Aktuelles

Begründung der Mieterhöhung durch Gutachten.

Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige (Gutachten) muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Fortführung von BGH, Urteil vom 03.02.2016 – VIII ZR 69/15, IMR 2016, 140 = NJW 2016, 1385 Rz. 10). Nach dieser Maßgabe ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht schon deshalb aus formellen Gründen unwirksam mit der Folge, dass die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung als unzulässig abzuweisen wäre, weil der Sachverständige die betreffende Wohnung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht besichtigt hat. So das BGH, Urteil vom 11.07.2018 – VIII ZR 136/17 vorhergehend: LG Bremen, 18.05.2017 – 2 S 207/16 AG Bremen, 22.06.2016 – 19 C 522/15 § 558a (2) BGB Form und Begründung der Mieterhöhung „Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf 1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), 2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), 3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, 4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.“ § 558b (2) BGB Zustimmung zur Mieterhöhung „Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.“ Quelle: BGH, Urteil vom 11.07.2018 – VIII ZR 136/17

Sind auch Mietausfallkosten – Gebäudeversicherung umlagefähig?

Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig. BGH, Urteil vom 06.06.2018 – VIII ZR 38/17 vorhergehend:
  • LG Düsseldorf, 30.01.2017 – 21 S 42/16
  • AG Düsseldorf, 20.04.2016 – 38 C 36/16
„Gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2, 3 BGB, § 2 Nr. 13 BetrKV durfte die Klägerin die Kosten der Gebäudeversicherung insgesamt, mithin unter Einschluss des auf einen etwaigen Mietausfall als Folge eines Gebäudeschadens entfallenden Prämienanteils, als Betriebskosten (anteilig) auf die Beklagte umlegen. Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts ist rechtsfehlerhaft.“ So das BGH. Betriebskosten sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung; hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden sowie die Kosten weiterer in der Vorschrift aufgeführter Versicherungen. Darunter fallen grundsätzlich alle Sach- (und Haftpflicht-) Versicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 – XII ZR 129/09, NJW 2010, 3647 Rn. 12 [zu Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV]). Nach dieser Maßgabe sind die Kosten einer Gebäudeversicherung auch dann Kosten einer von § 2 Nr. 13 BetrKV erfassten, dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienenden Sachversicherung, wenn sie einen etwaigen Mietausfall infolge eines versicherten Gebäudeschadens einschließt. Die Mitversicherung eines Mietausfalls als Folge eines Gebäudeschadens ist fester Bestandteil marktüblicher Gebäudeversicherungen (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 13. Aufl., § 556 Rn. 168; MünchKommBGB/Schmid/Zehelein, 7. Aufl., § 2 BetrKV Rn. 61; Wall, aaO Rn. 4301; Bruck/Möller/Johannsen, VVG, 9. Aufl. 2012, § 9 VGB 2008/2010 Rn. 1; Dietz/Fischer/Gierschek, aaO, § 9 Rn. 3; Mühlenmeier, WuM 2007, 111, 112). Die Revision weist mit Recht darauf hin, dass der Ersatz eines Mietausfalls infolge eines Versicherungsfalls, gegen den die Gebäudeversicherung Schutz bietet – zeitlich begrenzt und unter den weiteren Voraussetzungen, dass der Mieter die Zahlung der Miete ganz oder teilweise berechtigt eingestellt hat und der Vermieter die Möglichkeit der Wiederbenutzung nicht schuldhaft verzögert – seit langem Bestandteil der Allgemeinen Bedingungen für die Wohngebäudeversicherung ist (siehe § 1 Nr. 3 Satz 1 Buchst. a, b VGB 62; § 3 Nr. 1 Buchst. a und Nr. 3 VGB 88; jeweils abgedruckt bei Prölss/Martin, VVG, 27. Aufl., VGB 62, S. 1180; VGB 88, S. 1200; vgl. auch § 9 Nr. 1 Buchst. a, Nr. 2 Buchst. a, b VGB 2010 – Wert 1914, abgedruckt bei Prölss/Martin, aaO, 30. Aufl., VGB A. § 9, S. 1488 f.). § 556 (1) Vereinbarungen über Betriebskosten „Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.“ Quelle:BGH, Urteil vom 06.06.2018 – VIII ZR 38/17 Hinweis: Nächster Seminartermin

Rohrleitungen im Estrich sind „freiliegend“?

Rohrleitungen im Estrich sind nicht „freiliegend“! LG Köln, Urteil vom 25.01.2018 – 29 S 163/16: 1. Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV kann in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden (hier: VDI-Richtlinie). 2. „Freiliegend“ sind nach den Verordnungsmaterialien auf der Wand verlaufende und damit sichtbare Wärmeleitungen, jedoch keine Rohrleitungen, die innerhalb der Wohnungen im Estrich verlaufen. 3. Wurden die Heizkosten fehlerhaft nach der VDI-Richtlinie festgelegt, widerspricht der Beschluss über die Jahresabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung. 4. Die fehlerhafte Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten in der Jahresabrechnung hat keinen Einfluss auf den Verbrauch insgesamt und die zu verteilenden Kosten; insofern entspricht die Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan anhand dem sich aus der (falschen) Jahresabrechnung ergebenden Wert, ordnungsgemäßer Verwaltung. Entscheidung Nur in Bezug auf den Wirtschaftsplan mit Erfolg. Der von der Kammer beauftragte Sachverständige kam zum Ergebnis, dass die Kriterien der VDI-Richtlinie 2077 eingehalten seien. Allerdings seien die Tatbestandsvoraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV nicht gegeben. Diese Bestimmung setzt voraus, dass es sich um freiliegende Leitungen handeln muss. Eine analoge Anwendung von § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV für den Fall, dass es sich um ungedämmte Leitungen handelt, die unter dem Estrich verlaufen, wird – mangels planwidriger Regelungslücke – abgelehnt. Hierzu kann sich das Landgericht auf entsprechende Entscheidungen des BGH und mehrerer Instanzgerichte stützen. Da beim Beschluss über den Wirtschaftsplan nur die voraussichtlichen Kosten der Gemeinschaft im Kalenderjahr vorab zu verteilen sind, war die Berufung erfolgreich. Abschließend wird über die Kosten erst in der Jahresabrechnung entschieden. Die Schätzung für die Gesamtkosten war nicht angegriffen. Die Beschlussfassung zur Jahresabrechnung 2014 betreffend die Kostenposition -Heizkosten – widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Entscheidung des Amtsgerichts ist zutreffend. Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV kann in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Solche Regeln enthält das Beiblatt „Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe“ der VDI-Richtlinie 2077. Nach den Feststellungen des Sachverständigen Prof. Dr. Ing. P sind die dort genannten Kriterien
  • Verbrauchswärmeanteil > 0,34
  • Standardabweichung der normierten Verbrauchswert >0,85
  • Anteil der Niedrigverbraucher < 15%
erfüllt. Jedoch sind die Tatbestandsvoraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV, die für eine Heranziehung der allgemein anerkannten Regeln der Technik erforderlich sind, im vorliegenden Fall nicht erfüllt. Die Rohrleitungen der Wärmeverteilung in dem Gebäude, in dem sich die Wohnung der Klägerin befindet, sind nach den Feststellungen des Sachverständigen Prof. Dr. Ing. P, denen die Kammer folgt und gegen die Parteien nichts eingewandt haben – anders als von § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV gefordert – nicht freiliegend. Die Ringleitungen verlaufen innerhalb der Wohnung im Estrich. „Freiliegend“ sind nach den Verordnungsmaterialien auf der Wand verlaufende und damit sichtbare Wärmeleitungen (Verordnung zur Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung). Der BGH lehnt in seiner Entscheidung vom 15.3.2017 – VIII ZR 5/16 – die in der Rechtsprechung (vgl. LG Dresden MDR 2016,454; LG Ellwangen, WuM 2016, 497; LG Landau, WuM 2015, 432; AG Emmendingen, WuM 2014, 727) vertretene Ansicht, dass eine analoge Anwendung des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV in Betracht komme, wenn überwiegend ungedämmte Leitungen der Wärmeverteilung unter Putz beziehungsweise im Estrich verlegt sind, ab. Die Kammer folgt den überzeugenden Ausführungen des BGH, wonach eine Erstreckung des Anwendungsbereichs des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht in Betracht kommt, weil es bereits an einer planwidrigen Reglungslücke fehlt, die überhaupt erst die Möglichkeit einer solchen Ausdehnung über den Wortlaut hinaus im Wege eines Analogieschlusses eröffnen könnte. Der BGH hat dazu ausgeführt, dass nach den Verordnungsmaterialien § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV die Möglichkeit, Kostenverschiebungen nach anerkannten Regeln der Technik auszugleichen, nur bei „auf der Wand verlaufenden Rohrleitungen“ eröffnen sollte. Der in der Verordnungsbegründung gegebene Hinweis auf das Beiblatt „Rohrwärme“ der VDI-Richtlinie 2077, in dem darauf hingewiesen werde, dass es technisch unerheblich sei, ob Rohrleitungen freiliegend oder nicht sichtbar im Estrich beziehungsweise unter Putz geführt werden, stehe der Annahme entgegen, dass der Verordnungsgeber es übersehen habe, dass es nicht nur freiliegende, sondern auch nicht sichtbar im Estrich beziehungsweise unter Putz geführte Rohrleitungen gibt und deren Wärmeabgabe ebenfalls technisch ermittelt werden könne. Im Hinblick auf die Fehlerhaftigkeit der Jahresabrechnung 2014 in Bezug auf die Kostenposition – Heizung – widersprechen die Beschlussfassungen zur Entlastung der Verwalterin und des Beirates ordnungsgemäßer Verwaltung. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts erstreckt sich die Fehlerhaftigkeit der Jahresabrechnung 2014 in Bezug auf die Positionen Heizkosten und Warmwasser nicht auf den Wirtschaftsplan 2014. Die Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan 2016 entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, denn der Wirtschaftsplan hat im Wesentlichen nur das Ziel, die voraussichtlichen Kosten der Eigentümergemeinschaft im Kalenderjahr zu schätzen und hiermit korrespondierend die Beiträge der Wohnungseigentümer zur Deckung dieser Kosten festzulegen (vgl. Jennißen-Jennißen, WEG, § 28 Rn.37a). Die fehlerhafte Abrechnung der Heizkosten und Warmwasserkosten in der Jahresabrechnung 2014 hat keinen Einfluss auf den Verbrauch insgesamt und die zu verteilenden Kosten. Die endgültige Zuordnung der Kosten erfolgt in der Jahresabrechnung, so dass die Klägerin durch den Verteilungsmaßstab – Festbetrag 1.084,27 Euro- , der sich an den tatsächlichen Kosten orientiert, nicht beschwert ist. Dass die Kostenschätzung der Gesamtkosten für Heizung/Warmwasser mit 100.000.00 Euro deutlich zu niedrig oder zu hoch ist, hat die Klägerin ebenfalls nicht dargelegt. HeizkostenV § 7 Abs. 1 Satz 3; § 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme (1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfaßten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl.I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl-oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 von Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.“ In einer Eigentümerversammlung im Jahr 2015 wird u. a. über die Jahresabrechnung 2014 beschlossen. Die Kosten für Heizung und Warmwasser wurden unter Anwendung des Korrekturverfahrens gemäß der Richtlinie VDI 2077 verteilt. Anhand des sich hier ergebenden Werts wurden die Werte des Wirtschaftsplans für das Folgejahr (2016) ermittelt. Beide Beschlüsse werden vor dem Amtsgericht erfolgreich angefochten. Die Beklagten gehen in die Berufung. § 28 Wirtschaftsplan, Rechnungslegung (1) Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält: 1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; 2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung; 3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung. (2) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten. (3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. (4) Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluß jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen. (5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit. Quelle: MRRS 2018, 0732Entscheidung im Volltext Hinweis: Nächster Seminartermin

Erneuerbare-Energien-Richtlinie

Rat und Parlament einigen sich auf Reform der Erneuerbare-Energien-Richtlinie. Eigenverbrauchter EE-Strom darf bis 2025 nicht mit Abgaben und Gebühren belastet werden. Bis 2030 soll der Anteil der erneuerbaren Energien am Endenergieverbrauch in der EU 32 % erreichen. Im Verkehrsbereich beträgt das Ziel 14 %. Die EU-Gesetzgeber, Rat und Parlament, haben sich am 14. Juni auf die Reform der Erneuerbare-Energien-Richtlinie geeinigt. Die Details des Kompromisses wurden noch nicht veröffentlicht. „Dennoch sind laut DIHK bereits folgende Kernpunkte bekannt:
  • Bis zum Jahr 2030 soll der EE-Anteil am Endenergieverbrauch auf 32 % ansteigen. Das aktuell gültige Ziel beträgt 20 % bis 2020.
  • Im Jahr 2023 soll bewertet werden, ob das 32 %-Ziel nach oben angepasst werden kann. Sollten die auf nationaler Ebene frei definierten Beiträge zum EU-Ziel nicht ausreichen, wird anhand einer in der Richtlinie festgelegten Formel berechnet, wie viel jeder Staat entsprechend seines Potenzials beitragen sollte. Die Kommission kann einem Staat anschließend empfehlen, sein Ziel anzuheben. Erzwungen werden kann eine Zielanpassung jedoch nicht.
  • Der Anteil erneuerbaren Energien im Kälte- und Wärmesektor soll jährlich um 1,3 % gesteigert werden. Abwärme kann hierzu maximal 40 % beitragen. Alternativ kann ein Staat sich auch gegen die Anrechenbarkeit von Abwärme entscheiden. In diesem Fall gilt ein Ziel von 1,1 %.
  • Für den Transportbereich wurde ein Unterziel von 14 % festgelegt. Der Anteil von flüssigen Biobrennstoffen aus Nahrungs- und Futtermittelpflanzen soll auf dem Niveau von 2020 eingefroren werden. Maximal dürfen diese 7 % beitragen. Moderne Biokraftstoffe und Biogas sollen bis 2022 mindestens einen Anteil von 0,2 % erreichen, und dann weiter auf 1 % im Jahr 2025 und 3,5 % im Jahr 2030 anwachsen. Die Anrechnung von Palmöl auf das EE-Ziel für den Transportbereich soll bis 2030 auslaufen. Ein Komplettverbot, gegen das sich die Exportländer von Palmöl gewehrt haben, ist somit vom Tisch. Stattdessen sollen Anforderungen an die THG-Bilanz den Rückgang herbeiführen.
Eigenversorgung:
  • Eigenverbrauchter Strom darf generell nicht mit Abgaben und Gebühren belastet werden. Erst ab dem Jahr 2026 dürfen die Mitgliedsstaaten für Anlagen mit einer Nennleistung von über 25 kW wieder Gebühren und Abgaben für eigenverbrauchten Strom einführen.
  • Gebühren und Abgaben auf eigenverbrauchten Strom sind ab 2026 auch dann (unabhängig von der Leistung der Anlage) möglich, wenn der vom Eigenversorger produzierte Strom eine öffentliche Förderung erhält („support mechanism“). der Anteil der Eigenversorgung 8 % der gesamten installierten Leistung im Stromsektor übersteigt.
  • Eine doppelte Belastung von Speichern, die mit einer Eigenversorgungsanlage betrieben werden, ist nicht mehr gestattet.
  • Eingespeister Strom muss mindestens zu Marktpreisen vergütet werden.
  • Endkunden dürfen Eigenversorgungsanlagen gemeinsam betreiben, wenn sie im gleichen Gebäude oder Mehrfamilienhaus ansässig sind.
  • Die Erzeugungsanlage eines Eigenversorgers darf von einem Dritten betrieben werden.
  • Die Staaten müssen einen Rechtsrahmen schaffen, der die Eigenversorgung mit EE fördert und bestehende Hindernisse abbaut.
Die informelle Einigung muss noch von Rat und Parlament bestätigt werden. Nach der Veröffentlichung im Amtsblatt tritt die Richtlinie 20 Tage später in Kraft. Die Umsetzung in nationales Recht muss nach Angaben der Europäischen Kommission bis zum 1. Juni 2021 geschehen. Es kursieren jedoch auch andere Fristen (u. a. Januar 2021). “ Quelle: DIHK Hinweis: Nächster Seminartermin

Umlage immer nach der tatsächlichen Wohnfläche?

Sofern und soweit die Umlage der Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06, IMR 2008) BGH, Urteil vom 30.05.2018 – VIII ZR 220/17 vorhergehend: LG Köln, 21.09.2017 – 1 S 185/16e AG Köln, 05.08.2016 – 210 C 84/16 § 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten „(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. (2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen. (3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung „(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf 1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), 2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), 3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, 4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen. (3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt. (4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden. (5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ § 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme „(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfaßten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl.I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl-oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 von Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden. (2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse. Die Verbrauchsanalyse sollte insbesondere die Entwicklung der Kosten für die Heizwärme- und Warmwasserversorgung der vergangenen drei Jahre wiedergeben. (3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 entsprechend. (4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.“ Quelle: MRRS 2018, 0703 Entscheidung im Volltext Hinweis: Nächster Seminartermin

Höhe von Nachzahlungszinsen ?

BFH zweifelt an der Verfassungsmäßigkeit der Nachzahlungszinsen. BFH Beschluss vom 25.4.2018 IX B 21/18 Der Bundesfinanzhof (BFH) zweifelt an der Verfassungsmäßigkeit von Nachzahlungszinsen für Verzinsungszeiträume ab dem Jahr 2015. Er hat daher mit Beschluss vom 25. April 2018 IX B 21/18 in einem summarischen Verfahren Aussetzung der Vollziehung (AdV) gewährt. Die Entscheidung ist zu §§ 233a, 238 der Abgabenordnung (AO) ergangen. Danach betragen die Zinsen für jeden Monat einhalb Prozent einer nachzuzahlenden oder zu erstattenden Steuer. Allein bei der steuerlichen Betriebsprüfung vereinnahmte der Fiskus im Bereich der Zinsen nach § 233a AO in den letzten Jahren mehr als 2 Mrd €. Im Streitfall setzte das Finanzamt (FA) die von den Antragstellern für das Jahr 2009 zu entrichtende Einkommensteuer zunächst auf 159.139 € fest. Im Anschluss an eine Außenprüfung änderte das FA am 13. November 2017 die Einkommensteuerfestsetzung auf 2.143.939 €. Nachzuzahlen war eine Steuer von 1.984.800 €. Das FA verlangte zudem in dem mit der Steuerfestsetzung verbundenen Zinsbescheid für den Zeitraum vom 1. April 2015 bis 16. November 2017 Nachzahlungszinsen in Höhe von 240.831 €. Die Antragsteller begehren die AdV des Zinsbescheids, da die Höhe der Zinsen von einhalb Prozent für jeden Monat verfassungswidrig sei. Das FA und das Finanzgericht lehnten dies ab. Demgegenüber hat der BFH dem Antrag stattgegeben und die Vollziehung des Zinsbescheids in vollem Umfang ausgesetzt. Nach dem Beschluss des BFH bestehen im Hinblick auf die Zinshöhe für Verzinsungszeiträume ab dem Jahr 2015 schwerwiegende Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit von § 233a AO i.V.m. § 238 Abs. 1 Satz 1 AO. Der BFH begründet dies mit der realitätsfernen Bemessung des Zinssatzes, die den allgemeinen Gleichheitssatz nach Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes (GG) verletze. Der gesetzlich festgelegte Zinssatz überschreite den angemessenen Rahmen der wirtschaftlichen Realität erheblich, da sich im Streitzeitraum ein niedriges Marktzinsniveaus strukturell und nachhaltig verfestigt habe. Eine sachliche Rechtfertigung für die gesetzliche Zinshöhe bestehe bei der gebotenen summarischen Prüfung nicht. Auf Grund der auf moderner Datenverarbeitungstechnik gestützten Automation in der Steuerverwaltung könnten Erwägungen wie Praktikabilität und Verwaltungsvereinfachung einer Anpassung der seit dem Jahr 1961 unveränderten Zinshöhe an den jeweiligen Marktzinssatz oder an den Basiszinssatz i.S. des § 247 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht mehr entgegenstehen. Für die Höhe des Zinssatzes fehle es an einer Begründung. Der Sinn und Zweck der Verzinsungspflicht bestehe darin, den Nutzungsvorteil wenigstens zum Teil abzuschöpfen, den der Steuerpflichtige dadurch erhalte, dass er während der Dauer der Nichtentrichtung über eine Geldsumme verfügen könne. Dieses Ziel sei wegen des strukturellen Niedrigzinsniveaus im typischen Fall für den Streitzeitraum nicht erreichbar und trage damit die realitätsferne Bemessung der Zinshöhe nicht. Es bestünden überdies schwerwiegende verfassungsrechtliche Zweifel, ob der Zinssatz dem aus dem Rechtsstaatsprinzip des Art. 20 Abs. 3 GG folgenden Übermaßverbot entspreche. Die realitätsferne Bemessung der Zinshöhe wirke in Zeiten eines strukturellen Niedrigzinsniveaus wie ein rechtsgrundloser Zuschlag auf die Steuerfestsetzung. Der Gesetzgeber sei im Übrigen von Verfassungs wegen gehalten zu überprüfen, ob die ursprüngliche Entscheidung zu der in § 238 Abs. 1 Satz 1 AO geregelten gesetzlichen Höhe von Nachzahlungszinsen auch bei dauerhafter Verfestigung des Niedrigzinsniveaus aufrechtzuerhalten sei oder die Zinshöhe herabgesetzt werden müsse. Dies habe er selbst auch erkannt, aber gleichwohl bis heute nichts getan, obwohl er vergleichbare Zinsregelungen in der Abgabenordnung und im Handelsgesetzbuch dahin gehend geändert habe. Quelle: BFH Nr. 23 vom 14. Mai 2018 Der Bundesfinanzhof: Beschluss vom 25.4.2018, IX B 21/18 Hinweis: Nächster Seminartermin

Muss der Vermieter ohne Vorauszahlungen innerhalb eines Jahres abgerechnen?

Betriebskosten bei Wohnungsberechtigten: Auch ohne Vorauszahlungen muss innerhalb eines Jahres abgerechnet werden! BGH, Urteil vom 16.03.2018 – V ZR 60/17 Ist der dinglich Wohnungsberechtigte zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, gelten für die Abrechnung der Betriebskosten die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB auch dann entsprechend, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind. Problem/Sachverhalt Die Eigentümerin einer Wohnung hat dem Verkäufer ein lebenslanges und unentgeltliches Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht eingeräumt. Nach dem Notarvertrag obliegt es dem Berechtigten, alle auf einen Mieter umlegbaren Nebenkosten zu tragen. Hierbei werden keine Vorauszahlungen vereinbart. Für das Kalenderjahr 2010 erstellt die klagende Eigentümerin am 22.12.2014 eine Nebenkostenabrechnung. Der Wohnungsberechtigte wendet sich gegen den Nachzahlungsanspruch. Entscheidung Mit Erfolg! Der BGH bestätigt die Vorinstanzen und weist die Zahlungsklage in analoger Anwendung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Ausschlussfrist) ab, weil die Eigentümerin die Abrechnungsfrist versäumt hat. Im Verhältnis zwischen Eigentümer und dinglich Wohnungsberechtigtem ist die Regelung des § 556 Abs. 3 BGB für die Abrechnung über die Vorauszahlungen entsprechend anwendbar. Höchstrichterlich entschieden ist bislang die Konstellation, dass gegenüber dem dinglich Berechtigten die Tragung von Vorauszahlungen vereinbart war. Ist sie – wie hier – nicht vereinbart, gilt die Abrechnungsfrist trotzdem entsprechend. Zur Begründung verweist der BGH auf das Vorliegen einer planwidrigen Regelungslücke bei Konzept der gesetzlichen Vorschrift durch das Mietrechtsreformgesetz. Die Ausschlussfrist verfolgt das gesetzgeberische Ziel, durch eine zeitnahe Abrechnung dem Mieter Abrechnungssicherheit zu geben und Streit zu vermeiden. Diese Interessenlage besteht auch gegenüber einem dinglich Wohnungsberechtigten, dem zwar die Tragung von Betriebskosten auferlegt ist, ohne hierfür jedoch monatliche Vorauszahlungen zu vereinbaren. Dies führt zwar zu Nachteilen für den Eigentümer, dem steht jedoch der Gewinn an Rechtssicherheit gegenüber. § 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten „(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen. (2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ Quelle: MRRS 2018, 0529 Entscheidung im Volltext Hinweis: Nächster Seminartermin

Sind Stromkosten für eine Einrichtung zur Wärmerückgewinnung Betriebskosten?

Zur Wärmerückgewinnung OLG Frankfurt, Urteil vom 19.04.2018 – 2 U 57/17 (nicht rechtskräftig) Die im Zuge der Verwendung einer Einrichtung zur Wärmerückgewinnung bei raumlufttechnischen Anlagen im Sinne des § 15 Abs. 5 EnergieeinsparungsVO anfallenden Stromkosten stellen sowohl nach nationalem Rechtsverständnis als auch im Wege einer richtlichtlinienkonformen bzw. -orientierten Auslegung der § 7 Abs. 2 HeizkostenV; § 2 Nr. 4 a BetrKV (RL 2012/27/EU; RL 2006/32/EG; RL 2010/31/EU) Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage in Form des Betriebsstroms dar. Die gänzliche oder teilweise Beheizung des Gebäudes über eine Lüftungsheizung folgt aus dem Betrieb der zentralen Heizungsanlage gem. §§ 7 Abs. 2 HeizkostenV; 2 Nr. 4a BetrKV; das auch dann, wenn diese nur eine Mindesttemperatur herstellt und das Gebäude zudem über Heizkörper erwärmt wird. Der durch eine Lüftungsheizung sowie eine Einrichtung zur Wärmerückgewinnung bei der Gebäudebe- und -entlüftung entstehende Verbrauch unterliegt gem. § 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizkostenV keiner Erfassungs- und Verteilungspflicht nach §§ 5, 6 HeizkostenV, so eine Regulierung der Temperatur durch die Nutzer nicht möglich oder eine Ausstattung unwirtschaftlich ist und hierüber Energieeinsparungen, die den Erfassungsaufwand übersteigen, nicht zu erwarten sind. Die anfallenden Kosten sind mangels abweichender Vereinbarung nach dem Flächenschlüssel zu verteilen, so das OLG Frankfurt. Sachverhalt: „Die Nebenkostenabrechnung der Beklagten vom 26.3.2014 für das Abrechnungsjahr 2013 weist eine Nachforderung zu Lasten der Klägerin in Höhe von 3.744,74 Euro aus, auf welche diese einen Anteil von 1.717,94 Euro nicht geleistet hat. In der Abrechnung enthalten sind zwei Positionen, die bezeichnet sind als „Heizung über Lüftung“, die sich einmal auf die Praxisräume (760,58 Euro) und zum anderen auf den Gemeinschaftsbereich 016/017 beziehen (686,36 Euro). Zudem enthält die Abrechnung für die jeweiligen Flächen eine weitere Positionen „Heizung“, einmal für die Praxisräume (2.961,49 Euro) und zum anderen für den Gemeinschaftsbereich (686,36 Euro); vgl. Bl. 281 d.A. Dem zugrunde liegt zunächst eine Gesamtabrechung u.a. der Heizkosten des Abrechnungsunternehmens vom 11.3.2014 (Bl. 620 d.A.), die einen Gesamtbetrag der für die Heizungsanlage entstandenen Kosten in Höhe von 80.103,06 Euro bei einer Gesamteinheitenzahl von 564.615,000 kWh aufweist. Im Nachfolgenden (Bl. 622 ff. d.A.) beinhaltet die Heizkostenabrechnung nach Nutzer aufgeteilte Einzelabrechnungen mit einer jeweiligen Umlage von 70% der Gesamtkosten nach den individuell verbrauchten Einheiten sowie von 30% nach der anteiligen Fläche. Diese Einzelabrechnungen sind in der Nebenkostenabrechnung für die Kläger unter „Heizung“ wiedergegeben. Innerhalb der Einzelabrechnungen befindet sich auch eine separate Abrechnung „Lüftungszähler“, die bei Ansetzung von 302.598,000 kWh als Verbrauchseinheiten Kosten in Höhe von 35.760,96 Euro ausweist. Diese Kosten hat die Beklagte sodann eigenständig über die jeweiligen Verbrauchseinheiten der Wärmezähler der Lüftungsanlage auf die einzelnen Mieter als „Heizung über Lüftung“ umgelegt. Da es für die Kläger keinen separaten Wärmezähler gibt, wurden die für mehrere Einheiten („L3“) einheitlich erfassten Kosten des Wärmezählers der Lüftungsanlage von deren Gesamtfläche auf die Einzelflächen umgelegt, wobei die Kosten der Gemeinschaftsfläche wiederum halbiert wurden. Die Abrechnung 2012 vom 26.6.2013 (Bl. 278 d.A.) weist einen Gesamtbetrag in Höhe von 3.243,01 Euro aus. Hierauf hat die Klägerin einen Anteil in Höhe von 2.139,60 Euro nicht geleistet. Die Heizkosten weisen Kosten für „Heizkosten über Lüftung“ in Höhe von 1.185,71 Euro sowie 706,42 Euro aus.“ Die Entscheidung:
  • Erfassungspflicht: Zwar ist die HeizkostenVO über die Voraussetzungen des § 1 HeizkV anwendbar. Die Beklagte hat für die Einheit der Klägerin, jedenfalls soweit es die Wärmezähler der Lüftungsanlage betrifft, entgegen §§ 4, 5 HeizkV auch kein separates Erfassungsgerät eingerichtet, da der erfassende Lüfter mehrere Einheiten zusammenfasst.
  • Schätzung: Die Beklagte war insoweit nicht befugt und somit auch nicht gehalten, eine Schätzung der Kosten nach § 9a HeizkV vorzunehmen. Denn das setzt voraus, dass der Vermieter Erfassungsgeräte eingerichtet hat, die Erfassung jedoch aufgrund eines Geräteausfalls unterbleibt, was vorliegend nicht gegeben ist. Auch das Tatbestandsmerkmal des anderen zwingenden Grunds bezieht sich auf Vorgänge, die eine Abrechnung trotz vorhandener Erfassungsgeräte verhindern (Lammel in Schmidt-Futterer 13. Aufl. 2017 § 9a Rn. 13 ff.; ders. Heizkostenverordnung Kommentar 4. Aufl. 2015 § 9a Rn. 6 ff.).
  • Nach dem Flächenmaßstab abrechnen: Es besteht vorliegend auch aus dem Grund kein Bedarf für eine Verbrauchserfassung der Heizungslüftung, da diese lediglich eine Mindesttemperatur von 18 Grad erzeugt. Die individuelle Verbrauchssteuerung erfolgt nach dem unstreitigen Beklagtenvortrag durch die jeweiligen Heizkörper, mit Hilfe derer die Nutzer die gewünschte höhere Temperatur herstellen können. Insoweit greift hier über die verbrauchsbezogene Abrechnung der von der HeizkostenVO bezweckte Steuerungs- und Energieeinsparungszweck.
  • Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Schadenersatz wegen vertragswidrig nicht verbrauchsbezogener Abrechnung entsprechend § 12 HeizkV in Höhe von 15% der Gesamtkosten (vgl. BGH WuM 2012, 316; ZMR 2012, 615), da eine vertragliche Pflicht zur verbrauchsbezogenen Abrechnung nicht besteht. Die Kosten der Lüftungsheizung sind damit vollständig umlegbar.

Eine Wärmerückgewinnungsanlage

Eine Wärmerückgewinnungsanlageüber die eine teilweise Erwärmung der über die Lüftung zugeführten Luft von der warmen Abluft erfolgt (Wärmerückgewinnung, VDI 3808 Blatt 5; Möller Energieeinsparungsgesetz Kommentar 1. Aufl. 2012 § 2 Rn. 7), dient dazu, die in der Abluft erhaltene Wärmemenge für die Erwärmung der Zuluft zu nutzen und somit Energieeinsparungen dadurch zu erreichen, dass der Energieverbrauch der Heizanlage über ein sonst erforderliches vollständiges Beheizen der Zuluft geringer ausfällt. Hierbei wird über ein Wärmetauschersystem die Wärmeenergie der Abluft mit Hilfe durch elektrische Energie betriebener Pumpen, die ein Heizmedium von der Abluft zur Zuluft transportieren, der einströmenden Außenluft teilweise zugeführt. Die Energie wird dazu aufgewandt, die Wärmenergie der Abluft zur Beheizung zu nutzen. Ohne Vorerwärmung der eindringenden Außenluft müsste von der Heizungsanlage mehr Heizwärme produziert werden, um die angestrebte Temperatur zu erhalten, was im Ergebnis einen höheren Energieaufwand erfordern würde. „Bei der Verwendung einer Wärmerückgewinnungsanlage erbringt der Vermieter also zwei unterschiedliche Leistungen. Einerseits betreibt er eine zentrale Heizungsanlage, die dazu dient, das Gebäude mit ausreichend Wärme zu versorgen und somit für die Mieter einschließlich der Klägerin gemäß dem vertraglich vereinbarten Zweck nutzbar zu machen. Er erfüllt hierüber seine aus dem Mietvertrag resultierende Pflicht zur Wärmeversorgung. Das gilt, so keine abweichenden Abreden getroffen werden (und im Hinblick auf § 2 HeizkV getroffen werden können), auch für die Geschäftsraummiete, wenn der Vertragszweck dieses erfordert (BGH NJW 1991, 1750 [1753]; OLG München NZM 2001, 382 [382]; AG Hanau BeckRS 2014, 14592; Häublein in Münchener Kommentar zum BGB 7. Aufl. 2016 § 535 Rn. 76; Eisenschmid in Schmidt/Futterer Mietrecht 13. Aufl. 2017 § 535 Rn. 388; Zehelein in BeckOK BGB, Bamberger/Roth/Hau/Poseck 44. Edition Stand: 1.11.2017§ 535 Rn. 502 f.). Die Beheizung kann hierbei auch über eine Lüftungsheizung erfolgen, wenn die durch die Heizanlage erzeugte Wärme insgesamt oder jedenfalls anteilig über diese in die Mietsache eingeführt wird. Das somit auch, wenn zusätzlich Heizkörper vorhanden sind, da die Erwärmung des Gebäudes auch parallel auf unterschiedlichen Wegen erfolgen kann. Es handelt insgesamt um Heizkosten iSd. §§ 2 Nr. 4a, 7 Abs. 2 HeizkV. Zum anderen stellt der Vermieter über die Lüftungsanlage die ausreichende Belüftung der Mietsache her, nutzt diese jedoch zugleich für die Gebäudebeheizung. Dabei kann im Zuge der Nutzung und Beheizung von Gebäuden die Verwendung der Heizungsanlage einerseits, sowie von Lüftungsanlagen, Lüftungsheizungen und einer Wärmerückgewinnungsanlage andererseits nicht ohne weiteres getrennt werden. Denn ab einer gewissen Raumgröße kann die Be- und Entlüftung, deren Erforderlichkeit u.a. in § 6 Abs. 2 EnEV niedergeschrieben ist, nicht mehr über die Fenster bzw. den normalen Luftaustausch erfolgen. Es bedarf vielmehr eines Luftaustausches über eine Lüftungsanlage. Zugleich ist zu sehen, dass auch die Beheizbarkeit von Räumen ab einer bestimmten Größe gerade zur Mitte hin nicht mehr über an den Seitenwänden angebrachte Heizkörper möglich ist. Eine gleichmäßige Erwärmung der Raumluft kann nur über die zusätzliche Verwendung der Lüftungsheizung erfolgen. Weiterhin ist bei der Verwendung von Lüftungsanlagen für einen Volumenstrom der Zuluft von mindestens 4000 ³/h die Einrichtung einer Wärmerückgewinnungsanlage gem. § 15 Abs. 5 EnEV vorgeschrieben, um die hiermit einhergehenden Energieeinsparungen gegenüber einer ausschließlichen Direktbeheizung durch die Heizungsanlage zu erzielen. Bei der Planung der für das Gebäude erforderlichen Heizungsanlage wird (allerdings nicht auf die notwendigen Vorgaben nach der Energieeinsparungsverordnung begrenzt) bereits der über die Wärmerückgewinnungsanlage zu erbringende Anteil der Gebäudeerwärmung berücksichtigt (DIN EN 12831 – Heizungsanlagen in Gebäuden – Verfahren zur Berechnung der Norm-Heizlast). Eine Erwärmung in dem angestrebten Umfang ist daher ohne deren Verwendung nicht möglich. Bei raumlufttechnischen Anlagen verwendete Wärmerückgewinnungsanlagen sind somit unmittelbar mit dem Gesamtkonzept der Gebäudebeheizung verbunden und unterfallen dem Betrieb der zentralen Heizanlage iSd. §§ 2 Nr. 4a BetrkV/7 Abs. 2 HeizkV. Der hierbei verwendete Strom zum Betrieb der Pumpen, über die die Wärme der nach außen strömenden Luft auf die Zuluft übertragen wird, ist Teil des Betriebsstroms. Diesem unterfällt nicht nur derjenige Strom, über den die Anlage selbst betrieben wird, welche die Wärme erzeugt. Ebenso erfasst sind die die bereits erzeugte Wärme (Warmwasser) verteilenden Geräte bzw. Nebenaggregate, wie etwa auch die Umwälzpumpen (Lammel Heizkostenverordnung Kommentar 4. Aufl. 2015 § 7 Rn. 90; Pfeifer in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender 210. Erg.-Lief. Februar 2016 § 7 HeizkV Seite 87; Kreuzberg/Wien, HdB Heizkostenabrechnung, 8. Aufl. 2013, S. 69). Eine Wärmerückgewinnungsanlage dient in gleicher Weise der Verteilung der Wärme, indem sie diese durch Übertragung der einströmenden Außenluft zuführt. Der Betriebsstrom ist nicht auf die Verbringung der von der Heizungsanlage erzeugten Wärme bzw. des Heizwassers zu den Nutzern beschränkt, sondern umfassend zu verstehen dahingehen, dass die erzeugte Wärme dem Gebäudeinneren zugeführt wird und dieses erwärmt.“so das OLG Frankfurt. vorhergehend: LG Frankfurt/Main, 30.03.2017 – 2-13 O 46/13 Hinweis: Nächster Seminartermin Quelle:Entscheidung im Volltext

Muss der Mieter Installation einer Breitbandkabelversorgung dulden?

Der Mieter hat die Installation einer Breitbandkabelversorgung zu dulden. Er hat auch die Folgekosten der Installation als Betriebskosten zu tragen. AG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.01.2018 – 33 C 2941/17 Tenor: „Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 EUR, ersatzweise Ordnungshaft, oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, die Installation einer Breitbandkabelversorgung in der von ihnen innegehaltenen WohnungXXX, XXX, XXX Frankfurt am Main, bis zu der dort bereits vorhandenen Fernsehdose werktags zwischen 8.00 und 18.00 Uhr nach rechtzeitiger Ankündigung 14 Tage vorher durch Beauftragte der Klägerin zu dulden.“ Tatbestand: „Die Parteien streiten um die Duldung der Installation einer Breitbandkabelversorgung. Mit Mietvertrag vom 18.06.1975 (Bl. 4 ff. d.A.) mieteten die Beklagten von dem Rechtsvorgänger der Klägerin eine Wohnung in der XXX, XXX Frankfurt am Main. Mietvertraglich wurde vereinbart, dass bestimmte Betriebskosten, unter anderem die der Gemeinschaftsantenne, nicht im Mietzins enthalten sind und zusätzlich auf die Beklagten umgelegt werden (vgl. § 4 des Mietvertrages). Mit Schreiben vom 12.07.2017 (Bl. 8 d.A.) kündigte die Klägerin den Beklagten eine Nachinstallation des Breitbandkabelanschlusses in der Wohnung der Beklagten am 24.07.2017 an. Diesen Termin ermöglichten die Beklagten nicht.“ Sachverhalt: Dabei kann es dahinstehen, ob es sich bei der Installation einer Breitbandkabelversorgung um eine Erhaltungsmaßnahme im Sinne des § 555 a BGB oder um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555 b BGB handelt, da die Beklagten als Mieter grundsätzlich beides gemäß § 555 a Abs. 1 BGB beziehungsweise § 555 d Abs. 1 BGB zu dulden haben. Einer Klärung der Frage, welche Art von Anschluss bislang in der Wohnung der Beklagten vorhanden war, bedurfte es deshalb vorliegend nicht. Der Anspruch der Klägerin auf Duldung einer Breitbandkabelversorgung ist auch fällig. Entgegen der Ansicht der Beklagten bedurfte es – das Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme einmal unterstellt – keiner Modernisierungsankündigung mit dreimonatiger Frist und den Angaben nach § 555 c Abs. 1 BGB. Bei einem Anschluss an das Kabelnetz handelt es sich um eine sogenannte Bagatellmaßnahme im Sinne des § 555 c Abs. 4 BGB, weshalb es lediglich einer formlosen Ankündigung bedarf (AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg-Kreuzberg, Urt. v. 20.12.2006 – 4 C 427/06, BeckRS 2008, 03700; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. Aufl. 2017, § 555 c BGB, Rn. 63). Eine solche erfolgte bereits mit dem Schreiben der Klägerin vom 12.07.2017. Letztlich können die Beklagten der Duldungspflicht auch keinen Anspruch auf Einbau eines Sperrfilters entgegenhalten. Ein solcher Anspruch besteht – unabhängig davon, ob eine Modernisierung oder eine Instandsetzung vorliegt – nicht. Wird ein Breitbandanschluss nach Beginn des Mietverhältnisses hergestellt, handelt es sich um eine duldungspflichtige Modernisierung. Betriebskosten als Folgekosten aus einer Modernisierung sind umlegbar; der Mieter hat keinen Anspruch auf Verplombung des Breitbandanschlusses (AG Berlin-Schöneberg, Urt. v. 17.11.2004 – 103 C 350/04, BeckRS 2004, 31001212; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Auflage 2016, A. Begriff der Betriebskosten, III. Definitionen des Betriebskostenkatalogs gem. § 2 BetrKV, Rn. 230, beck-online). Erst recht hat der Mieter daher die laufenden Breitbandkosten zu tragen, wenn der vorhandene Breitbandanschluss lediglich instandgesetzt wird oder der Breitbandanschluss als Ersatz für eine Gemeinschaftsantenne eingerichtet wurde; die laufenden Kosten sind von ihm auch dann zu tragen, wenn er kein Fernsehgerät besitzt und den Anschluss daher nicht nutzt (vgl. BGH NZM 2007, 769; Langenberg/Zehelein, a.a.O.). Soweit die Beklagten auf die Fundstelle Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. Aufl. 2017, § 555 b BGB, Rn. 118 verweisen, ist anzumerken, dass es im freifinanzierten Wohnungsbau gerade keine § 24 a Abs. 2 Satz 2 NMVO entsprechende Norm gibt, die Mietern ein Widerspruchsrecht gegen die Umlegung von Breitbandkabelgebühren einräumt. Im Übrigen behandelt die Fundstelle nur die Frage, ob Kabelgebühren umlegbar sind, wenn der Anschluss verplombt ist, nicht aber die Frage, ob Mieter einen Anspruch auf Verplombung haben.

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

  • § 555a Erhaltungsmaßnahmen
(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen). (2) Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich. (3) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
  • § 555b Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt, 3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, 6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
  • § 555d Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist
(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden. (2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht; sie sind nur nach § 559 Absatz 4 und 5 bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen. (3) Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c entspricht. (4) Nach Ablauf der Frist sind Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, noch zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden. (5) Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwands hingewiesen (§ 555c Absatz 2), so bedarf die Mitteilung des Mieters nach Absatz 3 Satz 1 nicht der dort bestimmten Form und Frist. Absatz 4 Satz 2 gilt entsprechend. (6) § 555a Absatz 3 gilt entsprechend. (7) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Quelle:Entscheidung im Volltext Hinweis: Nächster Seminartermin

Darlegungslast und Belegeinsicht bei vom Mieter als nicht plausibel bestrittener Heizkostenabrechnung

Ein Mieter kann im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung / Heizkostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter auch die Einsichtnahme in die von diesem erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an dieser Belegeinsicht bedarf es nicht. So das BGH Urteil vom 07.02.2018 VIII ZR 189/17 Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist. BGH, Urteil vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/17 vorhergehend:
  • LG Darmstadt, 27.07.2017 – 6 S 213/16
  • AG Bensheim, 20.04.2016 – 6 C 867/15
Sachverhalt: Die Beklagten waren Mieter einer 94 qm großen Dreizimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in Heppenheim. Die gesamte Wohnfläche des Hauses beläuft sich soweit sie an den für die Wohnung der Beklagten maßgeblichen Heizkreis angeschlossen ist auf knapp 720 qm. Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag sah eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von 200 € vor. Für die Jahre 2013 und 2014 verlangt die Klägerin von den Beklagten eine Nachzahlung auf die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten in Höhe von mehr als 5.000 €. Die betreffenden Jahresabrechnungen weisen für die Mietwohnung der Beklagten Verbrauchswerte aus, die 42 beziehungsweise 47 Prozent der jeweils im Heizkreis insgesamt gemessenen Verbrauchseinheiten ausmachen. Die Beklagten beanstanden diese Abrechnungswerte als nicht plausibel und bestreiten, diese in ihrer Höhe auffällig von der Wohnflächenverteilung abweichende Wärmemenge tatsächlich verbraucht zu haben. Ihrer Forderung, ihnen zur Überprüfung die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten der übrigen Wohnungen vorzulegen, kam die Klägerin nicht nach. § 242 BGB Leistung nach Treu und Glauben „Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.“ § 259 BGB Umfang der Rechenschaftspflicht „(1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen. (2) Besteht Grund zu der Annahme, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verpflichtete auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er nach bestem Wissen die Einnahmen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei. (3) In Angelegenheiten von geringer Bedeutung besteht eine Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht.“ § 273 BGB Zurückbehaltungsrecht „(1) Hat der Schuldner aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger, so kann er, sofern nicht aus dem Schuldverhältnis sich ein anderes ergibt, die geschuldete Leistung verweigern, bis die ihm gebührende Leistung bewirkt wird (Zurückbehaltungsrecht). (2) Wer zur Herausgabe eines Gegenstands verpflichtet ist, hat das gleiche Recht, wenn ihm ein fälliger Anspruch wegen Verwendungen auf den Gegenstand oder wegen eines ihm durch diesen verursachten Schadens zusteht, es sei denn, dass er den Gegenstand durch eine vorsätzlich begangene unerlaubte Handlung erlangt hat. (3) Der Gläubiger kann die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts durch Sicherheitsleistung abwenden. Die Sicherheitsleistung durch Bürgen ist ausgeschlossen.“ § 274 BGB Wirkungen des Zurückbehaltungsrechts „(1) Gegenüber der Klage des Gläubigers hat die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts nur die Wirkung, dass der Schuldner zur Leistung gegen Empfang der ihm gebührenden Leistung (Erfüllung Zug um Zug) zu verurteilen ist. (2) Auf Grund einer solchen Verurteilung kann der Gläubiger seinen Anspruch ohne Bewirkung der ihm obliegenden Leistung im Wege der Zwangsvollstreckung verfolgen, wenn der Schuldner im Verzug der Annahme ist.“ § 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten „(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen. (2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ § 556a BGB Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten „(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. (2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen. (3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ Quelle: BGH, Urteil vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/17 Hinweis: Nächster Seminartermin