Die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG a.F. hat ausschließlich nach dem Abflussprinzip zu erfolgen!
- Der Eigentümergemeinschaft fehlt die Beschlusskompetenz vom Abflussprinzip abzuweichen. Ein entsprechender Beschluss ist nichtig.
- Das Erfordernis die tatsächlich angefallenen Einnahmen und Ausgaben gegenüberzustellen gilt auch für die Heiz- und Warmwasserkosten.
- Die periodengerechte Rechnungsabgrenzung der Gesamtheizkosten ist unzulässig und führt zur Ungültigkeit der gesamten Jahresabrechnung.
LG Rostock, Urteil vom 02.12.2020 – 1 S 54/20
vorhergehend:
AG Wismar, 30.03.2020 – 8 C 322/19 WEG
„Nach § 28 Abs. 3 WEG hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Jahresabrechnung aufzustellen, die der Kontrolle des Verwalters und der Feststellung der Beitragspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer dient (zu den Einzelheiten: Becker, in: Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 14. Auflage 2018, § 28 Rn. 99ff.).
Der Inhalt der Jahresabrechnung ist in § 28 Abs. 3 WEG a.F. zwar nicht ausdrücklich geregelt (ebenso: § 28 Abs. 2 WEG n.F.).
Die Jahresabrechnung ist jedoch Ausfluss der Rechenschaftspflicht des Verwalters, deren Inhalt sich nach § 259 Abs. 1 BGB bestimmt. Danach muss die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss (vgl. zuletzt: BGH, Urteil vom 27. Oktober 2017 – V ZR 189/16, juris Rn. 7ff.; sowie gleichbleibend für das neue Recht: Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage 2021, § 28 Rn. 122).
Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen.
Sie müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind. Die Jahresabrechnung ist nicht zuletzt die Grundlage für die Festlegung der endgültigen Höhe der Beiträge (zum Ganzen: BGH, Urteil vom 11. Oktober 2013 – V ZR 271/12, juris Rn. 6).
…“ So das LG Rostock.
§ 28 (Wohnungseigentumsgesetz – WEG) Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
„(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.
(2) Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.
(3) Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.
(4) Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.“
Quelle: LG Rostock, Urteil vom 02.12.2020 – 1 S 54/20
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