Heizkostenabrechnung bei defekten Wärmemengenzählern
Eine Kostenverteilung nach der Verbrauchserfassung setzt neben einem ordnungsgemäßen Ablesen auch den einwandfreien Betrieb des Erfassungs- bzw. Messgeräts voraus.
Der Ausfall einer von zwei Wärmemengenzählern führt zwingend dazu, dass eine ordnungsgemäße Erfassung des Wärmeverbrauchs für die streitgegenständliche Fläche nicht möglich ist.
Grundsätzlich bleibt dem Vermieter dann die Möglichkeit, den Verbrauch des Mieters nach § 9a Abs. 1 HeizkostenV zu ermitteln.
Dies ist jedoch ausgeschlossen, wenn die von der Verbrauchsermittlung betroffene Nutzfläche 25 von Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen Nutzfläche überschreitet.
Der Heizkostenverbrauch muss dann flächenanteilig umgelegt werden. Dabei sind aber die zu verteilenden Gesamtkosten an der Heizungsanlage zu berücksichtigten.
Ein zusätzliches Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV besteht in beiden Fällen nicht.
So das LG Hamburg, Urteil vom 20.03.2019 – 311 O 1/16
Im Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung hat der Vermieter grundsätzlich die Pflicht, die Kosten der Wärmeversorgung mindestens zu 50% des Verbrauchs zu erfassen und abzurechnen. Ist eine solche Verbrauchserfassung wegen eines defekten Wärmemengenzählern nicht möglich, so kann nach § 9a Abs. 1 HeizkostenV Wärmemengenzählern – Verbrauch geschätzt werden. Diese Schätzung ist aber nach § 9a Abs. 2 HeizkostenV dann ausgeschlossen, wenn die Einheit, für die die Schätzung vorgenommen werden soll, wie hier, über mehr als 25% der Nutzfläche der gesamten Nutzfläche verfügt.
Der Vermieter ist dann gehalten, die Heizkosten flächenmäßig nach § 9a Abs. 2 HeizkostenV umzulegen. Sowohl bei der Schätzung als auch der flächenmäßigen Abrechnung besteht kein Kürzungsrecht um 15% nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV. Es handelt sich in beiden Fällen um Ersatzverfahren nach der Heizkostenverordnung, so dass der Vermieter nicht zu sanktionieren ist.
Für den Fall der Schätzung und bei der notwendigen flächenmäßigen Umlage besteht laut BGH kein Kürzungsrecht, a. A. Schmidt/Futterer, Mietrecht, § 9a HeizkostenV, Rz. 5.(BGH, Urteil vom 16.11.2005 – VIII ZR 373/04).
§ 9a HeizKostenV Kostenverteilung in Sonderfällen
(1) Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfaßt werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder es Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzgruppe zu ermitteln. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfaßten Verbrauchs zugrunde zu legen.
(2) Überschreitet die von der Verbrauchsermittlung nach Absatz 1 betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, sind die Kosten ausschließlich nach den nach § 7 Abs. 1 Satz 5 und § 8 Abs. 1 für die Verteilung der übrigen Kosten zugrunde zu legenden Maßstäben zu verteilen
§ 12 HeizKostenV Kürzungsrecht, Übergangsregelung
„(1) Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen. Dies gilt nicht beim Wohnungseigentum im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; insoweit verbleibt es bei den allgemeinen Vorschriften.
(2) Die Anforderungen des § 5 Abs. 1 Satz 2 gelten bis zum 31. Dezember 2013 als erfüllt
1. für die am 1. Januar 1987 für die Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs vorhandenen Warmwasserkostenverteiler und
2. für die am 1. Juli 1981 bereits vorhandenen sonstigen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung.
(3) Bei preisgebundenen Wohnungen im Sinne der Neubaumietenverordnung 1970 gilt Absatz 2 mit der Maßgabe, daß an die Stelle des Datums „1. Juli 1981“ das Datum „1. August 1984″ tritt.
(4) § 1 Abs. 3, § 4 Abs. 3 Satz 2 und § 6 Abs. 3 gelten für Abrechnungszeiträume, die nach dem 30. September 1989 beginnen; rechtsgeschäftliche Bestimmungen über eine frühere Anwendung dieser Vorschriften bleiben unberührt.
(5) Wird in den Fällen des § 1 Abs. 3 der Wärmeverbrauch der einzelnen Nutzer am 30. September 1989 mit Einrichtungen zur Messung der Wassermenge ermittelt, gilt die Anforderung des § 5 Abs. 1 Satz 1 als erfüllt.
(6) Auf Abrechungszeiträume, die vor dem 1. Januar 2009 begonnen haben, ist diese Verordnung in der bis zum 31. Dezember 2008 geltenden Fassung weiter anzuwenden.“
Quelle: LG Hamburg, Urteil vom 20.03.2019 – 311 O 1/16
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