Anat Wand

Der Strompreis für private Verbraucher lag Anfang 2016 bei durchschnittlich 28,69 Cent pro Kilowattstunde und ist damit im Vergleich zum Vorjahr stabil geblieben. Das hat der Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft e.V. [BDEW] für einen Haushalt mit einem Jahresverbrauch von 3.500 Kilowattstunden ermittelt.

Infografik „Strompreisentwicklung private Haushalte 2006 – 2016“ von Strom-Report.de

Obwohl 93% der Deutschen den Ausbau der erneuerbaren Energien unterstützen, kommt beim Thema EEG-Umlage Unmut auf. Stromkunden beklagen die Höhe der Umlage, Verbraucherschützer kritisieren die ungerechte Verteilung und Industrieunternehmen warnen vor Arbeitsplatzverlusten.
Doch wie setzt sich der Strompreis zusammen?

Infografik „Die Zusammensetzung des Strompreises 2016“ von Strom-Report.de

Quelle: http://strom-report.de/

BGH, 10.02.2016 – VIII ZR 137/15

Nach der Rechtsprechung des BGH bedarf es zu einer wirksamen Umlagevereinbarung von Betriebskosten in der Wohnraummiete auch in einem Formularvertrag nicht der Aufzählung der einzelnen Betriebskosten. Vielmehr hat es der BGH jedenfalls, soweit es nicht um „sonstige“ Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung geht, genügen lassen, dass auf die Betriebskosten gemäß der Anlage 3 zu §27 der Zweiten Berechnungsverordnung verwiesen wird (BGH vom 7. April 2004 – VIII ZR 167/03, NZM 2004, 417 unter II 1 b bb; vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060 Rn. 19 ; vom 13. Januar 2010 – VIII ZR 128/08 , NJW 2010, 1198 Rn. 19).
Die Vereinbarung gilt auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf §556 (1) BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 (BGBl. I. S. 2347), so der BGH in seinem heute veröffentlichten Urteil.

BGB § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
„(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.“

Vorinstanzen:

• AG Kleve, Entscheidung vom 02.09.2013 29 C 271/12

• LG Kleve, Entscheidung vom 28.05.2015 6 S 122/13

Quelle: BGH Urteil 10.02.2016 – VIII ZR 137/15

Rechtsprechungsänderung: BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 93/15.

Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.
Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht.

Die vorangegangene Senatsrechtsprechung wird damit aufgegeben:

• BGH Urteil vom 14.Februar 2007-VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10;

• BGH Urteil vom 9. Oktober 2013 VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 14 ff. mwN.

Nach der bisherige BGH Rechtsprechung musste dem Mieter ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe die nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind.

Tatbestand:
Eine Nebenkostennachforderung sei nur fällig, wenn der Vermieter formell ordnungsgemäß abgerechnet habe. Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter die Nachzahlung von Betriebskosten aus einer Betriebskostenabrechnung. Die Wohnanlage, in der sich die Wohnung befindet, besteht aus mehreren Gebäuden. Sie verfügt über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung.
Die Vermieterin rechnete die Betriebskosten gegenüber den Mietern jeweils nach Gebäuden ab.
Bei den Betriebskostenpositionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr ging sie von den Gesamtkosten für die Wohnanlage aus und verteilte diese nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude.
Dieser Rechenschritt geht allerdings aus den Betriebskostenabrechnungen nicht hervor.
Daher entsprechen die für das jeweilige Gebäude in den Abrechnungen ausgewiesenen Gesamtkosten nicht den Beträgen, die aus den Gebührenbescheiden der Gemeinde und den Rechnungen der Stadtwerke ersichtlich sind.
Der Mieter weigerte sich, die geforderte Nachzahlung von knapp 900 Euro zu leisten. Er meint, die Betriebskostenabrechnung sei formell nicht ordnungsgemäß, weil der Rechenschritt, mit dem der Anteil der einzelnen Gebäude an den Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr ermittelt wurde, nicht aus der Abrechnung ersichtlich ist (Vorweg Abzug).

Der BGH gab der Vermieterin Recht!
Die Betriebskostenabrechnung war wirksam.

Quelle: BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 93/15

Bisherige Rechtsprechung:

• BGH, Urteile v. 14.02.2007-VIII ZR 1/06, NJW 2007
  

• BGH, Urteil v. 9.10.2013 VIII ZR 22/13

Nach einer Prognose des Energiedienstleisters Techem sind die Heizkosten beim Energieträger Öl in 2015 um 18,6 Prozent gesunken, während sie für Erdgas um 6 Prozent anstiegen.

Doch wirkt diese Entwicklung auch auf die Heizkostenabrechnung?

Eine genaue Prognose zur individuelle Verbrauch ist sehr schwierig, einerseits ist die Preisentwicklung, der Ölpreise ist im Vergleich zu 2014 um 23,9 Prozent gesunken, der Gaspreis stagnierte dagegen mit einem Minus von ca. einem Prozent.
Anderseits ist der Gesamtverbrauch gestiegen.
Die Witterung während der Heizmonate Januar bis April und Oktober bis Dezember war im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich rund 7 Prozent kälter, was automatisch einen Mehrverbrauch nach sich zieht.
Da der Mehrverbrauch beim Erdgas den Preisrückgang überwiegt, steigen dort voraussichtlich die Heizkosten.
Beim Heizöl liegt der Preisrückgang voraussichtlich über dem Mehrverbrauch, sodass Heizölnutzer potenziell niedrigere Heizkosten haben werden.

Ob die niedrige Öl Preise bereits bei der Heizkosten Abrechnung 2015 wirken ist sehr individuell. Bei den verwertbaren Heizölpreisen für eine Prognose, handelt es sich um die allgemeingültigen Handelspreise 2015 und nicht um jene, zu denen das Heizöl im Einzelfall eingekauft wurde. Letzteres ist aber die Basis für die spätere Heizkostenabrechnung. Bereits im Jahr 2014 gab es einen Rückgang der Handelspreise von etwa 8 Prozent. Jedoch die Abrechnungen nur einen Rückgang von knapp 5 Prozent aufwiesen.

Weitere Information: Link Energiekennwerte-Studie 2016 von Techem
Siehe auch BGH, Urteil v. 1.2.2012, VIII ZR 156/11
Quelle: Pressemitteilung BoxID 776388

Die amtlichen Gutachterausschüsse in Deutschland hat am 07.12.2015 in Berlin den Immobilienmarktbericht Deutschland 2015 vorgelegt. Die Studie ist in enger Kooperation mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) entstanden.

„Die Immobilien in Deutschland stellen insgesamt eine attraktive Investition dar. Dies trifft insbesondere auf Wohnimmobilien in Städten und städtischen Kreisen zu. Besonders die Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser haben an Anziehungskraft gewonnen.
Die Preisentwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt dürfte sich weiter fortsetzen. Für Städte und Regionen mit steigenden Bevölkerungszahlen erwarten wir weiter steigende Preise“, sagte Siegmar Liebig, Sprecher des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse.

Die Investitionsvolumina für den Kauf von Immobilien stiegen zwischen 2009 und 2014 um ca. 8 % jährlich.
Im Jahr 2014 entfielen 65 % der Transaktionen auf Großstädte und städtischen Kreise.
Der Wohnungsmarkt dominierte mit 130 Milliarden Euro Kaufinvestitionen den Immobilienmarkt.
Auf Eigenheime und Eigentumswohnungen entfielen 75 % der am Wohnungsmarkt getätigten Investitionen.

Das Gutachterausschusswesen in Deutschland hat seine allgemeine Rechtsgrundlage in den §§ 192 ff. des BauGB. Gutachterausschüsse sind eigenständige Behörden und nehmen hoheitliche Aufgaben wahr.

§ 192 BauGB

„(1) Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.

(2) Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.

(3) Der Vorsitzende und die weiteren Gutachter sollen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein und dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist, befasst sein. Zur Ermittlung der Bodenrichtwerte sowie der in § 193 Absatz 5 Satz 2 genannten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter hinzuzuziehen.

(4) Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle.“

Quelle: Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland