Die Umlage von „sonstigen Betriebskosten“, die nach Mietvertragsabschluss neu entstanden und im Mietvertrag nicht im Einzelnen benannt sind – hier: Wartungskosten für Rauchwarnmelder – erfordert eine entsprechende Erklärung des Vermieters gegenüber dem Mieter, in welcher der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
So das LG München I, Urteil vom 15.04.2021 – 31 S 6492/20 (nicht rechtskräftig)
vorhergehend:
AG München, 11.05.2020 – 453 C 566/20
„…Mangels vorheriger Erklärung des Klägers, dass künftig auch die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder als Betriebskosten umgelegt werden sollen, sind diese Kosten von der Beklagten nicht geschuldet. Diese hat davon erstmals durch die Auflistung in der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung Kenntnis erlangt.
a) Zunächst sei jedoch angemerkt, dass es sich bei den Kosten für die Wartung der Rauchmelder, welche nach DIN 14676 einmal jährlich einer Funktionskontrolle unterzogen werden müssen, nach überwiegender und zutreffender Ansicht um (sonstige) Betriebskosten (gem. § 2 Nr. 17 BetrKV) handelt (vgl. LG Magdeburg, Urteil vom 27. 9. 2011 ? 1 S 171/11; AG Lübeck, Urteil vom 5. 11. 2007 – 21 C 1668/07; Eisenschmid Schmidt-Futterer, Mietrecht 14. Auflage 2019 § 556 BGB Rn.133a; Sternel, MietR aktuell, 4. Aufl., Teil V Rn.12; Blank/Börstinghaus, Miete 6. Auflage 2020 § 556 BGB Rn. 100;).
So hat auch der BGH ausdrücklich entschieden, dass die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit der elektrischen Anlagen eines Mietobjektes als solche nicht der Beseitigung von Mängeln dient und die dadurch verursachten Kosten deshalb als „sonstige, grundsätzlich umlegbare Betriebskosten“ i.S. von § 2 Nr. 17 BetrKV anzusehen sind (BGH, Urteil vom 14.2.2007 – VIII ZR 123/06).
Hierbei obliegt die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft nach Art. 46 Abs. 4 S. 4 BayBO den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst. Dass der Eigentümer, aber auch der Vermieter diese Verpflichtung übernehmen und auch an Dritte übergeben kann, ergibt sich im Übrigen auch aus der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht (AG Lübeck, Urteil vom 5.11.2007 – 21 C 1668/07; a.A. AG Dortmund, Urteil vom 30.1.2017 – 423 C 8482/16: allenfalls allgemeine Verwaltungskosten, hierzu mit kritischer Anm. Riecke, ZMR 2017, 492-494).
b) Da die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne des § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt (BGH, Urteile vom 17.6.2015 – VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14 – Rauchwarnmelder; vom 27.6.2007 – VIII ZR 202/06 – Umstellung auf Kabelanschluss), stellt die Anbringung von Rauchwarnmeldern in einer Wohnung eine Modernisierungsmaßnahme dar (vgl. auch § 555b Nr. 6 BGB i.V.m. Art. 46 Abs. 4 S. 3 BayBO).
c) Grundsätzlich können Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde. Da dem Mieter deutlich gemacht werden muss, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden, ist es erforderlich, auch die „sonstigen Betriebskosten“ im Einzelnen zu benennen (BGH, Urteil vom 7.4.2004 – VIII ZR 167/03 – Kosten der Dachrinnenreinigung).
…“
Quelle:LG München I, Urteil vom 15.04.2021 – 31 S 6492/20
Hinweis: Nächster Seminartermin