Zulassung Steckersolargeräten?

Zulassung Steckersolargeräten und virtueller Wohnungseigentümerversammlungen beschlossen.
Der Bundestag hat am Donnerstag, 4. Juli 2024, den Gesetzentwurf der Bundesregierung „zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen“ (20/9890) in der vom Rechtsausschuss geänderten Fassung (20/12146) angenommen. Dafür stimmten die Fraktionen SPD, CDU/CSU, Bündnis 90/Die Grünen und FDP, dagegen die AfD-Fraktion.

Der neue § 23 Abs. 1a WEG im Wortlaut:
„Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (virtuelle Wohnungseigentümerversammlung). Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.“

Aufgrund der Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses wird zudem ein neuer § 48 Abs. 6 WEG eingeführt:
„Fassen die Wohnungseigentümer vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss nach § 23 Absatz 1a, ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern die Wohnungseigentümer hierauf nicht durch einstimmigen Beschluss verzichten. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse.“

Mit der Annahme des Regierungsentwurfs (20/9890) soll ermöglicht werden, dass Wohnungseigentümerversammlungen virtuell abgehalten werden können. Zum anderen soll der Einsatz von Steckersolargeräten erleichtert werden. Dieser soll als „privilegierte Maßnahme“ im Sinne des Wohneigentümer- beziehungsweise des Mietrechts gelten.

Ferner wurde eine Änderung bei den Ausnahmen von der Unübertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten in Paragraf 1092 Absatz 3 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches beschlossen. Diese werden für juristische Personen und für rechtsfähige Personengesellschaften um Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien erweitert.

Gegenüber dem Regierungsentwurf hat der Rechtsausschuss auf Änderungsantrag der Koalitionsfraktionen eine zeitlich befristete Einschränkung der Regelung zur virtuellen Wohnungseigentümerversammlung vorgenommen. Auch wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Dreiviertelmehrheit virtuelle Versammlungen beschließt, ist danach bis einschließlich 2028 mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung abzuhalten, es sei denn, die Wohnungseigentümerversammlung beschließt einstimmig, darauf zu verzichten. Der Änderungsantrag ergänzt mit Klarstellungen zudem die Begründung zum Einsatz von Steckersolargeräten.

Quelle: Bundestag
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Wohnungs- Eigentümer- Versammlungen Virtuell?

Sind virtueller Wohnungseigentümerversammlungen zugelassen?
Der Bundestag entscheidet am Donnerstag, 4. Juli 2024, nach rund halbstündiger Aussprache über den Gesetzentwurf der Bundesregierung in der vom Rechtsausschuss geänderten Fassung „zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen“ (20/9890). Der Rechtsausschusses hat dazu eine Beschlussempfehlung (20/12146) vorgelegt.

Abgestimmt wird auch über den von der CDU/CSU-Fraktion vorgelegten Gesetzentwurf „zum beschleunigten Ausbau von Balkonkraftwerken“ (20/6905). Hierzu hat der Rechtsausschuss ebenfalls eine Beschlussempfehlung abgegeben (20/12146).
Gesetzentwurf der Bundesregierung

Mit dem Entwurf will die Bundesregierung zum einen ermöglichen, dass Wohnungseigentümerversammlungen künftig virtuell abgehalten werden können. Zum anderen soll der Einsatz von Steckersolargeräten erleichtert werden. Dieser soll als „privilegierte Maßnahme“ im Sinne des Wohneigentümer- beziehungsweise des Mietrechts gelten.

Ferner ist eine Änderung bei den Ausnahmen von der Unübertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten in Paragraf 1092 Absatz 3 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches vorgesehen. Diese sollen laut Entwurf für juristische Personen und für rechtsfähige Personengesellschaften um Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien erweitert werden.

Gegenüber dem Regierungsentwurf hat der Rechtsausschuss auf Änderungsantrag der Koalitionsfraktionen eine zeitlich befristete Einschränkung der Regelung zur virtuellen Wohnungseigentümerversammlung vorgenommen. Auch wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Dreiviertelmehrheit virtuelle Versammlungen beschließt, ist danach bis einschließlich 2028 mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung abzuhalten, es sei denn, die Wohnungseigentümerversammlung beschließt einstimmig, darauf zu verzichten. Der Änderungsantrag ergänzt mit Klarstellungen zudem die Begründung zum Einsatz von Steckersolargeräten.
Liveübertragung: Donnerstag, 4. Juli, 21.20 Uhr

Quelle: Bundestag
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Das Klimaanpassungsgesetz (KAnG)

Das Klimaanpassungsgesetz (KAnG) ist am 1.7.2024 in Kraft getreten.
Das Klimaanpassungsgesetz (KAnG)

Was regelt das Klimaanpassungsgesetz?

Mit dem Gesetz möchte die Bundesregierung der Klimaanpassung in Bund, Ländern und Gemeinden einen verbindlichen Rahmen geben.

  • Die Bundesregierung verpflichtet sich damit, eine vorsorgende Klimaanpassungsstrategie mit messbaren Zielen vorzulegen, regelmäßig zu aktualisieren und fortlaufend umsetzen. Das Erreichen dieser Ziele wird mittels eines regelmäßigen Monitorings überprüft.
  • Die Länder werden beauftragt, eigene Klimaanpassungsstrategien vorzulegen und umzusetzen.
  • Die Länder sollen Sorge tragen, dass lokale Klimaanpassungskonzepte auf der Grundlage von Risikoanalysen aufgestellt werden. Sie berichten dem Bund, in welchem Umfang in den Gemeinden und Kreisen entsprechende Konzepte vorliegen. Um bei der Erstellung von Konzepten eine zielgerichtete Vorsorge mit Augenmaß zu ermöglichen, stehen den Ländern weitreichende Gestaltungsspielräume zu.
  • Mit einem Berücksichtigungsgebot wird dafür Sorge getragen, dass Träger öffentlicher Aufgaben bei Planungen und Entscheidungen das Ziel der Klimaanpassung fachübergreifend und integriert berücksichtigen.
  • Es ist vorgesehen, dass die Bundesregierung regelmäßig Daten zu Schadenssummen erhebt, die auf Schäden durch Wetterextreme zurückzuführen sind, sowie zu den Ausgaben des Bundes für die Klimaanpassung.

Qwellle: BMUV
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BFH zur neuen Grundsteuer?

Die neue Grundsteuer wird ab 01.01.2025 fällig.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat über der pauschalen Bewertung im Bundesmodell – entschieden.
Eigentümer müssen einen niedrigeren Wert des Grundstücks nachweisen können. Das letzte Wort könnte das Bundesverfassungsgericht haben.
Die Bewertungsvorschriften der §§ 218 ff. des Bewertungsgesetzes i.d.F. des Grundsteuer-Reformgesetzes vom 26.11.2019 (BGBl I 2019, 1794) sind bei der im Aussetzungsverfahren gemäß § 69 Abs. 3 der Finanzgerichtsordnung gebotenen summarischen Prüfung verfassungskonform dahin auszulegen, dass auf der Ebene der Grundsteuerwertfeststellung im Einzelfall der Nachweis eines niedrigeren (gemeinen) Werts erfolgen kann. Hierfür ist regelmäßig der Nachweis erforderlich, dass der Wert der wirtschaftlichen Einheit den festgestellten Grundsteuerwert derart unterschreitet, dass sich der festgestellte Wert als erheblich über das normale Maß hinausgehend erweist.
So das Bundesfinanzhof Beschluss vom 27. Mai 2024, II B 78/23 (AdV)
Inhaltsgleich mit BFH-Beschluss vom 27.05.2024 II B 79/23 (AdV) – AdV einer Grundsteuerwertfeststellung im sogenannten Bundesmodell

Quelle: BFH
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UBA: Klimaemissionen sinken 2023 um 10,1 Prozent!

Klimaemissionen sinken 2023 um 10,1 Prozent – größter Rückgang seit 1990
UBA Präsident Dirk Messner ordnet die Zahlen so ein: „Mit Ausbruch des Kriegs gegen die Ukraine hatten viele die Sorge, dass wir eine Renaissance der Kohle und anderer fossiler Energieträger sehen werden. Wir wissen heute, dass das nicht passiert ist. Das liegt vor allem am sehr erfolgreichen Ausbau der erneuerbaren Energien. Das ist ein großer Schritt, der uns in den kommenden Jahren beim ⁠Klimaschutz⁠ helfen wird. Aber nicht in allen Sektoren stehen wir glänzend da. Vor allem der Verkehrssektor bleibt weiter ein großes Sorgenkind. Hier muss dringend mehr passieren – etwa durch den Ausbau der Elektromobilität und den Abbau des Dienstwagenprivilegs und anderer klimaschädlicher Subventionen. Mit Blick auf das Jahr 2030 bin ich zuversichtlich, dass wir die nationalen Klimaziele einhalten können. Wir sind bereits ein großes Stück beim Klimaschutz vorangekommen. Zu Beginn der Legislaturperiode gingen wir für 2030 noch von 1.100 Millionen Tonnen THG zu viel aus. Jetzt sehen wir in unseren Projektionen für 2030, dass diese Lücke geschlossen werden wird, wenn wir weiter so ambitioniert am Klimaschutz arbeiten.“

Im Gebäudesektor konnte eine Emissionsminderung von 8,3 Mio. Tonnen CO₂-Äquivalenten auf rund 102 Mio. Tonnen CO₂-Äquivalente (minus 7,5 Prozent) erreicht werden. Trotz dieser Minderung überschreitet der Gebäudesektor erneut die gemäß BUndes-Klimaschutzgesetz (KSG) erlaubte Jahresemissionsmenge, diesmal um rund 1,2 Mio. Tonnen CO₂-Äquivalente. Wesentliche Treiber für den Rückgang der Emissionen sind wiederum Energieeinsparungen aufgrund der milden Witterungsbedingungen in den Wintermonaten 2023 und höhere Verbraucherpreise. Auch der Zubau an Wärmepumpen wirkte sich positiv auf die Emissionsentwicklung im Gebäudebereich aus, da beispielsweise weniger Erdgas und Heizöl eingesetzt wurden.

Projektionsdaten für das Jahr 2030:

Aus den heute veröffentlichten aktuellen UBA-Projektionsdaten 2024 wird im Vergleich zum UBA-Projektionsbericht 2023 deutlich, dass die neuen Klimaschutzmaßnahmen auf nationaler und europäischer Ebene ihre Wirkung entfalten können. Mit einem ambitionierten Ausbau der erneuerbaren Energien bleiben die nationalen Klimaziele bis 2030 sektorübergreifend erreichbar. Die sogenannte kumulierte Jahresemissionsgesamtmenge zeigt sektorübergreifend bis 2030 sogar eine Übererfüllung von 47 Mio. Tonnen CO₂-Äquivalenten. Dem Ziel, im Jahr 2030 die THG-Emissionen um 65 Prozent gegenüber 1990 zu mindern, kommt Deutschland mit den aktuell vorgesehenen Maßnahmen demnach sehr nahe.

Weitere Informationen:

Quelle: UBA Pressemitteilung Nr. 11/2024
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Die Dichtigkeitsprüfung – Betriebskosten gemäß § 2 BerKV?

Die Dichtigkeitsprüfung der Gaszuleitungen dient der Betriebssicherheit im Sinne der Betriebskostenverordnung, so dass ihre Kosten umlagefähig sind.
Eine solche Dichtigkeitsprüfung kann in Abständen von fünf bzw. sieben Jahren durchgeführt werden, lediglich eine jährliche Dichtigkeitsprüfung würde gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen.

So das AG Rheine, Urteil vom 09.05.2023 – 14 C 44/23

In § 2 der Betriebskostenverordnung erfolgt eine konkrete Aufstellung der Betriebskosten. Hierunter fallen die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebssicherheit für zentrale Heizungsanlagen, Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, zentrale Warmwasserversorgungsanlagen, Warmwassergeräte und verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen. Eine solche Prüfung umfasst notwendigerweise auch die Zuleitungen. Denn es liegt auf der Hand, dass Gasdichtigkeitsprüfungen der Prüfung der Betriebssicherheit von Gasleitungen dienen; schließlich stellt ausströmendes Gas eine erhebliche Gefahr für Vermieter und Mieter dar (vgl. insoweit auch AG Bad Wildungen, Urteil vom 20.06.2003; LG Hannover, Urteil vom 07.03.2007 – 12 S 97/06).
Die Gasleitung ist Teil der Gasetagenheizung, weil die Heizung ohne entsprechende Leitung nicht funktionsfähig wäre. Die Dichtigkeitsprüfung dient der Betriebssicherheit im Sinne der Betriebskostenverordnung, so dass ihre Kosten umlagefähig sind (vgl. insoweit auch Schmidt-Futterer, Mietrechtskommentar, 9. Auflage 2007, § 556 BGB Rn. 223). Der jeweilige lange zeitliche Abstand nimmt den Kosten nicht den für die Umlegbarkeit notwendigen Charakter des laufenden Entstehens.

Eine solche Dichtigkeitsprüfung kann in Abständen von fünf bzw. 7 Jahren durchgeführt werden, lediglich eine jährliche Dichtigkeitsprüfung würde gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen.

§2 Nr.4 a) Betriebskostenverordnung

„die Kosten…des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,hierzu gehören die Kosten des zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stroms und der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung“

Quelle: AG Rheine, Urteil vom 09.05.2023 – 14 C 44/23
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Wann ist § 16 WEG anwendbar?

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist auch dann anwendbar, wenn durch einen Umlagebeschluss der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden. SO das

BGH, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 81/23

1. Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Das gilt auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden.*)
2. Beschließen die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Änderung der bisherigen Verteilung, dürfen sie jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die nach dem zuvor geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspricht dies jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt.

Sachverhalt
Nach der Umlagevereinbarung einer Gemeinschaftsordnung sind in einer Wohnungseigentumsanlage die Erhaltungskosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu verteilen. Im Jahr 2021 beschließen die Wohnungseigentümer, die Umlagevereinbarung teilweise zu ändern. Die Kosten für etwaige „Sanierungs-, Reparatur-, Unterhaltungs- und Modernisierungsarbeiten“ an den 20 Mehrfachparkern sollen jetzt die Eigentümer der Mehrfachparker alleine tragen. Dagegen geht Teileigentümer K vor (er ist Eigentümer von vier Mehrfachparkern). Zur Lösung des Falles ist u. a. zu fragen, ob § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine Beschlusskompetenz gibt, die anderen Eigentümer vollständig von den genannten Kosten für die Mehrfachparker zu befreien.

vorhergehend:
LG Lüneburg, 21.03.2023 – 9 S 56/22
AG Hannover, Urteil vom 20.09.2022 – 482 C 5657/21

§ 16(2) WEG Nutzungen und Kosten

„Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.“

Quelle: BGH, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 81/23
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Änderung der Kostenverteilung für Erhaltungsmaßnahmen – Teil 2

Änderung der Kostenverteilung für Erhaltungsmaßnahmen Verkündungstermin am 22. März 2024, 9.00 Uhr in Sachen V ZR 81/23 und V ZR 87/23 (Verhandlung: am 26.01.2024)

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat die Revision zurückgewiesen. Dem liegen folgende Erwägungen zugrunde:

Der Beschluss, für den gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Beschlusskompetenz bestand, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.
Er berücksichtigt im Hinblick auf die allein im Bereich des Sondereigentums des Klägers befindlichen Dachflächenfenster die Gebrauchsmöglichkeit des Klägers. Entgegen der Ansicht der Revision entspricht der Beschluss auch insoweit ordnungsmäßiger Verwaltung, als die Wohnungseigentümer allein über die Kostentragung für den Austausch der Dachflächenfenster im Bereich des Sondereigentums des Klägers entschieden haben, ohne zugleich eine Regelung für die Behandlung künftiger gleich gelagerter Fälle zu treffen.
Ob die sogenannte „Maßstabskontinuität“ nach der Neufassung des Wohnungseigentumsrechts schon bei dem ersten Beschluss über die Kosten einer einzelnen Erhaltungsmaßnahme berücksichtigt werden muss, war umstritten.
Der Bundesgerichtshof hat dies verneint und nun entschieden,
dass dann, wenn die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 WEG eine Änderung der Kostenverteilung für eine einzelne Erhaltungsmaßnahme beschließen, nicht zugleich eine entsprechende Regelung für alle künftigen gleich gelagerten Fälle beschlossen werden muss.
Dies ergibt sich aus Wortlaut und Entstehungsgeschichte der Norm.
Eine andere Betrachtung ist auch nicht im Hinblick auf einen wirkungsvollen Rechtsschutz der Wohnungseigentümer geboten.
Ob und in welcher Art und Weise in Folgebeschlüssen die zuvor für eine einzelne Erhaltungsmaßnahmen / Instandsetzungsmaßnahme beschlossene Änderung der Kostenverteilung zu berücksichtigen ist, kann nämlich nicht hypothetisch für künftige Fälle beurteilt werden, sondern nur für eine konkrete Maßnahme oder einen bereits gefassten, konkreten Beschluss.
Quelle: Verkündungstermin am 22. März 2024, 9.00 Uhr in Sachen V ZR 81/23 und V ZR 87/23
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Änderung der Kostenverteilung für Erhaltungsmaßnahmen – Teil 1

Änderung der Kostenverteilung für Erhaltungsmaßnahmen, Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf der Grundlage des im Jahr 2020 reformierten Wohnungseigentumsrechts in zwei Verfahren darüber zu entscheiden, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen die Wohnungseigentümer für Erhaltungsmaßnahmen eine von der bisherigen Kostenverteilung abweichende Kostentragung zulasten einzelner Wohnungseigentümer beschließen können.

Sachverhalt und bisheriger Prozessverlauf im Verfahren V ZR 81/23

Der Kläger ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Teileigentümer von vier sog. Doppelparkern. Aufgrund eines Defekts der (im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden) Hebeanlage kann in den Doppelparkern nur jeweils ein Fahrzeug abgestellt werden. Im Juni 2021 beschlossen die Wohnungseigentümer eine Änderung der Kostenverteilung, nach der die Kosten für eine Sanierung und Reparatur der (im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile der) Doppelparker nicht mehr wie bisher von allen Wohnungseigentümern, sondern ausschließlich von den Teileigentümern der insgesamt zwanzig Doppelparker gemeinschaftlich zu tragen sind.

Gegen diesen Beschluss wendet sich der Kläger mit der Anfechtungsklage, die in den Vorinstanzen erfolglos geblieben ist. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, will der Kläger weiterhin erreichen, dass der angefochtene Beschluss für ungültig erklärt wird.

Das Landgericht meint, die Beschlusskompetenz für die Veränderung der Kostenverteilung zulasten der Teileigentümer der Doppelparker ergebe sich aus der mit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes im Jahr 2020 neu gefassten Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Danach hätten die Wohnungseigentümer die Kompetenz, durch Beschluss den Kreis der Kostenschuldner verändern und insbesondere auch einzelne Wohnungseigentümer von bestimmten Kosten zu befreien. Die beschlossene Kostenverteilung entspreche auch ordnungsmäßiger Verwaltung; sie trage dem Verursacher- und Nutzerprinzip Rechnung.

Sachverhalt und bisheriger Prozessverlauf im Verfahren V ZR 87/23

Der Kläger ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Eigentümer einer Wohnung im Dachgeschoss. In einer Eigentümerversammlung im August 2021 fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, die (im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden) defekten Dachflächenfenster im Bereich des Sondereigentums des Klägers auszutauschen und dazu eine Fachfirma zu beauftragen. Weiter beschlossen sie, dass der Kläger – abweichend von der bisherigen Regelung – die Kosten des Fenstertausches allein tragen solle.

Mit seiner Anfechtungsklage, die in beiden Vorinstanzen erfolglos war, wendet sich der Kläger gegen die beschlossene Kostenverteilung. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision will er weiterhin erreichen, dass der angefochtene Beschluss für ungültig erklärt wird.

Nach Ansicht des Landgerichts ergibt sich die Beschlusskompetenz für die Veränderung der Kostenverteilung zulasten des Klägers aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Der Beschluss entspreche auch ordnungsmäßiger Verwaltung. Insbesondere sei es aufgrund der Neufassung des § 16 WEG – anders als nach der bis zum 30. November 2020 geltenden Rechtslage – nicht erforderlich, dass mit der Kostenverteilung in einem Einzelfall zugleich auch eine entsprechende Kostenverteilung für künftige vergleichbare Fälle beschlossen werde. Diesem sog. Grundsatz der Maßstabskontinuität komme erst bei späteren Beschlüssen der Wohnungseigentümer zu gleichgelagerten Fällen Bedeutung zu.

§ 16 WEG lautet:
„Nutzungen und Kosten
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. […]
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3)
[…]“

Quelle: Verkündungstermin am 22. März 2024, 9.00 Uhr in Sachen V ZR 81/23 und V ZR 87/23
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Formell ordnungsgemäße Betriebskosten-abrechnung?

Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ob die Betriebskostenabrechnung die formellen Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen (BGH Urt. v. 23.6.2010 – VIII ZR 227/09, NJW 2010, 3228 Rn. 11).

  • Werden in einer Nebenkostenabrechnung unter dem Punkt „Kosten der Straßenreinigung“ die Kosten für die Reinigung der gemeinschaftlich genutzten Grundstücksflächen angesetzt, so ist dies bereits formell unwirksam, da dies nicht den Kosten der Straßenreinigung nach § 2 Satz 1 Nr. 8 BetrKV entspricht.
  • Auch die Abrechnung der Hausreinigung unter der Position „Hausmeister“ ist formell nicht ordnungsgemäß.
  • Der Mieter muss mitteilen, dass aus seiner Sicht die Höhe der Gesamtbetriebskosten einzelner, konkret bezeichneter Positionen oder der Umlagemaßstab unzutreffend ist. Unzureichend ist es daher, wenn der Mieter pauschale Einwendungen gegen die Abrechnung insgesamt oder pauschale Rügen gegen einzelne Kostenpositionen erhebt.§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB
  • Aus der Angabe der nach dem Mietvertrag aus Mietersicht allein umlagefähigen Positionen ergibt sich eindeutig, dass alle weiteren Positionen als nicht umlagefähig gerügt werden sollen. Zu verlangen, diese alle im Einzelnen aufzuführen, würde eine bloße Förmelei darstellen.
  • Unter die Position „Kosten für Wasserverbrauch“ können nicht die Kosten des Niederschlagswassers eingestellt werden.
  • Die Kosten für Gartenpflege und Winterdienst stellen eine andere Kostenposition dar als die Kosten für die Reinigung gemeinschaftlich benutzter Grundstücksflächen.
  • Da Gegenstand einer Minderung die gesamte Miete, also auch der vom Mieter geschuldete Abgeltungsbetrag für die Betriebskosten ist, ist eine Minderung bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen.§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB.

So das LG Bochum, Urteil vom 26.05.2023 – 9 S 123/22
vorhergehend:
AG Bochum, 23.08.2022 – 39 C 1/21

Quelle: Urteil LG Bochum, Urteil vom 26.05.2023 – 9 S 123/22
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