Welche Kontrollmöglichkeiten hat der Vermieter beim Heizverbrauch?

Ungewöhnlich niedriger Heizverbrauch: Welche Kontrollmöglichkeiten hat der Vermieter
Auch bei extrem niedrigen Heizverbrauch und Heizkostenverbräuchen hat der Vermieter kein Recht, die Heizkörper des Mieters regelmäßig zu besichtigen oder Datenlogger in der Wohnung zu installieren. so das

AG Dresden, Urteil vom 04.01.2019 – 140 C 1593/18 (nicht rechtskräftig)

Die Mieter hatten über Jahre hinweg Guthaben aus den Heizkostenabrechnungen, weil sie einen extrem niedrigen Energieverbrauch hatten. Die Heizkörper waren mit modernen, funkerfassten Heizkostenverteilern ausgerüstet. Diese waren elektronisch gegen Manipulation und sogar gegen Demontage gesichert. Die Vermieterin mutmaßte wegen der niedrigen Heizkosten, dass die Mieter die Heizkörper manipuliert hätten, möglicherweise sogar die Erfassungsgeräte von den Heizkörpern demontiert hätten. Sie verglich die Verbräuche der Mieter mit den in der auf derselben Etage gelegenen Nachbarwohnung, in der deutlich höhere Verbräuche erfasst wurden. Die Mieter wehrten sich mit dem Argument, die Wohnung liege über dem Sanitärbereich eines Fitnessstudios, so dass es schon „von unten“ genügend Wärme gebe. Außerdem lebten sie gerne kühl. Die Vermieterin verlangte daraufhin die Duldung der monatlichen Besichtigung der Heizkörper und der Montage von Datenloggern. Das Betriebskostenguthaben zahlte sie nicht aus. Die Mieter klagten daraufhin auf Auszahlung des Guthabens. Die Vermieterin erhob Widerklage auf Duldung der monatlichen Besichtigung der Heizkörper und Monate der Datenlogger. Das Gericht gab der Klage statt und wies die Widerklage ab.

Entscheidung

Das Gericht sah den Anspruch der Mieter auf Rückzahlung geleisteter Betriebskosten aus § 812 Abs. 1 BGB als gegeben an. Wegen des Ablaufs der Abrechnungsfristen im Verlauf des Prozesses könnten die Abrechnungen ohnehin nicht mehr korrigiert werden. Den Anspruch auf Duldung der Besichtigung der Heizkörper bzw. das Installieren von Datenloggern lehnte das Gericht ab. Dem Vermieter stehe kein regelmäßiges, anlassloses Besichtigungsrecht der vermieteten Wohnung zu (BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, IMRRS 2014, 1077). Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung den Zutritt zur Wohnung zu gewähren, bestehe nur dann, wenn es dafür einen konkreten sachlichen Grund gebe. Das könne beispielsweise bei Mängelanzeigen des Mieters oder zur Abnahme von Handwerksleistungen der Fall sein. Ein geringer Heizungsverbrauch sei dagegen kein sachlicher Grund. Dies gelte hier schon deshalb, weil die Wohnung mit elektronischen Heizkostenverteilern ausgestattet sei, die sogar mit einer softwaregestützten Manipulations- und Demontageüberwachung ausgerüstet sei. Ein Besichtigungsrecht wegen des reinen Verdachts irgendeiner Manipulation, ohne dass dieser Verdacht substanziiert werden könne, sei damit nicht zu rechtfertigen. Auch das Aufstellen von Datenloggern gegen den Willen der Mieter sei nicht zulässig. Während der Dauer des Mietvertrags stehe das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung den Mietern zu. Die Wohnung sei die geschützte räumliche Sphäre, in der sich das Privatleben der Mieter entfaltet. Sie stehe unter dem Schutz des Grundgesetzes, das das Recht gewähre, in den Räumen in Ruhe gelassen zu werden. Dem Informationsbedarf des Vermieters zum Heizungsverbrauch der Mieter sei durch die installierten Heizkostenverteiler ausreichend genüge getan. Er sei damit in die Lage versetzt, die Heizkostenabrechnung für alle Mieter erstellen zu können. Ein weiteres Recht auf Information über das konkrete Heizverhalten der Mieter bestehe demgegenüber nicht.

Quelle: IMR Werkstatt-Beitrag Einstelldatum: 21.01.2019

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