Autor: Anat Wand

BGH zur Schonfristzahlung: Ordentliche Kündigung ?

Kein Widerspruch ( Ordentliche Kündigung ) gegen ordentliche Kündigung – auch nach Schonfristzahlung

  • Ein Teilurteil über die Klage gegen einen von mehreren einfachen Streitgenossen ist in der Regel unzulässig, wenn die Möglichkeit besteht, dass es in demselben Rechtsstreit, auch im Instanzenzug, zu einander widersprechenden Entscheidungen kommt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 21.11.2017 – VI ZR 436/16, Rz. 7, IBRRS 2018, 0196 = NJW 2018, 623; vom 24.02.2015 – VI ZR 279/14, Rz. 7, IBRRS 2015, 1572 = NJW 2015, 2429; vom 25.11.2003 – VI ZR 8/03 unter II 1 a, IBRRS 2004, 0290 = NJW 2004, 1452; vom 12.01.1999 – VI ZR 77/98 unter II 2, IBRRS 1999, 0051 = NJW 1999, 1035).
  • Der nach Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung unter den Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegebene Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die außerordentliche Kündigung erklärt hat; es genügt, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung (auch) ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht.
  • Eine fristgerechte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ändert an dem Ausschluss des Fortsetzungsanspruchs des Mieters nichts, da sie einer ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung im Wege der gesetzlichen Fiktion lediglich rückwirkend deren Gestaltungswirkung nimmt (vgl. hierzu Senatsurteile IMR 2018, 449, und IMR 2018, 503), nicht aber dazu führt, dass ein Grund für die fristlose Kündigung von vornherein nicht bestand (vgl. hierzu Senatsurteil, IBR 2005, 241). Für eine teleologische Reduktion von § 574 Abs. 1 BGB dahin, dass das Widerspruchsrecht des Mieters mit fristgerechter Schonfristzahlung neu entsteht oder wiederauflebt, ist kein Raum, da es an einer hierfür notwendigen planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes – verdeckten Regelungslücke – fehlt.

so das BGH, Urteil vom 01.07.2020 – VIII ZR 323/18

vorhergehend:

  • LG Berlin, Urteil vom 12.09.2018 – 64 S 4/18
  • AG Charlottenburg, 28.11.2017 – 206 C 310/17

Quelle: BGH, Urteil vom 01.07.2020 – VIII ZR 323/18

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Siehe auch: Link

Anspruch auf Schallschutz bei Auswechslung des Teppichbodens durch Fliesen?

Ja, Der Bundesgerichtshof hat am 26.06.2020 entschieden, dass ein Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer, der in seiner Wohnung den Bodenbelag ausgetauscht hat (Fliesen statt Teppichboden), die Einhaltung der Schallschutz technischen ( Lärmschutz ) Mindestanforderungen nach der DIN 4109 auch dann verlangen kann, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums mangelhaft ist und ohne diesen Mangel der Trittschall den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspräche.

BGH Urteil vom 26. Juni 2020 – V ZR 173/19

Sachverhalt:

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnung des Klägers befindet sich im zweiten Obergeschoss des 1962 errichteten Hauses, die Wohnung des Beklagten in dem darüber liegenden Dachgeschoss. Dieses war 1995 zu Wohnraum ausgebaut und mit Teppichboden ausgestattet worden. 2008 ließ der Beklagte den Teppichboden durch Fliesen ersetzen. Der Kläger macht geltend, seitdem komme es in seiner Wohnung zu unzumutbaren Lärmbelästigungen durch Trittschall.
Ein im Jahr 2013 von der Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft in Auftrag gegebenes Gutachten ergab, dass die Trittschalldämmung der Wohnungstrenndecke mit dem Fliesenbelag nicht den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspricht.

Mit der Klage verlangt der Kläger von dem Beklagten, wieder Teppichboden oder einen in der Trittschalldämmung gleichwertigen Bodenbelag mit einem Trittschallverbesserungsmaß von mindestens 15 dB zu verlegen, hilfsweise durch geeignete Maßnahmen einen Normtrittschallpegel des Fußbodens von = 53 dB herzustellen.

Vorinstanzen:

  • AG Mönchengladbach – Urteil vom 28. November 2018 – 36 C 438/17
  • LG Düsseldorf – Urteil vom 27. Juni 2019 – 19 S 152/18

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

  • Rechtlicher Maßstab für die zwischen den Wohnungseigentümern hinsichtlich des Schallschutzes bestehenden Pflichten ist § 14 Nr. 1 WEG. Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen, wozu auch der Oberbodenbelag gehört, nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Ein solcher Nachteil ist dem Kläger infolge des Austauschs des Bodenbelags in der Wohnung des Beklagten entstanden.
  • Der im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährende Schallschutz richtet sich nach der DIN 4109, wenn ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt und dabei nicht in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke eingegriffen wird. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums mangelhaft ist und der Trittschall ohne diesen Mangel den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspräche.
  • Zwar muss der Schallschutz in erster Linie durch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile gewährleistet werden, insbesondere durch die Art und den Aufbau der Geschossdecke und des Estrichs. Daraus folgt aber nur, dass das mittels der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile bislang erreichte Schallschutzniveau bei Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum im Prinzip erhalten bleiben muss und jedenfalls nicht signifikant verschlechtert werden darf. Das ändert nichts daran, dass der Wohnungseigentümer nach § 14 Nr. 1 WEG gehalten ist, insbesondere bei der Änderung des Bodenbelags darauf zu achten, dass die durch die DIN 4109 vorgegebenen schallschutztechnischen Mindestanforderungen eingehalten werden.
  • Anders kann es sein, wenn bei einer mangelhaften Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümer keine zumutbare Abhilfemöglichkeit hat. Solange er aber mit zumutbaren Maßnahmen an seinem Sondereigentum die Mindestanforderungen an den Trittschallschutz einhalten kann, wie etwa durch die Verlegung eines schalldämpfenden Teppichbodens oder die Anbringung eines zusätzlichen Bodenbelags, kann der andere Wohnungseigentümer gemäß § 1004 BGB und § 15 Abs. 3 WEG i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG von ihm die Beseitigung der Beeinträchtigungen seines Wohneigentums verlangen.

So ist es hier:
„Der Trittschallpegel überschreitet die maßgeblichen Grenzwerte der DIN 4109 in der Ausgabe von 1989 von 53 dB um 14 dB. Mit dem Fliesenbelag beträgt der Trittschallpegel 66 bis 67 dB.
Dem Beklagten ist die Einhaltung der Mindestanforderungen an den Trittschall auch zumutbar.
Er kann dies nach den Feststellungen des Berufungsgerichts durch vergleichsweise einfache Maßnahmen erreichen, nämlich durch die Verlegung eines Teppichbodens oder die Anbringung eines zusätzlichen Bodenbelags auf die bestehenden Fliesen. Welche Maßnahme er ergreift, bleibt ihm überlassen.
Demgegenüber ist die Ertüchtigung des Gemeinschaftseigentums aufwändiger und mit weitaus höheren Kosten verbunden.“

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs 082/2020

Urteil: BGH Urteil vom 26. Juni 2020 – V ZR 173/19

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Schönheitsreparaturen – Ansprüchen des Mieters?

Ansprüchen des Mieters einer unrenoviert überlassenen Wohnung auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter gemäß
Urteile vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18

Vorinstanzen:

  • VIII ZR 163/18

Amtsgericht Charlottenburg – Urteil vom 30. November 2016– 216 C 294/16

Landgericht Berlin – Urteil vom 2. Mai 2018 – 18 S 392/16

  • VIII ZR 270/17

Amtsgericht Schöneberg – Urteil vom 11. August 2017 – 19 C 408/15

Landgericht Berlin – Urteil vom 24. Juli 2018 – 63 S 283/17

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 08.07.2020 in zwei Verfahren entschieden, dass ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen wurde und auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden, vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist. Allerdings hat er sich in diesem Fall nach Treu und Glauben an den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte) zu beteiligen, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung bei Mietbeginn führt.

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

  • § 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

„(1) ¹Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. ²Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
[…]“

  • § 536a BGB Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels

„(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn

1.der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder

2. […] “

Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs Nr. 090/2020

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Bundesrat billigt Gebäudeenergiegesetz

Heute 03.07.2020 billigt der Bundesrat das Gebäudeenergiegesetz.

Für die energetischen Anforderungen von Neubauten und Bestandsgebäuden gelten künftig einheitliche Regelungen. Der Bundesrat hat am 3. Juli 2020 das so genannte Gebäudeenergiegesetz gebilligt. Es gehört zum Klimaschutzprogramm der Bundesregierung und soll dazu beitragen, den Primärenergiebedarf von Gebäuden zu minimieren.

Verordnungsermächtigung zur Verteilung der Betriebskosten und zu Abrechnungs-und Verbrauchsinformationen

Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmungdes Bundesrates die Heizkostenverordnung zu ergänzen.
Siehe auch Gebäudeenergiegesetz (GEG) Gesetzentwurf

Verordnungsermächtigung zur Versorgung mit Fernkälte

Nach § 6 wird folgender § 6a eingefügt: „§ 6a Verordnungsermächtigung zur Versorgung mit Fernkälte „(1)Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie kann im Einvernehmen mit dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates die Allgemeinen Bedingungen für die Versorgung mit Fernkälte einschließlich von Rahmenregelungen über die Entgelte ausgewogen gestalten und hierbei unter angemessener Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen…“

Effiziente Anlagentechnik

„Erreicht werden sollen die Energieeinsparungen durch eine effiziente Anlagetechnik und einen energetisch hochwertigen baulichen Wärmeschutz. Der verbleibende Energiebedarf soll zunehmend durch erneuerbare Energien gedeckt werden. Der Gesetzesbeschluss schreibt vor, wie sie zur Wärme- und Kälteversorgung einzusetzen sind.“ so der Bundesrat.

Austauschprämie für Ölheizungen

„Außerdem sieht er ein Einbauverbot für Ölheizungen ab 2026 vor und bestimmt, dass Gas- und Ölheizungen, die seit 1991 eingebaut oder aufgestellt wurden, nur 30 Jahre lang betrieben werden dürfen. Für diejenigen, die ihre alte Ölheizung durch ein klimafreundlicheres Modell ersetzen lassen, gibt es eine Austauschprämie.“

Zahlreiche Änderungen gehen auf Bundesrat zurück. Der Bundestag hat den ursprünglichen Gesetzentwurf der Bundesregierung in zahlreichen Punkten geändert und dabei viele Anregungen des Bundesrates übernommen.
So wurden mit dem Gesetzesbeschluss die Erneuerbaren Energien mit Photovoltaik-Strom und Biomethan gezielt gestärkt. Außerdem enthält er innovative Ansätze mit Regelungen zu Wasserstoff, Grauer Energie, CO2-Bilanzierung und der Berücksichtigung synthetischer Brennstoffe. Letzteres hatten die Länder ausdrücklich gefordert. Gleiches gilt für das nunmehr beschlossene Verbot von
Kohlekesseln.

Quelle: BundesratKOMPAKT

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Ankündigung von Modernisierung – BGH ?

Zu den Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierung Mmaßnahmen, hier: energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB.

Sachverhalt:

  • Mit Schreiben vom 1. September 2017 kündigte die Klägerin der Beklagten den Einbau einer Gaszentralheizung in das Wohngebäude an.
  • Im Rahmen der Arbeiten, welche in gleicher Art auch in einem Nachbargebäude ausgeführt und die sich ausweislich der Ankündigung über einen Zeitraum von insgesamt 14 Wochen erstrecken werden, sollen die einzelnen Wohnungen an die neue Zentralheizung mit Gas-Brennwertkessel angeschlossen und vom Gasnetz getrennt werden.
  • Angekündigt wurde die Installation einer „Wohnungsstation“, die über isolierte Leitungsstränge mit der Zentralheizung verbunden wird und über die die Wohnungen künftig beheizt und mit Warmwasser versorgt werden sollen.
  • Für die Wohnungen – so die Ankündigung – sei unter anderem die Entfernung der Gasleitungen und Feuerstätten, der Ausbau der Gasthermen, der Tausch der vorhandenen Heizkörper gegen Plattenheizkörper, der Anschluss durch verkleidete Ringleitungen an die „Wohnungsstation“ unter Rückbau der sichtbaren Heizungsrohre.
  • Der Austausch des vorhandenen Gasherds gegen einen Elektroherd vorgesehen.
  • Daneben sei beabsichtigt, die Wohnungen zur Warmwasserversorgung mit einem zentralen Warmwasserbereiter über isolierte Warmwasserleitungen zu verbinden.
  • Mitgeteilt wurde ferner, dass sich die voraussichtliche Mieterhöhung auf 69 Euro pro Monat belaufen werde. Für die Wärmeversorgung falle zukünftig eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 1,50 Euro/m² an, wobei bisherige Kosten für den Betrieb und die Wartung der Gasetagenheizung entfielen.
  • Dem Ankündigungsschreiben war eine „Berechnung der Energieeinsparung“ als Anlagebeigefügt, in der für alle betroffenen Wohnungen der Gebäu-dekomplexe -ausgehend voneiner Wohnfläche von insgesamt 1.186,88 m²-eine Reduktion der Endenergie von (bisher) 213.970 kWh/a auf (künftig) 189.375 kWh/a angegeben und in deren Folge eine Reduktionder Verbrauchs-kosten um 0,08 €/m² Wohnfläche im Monat berechnet wird.
  • Die Beklagte erteiltedie in dem Ankündigungsschreiben erbetene Zu-stimmung zu den Maßnahmen nicht.

vorhergehend:
LG Bremen, Urteil vom 21.02.2019 – 2 S 159/18
AG Bremen, 01.06.2018 – 7 C 65/18

Das Schreiben erfüllt die Anforderungen nach § 555c Abs. 1 BGB. so das BGH,

Urteil vom 20.05.2020 – VIII ZR 55/19

1. Für Maßnahmen der energetischen Modernisierung bedarf es der Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen.
2. Es genügt, wenn der Mieter gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe überschlägig ermitteln kann, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden.

§ 555c BGB Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

„(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:

1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,

2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,

3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

(2) Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 hinweisen.

(3) In der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1 und 2 kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen.

(4) Die Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

§ 555b BGB Modernisierungsmaßnahmen

„Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),

…“

Siehe auch Folgen einer unzureichenden Modernisierungs-Ankündigung.

Quelle: BGH, Urteil vom 20.05.2020 – VIII ZR 55/19

Hinweis: Nächster Seminartermin

Bundestag vereinheitlicht Energie­ein­spar­recht für Gebäude

Der Bundestag hat am Donnerstag, 18. Juni 2020, den Gesetzentwurf – Energie­ein­spar­recht der Bundesregierung „zur Vereinheitlichung des Energieeinsparrechts für Gebäude“ angenommen. Ab 3.7.2020 muss noch der Bundesrat noch zustimmen.

Die Koalitionsfraktion stimmten für, die Opposition gegen den Energie­ein­spar­recht- Entwurf. Es gab zudem eine Enthaltung aus der Unionsfraktion.

Die Verbesserung der Energieeffizienz im Gebäudebereich ist ein wichtiger Bau-stein der Energiewende und für den Klimaschutz. Das Energieeinsparrecht und energetische Anforderungen an Gebäude, die dem Stand der Technik entsprechen und wirtschaftlich machbar sind, leisten einen wichtigen Beitrag zum Erreichen der energie- und klimapolitischen Ziele der Bundesregierung und zu einer weiteren Erhöhung des Anteils erneuerbarer Energien am Endenergieverbrauch für Wärme und Kälte.
Für die energetischen Anforderungen an Gebäude gelten derzeit zwei Regelwerke.
Das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) enthält bau- und anlagentechnische Anforderungen an Gebäude.
Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) bestimmt, dass bei neuen Gebäuden sowie bei Bestandsgebäuden der öffentlichen Hand erneuerbare Energien zu Wärmezwecken in einem festgelegten Umfang zu nutzen sind.

Das Nebenei-nander dieser Regelwerke hat zu Schwierigkeiten bei Anwendung und Vollzug geführt, zumal die beiden Regelwerke nicht vollständig aufeinander abgestimmt waren.

Artikel 9 der Richtlinie 2010/31/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 19. Mai 2010 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (ABl. L 153 vom 18.6.2010, S. 13; L 155 vom 22.6.2010, S. 61 – EU-Gebäuderichtlinie) verpflichtet die Mitgliedstaaten, sicherzustellen, dass ab 2021 alle neuen Gebäude als Niedrigstenergiegebäude ausgeführt werden.
Für Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand gilt diese Pflicht schon ab 2019.
Mit diesem Gesetz wird das Energieeinsparrecht für Gebäude entbürokratisiert und vereinfacht.
Es führt das Energieeinsparungsgesetz, die Energieeinsparverordnung und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz in einem neuen Gesetz, dem Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz – GEG) zusammen.

Quelle: Bundestag

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Kürzungsrecht §12 HeizKostenV?

Kürzungsrecht bei Heiz- und Warmwasserkosten wegen Schätzung der Warmwasseranteil nach § 9 HeizKostenV.

  • Der Mieter hat nicht deshalb ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV, weil die einheitlich entstandenen Kosten einer verbundenen Anlage zur zentralen Bereitstellung von Heizungswärme und Warmwasser unter Verstoß gegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizKV lediglich rechnerisch nach einem in der Heizkostenverordnung vorgesehenen Ersatzverfahren aufgeteilt werden.
  • Treuwidrige Umlegung von Grundsteuernachforderungen nach dem Abflussprinzip für Zeiträume vor Beginn des Mietverhältnisses.

So das LG Heidelberg, Urteil vom 28.05.2020 – 5 S 42/19

vorhergehend:
AG Heidelberg, 03.09.2019 – 21 C 86/19

Die Beklagte hat entgegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizKV die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge nicht mit einem Wärmemengenzähler gemessen, weil ein solches Gerät nicht vorhanden ist. Nach § 9 Abs. 1 Satz 1, 2 HeizKV sind bei verbundenen Anlagen die einheitlich entstandenen Kosten des Betriebs aufzuteilen, wobei die Anteile an den einheitlich entstandenen Kosten bei eigenständiger gewerblicher Wärmelieferung nach den Anteilen am Wärmeverbrauch zu bestimmen sind. Kann die Wärmemenge nur mit einem unzumutbar hohen Aufwand gemessen werden – wofür im Streitfall nichts vorgetragen noch sonst ersichtlich ist -, kann sie rechnerisch in Abhängigkeit vom Volumen des verbrauchten Wassers und der mittleren Temperatur des Warmwassers berechnet werden, § 9 Abs. 2 Satz 2 HeizKV.
Nur in – wiederum weder behaupteten noch sonst ersichtlichen – Ausnahmefällen, in denen weder die Wärmemenge noch das Volumen des verbrauchten Warmwassers gemessen werden können, kann die Berechnung nach § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizKV rechnerisch in Abhängigkeit von der versorgten Fläche geschehen.
Gleichwohl ging die Beklagte in der zuletzt genannten Weise vor. Ausweislich der Heiz-, Warm- und Kaltwasserabrechnungen wurde für die Mietsache Fernwärme bezogen und der Heizwärmeverbrauch mit Heizkostenverteilern erfasst.
Der Warmwasserverbrauch wurde gemessen.
Die Trennung der Gesamtkosten der Heizungsanlage erfolgte gemäß der zugehörigen Erläuterung mit einer Formel in Abhängigkeit von der mit Warmwasser versorgten Wohnfläche.
Dieser Verstoß führt aber nicht dazu, dass der Kläger gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV das Recht hätte, „bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen“

Inwieweit § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV in einer solchen Konstellation eingreift, wird in der Rechtsprechung uneinheitlich beurteilt.
Das Landgericht Itzehoe hat zunächst der Auffassung zugeneigt, eine in diesem Sinne verbrauchsabhängige Abrechnung sei auch die Anwendung eines in der Heizkostenverordnung vorgesehenen Ersatzverfahrens, geht aber inzwischen davon aus, dass die Ermittlung nach einem Ersatzverfahren, dessen Voraussetzungen nicht vorliegen, das Kürzungsrecht begründet (LG Itzehoe, Urteil vom 22.03.2019 – 9 S 26/18 -).
Das Landgericht Potsdam (Hinweisbeschluss vom 14.09.2017 und Beschluss vom 24.10.2017 – 4 S 33/17 -) und das Landgericht Halle (WuM 2019, 318) haben in vergleichbaren Konstellationen die gegen Anwendung des Kürzungsrechts eingelegten Berufungen als offensichtlich unbegründet angesehen.
Demgegenüber hat die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin (NJOZ 2018, 1092) lediglich einen das Kürzungsrecht nicht eröffnenden „Formalverstoß“ angenommen, während die 63. Zivilkammer des Landgerichts Berlin (Urteil vom 16.01.2018 – 63 S 91/17 -) die Gegenauffassung vertritt. Die 65. Zivilkammer des Landgerichts Berlin hält das Kürzungsrecht nur für anwendbar, wenn die Wassermenge erfasst wird, nicht hingegen, wenn die Trennung rein flächenbezogen erfolgt (Urteil vom 20.06.2018 – 65 S 29/18 -).
Siehe auch Kann der Mieter die Heizkostenabrechnung kürzen, wenn kein Wärmezähler für Warmwasser installiert wurde?
Die Literatur hält § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV überwiegend für unanwendbar (Drager, in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHersg.: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Hersg.: Schmidt, HeizkostenV § 9 Rn. 15; Zehelein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2020, HeizkostenV § 9 Rn. 3; Langenberg/Zehelein, in: Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Auflage 2019, K. Rn. 150; Schneider in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. 2018, § 556a BGB Rn. 152; a.A. Schumacher, in: Danner/Theobald, Energierecht, Werkstand: 103. EL Oktober 2019, HeizkostenV § 9 Rn. 7 f.; Wall, jurisPR-MietR 17/2017 Anm. 2; differenzierend Pfeifer, in: BeckOK Mietrecht, Schach/Schultz/Schüller, 19. Edition Stand: 01.03.2020, HeizkostenV § 12 Rn. 11c).
Das BGH schließt sich der Auffassung an, wonach das Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV unanwendbar ist, wenn die einheitlich entstandenen Kosten unter Verstoß gegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizKV nur rechnerisch aufgeteilt werden, und zwar auch dann, wenn – wie im Streitfall – zu Unrecht die Formel nach § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizKV angewandt wird. Es ist auch in diesem Fall mit dem Wortlaut der Verordnung zu vereinbaren, wonach das Kürzungsrecht nur entsteht, wenn entgegen den Vorschriften dieser Verordnung „nicht verbrauchsabhängig“ abgerechnet wird.
Vom Verbrauch abhängig – nämlich von der Erfassung der Heizkostenverteiler – ist die Abrechnung selbst dann, wenn nicht einmal das verbrauchte Warmwasservolumen eingestellt, sondern stattdessen die versorgte Wohnfläche als verbrauchsunabhängiger Faktor zu Grunde gelegt wird.
Bei dieser Sachlage ist maßgeblich auf den Regelungszweck abzustellen. Zweck der Heizkostenverordnung ist es, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen. Dem jeweiligen Nutzer soll durch die verbrauchsabhängige Abrechnung der Zusammenhang zwischen dem individuellen Verbrauch und den daraus resultierenden Kosten bewusst gemacht werden BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 329/14

Quelle: LG Heidelberg, Urteil vom 28.05.2020 – 5 S 42/19
Hinweis: Nächster Seminartermin

Sind Mieterhöhung verlangen materielles Recht?

Mieterhöhung verlangen sind materielles Recht!

  • Die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB (Erklärung und Begründung des Erhöhungsverlangens in Textform) und nach § 558b Abs. 2 BGB (Fristen zur Erhebung der Zustimmungsklage) ist insgesamt dem materiellen Recht zuzuordnen und betrifft deshalb die Begründetheit und nicht die Zulässigkeit der Klage (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung; vgl. zuletzt Senatsurteile vom 11.07.2018 – VIII ZR 136/17, Rz. 12, IBRRS 2018, 2459 = IMRRS 2018, 0872 = NJW 2018, 2792; vom 13.11.2013 – VIII ZR 413/12, Rz. 13, IBRRS 2013, 5150 = IMRRS 2013, 2345 = NJW 2014, 1173; jeweils m.w.N.).
  • Der Berliner Mietspiegel (hier: 2015) kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens (§ 558a BGB) auch für minderausgestattete Wohnungen (hier: ohne Innen-WC) herangezogen werden.
  • § 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) vom 11.02.2020 ist nach seinem Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass von dem darin geregelten Verbot (jedenfalls) gerichtliche Mieterhöhungsverfahren nicht erfasst sind, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete zu einem vor dem in dieser Bestimmung festgelegten Stichtag (18.06.2019) liegenden Zeitpunkt verfolgt.

So das BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 355/18.
vorhergehend:
LG Berlin, 02.11.2018 – 65 S 113/18
AG Berlin-Neukölln, 09.05.2018 – 17 C 288/15

§ 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und

2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
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§ 558a BGB Form und Begründung der Mieterhöhung

„(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),

2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),

3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,

4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.

(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

§ 558b BGB Zustimmung zur Mieterhöhung

„(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Quelle: BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 355/18

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Müssen vermietete Funk-Heizkostenverteiler von jedermann ausgelesen werden können?

Vermietete Funk-Heizkostenverteiler müssen von jedermann ausgelesen werden können.
Werden Funk-Heizkostenverteiler vermietet, so erstreckt sich der vertragsgemäße Gebrauch auch darauf, dass diese durch jedermann, der über einen passenden Empfänger verfügt, und ohne Mitwirkung des Vermieters ausgelesen werden kann – sofern nicht auf eine eingeschränkte Nutzbarkeit hingewiesen wird bzw. diese allgemein ersichtlich ist.
Können die Funk-Heizkostenverteiler ausschließlich vom Vermieter ausgelesen werden, so sind sie mangelhaft.

So das LG Mönchengladbach, Beschluss vom 02.03.2020 – 4 S 147/19

„Die Vermietung von Funk-Heizkostenverteilern indiziert nach Auffassung der Kammer eine Vereinbarung über deren vertragsgemäßen Gebrauch (§ 536 Abs. 1 BGB) dahingehend, dass die vermieteten Verteiler auch tatsächlich per Funk ausgelesen werden können. Die gegenteilige Auffassung des LG Frankfurt am Main (Urt v. 03.05.2019 – 2-16 S 163/18) teilt die Kammer ausdrücklich nicht.

Wird ein Produkt mit einer bestimmten Funktionalität beschrieben, so muss der Nutzer grundsätzlich davon ausgehen können, dass er diese Funktionalität ohne zusätzlichen Aufwand nutzen kann.
Von diesem Grundsatz sind Ausnahmen zulässig und für bestimmte Konstellationen auch allgemein anerkannt, wenn auf eine eingeschränkte Nutzbarkeit entweder hingewiesen wird oder diese allgemein ersichtlich ist.
Die tatsächliche Nutzbarkeit der gemieteten Heizkostenverteiler stellt sich vorliegend so dar, dass diese manuell von jedem, per Funk aber nur durch die Klägerin ausgelesen werden können, wobei die Klägerin für die Auslesung eine zusätzliche Vergütung verlangt. Die Nutzungseinschränkung ergibt sich insofern daraus, dass die Funkauslesung praktisch auf die Klägerin und von ihr beauftragte Dritte beschränkt ist.“

Siehe auch:

Bei der Anmietung eines Funk-Heizkostenverteilers kann der Mieter berechtigterweise erwarten, das Gerät per Funk auslesen zu können.
Ebenso muss ein Mieter allerdings damit rechnen, dass zur Nutzung der Funkfunktion ein Empfangsgerät benötigt wird.
Die Nutzbarmachung dieses Empfangsgerätes ist, so auch die Erwartungshaltung der Beklagten im vorliegenden Fall, nicht in der Miete der Funk-Heizkostenverteiler enthalten.
Die Beklagten mussten allerdings nicht damit rechnen, dass allein die Klägerin über Empfangsgeräte bzw. die zum Auslesen erforderlichen Entschlüsselungscodes verfügt und diese auch nicht an Wettbewerber oder die Beklagten (ggf. kostenpflichtig) abgibt.
Mit dieser wirtschaftlichen Entscheidung führt die Klägerin selbst eine nicht hinzunehmende Funktionseinschränkung der von ihr vermieteten Funk-Heizkostenverteiler herbei, die einen Sachmangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellt.
Denn die Klägerin hat es in dieser Situation in der Hand, die Bedingungen für die Herstellung der vollen Nutzbarkeit allein zu diktieren.

§ 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

„(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.“

Quelle: LG Mönchengladbach, Beschluss vom 02.03.2020 – 4 S 147/19

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Maklerkosten neu geregelt?

Der Bundestag hat am Donnerstag, 14. Mai 2020, den Gesetzentwurf der Bundesregierung über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (19/15827) in der vom Rechtsausschuss geänderten Fassung (19/19203) angenommen. CDU/CSU und SPD stimmten dafür, die Linksfraktion enthielt sich, die übrigen Fraktionen lehnten ihn ab.

Abgelehnt wurden der Gesetzentwurf von Bündnis 90/Die Grünen zur Entlastung von Verbrauchern beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien (19/4557) und der Gesetzentwurf der AfD-Fraktion über die Reduktion der Kaufnebenkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Immobilien (19/17120), zu denen ebenfalls Beschlussempfehlungen des Rechtsausschusses vorlagen (19/19203).
Gesetzentwurf der Bundesregierung

Die beschlossenen des Regierungsentwurfs (19/15827) zielen darauf ab, durch bundesweit einheitliche und verbindliche Regelungen die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser zu erhöhen und die Käufer vor der Ausnutzung einer faktischen Zwangslage zu schütze. Unter anderem soll verhindert werden, dass Maklerkosten, die vom Verkäufer verursacht wurden und vor allem in seinem Interesse angefallen sind, im Kaufvertrag vollständig oder zu einem überwiegenden Anteil dem Käufer aufgebürdet werden.

Die Weitergabe von Maklerkosten wird vor dem Hintergrund, dass in der Regel auch der Käufer von der Tätigkeit eines Maklers profitiert, zwar nicht gänzlich ausgeschlossen. Jedoch ist diese nur noch bis zu einer maximalen Obergrenze von 50 Prozent des insgesamt zu zahlenden Maklerlohns möglich. Außerdem ist der Käufer zur Zahlung erst verpflichtet, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil an der Maklerprovision gezahlt hat. Wie die Bundesregierung in der Begründung schreibt, werde die Bildung von Wohneigentum auch durch hohe Erwerbsnebenkosten erschwert, die zumeist aus Eigenkapital geleistet werden müssten. Auf den Kostenfaktor der Maklerprovision hätten Kaufinteressenten dabei häufig keinerlei Einfluss.

Quelle: Bundestag

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