerechten Fliesenarbeiten im Badezimmer der Wohnung – mehr als 30 Jahre vor der Klageerhebung zugetragen habe. Nach § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB verjähren sonstige (also andere als die § 199
Abs. 2 BGB genannten) Schadensersatzansprüche, unter anderem aus der Verletzung des Eigentums, ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an. Diese Bestimmung kommt im Streitfall indes nicht zum Tragen.
Das Berufungsgericht hat verkannt, dass die Vorschrift des § 199 Abs. 3
Satz 1 Nr. 2 BGB hier nicht anwendbar ist, weil § 548 BGB für bestimmte mietrechtliche Ansprüche eine abschließende Sonderregelung enthält, die der allgemeinen Bestimmung des § 199 Abs. 3 BGB vorgeht, so dass eine Verjährung solcher Ansprüche vor der Rückgabe der Mietsache nicht eintreten kann.
Dafür sprechen nicht nur der Wortlaut und die Entstehungsgeschichte des § 548 Abs. 1 BGB.
Dies folgt vielmehr insbesondere auch aus der Gesetzessystematik und dem Sinn und Zweck der Vorschrift. Die gegenteilige Ansicht des Berufungsgerichts findet im Gesetz keine Stütze.

§ 199 Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist und Verjährungshöchstfristen
„(1) Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem
1. der Anspruch entstanden ist und
2. der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
(2) Schadensersatzansprüche, die auf der Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit oder der Freiheit beruhen, verjähren ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.
(3) Sonstige Schadensersatzansprüche verjähren
1. ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an und
2. ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.
Maßgeblich ist die früher endende Frist.
(3a) Ansprüche, die auf einem Erbfall beruhen oder deren Geltendmachung die Kenntnis einer Verfügung von Todes wegen voraussetzt, verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Entstehung des Anspruchs an.
(4) Andere Ansprüche als die nach den Absätzen 2 bis 3a verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an.
(5) Geht der Anspruch auf ein Unterlassen, so tritt an die Stelle der Entstehung die Zuwiderhandlung.“

§ 200 Beginn anderer Verjährungsfristen
Die Verjährungsfrist von Ansprüchen, die nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist unterliegen, beginnt mit der Entstehung des Anspruchs, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist. § 199 Abs. 5 findet entsprechende Anwendung.

§ 548 Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
„(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
(3) (aufgehoben)“

Quelle: BGH, 31.08.2022 – VIII ZR 132/20

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Das Gebäudenergiegesetz (GEG) – Änderung zum 01.01.2023

Das Gebäudenergiegesetz (GEG) ist am 1. November 2020 in Kraft getreten.
Eine weitere Änderung tritt zum 1. Januar 2023 in Kraft (Reduzierung des zulässigen Jahres-Primärenergiebedarfs im Neubau von bisher 75 Prozent des Referenzgebäudes auf 55 Prozent).

Das GEG enthällt Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden, die Erstellung und die Verwendung von Energieausweisen sowie an den Einsatz erneuerbarer Energien in Gebäuden.

Die frühere EnEV , das EnEG und das EEWärmeG wurden mit dem GEG zusammengeführt.

Wesentliche Änderungen durch das GEG 2023:

  • Reduzierung des zulässigen Jahres-Primärenergiebedarfs für Neubauten von bisher 75 Prozent des Primärenergiebedarfs des Referenzgebäudes auf 55 Prozent.
  • Anpassung des in Anlage 5 des GEG geregelten vereinfachten Nachweisverfahrens für Wohngebäude. Anlagenoptionen, die im vereinfachten Nachweisverfahren nicht aufgeführt werden, sind weiterhin im Rahmen des Referenzgebäudeverfahrens umsetzbar, so dass das Referenzgebäudeverfahren technologieoffen ist.
  • Einführung eines Primärenergiefaktors für Strom zum Betrieb von wärmenetzgebundenen Großwärmepumpen für den nicht erneuerbaren Anteil von 1,2 eingeführt (statt 1,8): Ziel: Behebung einer bestehenden systematischen Benachteiligung von Fernwärme aus Großwärmepumpen gegenüber Fernwärme aus KWK-Anlagen oder Wärmeerzeugern mit fossilen Energien.
  • Streichung der Absätze 2 und 3 des § 23 GEG, da sich in der Praxis erwiesen hat, dass das dort vorgeschriebene Bewertungsverfahren zu widersprüchlichen Ergebnissen führen kann.
  • Anpassung der Regelung zu den Fördermaßnahmen in § 91 GEG an die Anhebung des Anforderungsniveaus.
  • Einführung einer bis Ende 2024 befristeten Erleichterung für bestimmte Gebäude, die der Unterbringung geflüchteter Menschen durch die öffentliche Hand oder im öffentlichen Auftrag dienen.

Die geltenden europäischen Vorgaben zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden wurden mit dem GEG 2020 vollständig umgesetzt und die Regelung des Niedrigstenergiegebäudes in das Energieeinsparrecht integriert.

Im Koalitionsvertrag für die 20. Legislaturperiode sind zu verschiedenen Aspekten Änderungen des GEG angesprochen, u.a. die Angleichung der Neubauanforderungen an den EH40-Standard zum 1. Januar 2025. Diese soll im Zusammenhang mit der Umstellung auf eine moderne Anforderungssystematik erfolgen. Für die Zeit bis zur Angleichung an den EH40-Standard soll ab dem 1. Januar 2023 der EH55-Standard als Zwischenstandard für den Neubau eingeführt.
Eine entsprechende Änderung des GEG ist am 28. Juli 2022 im Bundesgesetzblatt verkündet worden.
Für die Umsetzung der übrigen Vorgaben aus dem Koalitionsvertrag zur Änderung des GEG stehen Einzelheiten noch nicht fest.

Quelle: bmwsb
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EnSikuMaÄV – Anpassungen

Das Bundeskabinett hat heute Anpassungen bei der Energiesicherungsverordnung für kurzfristige Energiesparmaßnahmen EnSikuMaÄV verabschiedet, die Klarstellungen für die Anwendung und den Geltungsbereich der Verordnung beinhalten. Die Anpassungen betreffen die kurzfristigen Energiespar-Maßnahmen, die für einen Zeitraum vom 1. September 2022 bis zum 28. Februar 2023 gelten. Die heute im Kabinett verabschiedete Regierungsverordnung tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft.

Im Einzelnen geht es um folgende Anpassungen der EnSikuMaÄV:

  • Beleuchtungsverbot für öffentliche Nichtwohngebäude und Baudenkmäler:
    Beim Beleuchtungsverbot von Gebäuden wird klargestellt, dass dieses Verbot nur für öffentliche Nichtwohngebäude und Baudenkmäler gilt. Zugleich wird klargestellt, dass das Beleuchtungsverbot nicht gilt bei der Beleuchtung von Gebäuden und Baudenkmälern, die anlässlich traditioneller oder religiöser Feste (wie beispielsweise Weihnachten) installiert und betrieben wird, auch wenn sie zur Beleuchtung des Gebäudes beiträgt.
  • Nutzungseinschränkung beleuchteter Werbeanlagen/Außenwerbung
    Der Betrieb beleuchteter oder lichtemittierender Werbeanlagen ist jetzt von 22 Uhr bis 6 Uhr des Folgetages untersagt. Hier wird die Uhrzeit angepasst und auf den Zeitraum 22 bis 6 Uhr beschränkt.
    Die Nutzungseinschränkung gilt weiterhin wie in der Verordnung bereits festgelegt nicht, wenn die Beleuchtung zur Aufrechterhaltung der Verkehrssicherheit oder zur Abwehr anderer Gefahren erforderlich ist und nicht kurzfristig durch andere Maßnahmen ersetzt werden kann. Ausgenommen sind daher regelmäßig beleuchtete Werbeträger an Fahrgastunterständen (oder Wartehallen), Haltepunkten und Bahnunterführungen, die aus Gründen der Betriebssicherheit und öffentlichen Ordnung wie Straßenbeleuchtung zu behandeln sind.
  • Neu hinzugefügt wird eine Ausnahmeregelung für Werbeanlagen, die während der Öffnungszeiten auf Gewerbe und Beruf am selben Ort hinweisen. Ein Beispiel hierfür sind beleuchtete Namenszüge eines Ladens, etwa über dem Eingang, diese dürfen während der Öffnungszeit weiter beleuchtet werden, auch wenn es nach 22 Uhr ist.
  • benfalls neu hinzugefügt wird eine Ausnahme für beleuchtete Werbeanlagen, die während Sport- und Kulturveranstaltungen in Funktion sind. Ein Beispiel sind hier beleuchtete Werbebanner bei Fußballspielen oder beleuchtete Werbetafeln bei Kulturveranstaltungen während die Veranstaltung läuft.
  • Verbot der Nutzung bestimmter Heizungsarten für Schwimm- und Badebecken
    In Gebäuden oder zugehörigen privaten Gärten bleibt die Beheizung von privaten, innen- oder außenliegenden Schwimm- und Badebecken einschließlich Aufstellbecken mit Gas oder mit Strom aus dem Stromnetz untersagt. Eine Ausnahme gibt es fürtherapeutische Anwendungen. Gewerbliche genutzte Pools sind davon nicht betroffen.
  • Neu aufgenommen wird eine Klarstellung, dass eine Beheizung privater Pools im geringen Umfang dann ausnahmsweise erfolgen darf, wenn diese notwendig ist um die Becken frostfrei zu halten und Schäden an der Beckenanlage zu vermeiden. Ein privater Pool darf frostfrei gehalten werden, um Schäden an der Beckenanlage zu vermeiden und zum Beispiel auf wenige Grad über Null beheizt werden, wenn andernfalls das Becken kaputt geht und es keine anderen Möglichkeiten zur Schadensabwehr gibt.

Quelle: 28.09.2022 EnSikuMaÄV – Pressemitteilung BMWK – Energie
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Darf die Miete, bei gesetzlich erforderlicher Modernisierung, erhöht werden?

Nach der Rechtsprechung zu Miete obliegt dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Höhe der umlagefähigen Kosten, so dass es auch seine Sache ist, darzulegen und zu beweisen, dass die der Mieterhöhung zu Grunde gelegten Kosten nicht teilweise auf die Erhaltung dienenden Maßnahmen (§ 555a Abs. 1 BGB) entfallen sind.

So das LG Bonn, Beschluss vom 28.01.2021 – 6 S 78/20

vorhergehend:
AG Bonn, 23.06.2020 – 206 C 233/19

„Das Mieterhöhungsverlangen vom 26.01.2016 betreffend den Austausch der Heizungsanlage begründet keine wirksame Mieterhöhung von monatlich 39,38 EUR. Da ein gesetzlich erforderlicher Austausch nach § 10 EnEV der Instandhaltung zuzuordnen ist, scheidet eine Umlage einer solchen gesetzlich angeordneten Modernisierung auf den Mieter aus (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 555 a Rn. 13).“
Zudem hat die Klägerin auch die Instandsetzungskosten nicht ausreichend dargelegt, da die Klägerin die Kosten der fälligen Erhaltungsmaßnahme nicht konkret ermittelt hat. Nach der von der Klägerin selbst angeführten Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 20.05.2020, VIII ZR 55/19, NZM 2020, 795) obliegt dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Höhe der umlagefähigen Kosten, so dass es auch seine Sache ist, darzulegen und zu beweisen, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht teilweise auf die Erhaltung dienenden Maßnahmen, § 555 a Abs. 1 BGB, entfallen sind.

„Die Mieterhöhung betreffend die Dachgeschoßdeckendämmung ist ebenfalls unwirksam. Sowohl dem Ankündigungsschreiben vom 07.11.2016 als auch dem Mieterhöhungsverlangen vom 25.08.2016 (Bl. 186) fehlen Angaben zur Energieeinsparung. Auch wenn die Klägerin nach der insoweit einschlägigen und von ihr selbst angeführten Rechtsprechung (BGH, Beschluss vom 12.06.2018, VIII ZR 121/17, BeckRS 2018, 25387) den Wärmedurchgangskoeffizienten der Wände vor und nach der Durchführung von Dämmmaßnahmen nicht in der Erhöhungserklärung angeben muss, so hat der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aber neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt.
Solche Angaben enthielten die Schreiben der Klägerin jedoch nicht. In der Ankündigung der Mieterhöhung vom 07.11.2016 (Bl. 190) ist insoweit ausgeführt:
„Der Fußboden des Dachraumes (Trocken- oder Speicherboden) und die Wand zum Treppenhaus wird mit einer Dämmung entsprechend den Vorgaben der KfW mit dem Wärmedurchgangskoeffizient für den Gesamtdeckenaufbau der obersten Geschossdecke von U < 01,4 W/(m²K) versehen ... " Tatsachen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt, hat die Klägerin damit aber nicht vorgetragen." Quelle: LG Bonn, Beschluss vom 28.01.2021 – 6 S 78/20

Quelle: BGH, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 69/21