Treffen die Parteien eine Vereinbarung über die Verringerung der Vorauszahlungen, die den Anforderungen des § 550 BGB nicht genügt – hier Schriftform zwingend, ist der Mietvertrag ordentlich kündbar.
So das, OLG Brandenburg, Urteil vom 07.07.2020 – 3 U 82/19
Die Schriftform ist dementsprechend erforderlich.
Das KG hat deutlich auf den Widerspruch zwischen der Rechtsprechung des für die Wohnraummiete zuständigen VIII. Senats und des für die Gewerberaummiete zuständigen XII. Senats des BGH hingewiesen, auch wenn der VIII. Senat in seiner jüngsten Entscheidung dies ausdrücklich verneint hat (BGH, IMR 2020, 274).
„Auch wenn wenig Hoffnung besteht, dass der VIII. Senat seine Auffassung ändert, sollte zumindest in gewerbemietrechtlichen Fällen auf den Unterschied zwischen Sachen- und Mietrecht deutlich hingewiesen werden.“ SO RiAG Prof. Dr. Ulf Börstinghaus, Gelsenkirchen
Nach § 536 BGB liegt ein Mangel der Mietsache vor, wenn die Gebrauchstauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt ist. Dabei kommen die verschiedensten Ursachen in Betracht.
Festzustellen ist dabei zunächst immer, was der vom Vermieter geschuldete vertragsgemäße Gebrauch ist und worin die Abweichung der Ist-Beschaffenheit von dieser Sollbeschaffenheit besteht.
In letzter Zeit wurde dies vom VIII. Senat für die Wohnraummiete insbesondere bei Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück in der sog. Bolzplatzentscheidung verneint.
Im Fall des KG ging es jetzt um die Auswirkungen von Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück auf ein Massagestudio. Das Landgericht hatte eine Minderung unter Hinweis auf die Rechtsprechung des VIII. Senats verneint.
§ 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
„(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.“
§ 906(2) BGB Zuführung unwägbarer Stoffe
„…
(2) Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind.
Hat der Eigentümer hiernach eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.
…“
Quelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 07.07.2020 – 3 U 82/19
Hinweis: Nächster Seminartermin