Ankündigung von Modernisierung – BGH ?

Zu den Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierung Mmaßnahmen, hier: energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB.

Sachverhalt:

  • Mit Schreiben vom 1. September 2017 kündigte die Klägerin der Beklagten den Einbau einer Gaszentralheizung in das Wohngebäude an.
  • Im Rahmen der Arbeiten, welche in gleicher Art auch in einem Nachbargebäude ausgeführt und die sich ausweislich der Ankündigung über einen Zeitraum von insgesamt 14 Wochen erstrecken werden, sollen die einzelnen Wohnungen an die neue Zentralheizung mit Gas-Brennwertkessel angeschlossen und vom Gasnetz getrennt werden.
  • Angekündigt wurde die Installation einer „Wohnungsstation“, die über isolierte Leitungsstränge mit der Zentralheizung verbunden wird und über die die Wohnungen künftig beheizt und mit Warmwasser versorgt werden sollen.
  • Für die Wohnungen – so die Ankündigung – sei unter anderem die Entfernung der Gasleitungen und Feuerstätten, der Ausbau der Gasthermen, der Tausch der vorhandenen Heizkörper gegen Plattenheizkörper, der Anschluss durch verkleidete Ringleitungen an die „Wohnungsstation“ unter Rückbau der sichtbaren Heizungsrohre.
  • Der Austausch des vorhandenen Gasherds gegen einen Elektroherd vorgesehen.
  • Daneben sei beabsichtigt, die Wohnungen zur Warmwasserversorgung mit einem zentralen Warmwasserbereiter über isolierte Warmwasserleitungen zu verbinden.
  • Mitgeteilt wurde ferner, dass sich die voraussichtliche Mieterhöhung auf 69 Euro pro Monat belaufen werde. Für die Wärmeversorgung falle zukünftig eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 1,50 Euro/m² an, wobei bisherige Kosten für den Betrieb und die Wartung der Gasetagenheizung entfielen.
  • Dem Ankündigungsschreiben war eine „Berechnung der Energieeinsparung“ als Anlagebeigefügt, in der für alle betroffenen Wohnungen der Gebäu-dekomplexe -ausgehend voneiner Wohnfläche von insgesamt 1.186,88 m²-eine Reduktion der Endenergie von (bisher) 213.970 kWh/a auf (künftig) 189.375 kWh/a angegeben und in deren Folge eine Reduktionder Verbrauchs-kosten um 0,08 €/m² Wohnfläche im Monat berechnet wird.
  • Die Beklagte erteiltedie in dem Ankündigungsschreiben erbetene Zu-stimmung zu den Maßnahmen nicht.

vorhergehend:
LG Bremen, Urteil vom 21.02.2019 – 2 S 159/18
AG Bremen, 01.06.2018 – 7 C 65/18

Das Schreiben erfüllt die Anforderungen nach § 555c Abs. 1 BGB. so das BGH,

Urteil vom 20.05.2020 – VIII ZR 55/19

1. Für Maßnahmen der energetischen Modernisierung bedarf es der Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen.
2. Es genügt, wenn der Mieter gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe überschlägig ermitteln kann, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden.

§ 555c BGB Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

„(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:

1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,

2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,

3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

(2) Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 hinweisen.

(3) In der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1 und 2 kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen.

(4) Die Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

§ 555b BGB Modernisierungsmaßnahmen

„Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),

…“

Siehe auch Folgen einer unzureichenden Modernisierungs-Ankündigung.

Quelle: BGH, Urteil vom 20.05.2020 – VIII ZR 55/19

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