- Auch dann, wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbstständiger Eigentümergemeinschaften über die Lasten und Kosten entscheiden, muss für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden.
- Über die Gesamtabrechnung als Teil der einheitlichen Jahresabrechnung muss zwingend allein die Gesamtgemeinschaft beschließen; ebenso ist die Darstellung der Instandhaltungsrücklage notwendigerweise Sache der Gesamtgemeinschaft, und zwar auch dann, wenn für Untergemeinschaften separate Rücklagen zu bilden sind.
- Untergemeinschaften kann eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Teile der einheitlichen Jahresabrechnung nur durch ausdrückliche, eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung eingeräumt werden, und zwar beschränkt auf die Verteilung der ausschließlich die jeweilige Untergemeinschaft betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen; im Zweifel ist das Rechnungswesen insgesamt Sache der Gesamtgemeinschaft.
So das BGH, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 163/20
vorhergehend:
- LG Hamburg, 15.07.2020 – 318 S 6/19
- AG Hamburg, 23.10.2018 – 22a C 196/17
Nr. 7 „Gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG aF (ebenso § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG) können in Mehrhausanlagen durch Vereinbarung – wie hier – weitgehend verselbständigte Untergemeinschaften gebildet werden (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 10. November 2017 – V ZR 184/16, WuM 2018, 100 Rn. 12; Urteil vom 18. Januar 2019 – V ZR 72/18, NJW-RR 2019, 909 Rn. 23 mwN). Damit ist aber nicht gesagt, dass die auf diese Weise gebildeten Untergemeinschaften über „ihre“ Angelegenheiten eigenständig abrechnen dürfen. Inwieweit Untergemeinschaften in der Gemeinschaftsordnung Befugnisse in Bezug auf das Rechnungswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeräumt werden können, indem entweder auf einer einheitlichen Eigentümerversammlung ein Stimmverbot für die übrigen Wohnungseigentümer eingreift (zu einer derartigen Regelung in der Gemeinschaftsordnung vgl. Senat, Urteil vom 26. Juni 2020 – V ZR 199/19, ZWE 2020, 386 Rn. 14) oder den Untergemeinschaften in „ihren“ Angelegenheiten Beschlusskompetenz und das Recht zu „Teilversammlungen“ eingeräumt wird (zu einer Gemeinschaftsordnung dieses Inhalts vgl. Senat, Urteil vom 10. November 2017 – V ZR 184/16, WuM 2018, 100 Rn. 21 ff.) – ist nicht abschließend geklärt.“
Nr. 9 „Gemäß § 28 Abs. 3 WEG aF hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen (ebenso § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG), über die die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen (§ 28 Abs. 5 WEG aF; anders nunmehr § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, ist dem Wohnungseigentumsrecht ein Nebeneinander von Teiljahresabrechnungen fremd. Dass im Ergebnis „eine“ Jahresabrechnung erstellt werden muss, ergibt sich zwar nicht zwingend aus dem Wortlaut des § 28 Abs. 3 WEG aF, weil Mehrhausanlagen gesetzlich nicht geregelt sind. Dafür, dass auch bei weitgehend verselbständigten Untergemeinschaften – dem Wortlaut des § 28 Abs. 3 WEG aF entsprechend – eine einheitliche Jahresabrechnung erforderlich ist (vgl. Jennißen in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 28 Rn. 96d; aA BayObLG NZM 2001, 771 aE; NJOZ 2004, 636, 641), sprechen aber zwei entscheidende Gründe. Erstens dient die aus der Gesamtabrechnung abgeleitete Einzelabrechnung dazu, eine (einheitliche) Abrechnungsspitze im Verhältnis zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gesamtgemeinschaft zu ermitteln; in diese fließen stets auch Kosten ein, die – wie etwa Verwalter- oder Kontoführungskosten – die Gesamtgemeinschaft betreffen. Zweitens müssen etwaige Abrechnungsmängel in einem einheitlichen Verfahren geklärt werden; gäbe es nebeneinander Beschlüsse der Gesamtgemeinschaft und der Untergemeinschaften, wäre unklar, ob ggf. mehrere Anfechtungsverfahren eingeleitet werden müssten.“
Quelle: BGH, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 163/20
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