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Wann kann der Mietspiegel einer Nachbargemeinde werwendet werden?

Zu den Anforderungen an die Vergleichbarkeit zweier Gemeinden, wenn der Vermieter zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde Bezug nimmt. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2019 – VIII ZR 62/18, WuM 2019, 324 Rn. 25; vom 17. Oktober 2018 – VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 54; vom 13. November 2013 – VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 10; vom 12. Juli 2006 – VIII ZR 215/05, WuM 2006, 569 Rn. 13). Dabei dürfen an das Begründungserfordernis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (vgl. insoweit BVerfGE 49, 244, 249 f.; Senatsurteile vom 13. November 2013 – VIII ZR 413/12, aaO; vom 12. November 2003 – VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379 unter II 2 b – noch zu § 2 Abs. 2 MHG). Allerdings muss das Erhöhungsverlangen – in formeller Hinsicht – Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (Senatsurteile vom 13. November 2013 – VIII ZR 413/12, aaO; vom 12. Dezember 2007 – VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12 mwN). Diese Voraussetzungen sind hier bei dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 24. Oktober 2013 durch die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Fürth nicht erfüllt. So das BGH. BGH, Urteil vom 21.08.2019 – VIII ZR 255/18 vorhergehend:
  • LG Nürnberg-Fürth, 03.07.2018 – 7 S 2965/17
  • AG Fürth, 27.03.2017 – 340 C 357/14
Die Beurteilung, ob eine Vergleichbarkeit zweier Gemeinden gegeben sei oder nicht, habe aufgrund einer Zusammenschau aller relevanten Kriterien des jeweiligen Einzelfalls und einer sich daran anschließenden Abwägung zu erfolgen. Bei der Stadt Fürth handele es sich um eine Großstadt, die im Vergleich zur Stadt Stein eine deutlich besser ausgebaute wirtschaftliche, kulturelle und soziale Infrastruktur aufweise. Dabei bestünden auch erhebliche Unterschiede hinsichtlich der Erschließung und der Anbindung an Versorgungszentren. Zwar gehörten beide Städte zum Verkehrsverbund des Großraums Nürnberg, allerdings befänden sich im Stadtgebiet Stein im Gegensatz zu Fürth weder eine U-Bahn- noch eine S-Bahn-Haltestelle. Hinsichtlich des kulturellen Angebots verfügten beide Städte zwar über ein Erlebnisbad, allerdings gebe es in Stein, anders als in Fürth, weder ein Kino, noch ein Theater, sondern lediglich ein Museum. Stein verfüge auch nicht über ein Krankenhaus, während die Stadt Fürth ein Klinikum vorhalte. Die in diesem Zusammenhang seitens der Klägerin angeführte „S. -Klinik“ liege bereits innerhalb der Stadtgrenze von Nürnberg. Bei der Stadt Fürth handele es sich außerdem um ein sogenanntes „Oberzentrum“, während die Stadt Stein keine örtliche Versorgungsfunktion für mindestens eine andere Gemeinde wahrnehme. Beide Städte hätten zudem eine unterschiedliche Einwohnerzahl. In der Stadt Fürth lebten circa 125.000 Einwohner, in Stein hingegen lediglich circa 15.000 Einwohner. Dieses Kriterium spreche entscheidend gegen eine Vergleichbarkeit im Sinne des § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB. Hinzu komme die unterschiedliche Bevölkerungsdichte der beiden Städte. Stein habe eine Bevölkerungsdichte von 768 Personen pro Quadratkilometer, Fürth hingegen eine um das 2,5-fache höhere, nämlich 1.960 Personen pro Quadratkilometer. § 558a BGB Form und Begründung der Mieterhöhung „(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf 1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), 2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), 3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, 4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen. (3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt. (4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden. (5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ Quelle: BGH, Urteil vom 21.08.2019 – VIII ZR 255/18 Hinweis: Nächster Seminartermin

Gesetzentwurf zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung

Gesetzentwurf zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung in Bundestag eingebracht. Drucksache 19/13456
  • Städten und Gemeinden soll im Zusammenhang mit der Reform der Grundsteuer die Festlegung eines erhöhten, einheitlichen Hebesatzes auf baureife Grundstücke ermöglicht werden, um diese über solche steuerlichen Anreize für eine Bebauung zu mobilisieren. Dies sieht der von der Bundesregierung eingebrachte Gesetzentwurf zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung (BT-Drs. 19/13456) vor, wie der parlamentarische Pressedienst am 01.10.2019 mitgeteilt hat. „Insbesondere in Ballungsgebieten besteht ein erheblicher Wohnungsmangel. Die damit verbundene Wertentwicklung von Grundstücken wird vermehrt dazu genutzt, baureife Grundstücke als Spekulationsobjekt zu halten. Diese Grundstücke werden nur aufgekauft, um eine Wertsteigerung abzuwarten und die Grundstücke anschließend gewinnbringend wieder zu veräußern. Einer sachgerechten und sinnvollen Nutzung werden diese Grundstücke nicht zugeführt. Trotz des damit vorhandenen Baulands wird der erforderliche Wohnungsbau ausgebremst. Ziel des Gesetzes ist es, den Kommunen zu ermöglichen, steuerliche Anreize bei der Grundsteuer zu setzen und damit baureife Grundstücke für eine Bebauung zu mobilisieren.“ So der Entwurfstext. „Es wird für die Gemeinden die Möglichkeit der Festlegung eines erhöhten, einheitlichen Hebesatzes auf baureife Grundstücke eingeführt.“ Dadurch kann über die Grundsteuer ein finanzieller Anreiz geschaffen werden, die baureifen Grundstücke einer sachgerechten und sinnvollen Nutzung durch Bebauung zuzuführen. Der rein finanzielle Nutzen der Grundstücke als Spekulationsobjekte soll mittels des besonderen Hebesatzes auf baureife Grundstücke verringert werden. Quelle: Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung Gesetzentwurf der Fraktionen der CDU/CSU und SPD Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung Hinweis: Nächster Seminartermin

    • Bestellerprinzip Kauf? Provision Teilung?

    Neue Gesetzentwurf (Bearbeitungsstand: 04.09.2019) zu Provision Teilung „Zunächst wird in § 656a des Bürgerlichen Gesetzbuches in der Entwurfsfassung (BGB-E) ein Textformerfordernis für alle Maklerverträge eingeführt, die die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser betreffen. Sowohl für den Kaufinteressenten als auch für den Verkäufer soll der Inhalt des Maklervertrags dokumentiert werden. Auf diese Weise können Unklarheiten über in der Praxis häufig strittige Fragen hinsichtlich des Inhalts eines Maklervertrags vermieden werden. Weiter wird in § 656c BGB-E geregelt, dass der Makler, sofern er sich für die Vermittlung derselben Immobilie sowohl von deren Verkäufer als auch vom Käufer eine Provision versprechen lässt, mit beiden Parteien nur eine Vereinbarung jeweils über die Hälfte der gesamten Provision treffen darf. Wird der Makler im Rahmen der Vermittlung eines Objekts für beide Parteien des Kaufvertrages tätig, nimmt er im Regelfall deren Interessen gleich-ermaßen wahr und es ist deshalb gerechtfertigt, dass beide Parteien die Maklerprovision jeweils zu Hälfte tragen. Es ist Sache des Maklers, die im jeweiligen Einzelfall angemes-sene Provisionshöhe mit den Parteien des Kaufvertrages zu verhandeln und überein-stimmende Vereinbarungen herbeizuführen In das BGB werden durch die §§ 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der Entwurfsfassung (BGB-E) folgende Regelungen eingeführt: Maklerverträge betreffend Wohnungen und Einfamilienhäuser bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Textform (zum Beispiel E-Mail). Wird der Makler aufgrund zweier Maklerverträge als Interessenvertreter für sowohl Käufer als auch Verkäufer tätig, kann er Courtage nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Hat dagegen nur eine Partei die Entscheidung zur Einschaltung eines Maklers getroffen, ist sie verpflichtet, die Maklervergütung zu zahlen. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur wirksam, wenn die weiter-gereichten Kosten maximal 50 Prozent der insgesamt zu zahlenden Courtage aus-machen. Außerdem wird in den Vorschriften des BGB über den Mäklervertrag das Wort „Mäkler“ durch die bereits in der Praxis und der Rechtswissenschaft überwiegend gebräuchliche Bezeichnung „Makler“ ersetzt.“ „Viele Menschen, gerade solche mit geringem und mittlerem Einkommen, haben heute erhebliche Schwierigkeiten, für sich und ihre Familien ausreichenden und bezahlbaren Wohnraum zu finden. Die Bildung von Wohneigentum wird auch durch hohe Erwerbsnebenkosten erschwert, die zumeist aus Eigenkapital geleistet werden müssen. Auf den Kostenfaktor der Maklerprovision haben Kaufinteressenten dabei häufig keinerlei Einfluss.“ Aufteilung und Höhe der Maklerprovision unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. In fünf Bundesländern (Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen) sowie einigen Regionen Niedersachsens trägt der Käufer die gesamte Maklerprovision, im übrigen Bundesgebiet teilen sich Käufer und Verkäufer für gewöhnlich die Provision etwa zu gleichen Teilen. Maßgeblich sind allerdings letztlich nicht allein die ortsüblichen Gepflogenheiten, sondern die jeweilige individuelle Vereinbarung zwischen Makler und Verkäufer. In den Gegenden, in denen an sich eine Teilung der Maklerprovision üblich ist, erhält der Verkäufer häufig deutliche Zugeständnisse oder muss gar keine Maklerprovision zahlen. Dem Käufer bleibt dann nichts anderes übrig, als die volle Provision von bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises alleine zu tragen. Weigert sich ein Kaufinteressent darauf einzugehen, scheidet er faktisch aus dem Bewerberkreis aus. Hierdurch wird eine Preisfindung nach Marktgrundsätzen erheblich erschwert. Das Interesse des Verkäufers, mit dem Makler über die Höhe der Maklerprovision zu verhandeln, ist umso geringer, je höher der Anteil des Käufers an der Provision ausfällt. Unabhängig vom jeweiligen Leistungsumfang können Makler daher in der Regel die in der Region übliche Provision verlangen, ohne sich einem Preis- oder Leistungswettbewerb ausgesetzt zu sehen. Sofern von den hergebrachten Sätzen abgewichen wird, erfolgt dies zumeist einseitig zugunsten des Verkäufers. Die Änderungen im Maklerrecht zielen darauf ab, durch bundesweit einheitliche, verbindliche Regelungen die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Quelle: Entwurf eines Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser Hinweis: Nächster Seminartermin

    Ist die Belegeinsicht durch Vorlage gescannter Originale zulässig?

    Belegeinsicht durch Vorlage gescannter Originale ist zulässig so das LG Berlin 63. Zivilkammer Urteil von 30.10.2018 Aktenzeichen 63 S 192/17 „…Ohne Erfolg beanstanden sie, dass ihnen bei der Einsicht nur Kopien und keine Originalbelege vorgelegt worden sind. Die Klägerin hat nachvollziehbar dargelegt, dass ihre Hausverwaltung ein im Wesentlichen papierloses Büro führe und Originalunterlagen regelmäßig eingescannt und nach drei Monaten vernichtet werden. Angesichts der technischen Entwicklung ist dies grundsätzlich nicht zu beanstanden. Hinzu kommt, dass angesichts der vorliegenden Wirtschaftseinheit von fast 100 Mietverhältnissen es nicht schon praktisch nicht möglich ist, unter Berücksichtigung der nach Angaben der Kläger erforderlichen Zeit jedem Mieter hinreichend zeitnah jeweils die Originalbelege zur Einsicht zur Verfügung zu stellen. Es sind keine Anhaltspunkte ersichtlich und werden auch von den Klägern unter Berücksichtigung ihrer aufgrund der Einsicht in die Kopien gewonnenen Erkenntnisse nicht aufgezeigt, dass die Übereinstimmung der vorgelegten Kopien mit den maßgeblichen Originalen zweifelhaft sein könnte.“ Das LG Berlin trägt mit seiner Entscheidung zu Belegeinsicht, der technischen Entwicklung Rechnung und macht so auch unter rechtlichen Aspekten den Weg zu mehr Digitalisierung in der Hausbewirtschaftung frei. Belegeinsicht durch Vorlage gescannter Originale spart Mieter und Vermieter unnötigen Aufwand. § 259 BGB Umfang der Rechenschaftspflicht „(1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen. (2) Besteht Grund zu der Annahme, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verpflichtete auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er nach bestem Wissen die Einnahmen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei. (3) In Angelegenheiten von geringer Bedeutung besteht eine Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht.“ Quelle: LG Berlin 63. Zivilkammer Urteil von 30.10.2018 Aktenzeichen 63 S 192/17 Hinweis: Nächster Seminartermin

    Müssen kostendeckende Vorschusszahlungen vereinbart werden?

    1. Es besteht keine Verpflichtung des Vermieters zur Angabe und Vereinbarung von die tatsächlichen voraussehbaren Nebenkosten deckender Vorschusszahlungen. 2. Aufklärungspflichten über zu erwartende höhere Nebenkosten können nur angenommen werden, wenn ein besonderer Vertrauenstatbestand geschaffen wurde. Ein solcher Vertrauenstatbestand ist allein durch eine nicht weiter kommentierte Angabe von Nebenkostenvorschüssen noch nicht geschaffen. 3. Jedenfalls würden die tatsächlich angefallenen Nebenkosten keinen Schaden darstellen, denn sie wären auch bei angemessener Kalkulation der Vorschüsse bzw. Offenlegung der erheblich höher zu erwartenden Nebenkosten entstanden. LG Berlin, Beschluss vom 29.10.2018 – 65 T 106/18 „Eine schuldhafte Pflichtverletzung der Vermieterin dem Antragsteller gegenüber, welche zur Schadenersatzleistung auf Freihaltung von tatsächlich im laufenden Mietverhältnis entstehenden Nebenkosten verpflichtete, ergibt sich nicht. In der zitierten Entscheidung des BGH vom 11.02.2004 – VIII ZR 195/03 hat dieser ausgeführt: „Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, der Mieter habe bestimmt bezeichnete Nebenkosten zusätzlich zur Kaltmiete zu tragen, steht es den Parteien frei, sich auf Vorauszahlungen auf diese Nebenkosten zu einigen. Sie können von Vorauszahlungen auch gänzlich absehen. § 4 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe vom 18. Dezember 1974 (MHG; BGBl. I S. 3603) … jetzt § 556 Abs. 2 S. 2 BGB…, untersagt es lediglich, Vorauszahlungen in unangemessener Höhe, nämlich unangemessen überhöht ,…festzusetzen. Ist es dem Vermieter aber unbenommen, dem Mieter die auf ihn umzulegenden Nebenkosten insgesamt zu kreditieren, kann es ihm nicht zum Nachteil gereichen, wenn er Vorauszahlungen verlangt, die in ihrer Höhe die tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten. Die Verwendung des Begriffs „Vorauszahlungen“ drückt dabei nach allgemeinem Verständnis lediglich aus, daß dem Mieter bei der Abrechnung die vorausbezahlten Beträge gutzubringen sind. Dieser Begriff legt aber nicht die Annahme nahe, die Summe der Vorauszahlungen werde den voraussichtlichen Abrechnungsbetrag auch nur annähernd erreichen, und begründet für den Mieter keinen entsprechenden Vertrauenstatbestand … Da die Vereinbarung von Vorauszahlungen nicht an eine bestimmte Höhe gebunden ist, …ist in der Regel kein Fehlverhalten des Vermieters bei der Vereinbarung niedriger oder sehr niedriger Vorauszahlungen zu sehen. Der Vermieter ist demnach nicht grundsätzlich verpflichtet, Vorauszahlungen auf die umlegbaren Nebenkosten so zu kalkulieren, daß sie etwa kostendeckend sind. Dies erscheint auch deshalb sachgerecht, weil zu den in Frage kommenden Nebenkosten regelmäßig… Heizkosten und andere Kosten zählen, die in ihrer Höhe verbrauchsabhängig sind, wesentlichen Schwankungen unterliegen können und daher vom Vermieter weder vorherzusehen noch zu beeinflussen sind. Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Vorauszahlungen bei Vertragsschluß ist deshalb nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind …. Solche besonderen Umstände können etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluß die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewußt zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen…“ Dieses wird zwar in der Literatur zum Anlass genommen, verallgemeinernd bei bewusst zu niedrig angegebenen Vorschüsse eine Pflichtverletzung zu sehen, wenn diese Angabe dazu erfolgt, Interessenten zum Abschluss des Mietvertrags zu bewegen (Langenberg Schmidt-Futterer, Mietrecht 13. Auflage 2017 Rn. 388). Der BGH hat allerdings, da er eine Verpflichtung zur Angabe und Vereinbarung von die tatsächlichen voraussehbaren Nebenkosten deckender Vorschusszahlungen verneint hat, lediglich Aufklärungspflichten über zu erwartende höhere Nebenkosten daran geknüpft, dass ein besonderer Vertrauenstatbestand geschaffen wurde, etwa wenn der Mietinteressent darauf hinweist, höhere Nebenkosten nicht tragen zu wollen oder zu können. Ein solcher Vertrauenstatbestand ist allein durch eine nicht weiter kommentierte Angabe von Nebenkostenvorschüssen, sei es auch mit der vom Antragsteller zitierten Intention auf Seiten des Vermieters, noch nicht geschaffen. In dem zitierten Fall hatte der BGH mangels eines Vertrauenstatbestands die Verletzung einer Aufklärungspflicht ebenfalls verneint, weil die Mieterin ihre diesbezügliche Vorstellung bzw. Absicht der Vermieterseite nicht mitgeteilt hatte, wonach sie die Wohnung nur bei Einhaltung der einschließlich der Nebenkostenvorschüsse angegebenen Bruttomiete anmieten wollte. Der Antragsteller hat hier auch nicht dargelegt, dass er die Vermieterseite darauf hingewiesen hätte, dass er mehr als die Vorschüsse nicht leisten könne bzw. wolle. Selbst wenn man der Ansicht folgte, dass der Vermieter, der bewusst zu niedrige Kostenvorschüsse angibt, um den Interessentenkreis zu erweitern, sich von vorneherein gemäß §§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1, 280 Abs. 1 S. 1 BGB schuldhaft pflichtwidrig verhielte, stellten jedenfalls die tatsächlich angefallenen Nebenkosten keinen Schaden dar, denn sie wären auch bei angemessener Kalkulation der Vorschüsse bzw. Offenlegung der erheblich höher zu erwartenden Nebenkosten entstanden. Ein Schaden könnte allenfalls dann entstanden sein, wenn es dem Antragsteller anderenfalls gelungen wäre, eine günstigere Anmietung vorzunehmen, wofür nichts sprich, oder er aber von der Anmietung Abstand genommen hätte. In letzterem Fall läge der Schaden aber auch nicht in dem hier Verfolgten.“ Quelle: LG Berlin, Beschluss vom 29.10.2018 – 65 T 106/18 Hinweis: Nächster Seminartermin

    Defekter Wärmemengenzähler!

    Heizkostenabrechnung bei defekten Wärmemengenzählern Eine Kostenverteilung nach der Verbrauchserfassung setzt neben einem ordnungsgemäßen Ablesen auch den einwandfreien Betrieb des Erfassungs- bzw. Messgeräts voraus. Der Ausfall einer von zwei Wärmemengenzählern führt zwingend dazu, dass eine ordnungsgemäße Erfassung des Wärmeverbrauchs für die streitgegenständliche Fläche nicht möglich ist. Grundsätzlich bleibt dem Vermieter dann die Möglichkeit, den Verbrauch des Mieters nach § 9a Abs. 1 HeizkostenV zu ermitteln. Dies ist jedoch ausgeschlossen, wenn die von der Verbrauchsermittlung betroffene Nutzfläche 25 von Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen Nutzfläche überschreitet. Der Heizkostenverbrauch muss dann flächenanteilig umgelegt werden. Dabei sind aber die zu verteilenden Gesamtkosten an der Heizungsanlage zu berücksichtigten. Ein zusätzliches Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV besteht in beiden Fällen nicht. So das LG Hamburg, Urteil vom 20.03.2019 – 311 O 1/16 Im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung hat der Vermieter grundsätzlich die Pflicht, die Kosten der Wärmeversorgung mindestens zu 50% des Verbrauchs zu erfassen und abzurechnen. Ist eine solche Verbrauchserfassung wegen eines defekten Wärmemengenzählern nicht möglich, so kann nach § 9a Abs. 1 HeizkostenV Wärmemengenzählern – Verbrauch geschätzt werden. Diese Schätzung ist aber nach § 9a Abs. 2 HeizkostenV dann ausgeschlossen, wenn die Einheit, für die die Schätzung vorgenommen werden soll, wie hier, über mehr als 25% der Nutzfläche der gesamten Nutzfläche verfügt. Der Vermieter ist dann gehalten, die Heizkosten flächenmäßig nach § 9a Abs. 2 HeizkostenV umzulegen. Sowohl bei der Schätzung als auch der flächenmäßigen Abrechnung besteht kein Kürzungsrecht um 15% nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV. Es handelt sich in beiden Fällen um Ersatzverfahren nach der Heizkostenverordnung, so dass der Vermieter nicht zu sanktionieren ist. Für den Fall der Schätzung und bei der notwendigen flächenmäßigen Umlage besteht laut BGH kein Kürzungsrecht, a. A. Schmidt/Futterer, Mietrecht, § 9a HeizkostenV, Rz. 5.(BGH, Urteil vom 16.11.2005 – VIII ZR 373/04). § 9a HeizKostenV Kostenverteilung in Sonderfällen (1) Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfaßt werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder es Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzgruppe zu ermitteln. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfaßten Verbrauchs zugrunde zu legen. (2) Überschreitet die von der Verbrauchsermittlung nach Absatz 1 betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, sind die Kosten ausschließlich nach den nach § 7 Abs. 1 Satz 5 und § 8 Abs. 1 für die Verteilung der übrigen Kosten zugrunde zu legenden Maßstäben zu verteilen § 12 HeizKostenV Kürzungsrecht, Übergangsregelung „(1) Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen. Dies gilt nicht beim Wohnungseigentum im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; insoweit verbleibt es bei den allgemeinen Vorschriften. (2) Die Anforderungen des § 5 Abs. 1 Satz 2 gelten bis zum 31. Dezember 2013 als erfüllt 1. für die am 1. Januar 1987 für die Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs vorhandenen Warmwasserkostenverteiler und 2. für die am 1. Juli 1981 bereits vorhandenen sonstigen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung. (3) Bei preisgebundenen Wohnungen im Sinne der Neubaumietenverordnung 1970 gilt Absatz 2 mit der Maßgabe, daß an die Stelle des Datums „1. Juli 1981“ das Datum „1. August 1984″ tritt. (4) § 1 Abs. 3, § 4 Abs. 3 Satz 2 und § 6 Abs. 3 gelten für Abrechnungszeiträume, die nach dem 30. September 1989 beginnen; rechtsgeschäftliche Bestimmungen über eine frühere Anwendung dieser Vorschriften bleiben unberührt. (5) Wird in den Fällen des § 1 Abs. 3 der Wärmeverbrauch der einzelnen Nutzer am 30. September 1989 mit Einrichtungen zur Messung der Wassermenge ermittelt, gilt die Anforderung des § 5 Abs. 1 Satz 1 als erfüllt. (6) Auf Abrechungszeiträume, die vor dem 1. Januar 2009 begonnen haben, ist diese Verordnung in der bis zum 31. Dezember 2008 geltenden Fassung weiter anzuwenden.“ Quelle: LG Hamburg, Urteil vom 20.03.2019 – 311 O 1/16 Hinweis: Nächster Seminartermin

    Welche Anforderungen werden an die Jahresabrechnung gestellt?

    Für die Jahresabrechnung hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung aber nur, wenn sie – anders als der Wirtschaftsplan – nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist. „Nach diesen Grundsätzen hat entsprechend § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung aber nur, wenn sie – anders als der Wirtschaftsplan – nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist. Diesem Anspruch genügt die Darstellung der Instandhaltungsrücklage für 2016 nicht, weil sich, selbst wenn man sowohl die Darstellung der Rücklagenentwicklung auf Seite 2 der jeweiligen Jahresabrechnung als auch die Rücklagenabrechnung 2016 betrachtet, an keiner Stelle ergibt, in welcher Höhe tatsächlich insgesamt in die Rücklage eingezahlt wurde. So weist die Rücklagenentwicklung auf Seite 2 der Jahresabrechnung einen Zugang von 10.000,00 Euro aus. Dies würde bedeuten, dass sämtliche Eigentümer vollständig in die Rücklage eingezahlt hätten. Aus den vorgelegten Rücklagenabrechnungen der Klägerin ergibt sich jedoch jedenfalls hinsichtlich der Garage, dass diese keinerlei Vorauszahlungen auf die Instandhaltungsrücklage geleistet hat. Denn dort ist im Rahmen der Rücklagenabrechnung ausgewiesen, dass eine Vorauszahlung von 36,00 Euro gefordert gewesen sei und keine Vorauszahlung geleistet wurde. Mithin kann der Zugang bei der „vorhandenen IRL“ sich gerade nicht auf die ausgewiesenen 10.000,00 Euro belaufen. Dies allein würde eine Ungültigerklärung der Darstellung der Instandhaltungsrücklage in Rücklagenentwicklung bzw. Rücklagenabrechnung rechtfertigen, denn die Darstellung der tatsächlich gezahlten Beiträge ist eine Mindestanforderung der Rücklagendarstellung.“ So das LG Lüneburg, Urteil vom 10.10.2018 – 9 S 45/18 vorhergehend: AG Hannover, 24.05.2019 – 482 C 5701/17 § 28 WEG Wirtschaftsplan, Rechnungslegung „(1) Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält: 1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; 2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung; 3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung. (2) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten. (3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. (4) Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluß jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen. (5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.“ § 49 WEG Kostenentscheidung „(1) Wird gemäß § 21 Abs. 8 nach billigem Ermessen entschieden, so können auch die Prozesskosten nach billigem Ermessen verteilt werden. (2) Dem Verwalter können Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist.“ Quelle: LG Lüneburg, Urteil vom 10.10.2018 – 9 S 45/18 Hinweis: Nächster Seminartermin

    Folgen einer unzureichenden Modernisierungs-Ankündigung.

    Formelle Mindestanforderungen an eine Modernisierungsankündigung: Ein Mieter hat vom Vermieter angekündigte energetische Modernisierungsmaßnahmen nur dann zu dulden, wenn deren Art und voraussichtlicher Umfang in einem Ankündigungsschreiben in wesentlichen Zügen beschrieben werden (§ 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB). Dazu hat der Vermieter konkrete Tatsachen darzulegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie zumindest überschlägig nachvollziehen kann. Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffektes ist eine gegenständliche Beschreibung des alten und neuen Zustands, die eine vergleichende Betrachtung ermöglicht. Nur so kann der Mieter entscheiden, ob die Maßnahme zumutbar ist oder eine Härte bedeutet, oder ob er von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen will. Die pauschale Angabe, dass es durch den Austausch einer Gasetagenheizung gegen eine Gaszentralheizung mit Brennwertkessel und zentraler Warmwasseraufbereitung zu einer deutlichen Einsparung von Heizenergie kommen soll, ist nicht ausreichend. Ebenfalls nicht ausreichend ist eine Berechnung der Energieeinsparung vor und nach der Sanierung, wenn die dort angegebenen Gesamtwerte drei Mehrfamilienhäuser betreffen, wobei sich die Wohnung des betroffenen Mieters in einem dieser Häuser befindet. Es fehlt dann an einer gemäß § 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB erforderlichen Bezugnahme der Berechnung auf die konkret betroffene Wohnung. Eine unwirksame Modernisierungsankündigung kann nicht durch das Nachreichen weiterer Information geheilt werden, sondern nur durch eine vollständige und formgerechte neue Ankündigung. so das LG Bremen, Urteil vom 06.06.2019 – 2 S 283/18 vorhergehend: AG Bremen, 29.11.2018 – 6 C 353/18 Modernisierungsankündigung: § 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen „(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. (2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. (3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. (3a) Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. (4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn 1. die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder 2. die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte. (5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. (6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ § 559b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung „(1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird. § 555c Absatz 3 gilt entsprechend. (2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn 1. der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht nach den Vorschriften des § 555c Absatz 1 und 3 bis 5 angekündigt hat oder 2. die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. (3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ Quelle: LG Bremen, Urteil vom 06.06.2019 – 2 S 283/18 Hinweis: Nächster Seminartermin

    Jahresabrechnung unwirksam: Bereits gezahlte Hausgelder?

    Bereits gezahlte Hausgelder können direkt zurückgefordert werden. „1. Steht einem Wohnungseigentümer gegen den Verband ein Zahlungsanspruch zu, so bedarf es vor dessen gerichtlicher Geltendmachung nicht der Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit dem Zahlungsbegehren. Das Interesse des Verbands und der übrigen Wohnungseigentümer, nicht unnötig mit Prozesskosten belastet zu werden, wird durch die Vorschrift des § 93 ZPO ausreichend gewahrt. 2. Wird ein Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung rechtskräftig für ungültig erklärt, steht einem Anspruch der Wohnungseigentümer auf Ersatz der rechtsgrundlos auf die Jahresabrechnung geleisteten Zahlungen nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 Abs. 1 BGB) nicht der „Vorrang des Innenausgleichs nach Maßgabe der Abrechnung“ entgegen. 3. Wird ein Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplans oder die Jahresabrechnung rechtskräftig für ungültig erklärt, muss ein Wohnungseigentümer auch nicht zunächst darauf dringen, dass über den Wirtschaftsplan bzw. die Jahresabrechnung des betreffenden Abrechnungsjahres erneut ein Beschluss gefasst wird, bevor er aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen den Verband vorgehen kann. 4. Wird ein anfechtbarer Beschluss der Eigentümer durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt, so verliert er von Anfang an (ex tunc) seine Wirkung. Dadurch entfällt auch der Verzug mit einem durch den Beschluss begründeten Zahlungsanspruch des Verbands rückwirkend. 5. Bei den auf §§ 91 – 101 ZPO beruhenden prozessualen Kostenerstattungsansprüchen handelt es sich, ebenso wie bei dem Anspruch aus § 788 I ZPO, trotz ihrer Bezeichnung und ihrer in der Zivilprozessordnung angesiedelten Rechtsgrundlage um materiell-rechtliche Ansprüche. Ein Einwand, der erfolgreich im Wege einer Vollstreckungsabwehrklage gem. § 767 ZPO gegen den durch Urteil titulierten Anspruch geltend gemacht werden kann, lässt die materielle Rechtskraft der Verurteilung und die im Urteil ergangene Kostenentscheidung unberührt, lässt insbesondere die Voraussetzungen des prozessualen Kostenerstattungsanspruchs nicht nachträglich entfallen.“ So das: LG München I, Urteil vom 26.06.2019 – 1 S 2812/18 WEG (nicht rechtskräftig) vorhergehend: AG München, 25.01.2018 – 484 C 9773/14 WEG Quelle: LG München I, Urteil vom 26.06.2019 Hinweis: Nächster Seminartermin

    Schätzung nach § 9a(1) Heizkosten Verordnung

    Können die Heizkosten nicht richtig nach Heizkosten Verordnung erfasst werden, muss der Verbrauch im Zweifel anders ermittelt werden. Grundlage kann dann nach §9a Heizkosten Verordnung der Verbrauch der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen sein. Genehmigung der Abrechnung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprach, wenn die Verbrauchswerte, die der Abrechnung in der Position „Heizkosten Öl“ zu Grunde liegen, in einem solch eklatanten Ausmaß unplausibel und beruhen aufgrund des extrem niedrigen Verbrauchswärmeanteils von 4,8 % auf einer so unzureichenden Datengrundlage, dass eine Abrechnung nach den abgelesenen Verbrauchswerten dem Grundsatz der verbrauchsbezogenen Abrechnung, der der Heizkostenverordnung zugrunde liegt, widerspricht. In dieser Ausnahmekonstellation ist eine Abrechnung nach § 9a Abs. 1 Heizkosten Verordnung geboten. Wird gleichwohl nach den abgelesenen Verbrauchswerten abgerechnet, verletzt dies das Gebot von Treu und Glauben nach § 242 BGB. Nach § 9a Abs. 1 Satz 1 Heizkosten Verordnung ist der Verbrauch auf Grundlage vergleichbarer Zeiträume oder vergleichbarer anderer Räume zu ermitteln, wenn er für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. Sind die abgelesenen Verbrauchswerte für einen Abrechnungszeitraum in einem so hohen Maß auffällig und gleichzeitig so wenig belastbar, kommt die Situation insgesamt dem Ausfall eines Messgeräts und damit dem Regelfall des § 9a Abs. 1 Satz 1 Heizkosten Verordnung gleich. Dabei ist es unerheblich, ob die Ursache mit letzter Sicherheit aufgeklärt werden kann oder unklar bleibt, welche von mehreren möglichen Ursachen welchen Anteil am Zustandekommen der Messwerte trägt. LG Karlsruhe, Beschluss vom 25.09.2018 – 11 S 8/18 nachfolgend: LG Karlsruhe, Beschluss vom 01.10.2018 – 11 S 8/18 § 9a HeizkostenV – Kostenverteilung in Sonderfällen „(1) Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfaßt werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder es Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzgruppe zu ermitteln. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfaßten Verbrauchs zugrunde zu legen. (2) Überschreitet die von der Verbrauchsermittlung nach Absatz 1 betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, sind die Kosten ausschließlich nach den nach § 7 Abs. 1 Satz 5 und § 8 Abs. 1 für die Verteilung der übrigen Kosten zugrunde zu legenden Maßstäben zu verteilen“ § 242 BGB – Leistung nach Treu und Glauben „Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.“ Hinweis: Nächster Seminartermin Quelle: LG Karlsruhe, Beschluss vom 25.09.2018 – 11 S 8/18