Gilt der Einwendungsausschluss auch für nicht umlagefähige Kosten?

BGH, Urteil vom 11. Mai 2016 – VIII ZR 209/15

Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen,dies gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die gemäß § 556(1) Satz 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können (Beispielweise Instandhaltung und Verwaltungskosten).
Allerdings wenn auf die Abrechnung eine Bemerkung „Nicht Umlage fähige Kosten“ steht, muss der Mieter diese Positionen nicht bezahlen.
Dagegen falsch abgezogene Vorauszahlungen (zu wenig) kann der Mieter nach Ablauf der Einwendungsfrist nicht mehr Beanstanden.

Vorinstanzen:

AG Ratingen, Entscheidung vom 10.12.2014 – 8 C 279/14
LG Düsseldorf, Entscheidung vom 16.09.2015 – 23 S 5/15

BGB § 556(1) Satz 1, (3) Satz 5, 6

„1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“

Quelle: Bundesgerichtshof