Mit dem Tatbestandsmerkmal „Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete)“ nimmt §556e Abs.1 Satz1 BGB auf eine Miete Bezug, die in einem Wohnraummietverhältnis gezahlt wurde.
Der Vermieter kann sich nicht mit Erfolg auf die Maßgeblichkeitder in einem (früheren) Wohnraummietverhältnis gezahlten „Vormiete“ im Sinne des §556e Abs.1 Satz1 BGB berufen, wenn er die Räume vor dem nach den §§556dff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnis zuletzt gewerblich vermietet hat.
So das BGH, 19.08.2020 – VIII ZR 374/18
Dem VIII. Zivilsenat zufolge führt insbesondere der Umstand, dass die Wohnung zuletzt als Gewerberaum vermietet war, nicht dazu, dass nunmehr die bis September 2012 von der Vormieterin geschuldete Miete als die „Vormiete“ nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen ist. Vielmehr sei die Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB dahin auszulegen, dass als „vorheriger Mieter“ ausschließlich der (direkte) Mietvorgänger in Betracht komme und diesem die Wohnung ebenfalls zu Wohnzwecken vermietet gewesen sein müsse. Aus Sicht des BGH kommt dabei als „Vormiete“ nur die in einem Wohnraummietverhältnis vereinbarte Miete in Betracht und nicht etwa eine in einem ganz anderen Marktsegment (wie einem Gewerberaummietverhältnis) erzielte Miete. Bei der ehemaligen Wohnraummieterin handele es sich aber nicht deshalb um die „vorherige Mieterin“. Ein „Vorvormieter“ lasse sich schwerlich unter den Begriff „Vormiete“ fassen.
§ 556e (1) BGB Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung
„Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden.
Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.“
§ 556d (1) BGB Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung
„Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.“
§ 556f BGB Ausnahmen
„§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.“
Quelle: BGH, 19.08.2020 – VIII ZR 374/18
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