Autor: Anat Wand

Gewerberaummietvertrag – Was bedeutet der Begriff „Betriebskosten“?

Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten“ erfasst dann, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB i.V.m. § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten.

Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagte als Gewerberaummieterin verpflichtet ist, dem Kläger -ihrem Vermieter -die Grundsteuer für das Mietobjekt als Betriebskosten zu erstatten.

  • Wie jede schuldrechtliche Vereinbarung muss diejenige über eine Betriebskostenumlage bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein. Weitergehende Anforderungen an die Transparenz einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung bestehen hingegen anders als bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 02.05.2012 – XII ZR 88/10, IMR 2012, 273 = NJW-RR 2012, 1034).
  • Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten“ erfasst dann, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB i.V.m. § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten (Fortführung von BGH, Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15, IMR 2016, 141 = NJW 2016, 1308).

Siehe auch: Wann ist die formularmäßige Umlage in Gewerberaum wirksam?

  • Einer einzelvertraglichen Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, fehlt es im Bereich der Gewerberaummiete nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit.
  • Eine solche Regelung erfasst auch dann alle von der Betriebskostenverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgelisteten Kostenarten, wenn sich ihr eine mit „insbesondere“ eingeleitete Aufzählung einzelner Kostenarten aus dem Katalog anschließt.

So das BGH, Urteil vom 08.04.2020 – XII ZR 120/18

§ 556(1) BGB Vereinbarungen über Betriebskosten

„Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.“

§ 1 (1) BetrKV Betriebskosten

„Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.“

vorhergehend:

  • OLG Celle, Urteil vom 09.11.2018 – 2 U 81/18
  • LG Hannover, 15.06.2018 – 17 O 139/17

Quelle: BGH, Urteil vom 08.04.2020 – XII ZR 120/18

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Wohnungseigentums-Modernisierungsgesetz – WEMo (Entwurf)

Den Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur grundlegenden Reformierung des Wohneigentumsgesetzes (WEG) hat die Bundesregierung vorgelegt (19/18791) Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMo.

Schwerpunkte sind dem Entwurf zufolge:

  • der grundsätzliche Anspruch sowohl von Wohnungseigentümern als auch Mietern auf den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, der barrierefreie Aus- und Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchsschutzes und zum Glasfaseranschluss auf eigene Kosten.
  • Die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage soll vereinfacht werden, insbesondere für Maßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen.
  • Die Rechte von Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern sollen erweitert werden, insbesondere indem das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen im Gesetz festgeschrieben und ein jährlicher Vermögensbericht des Verwalters eingeführt wird, der über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft Auskunft gibt.
  • Weitere Schwerpunkte betreffen die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Wie die Bundesregierung in dem Entwurf schreibt, haben sich die die gesellschaftlichen Rahmenbedingungen, die umweltpolitischen Herausforderungen und die technischen Möglichkeiten seit Schaffung des WEG im Jahr 1951 verändert. Aufgrund des demografischen Wandels steige das Bedürfnis, Wohnungen barrierereduzierend aus- und umzubauen. Für die Erreichung der Klimaziele sei die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden unerlässlich, und daneben verlange auch die Errichtung von Lademöglichkeiten zur Förderung der Elektromobilität Eingriffe in die Bausubstanz

Quelle:
Reformierung des Wohneigentumsgesetzes
Recht und Verbraucherschutz/Gesetzentwurf – 29.04.2020 (hib 439/2020)

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Zählerwechsel Eichfrist- COVID-19-Pandemie

Turnusmäßiger Zählerwechsel und Stichprobenverfahren zur Verlängerung der Eichfrist von Versorgungsmessgeräten im Rahmen der COVID-19-Pandemie

Um die Ausbreitung des Corona-Virus (SARS-CoV-2) einzudämmen, werden derzeit zum Schutze unserer Gesellschaft weitreichende Maßnahmen zur Kontaktreduzierung ergriffen. Betroffen sind hiervon auch die Tätigkeiten der Strom-, Gas-, Wärme- und Wasserversorgungsunternehmen sowie der Abrechnungsunternehmen. So wurden teilweise die turnusmäßigen Zählerwechsel bzw. die Stichprobenverfahren zur Verlängerung der Eichfrist für einen zurzeit nicht absehbaren Zeitraum vollständig eingestellt. Dies kann für einige Versorgungsunternehmen zu einer rechtlichen Unmöglichkeit der Erfüllung der gesetzlich vorgegebenen Pflichten führen.
Aufgrund der vielen Rückfragen hat sich die Arbeitsgemeinschaft Mess- und Eichwesen (AGME) auf folgende einheitlichen Regelungen zur Behandlung von turnusmäßigen Zählerwechsel und Stichprobenverfahren zur Verlängerung der Eichfrist von Versorgungsmessgeräten verständigt.

Die Nutzungsdauer von Messgeräten ist durch den Zeitraum bestimmt, innerhalb dessen sie (nach technisch-wissenschaftlichen Erkenntnissen) zuverlässige Ergebnisse liefern. Dieser Zeitrahmen ist vom Alterungsverhalten der Messgerätebauteile und von äußeren Einflüssen abhängig.
Dies führt entsprechend zur Festlegung unterschiedlicher Eichfristen für einzelne Messgerätearten.

Festlegung der Eichfristen – Bisher

Gemäß § 34 der Mess- und Eichverordnung (MessEV) beträgt die Eichfrist eines Messgeräts grundsätzlich zwei Jahre, soweit nicht etwas anderes bestimmt ist:

  • in der Anlage 7 der MessEV
  • in einer bis zum Ablauf des 31. Dezember 2014 erteilten Bauartzulassen der Physikalisch-Technischen Bundesanstalt

Eichfristen für die Abrechnungsrelevanten Messgerätearten sind:

  • Kaltwasserzähler (Haushalt) – 6 Jahre
  • Warmwasserzähler (Haushalt) – 5 Jahre
  • Wärmezähler – 5 Jahre

Für einige Messgeräte zur Bestimmung der Messgrößen Elektrizität, Gas, Wasser oder Wärme (Versorgungsmessgeräte) kann die Eichfrist auf Grund von Stichprobenverfahren gemäß § 35 MessEV verlängert werden.

Weitere Informationen: Eich- und Beschusswesen Baden-Württemberg

Eichfrist- COVID-19-Pandemie

Festlegung der Eichfristen – Corona-Virus

Um den Versorgungs- und Abrechnungsunternehmen genügend Planungs- und Rechtssicherheit beim Austausch der Zähler mit Eichfristende 2020 bzw. für die Verwendung hiermit ermittelter Messwerte zu verschaffen, wird der Vollzug des Eichrechts (bußgeldrechtliche und ordnungsrechtliche Maßnahmen) bezüglich einer Überschreitung der Eichfrist bis zum 30. Juni 2021 ausgesetzt.

Stichprobenverfahren – Corona-Virus

Ebenso kann der Abschluss von Stichprobenverfahren zur Verlängerung der Eichfrist für Messgeräte, deren Eichfrist ohne erfolgreich durchlaufenes Stichprobenverfahren 2020 enden würde, bis spätestens 30. Juni 2021 erfolgen. Es sind folgende allgemeingültige Fallunterscheidungen bis zum vorgenannten Zeitpunkt zu beachten:

Fall 1: Die Verlängerung der Eichfrist wurde noch nicht beantragt
Hier ist zu beachten, dass der Antrag auf Verlängerung der Eichfrist in jedem Fall noch vor Ablauf der Eichfrist der Messgeräte gestellt werden muss.

Fall 2: Die Verlängerung der Eichfrist wurde beantragt, aber es wurden noch keine Messgeräte ausgebaut
In diesem Fall kann der Ausbau der Stichproben- und Ersatzmessgeräte verschoben werden.

Fall 3: Die Stichprobe wurde beantragt und ein Teil der Messgeräte wurde bereits ausgebaut (bzw. alle)
Bereits ausgebaute Messgeräte sind innerhalb der vorgegebenen Fristen* zu prüfen. Eine Prüfung eines Messgerätes nach Ablauf der Frist ist nicht zulässig. Um die Stichprobe zu komplettieren, kann jedoch der Ausbau und die Prüfung der restlichen oder zusätzlich erforderlichen Messgeräte zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen.

Zunächst sind die bereits festgelegten Ersatzzähler zu berücksichtigen. Sofern notwendig, kann eine Nachziehung von Stichprobenzählern aus dem ursprünglichen Los erfolgen.
Erforderliche Detailregelungen sind direkt mit der zuständigen Eichbehörde zu klären.

Quelle:
Fachinformation
Turnusmäßiger Zählerwechsel und Stichprobenverfahren zur Verlängerung der Eichfrist von Versorgungsmessgeräten im Rahmen der COVID-19-Pandemie

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Ba­den-Würt­tem­berg – Re­ak­ti­vie­rung der In­ves­ti­ti­ons­be­reit­schaft

Die Lan­des­ver­ei­ni­gung Bau­wirt­schaft Ba­den-Würt­tem­berg for­dert mit Blick auf den wirt­schaft­li­chen Neu­start im Zuge der Co­ro­na-Kri­se ge­ziel­te Im­pul­se zur Si­che­rung und Re­ak­ti­vie­rung der In­ves­ti­ti­ons­be­reit­schaft. Dazu ge­hö­ren ein Kon­junk­tur­pa­ket für Kom­mu­nen, die Fort­set­zung der er­höh­ten Ab­schrei­bun­gen im Miet­woh­nungs­bau so­wie die Wei­ter­füh­rung des Bau­kin­der­gel­des.

Ob­gleich der Bau­stel­len­be­trieb trotz Co­ro­na-Kri­se seit Mit­te März wei­ter läuft, zeich­net sich auch für die Bau­wirt­schaft ein deut­li­cher Auf­trags­rück­gang für das zwei­te Halb­jahr 2020 ab – und zwar in al­len Spar­ten.

Da­für gibt es meh­re­re Grün­de:

  • Der bis­lang sehr um­satz­star­ke Wirt­schafts­bau wur­de 2019 vor al­lem durch Im­pul­se aus dem Dienst­leis­tungs­be­reich und dem Han­del ge­tra­gen.
  • In­fol­ge des Lock-Downs wer­den aber zwi­schen­zeit­lich vie­le In­ves­ti­tio­nen im Wirt­schafts­bau stor­niert oder auf un­be­stimm­te Zeit ver­scho­ben.
  • Den Kom­mu­nen bre­chen, als wich­tigs­ten öf­fent­li­chen Auf­trag­ge­ber, zu­neh­mend die Ge­wer­be­steu­er so­wie Ein­nah­men und Ge­büh­ren aus kom­mu­na­len Be­trie­ben weg.
    Dies wird die In­ves­ti­ti­ons­be­reit­schaft von Städ­ten und Ge­mein­den in den kom­men­den Mo­na­ten er­heb­lich ein­schrän­ken.
  • Im Woh­nungs­bau ist un­klar, wie pri­va­te In­ves­to­ren im Ei­gen­heim­bau auf die Si­tua­ti­on am Ar­beits­markt re­agie­ren und in­wie­weit sich in­sti­tu­tio­nel­le An­le­ger, auch an­ge­sichts der be­nö­tig­ten Fi­nan­zie­rungs­mit­tel, noch nach­hal­tig zu ih­ren Pro­jek­ten be­ken­nen.

Des­halb regt die Lan­des­ver­ei­ni­gung Bau­wirt­schaft ei­nen kon­kre­ten 3-Punk­te-Plan an, um die In­ves­ti­ti­ons­be­reit­schaft für drin­gen­de Bau­maß­nah­men si­cher­zu­stel­len:

  • Ein Kon­junk­tur­pa­ket für Kom­mu­nen zur Si­che­rung der In­ves­ti­tio­nen. Nur so kön­nen wich­ti­ge Sa­nie­rungs­maß­nah­men in Schu­len, Kin­der­ein­rich­tun­gen und der kom­mu­na­len In­fra­struk­tur wei­ter vor­an­ge­trie­ben wer­den. Be­reits in der Fi­nanz­kri­se 2008/​2009 ha­ben die Kon­junk­tur­pa­ke­te I und II wirk­sam kom­mu­na­le In­ves­ti­ti­ons­vor­ha­ben ge­stützt. Die­ses Mo­dell könn­te als Mus­ter­vor­la­ge für ein ak­tu­el­les In­ves­ti­ti­ons­pro­gramm die­nen.
  • Eine Fort­set­zung der er­höh­ten Ab­schrei­bun­gen im Miet­woh­nungs­bau bzw. ei­nen Über­gang zur er­höh­ten li­nea­ren Ab­schrei­bung von 2% auf 4% nach dem Aus­lau­fen der der­zeit bis 2021 be­fris­te­ten Re­ge­lun­gen. Die er­höh­te Ab­schrei­bung ist sach­ge­recht und for­ciert den drin­gend not­wen­di­gen Bau von Miet­woh­nun­gen.
  • Eine Wei­ter­füh­rung des Bau­kin­der­gel­des zum Er­werb von Wohn­ei­gen­tum über 2020 hin­aus. Die dy­na­mi­sche Nach­fra­ge und die Aus­wer­tun­gen der KfW zei­gen, dass da­durch vor al­lem jun­ge Fa­mi­li­en beim Ei­gen­hei­mer­werb un­ter­stützt wer­den.

Quelle:
 Pressemitteilung – Städte und Gemeinden sind bereit, wie nach der Finanzkrise 2008/2009,den kommunalen Konjunkturmotor wieder anzuwerfen
Bauwirtschaft Baden-Württemberg Pressemeldung 28.04.2020

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Abfallentsorgung in Zeiten von SARS-CoV-2-Virus

Die Bekämpfung des SARS-CoV-2-Virus stellt auch die Abfallentsorgung in Deutschland vor besondere Herausforderungen. Da sich mehr Menschen länger als sonst zuhause aufhalten, fällt dort auch mehr Abfall an. Es kommt auf alle Bürgerinnen und Bürger an, damit die Restabfalltonnen nicht überquellen und Hygieneregeln eingehalten werden. Umso wichtiger sind während der Coronavirus-Pandemie die Abfallvermeidung und die richtige Abfalltrennung.
Bisher sind keine Fälle bekannt, bei denen sich Personen durch Berührung von kontaminierten Oberflächen mittels Kontaktinfektion angesteckt haben. Dennoch ist dieser Übertragungsweg nicht auszuschließen.

Für private Haushalte, in denen infizierte Personen oder begründete Verdachtsfälle von SARS-CoV-2-Virus in häuslicher Quarantäne leben, gilt:

  • Neben Restmüll werden auch Verpackungsabfälle (gelber Sack), Altpapier und Biomüll über die Restmülltonne entsorgt.
  • Sämtliche dieser Abfälle werden in stabile, möglichst reißfeste Abfallsäcke gegeben. Einzelgegenstände wie Taschentücher werden nicht lose in Abfalltonnen geworfen.
  • Abfallsäcke werden durch Verknoten oder Zubinden verschlossen. Spitze und scharfe Gegenstände werden in bruch- und durchstichsicheren Einwegbehältnissen verpackt. Müllsäcke werden möglichst sicher verstaut, so dass vermieden werden kann, dass zum Beispiel Tiere Müllsäcke aufreißen und mit Abfall in Kontakt kommen oder dadurch Abfall verteilt wird.
  • Glasabfälle und Pfandverpackungen sowie Elektro- und Elektronikabfälle, Batterien und Schadstoffe werden nicht über den Hausmüll entsorgt, sondern nach Gesundung und Aufhebung der Quarantäne wie gewohnt getrennt entsorgt.

Diese Vorsichtsmaßnahmen orientieren sich an den Empfehlungen des Robert-Koch-Instituts (RKI). Die Bundesländer haben sich auf ein vergleichbares Vorgehen verständigt, im Detail sind Abweichungen möglich.

In der aktuellen Situation kommt der deutschen Entsorgungs- und Kreislaufwirtschaft eine hohe Bedeutung bei der Belieferung der Industrie mit Recyclingrohstoffen zu. Sie erbringt hohe Recyclingraten für Siedlungsabfälle (67 Prozent) und für Abfälle aus Produktion und Gewerbe (rund 70 Prozent).
Die Entsorgungsinfrastruktur ist in vielen Branchen notwendig für die Aufrechterhaltung der industriellen Produktion, vor allem für die Bereitstellung von Altglas, Altpapier und Metallen.

Quelle: 17.04.2020 Pressemitteilung Nr. 256/20 Abfallwirtschaft

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Sind Kosten für Sperrmüllentsorgung und Hauswart umlegbar?

Die Frage „sind Kosten für Sperrmüllentsorgung und Hauswart umlegbar?“ ist vom AG Berlin-Mitte wie folgt beantwortet:

Konsequent Fehlerhafte Umlage?

  • Nach Ablauf der Abrechnungsfrist gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB steht dem Vermietet kein Anspruch auf Vorauszahlungen mehr zu; er kann Nebenkosten nur noch aufgrund einer Abrechnung in der sich daraus ergebenen Höhe verlangen.

Sind Kosten für die Sperrmüllentsorgung umlegbar?

  • Die Kosten einer Sperrmüllbeseitigung sind nur umlegbar, wenn sie laufend erforderlich sind, indem etwa der Vermieter einen Raum zur Verfügung stellt, wo Sperrmüll gelagert werden kann, und der regelmäßig geleert wird.
  • Die Kosten aus der Abfuhr von Bauschutt aus Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen oder im Zusammenhang mit Entrümpelungsaktionen z. B. von Dachböden oder Kellern sind keine umlegbaren Betriebskosten.

Sind Kosten für den Hauswart umlegbar?

  • Der Anteil der umlagefähigen Tätigkeiten des Hauswarts (umlegbar) ist vom Vermieter im Streitfall nachvollziehbar darlegen.
  • Zwar kann das Gericht den Anteil der originären Hausmeistertätigkeit durch prozentuale Abschläge schätzen. Die Darlegung und ggf. der Beweis der erforderlichen Schätzgrundlagen obliegen jedoch dem Vermieter; kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, sind die Kosten insgesamt nicht umlegbar.

Belegeinsicht?

  • Der Mieter, der sich mit materiellen Gründen gegen die Nebenkostenabrechnung wendet, darf sich nicht darauf beschränken, die Angaben des Vermieters in der Abrechnung pauschal zu bestreiten; vielmehr muss er für substanziierten Vortrag konkreten Zweifeln und Bedenken dadurch zu begegnen versuchen, dass er von seinem weitgehenden Auskunftsrecht Gebrauch macht, d. h. entweder vor- oder außerprozessual nähere Aufklärung verlangt, die Belege einsieht oder im Einzelfall Kopien gegen Kostenerstattung anfordert.

So das AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.01.2020 – 151 C 89/18

§ 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten

„(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Quelle:AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.01.2020 – 151 C 89/18

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Siehe dazu Fachthemen

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Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden

Geregelt in das § 35c EStG Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden.
Im Rahmen des Klimaschutzprogramms 2020 der Bundesregierung fördert das Bundesministerium der Finanzen (BMF) konkrete Einzelmaßnahmen zur energetischen Gebäudesanierung. Geregelt werden die „Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden“ im Einkommensteuergesetz (EStG). Interessant für private Bauherren ist § 35c EStG. Die energetischen Baumaßnahmen dürfen nicht vor dem 1. Januar 2020 begonnen worden und müssen vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sein.

§ 35c bEStG Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden

„(1) Für energetische Maßnahmen an einem in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum belegenen zu eigenen Wohnzwecken genutzten eigenen Gebäude (begünstigtes Objekt) ermäßigt sich auf Antrag die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, im Kalenderjahr des Abschlusses der energetischen Maßnahme und im nächsten Kalenderjahr um je 7 Prozent der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um je 14 000 Euro und im übernächsten Kalenderjahr um 6 Prozent der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um 12 000 Euro für das begünstigte Objekt. Voraussetzung ist, dass das begünstigte Objekt bei der Durchführung der energetischen Maßnahme älter als zehn Jahre ist; maßgebend hierfür ist der Beginn der Herstellung. Energetische Maßnahmen im Sinne des Satzes 1 sind:

1. Wärmedämmung von Wänden,

2. Wärmedämmung von Dachflächen,

3. Wärmedämmung von Geschossdecken,

4. Erneuerung der Fenster oder Außentüren,

5. Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage,

6. Erneuerung der Heizungsanlage,

7. Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung und

8. Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind.

Zu den Aufwendungen für energetische Maßnahmen gehören auch die Kosten für die Erteilung der Bescheinigung nach Satz 7 sowie die Kosten für Energieberater, die vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) als fachlich qualifiziert zum Förderprogramm „Energieberatung für Wohngebäude (Vor-Ort-Beratung, individueller Sanierungsfahrplan)“ zugelassen sind, wenn der Energieberater durch den Steuerpflichtigen mit der planerischen Begleitung oder Beaufsichtigung der energetischen Maßnahmen nach Satz 3 beauftragt worden ist; die tarifliche Einkommensteuer vermindert sich abweichend von Satz 1 um 50 Prozent der Aufwendungen für den Energieberater. Die Förderung kann für mehrere Einzelmaßnahmen an einem begünstigten Objekt in Anspruch genommen werden; je begünstigtes Objekt beträgt der Höchstbetrag der Steuerermäßigung 40 000 Euro. Voraussetzung für die Förderung ist, dass die jeweilige energetische Maßnahme von einem Fachunternehmen ausgeführt wurde und die Anforderungen aus der Rechtsverordnung nach Absatz 7 erfüllt sind. Die Steuerermäßigungen können nur in Anspruch genommen werden, wenn durch eine nach amtlich vorgeschriebenem Muster erstellte Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens nachgewiesen wird, dass die Voraussetzungen der Sätze 1 bis 3 und die Anforderungen aus der Rechtsverordnung nach Absatz 7 dem Grunde und der Höhe nach erfüllt sind.

(2) Die Steuerermäßigung nach Absatz 1 kann nur in Anspruch genommen werden, wenn der Steuerpflichtige das Gebäude im jeweiligen Kalenderjahr ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, wenn Teile einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung anderen Personen unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden.

(3) Der Steuerpflichtige kann die Steuerermäßigung nach Absatz 1 nicht in Anspruch nehmen, soweit die Aufwendungen als Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt worden sind. Die Steuerermäßigung nach Absatz 1 ist ebenfalls nicht zu gewähren, wenn für die energetischen Maßnahmen eine Steuerbegünstigung nach § 10f oder eine Steuerermäßigung nach § 35a in Anspruch genommen wird oder es sich um eine öffentlich geförderte Maßnahme handelt, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden.

(4) Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Steuermäßigung für energetische Maßnahmen ist, dass

1. der Steuerpflichtige für die Aufwendungen eine Rechnung erhalten hat, die die förderungsfähigen energetischen Maßnahmen, die Arbeitsleistung des Fachunternehmens und die Adresse des begünstigten Objekts ausweisen, und die in deutscher Sprache ausgefertigt ist und

2. die Zahlung auf das Konto des Erbringers der Leistung erfolgt ist.

(5) Die Absätze 1 bis 4 sind auf Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, und auf Eigentumswohnungen entsprechend anzuwenden.

(6) Steht das Eigentum am begünstigten Objekt mehreren Personen zu, können die Steuerermäßigungen nach Absatz 1 für das begünstigte Objekt insgesamt nur einmal in Anspruch genommen werden. Die der Steuerermäßigung nach Absatz 1 zugrunde liegenden Aufwendungen können einheitlich und gesondert festgestellt werden. Die für die gesonderte Feststellung von Einkünften nach § 180 Absatz 1 Nummer 2a der Abgabenordnung geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(7) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundestages und des Bundesrates die Mindestanforderungen für die energetischen Maßnahmen nach Absatz 1 Satz 3 sowie die Anforderungen an ein Fachunternehmen nach Absatz 1 Satz 6 festzulegen.“

Quele: Juris.de

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Coronavirus: Schutz für Mieterinnen und Mieter

Die vom Bundeskabinett beschlossene Formulierungshilfe des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz für die Koalitionsfraktionen enthält auch Erleichterungen für Mieterinnen und Mieter, die infolge der Pandemie ( Coronavirus) aktuell nicht ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen können:

  • Was wird zum Schutz von Mietern und Pächtern geregelt ( Coronavirus )?

    Das Recht der Vermieter, Miet- und Pachtverhältnissen über Räume oder über Grundstücke wegen Zahlungsrückständen zu kündigen, wird für einen begrenzten Zeitraum eingeschränkt. Die Einschränkung gilt nur für Fälle, in denen die Rückstände auf den Auswirkungen der SARS-CoV-2-Virus-Pandemie beruhen. Die Regelung ist auf den Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 begrenzt.
    Die Pflicht des Mieters oder Pächters zur fristgerechten Zahlung bleibt aber auch in dieser Zeit bestehen. Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 berechtigen nur – für die Dauer von 24 Monaten – nicht zur Kündigung. Erst, wenn der Mieter oder Pächter die Zahlungsrückstände auch nach dem 30. Juni 2022 noch nicht beglichen hat, kann ihm wieder gekündigt werden.
    Mit den Regelungen soll verhindert werden, dass infolge vorübergehender Einnahmeausfälle durch die SARS-CoV-2-Virus-Pandemie Wohnraummieter ihr Zuhause und Mieter oder Pächter gewerblicher Räume und von Grundstücken die Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit verlieren.

  • Was passiert, wenn die Coronavirus -Krise auch im Juli noch andauert?

    Sollte sich herausstellen, dass der Zeitraum von April bis Juni 2020 nicht ausreicht, um die wirtschaftlichen Folgen der Krise für Mieter von Wohnräumen oder Gewerberäumen abzufedern, kann dieser Zeitraum durch Rechtsverordnung zunächst um weitere drei Monate und dann gegebenenfalls auch noch ein weiteres Mal (dann aber nur unter Beteiligung des Bundestages) verlängert werden.

  • Ist ein Mieter damit vor Kündigungen während der Coronavirus -Krise sicher?
    Die Regelung erfasst nur die Kündigung wegen Zahlungsrückständen aus den Monaten April bis Juni 2020. Gibt es Zahlungsrückstände aus früheren Zeiträumen, die zur Kündigung berechtigten oder sonstige Kündigungsgründe des Vermieters (z. B. Eigenbedarf oder aufgrund Fehlverhaltens des Mieters gegenüber dem Vermieter) ist eine Kündigung weiterhin zulässig.
    Auch soweit das Gesetz die Kündigung eines Mietverhältnisses ohne Gründe zulässt, bleibt auch diese Kündigungsmöglichkeit unberührt. Diese Möglichkeit besteht etwa im Fall unbefristeter Mietverhältnisse über Grundstücke und Gewerberäume (§ 580a Absätze 1 und 2 BGB).
  • Was muss ein Mieter tun, um sich während der COVID-19-Pandemie vor einer Kündigung zu schützen?
    Ein Mieter sollte dem Vermieter mitteilen, wenn er infolge der COVID-19 Pandemie zeitweise keine Miete zahlen kann. Er muss dies im Streitfall dem Vermieter auch glaubhaft machen.
    Zur Glaubhaftmachung kann er sich entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides Statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen.
    Hierfür kommen in Frage:
    Der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall.
    Mieter oder Pächter von Gewerbeimmobilien können dies auch dadurch glaubhaft machen, indem sie die behördliche Verfügung vorlegen, mit denen ihnen der Betrieb untersagt oder erheblich eingeschränkt wird. Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist.
  • Was ist mit den Mietzahlungen, die ein Mieter derzeit nicht leisten kann?
    Mieter bleiben zur fristgerechten Zahlung verpflichtet, auch wenn sie im Krisenzeitraum nicht über die finanziellen Mittel dafür verfügen sollten. Dies hat zur Folge, dass Mieter bei nicht fristgerechter Leistung in Verzug geraten und Verzugszinsen fällig werden können. Sie haben aber bis zum 30. Juni 2022 Zeit, die Mietschulden zu begleichen. Schaffen sie dies nicht, kann eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands auch auf ausgebliebene Zahlungen aus dieser Zeit erfolgen.
  • Wird das Problem nicht nur von den Mietern auf die Vermieter verlagert?
    Das greift zu kurz. Mietern, die von der Corona-Krise stark betroffen werden, wird eine Verschnaufpause gewährt, wenn sie vorübergehend ihre Mieten nicht fristgerecht bezahlen können. Angesichts der enormen Herausforderungen, vor die uns das COVID-19 Virus als Gesellschaft stellt, geht es hierbei um einen Akt gebotener Solidarität. Es geht darum, die Lasten fair zu verteilen. Mieter sollen nicht aufgrund der temporären Einschränkungen des öffentlichen Lebens und daraus resultierender Einkommenseinbußen ihr Zuhause verlieren. Es geht darum, aus der Corona-Krise keine „Krise der Wohnungslosigkeit“ zu machen. Das Problem wird nicht verlagert, denn Mieter müssen die Mieten ja bezahlen – aber sie haben dafür etwas mehr Zeit, ohne den Verlust der Wohnung fürchten zu müssen.
  • Gilt die Regelung zu Darlehensverträgen auch für Vermieter?
    Ja, die Regelung zu Darlehensverträgen gilt auch für Vermieter, solange sie nicht als Unternehmer, sondern als Verbraucher tätig werden. Das ist der Fall, wenn die Vermietung vom Umfang her nicht als gewerbliche Tätigkeit, sondern noch als private Vermögensverwaltung einzuordnen ist.
    Die Abgrenzung von gewerblicher Tätigkeit und privater Vermögensverwaltung ist eine Frage des Einzelfalls. Wo konkret die Grenze verläuft, kann nicht pauschal angegeben werden.
    Das ausschlaggebende Kriterium für die Abgrenzung ist der Umfang der mit der Vermietung verbundenen Geschäfte. Erfordert die Verwaltung und Vermietung der Immobilien einen planmäßigen Geschäftsbetrieb, wie etwa die Unterhaltung eines eigenen Büros oder einer Organisation für die Verwaltung und Vermietung des finanzierten Objekts, so liegt in der Regel eine gewerbliche Betätigung vor.
    Die Rechtsprechung nimmt etwa eine gewerbliche Tätigkeit an, wo eine Vielzahl von Wohnungen vermietet bzw. verpachtet wurden und dies einen entsprechenden organisatorischen Aufwand erforderte.
  • Müssen Mieter die Miete mit Zinsen zurückzahlen?
    Das kommt auf den Einzelfall an – aber grundsätzlich ja. Denn die Mieten bleiben weiter regulär fällig. Bezahlt ein Mieter die fällige Miete nicht fristgerecht, dann kommt er grundsätzlich in Verzug. Der Vermieter kann dann– bis der Betrag beglichen ist – hierfür Verzugszinsen verlangen. Diese belaufen sich derzeit auf ca. 4 %.
  • Bezieht sie sich nur auf die Netto-Kaltmiete oder auch die Betriebskosten-Vorauszahlungen?
    Die Miete erfasst die Grundmiete zuzüglich der laufenden Betriebs- und Nebenkosten (insbesondere Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschale). Zur Miete zählen auch Untermietzuschläge, Zuschläge für gewerbliche Nutzung oder die besonders vereinbarte Vergütung für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen.

Quelle: BMJV

Hinweis: Nächster Seminartermin

Sicherheit und Gesundheit stehen an erster Stelle!

Sicherheit und Gesundheit stehen an erster Stelle.

Die aktuelle Situation rund um das Coronavirus hat uns dazu veranlasst, unsere Seminare sowie unsere Veranstaltungen vom 16. März 2020 bis zum 20. April 2020 abzusagen.

Wir bemühen uns die abgesagten Veranstaltungen zu einem späteren Zeitpunkt durchzuführen und werden euch rechtzeitig darüber informieren, wann die Seminare nachgeholt werden können.

Vielen Dank für Euer Verständnis!

Bleibt gesund.

Anat Wand