§ 556g BGB – Verjährung des Auskunftsanspruchs?

Bundesgerichtshof zur Frage der Verjährung des Auskunftsanspruchs gemäß § 556g Abs. 3 BGB

Urteile vom 12. Juli 2023 – VIII ZR 375/21, VIII ZR 8/22, VIII ZR 60/22 und VIII ZR 125/22

Der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute über die Frage entschieden, ob und gegebenenfalls ab welchem Zeitpunkt der Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter nach den Vorschriften zur sogenannten Mietpreisbremse (§ 556g Abs. 3 BGB) verjährt.

Sachverhalt und bisheriger Prozessverlauf:

In allen vier Verfahren macht die Klägerin, eine in das Rechtsdienstleistungsregister eingetragene Gesellschaft mit beschränkter Haftung, aus abgetretenem Recht Ansprüche von Mietern, deren Wohnungen gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegen, wegen eines Verstoßes gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) gegen die beklagten Vermieter geltend.

Sie verlangt gemäß § 556g Abs. 3 BGB die Erteilung von Auskunft über verschiedene für die Berechnung der zulässigen Miethöhe nach den §§ 556d ff. BGB maßgebliche Umstände, gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB die Rückzahlung ihrer Ansicht nach überzahlter Miete und als Schadensersatz die Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten. Die Beklagten berufen sich unter anderem auf Verjährung des Auskunftsanspruchs (§ 214 Abs. 1 BGB).

In drei Verfahren (VIII ZR 375/21, VIII ZR 60/22, VIII ZR 125/22) sind die Berufungsgerichte – die Zivilkammern 65 und 67 des Landgerichts Berlin – davon ausgegangen, dass der Auskunftsanspruch der Mieter nicht verjährt sei. Ebenso wie der Auskunftsanspruch gemäß § 242 BGB könne der Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB als Hilfsanspruch nicht vor dem Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB als Hauptanspruch verjähren. Demgegenüber hat das Berufungsgericht in dem Verfahren VIII ZR 8/22 – die Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin – eine Verjährung des Auskunftsanspruchs angenommen. Für diesen gelte die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß §§ 195, 199 BGB, die bereits mit dem Abschluss des Mietvertrags zu laufen beginne.

Mit ihren insoweit jeweils von den Berufungsgerichten zugelassenen Revisionen wenden sich die Klägerin gegen die Abweisung ihres Auskunftsantrags im Verfahren VIII ZR 8/22 und die jeweiligen Beklagten gegen ihre Verurteilung zur Auskunftserteilung in den Verfahren VIII ZR 375/21, VIII ZR 60/22 und VIII ZR 125/22.

Entscheidungen des Bundesgerichtshofs:

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB selbständig und unabhängig von dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB) verjährt. Die Verjährungsfrist beginnt dabei nicht – wie die Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin angenommen hat – mit der Entstehung des Auskunftsanspruchs im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters. Der Auskunftsanspruch kann damit – anders als die Zivilkammern 65 und 67 des Landgerichts Berlin gemeint haben – vor dem Rückzahlungsanspruch verjähren.

Bei dem Auskunftsanspruch handelt es sich zwar um einen Hilfsanspruch zu dem auf Rückzahlung überzahlter Miete gerichteten Hauptanspruch des Mieters. Er unterscheidet sich aber von dem – seitens der Zivilkammern 65 und 67 als Vergleichsmaßstab herangezogenen – Auskunftsanspruch gemäß § 242 BGB (Treu und Glauben), welcher grundsätzlich nicht vor dem Hauptanspruch verjährt, dem er dient, maßgeblich dadurch, dass der Gläubiger (Mieter) nicht erst auf der Grundlage der Auskunft in die Lage versetzt wird, seinen Zahlungsanspruch zu verfolgen und durchzusetzen. Der Mieter hat in einem Rückforderungsprozess neben einer ordnungsgemäßen Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB lediglich die Anwendbarkeit und die Voraussetzungen des Grundtatbestandes des § 556d Abs. 1 BGB – das Überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10 % bei Mietbeginn – darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen. Hierfür benötigt er die Auskunft des Vermieters, welche nur die nicht allgemein zugänglichen preisbildenden Faktoren, vor allem aber die vom Vermieter in einem Rückzahlungsprozess darzulegenden und gegebenenfalls zu beweisenden, eine höhere Miete erlaubenden Ausnahmetatbestände der §§ 556e, 556f BGB umfasst, in der Regel nicht.

Die für den Auskunftsanspruch geltende regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB) beginnt nicht bereits mit dessen Entstehung (Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses), sondern erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters. Der Gesetzgeber hat diesen Anspruch als sogenannten verhaltenen Anspruch ausgestaltet, bei dem der Gläubiger (hier der Mieter) die Leistung jederzeit verlangen kann, der Schuldner (hier der Vermieter) die Leistung jedoch nicht von sich aus erbringen muss. Für diese Einordnung sprechen der Wortlaut der gesetzlichen Regelung („auf Verlangen des Mieters“) sowie der Sinn und Zweck des Auskunftsanspruchs, welcher darin besteht, ein durch die strukturelle Unterlegenheit auf angespannten Wohnungsmärkten bedingtes Informationsdefizit des Mieters auszugleichen, und schließlich die für verhaltene Ansprüche charakteristische und bei einer Abwägung der beiderseitigen Interessen von Vermieter und Mieter als unbillig empfundene Gefahr einer Anspruchsverjährung infolge des zeitlichen Auseinanderfallens von Entstehung und Geltendmachung des Anspruchs.

Vor diesem Hintergrund hat die Revision in dem Verfahren VIII ZR 375/21 keinen Erfolg und die Verurteilung der Beklagten zur Auskunftserteilung Bestand; das Berufungsgericht hat im Ergebnis zu Recht eine Verjährung des Auskunftsanspruchs abgelehnt. Demgegenüber hat die Revision in dem Verfahren VIII ZR 8/22 Erfolg und führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung an das Berufungsgericht zur neuen Verhandlung und Entscheidung über die inhaltliche Berechtigung des Auskunftsanspruchs. Im Verfahren VIII ZR 125/22 hat die Revision ebenfalls Erfolg; das Berufungsurteil ist aufzuheben und die Auskunftsklage in vollem Umfang abzuweisen, da dem Auskunftsanspruch des Mieters – entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts – die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung entgegensteht, weil die Verjährungsfrist bereits mit dem ersten Auskunftsverlangen des Mieters zu laufen begonnen hat. Im Verfahren VIII ZR 60/22 hat das Berufungsgericht zwar im Ergebnis zutreffend entschieden, dass der Auskunftsanspruch nicht verjährt ist. Die Revision rügt jedoch zu Recht, dass das Berufungsgericht die Behauptung der Klägerin, die Mieterin habe den Auskunftsanspruch an sie abgetreten, in rechtsfehlerhafter Anwendung von § 138 Abs. 2 ZPO als unstreitig behandelt hat. Dies führt auf die Revision der Beklagten insoweit zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung an das Berufungsgericht zur neuen Verhandlung und Entscheidung über die erfolgte Abtretung dieses Anspruchs.

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 195 BGB Regelmäßige Verjährungsfrist

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.

§ 199 Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist und Verjährungshöchstfristen

(1) Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem

1. der Anspruch entstanden ist und

2. der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

[…]

§ 214 BGB Wirkung der Verjährung

(1) Nach Eintritt der Verjährung ist der Schuldner berechtigt, die Leistung zu verweigern.

[…]

§ 556d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. […] Sie muss begründet werden. […]

§ 556e Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung

(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. […]

(2) Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b durchgeführt, so darf die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 und § 559a Absatz 1 bis 4 ergäbe. […]

§ 556f Ausnahmen

§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

§ 556g Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete

(1) […] Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. […]

[…]

(3) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. […]

Quelle: Pressemitteilung Ausgabejahr 2023 Erscheinungsdatum 12.07.2023 Nr. 110/2023

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Rauchwarnmeldern Erneuerung – Modernisierung?

Erneuerung von Rauchwarnmeldern rechtfertigt keine Mieterhöhung! so das BGH
Urteil von 24.05.2023 – VIII ZR 213/21

a) Die Erneuerung von Rauchwarnmeldern stellt – anders als deren erstmaliger Einbau (vgl. dazu Senatsurteile vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 f., und VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 11 ff., 23) – grundsätzlich keine Modernisierung im Sinne von § 555b BGB dar, wenn mit
ihr eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung nicht verbunden ist.
b) Der Vermieter ist aufgrund einer solchen Erneuerungsmaßnahme deshalb auch dann nicht zu einer Erhöhung der Miete nach §§ 559 ff. BGB berechtigt, wenn die zu einem früheren Zeitpunkt erfolgte erstmalige Ausstattung der Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern weder zu einer zusätzlichen Belastung des Mieters mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat.

Der Bundesgerichtshof habe bereits mit Urteil vom 17. Juni 2015 (VIII ZR 290/14) klargestellt, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 4, 5 und 6 BGB darstelle. Diesen Status verliere die Maßnahme nicht dadurch, dass es sich bei dem Einbau der von
der Klägerin nunmehr erworbenen Rauchwarnmelder faktisch um einen Austausch der bereits in den Jahren 2012/2013 lediglich mietweise installierten Rauchwarnmelder handele.

Die oben angeführte Senatsrechtsprechung bezieht sich jedoch allein auf die erstmalige Ausstattung einer Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter.
Eine Erneuerung der Geräte stellt demgegenüber jedenfalls dann, wenn damit – wovon im Streitfall nach den rechtsfehlerfreien und nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auszugehen ist – nicht eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist, sondern die ursprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder lediglich durch gleichwertige Geräte ersetzt werden, grundsätzlich keine Modernisierung dar (ähnlich auch Wall, jurisPR-MietR 14/2022 Anm. 1 unter C II).

Der Begriff der baulichen Veränderung ist zwar weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12), sondern etwa auch Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18).
Voraussetzung ist jedoch stets, dass die in Rede stehende Maßnahme eine – wenn auch möglicherweise nur geringfügige – Veränderung des baulichen Zustands bewirkt, durch sie also in gewissem Umfang ein neuer baulicher Zustand in Bezug auf die Mietwohnung, das Haus oder das ganze Grundstück geschaffen wird (ähnlich auch Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 555b Rn. 4; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 3).

Quelle: BGH, 24.05.2023 – VIII ZR 213/21
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Öffentlichen Anhörung des Gebäudeenergiegesetzes

Der Ausschuss für Klimaschutz und Energie hat sich am Mittwoch, 21. Juni 2023, in einer öffentlichen Anhörung mit dem Gesetzentwurf der Bundesregierung „zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung der Heizkostenverordnung und zur Änderung der Kehr- und Überprüfungsordnung“ (20/6875) sowie den Leitplanken der Koalitionsfraktionen zur weiteren Beratung des GEG befasst.

Mit dem Gesetzentwurf zum sogenannten Heizungsgesetz will die Bundesregierung die Energiewende im Wärmebereich einleiten. Die dazu seit dem 17. Mai vorliegende Drucksache eröffnet das parlamentarische Verfahren, enthält aber noch keine jüngst gefassten Beschlüsse der Bundesregierung oder der Koalitionsfraktionen zur Änderung des ursprünglichen Regierungsentwurfs. Die Vorlage soll „ein zentraler Schritt auf dem Weg zur Treibhausgasneutralität in Deutschland im Jahr 2045“ sein.
50 Prozent Erneuerbare bis 2030 ist ein unrealistisches Ziel

Kerstin Andreae, Vorsitzende der Hauptgeschäftsführung und Mitglied des Präsidiums Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW) führte aus, es gebe 42,9 Millionen Bestandsgebäude in Deutschland – nur sieben Prozent davon seien jünger als 13 Jahre. Dabei sei der Anteil von erneuerbaren Energien im Wärmesektor sehr viel geringer als im Strombereich.
Das zeige: „Die Wärmewende ist unabdingbar“, sagte die Expertin. Ein Anteil von 50 Prozent bis 2030 allerdings sei in den meisten Fällen ein unrealistisches Ziel. Zunächst müssten die Voraussetzungen geschaffen werden, klimaneutrale Wärmequellen vor Ort zu erschließen wie zum Beispiel Geothermie und Abwärme.

„Schutz vor unabsehbaren Mieterhöhungen“
„Mehr als die Hälfte aller Deutschen wohnt zur Miete. Die Koalition ist daher dafür verantwortlich, im Zuge der Wärmewende den Schutz vor unabsehbaren Mieterhöhungen in den Vordergrund zu rücken“, sagte Sebastian Bartels, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins.
Der Experte forderte eine Verankerung bestimmter Kernelemente eines sozialen Mieterhöhungsschutzes als Kernelement im GEG (Gebäudeenergiegesetzes) – „denn andernfalls greifen die verfehlten Regelungen der Modernisierungsmieterhöhung im BGB (§ 559 ff. BGB) mit ihren erheblichen finanziellen Belastungen auf die Mieterschaft“.

Als Vertreter des „relevanten Klimahandwerks“, das die Wärmewende in der Praxis umsetze, kenne er die Kundenseite, Mieter wie Vermieter, ihre Wünsche, ihre Sorgen, sagte Helmut Bramann, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Sanitär Heizung Klima.
Das Gebot der Stunde sei aus Sicht seines Verbandes ein einfacher, nachvollziehbarer Rahmen. Ein Gesetzentwurf, der nicht das letzte Wort sei, „Leitplanken“, die noch konkretisiert werden müssten und eine an jüngste Überlegungen nicht angepasste Förderung zum GEG (Gebäudeenergiegesetzes) führten derzeit zu Attentismus, warnte der Experte.

Verbraucherschützer fordert Stärkung der Berater
Mehr als eine Million Heizungen müssen jährlich ausgetauscht werden, weil sie zu alt sind, sagte Thomas Engelke, Leiter des Teams Energie und Bauen des Verbraucherzentrale Bundesverbands (vzbv). Dabei müsse jeder entscheiden, wie er in Zukunft heizen wolle. Das ziehe einen hohen Beratungsbedarf nach sich. Deshalb fordere der vzbv eine Stärkung unabhängiger Berater.

Wie sieht Deutschland in zehn Jahren aus?
Helmut Waniczek, promovierter Chemiker der Universität Wien, stellte sich die Frage, wie Deutschland in zehn, fünfzehn Jahren aussehe, wenn das GEG (Gebäudeenergiegesetzes) umgesetzt würde. Der Experte warf den Blick in andere Länder, die die Wärmewende hin zu mehr erneuerbaren Energien bereits eingeläutet haben.
Dort zeige sich, dass das nicht kostengünstig sei und für Mehrfamilienhäuser, deren Fassaden mit Wärmepumpen bestückt würden, kalte Wände bedeute, innen wie außen, und gegebenenfalls auch Schimmel. Zudem könne das Vibrieren der Pumpen zu Schlafstörungen der Hausbewohner führen.

Quelle: Deutscher Bundestag: Sachverständige bewerten das Gebäudeenergiegesetz

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Entwurf zur Änderung des Gebäude­energiegesetzes im Bundestag beraten

Der Bundestag hat am Donnerstag, 15. Juni 2023, erstmals den Gesetzentwurf der Bundesregierung zur „Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung der Heizkostenverordnung und zur Änderung der Kehr- und Überprüfungsordnung“ (20/6875) beraten.
Die Initiative war zuvor mit den Stimmen der Koalitionsfraktionen auf die Tagesordnung gesetzt worden. Nach der Aussprache im Parlament überwiesen die Abgeordneten die Vorlage zur weiteren Beratung in die Ausschüsse, wobei der Ausschuss für Klimaschutz und Energie die Federführung übernimmt.
Einen Antrag der Linksfraktion mit dem Titel „Abschaffung der Modernisierungsumlage zum Schutz der Mieterinnen und Mieter“ (20/7226) überwies der Bundestag zur federführenden Beratung in den Rechtsausschuss.
Die Fraktion Die Linke fordert von der Bundesregierung die Abschaffung der Modernisierungsumlage. Die bislang gültige Regelung, wonach es Vermietern erlaubt ist, nach Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen, stelle eine Verteuerung der Wohnkosten für Mieterinnen und Mieter dar, „die zu Verdrängung oder Wohnungsverlust führen kann“, heißt es im Antrag der Fraktion.
Der Ausschuss für Klimaschutz und Energie befasst sich am Mittwoch, 21. Juni 2023, ab 11 Uhr mit dem Gesetzentwurf der Bundesregierung „zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung der Heizkostenverordnung und zur Änderung der Kehr- und Überprüfungsordnung“ (20/6875). Das Gremium tagt etwa zwei Stunden lang im Saal 3.101 des Marie-Elisabeth-Lüders-Haus.

Mit dem Gesetzentwurf zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes und zur Änderung der Heizkostenverordnung leitet die Bundesregierung die Energiewende im Wärmebereich ein. Die dazu seit dem 17. Mai vorliegende Drucksache (20/6875) eröffnet das parlamentarische Verfahren, enthält aber noch keine jüngst gefassten Beschlüsse der Bundesregierung oder der Koalitionsfraktionen zur Änderung des ursprünglichen Regierungsentwurfs.

Quelle: Entwurf zur Änderung des Gebäude­energiegesetzes im Bundestag beraten

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Kommt das Wärmeplanungsgesetz?

Aktuell erarbeitet die Bundesregierung ein Wärmeplanungsgesetz.
Das Gesetz soll die Grundlage für eine kosteneffiziente und sozialverträgliche Wärmeversorgung von Gebäuden schaffen.
Mit der Wärmeplanung – Wärmeplanungsgesetz soll für jede größere Kommune ab 10.000 Einwohnern in Deutschland festgelegt werden, welche leitungsgebundenen oder dezentralen Systeme in welchem Wohn- oder Gewerbegebiet in den kommenden Jahrzehnten für Wärme empfohlen und bereitgestellt werden können. Die Wärmeplanung ist damit auch ein wichtiger Bestandteil einer „enkeltauglichen“ Stadtentwicklung.
Das Wärmeplanungsgesetz soll hierbei die Investitionssicherheit für Eigentümerinnen und Eigentümer erhöhen, die in den kommenden Jahren den Einbau einer neuen Heizung beabsichtigen.

Der Gesetzentwurf befindet sich derzeit in der Abstimmung innerhalb der Bundesregierung.
Über verschiedene Punkte wie eine mögliche zukünftige Förderkulisse oder die Ausgestaltung der Verbindlichkeit der Wärmeplanung wird noch beraten.
Der Gesetzentwurf soll Ende Juni/Anfang Juli 2023 vom Bundeskabinett beschlossen werden und dann in das parlamentarische Verfahren gehen. Ende des Jahres soll das Gesetz von Bundestag und Bundesrat beschlossen werden und anschließend in Kraft treten.

Quelle: Referentenentwurf Stand 01.06.2023 Gesetz für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze

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Neubauförderung bis Ende des Jahres gesichert?

Das Bundesbauministerium hat in diesem Jahr eine Neubauförderung gestartet, mit der sowohl das klimafreundliche Bauen als auch die Bildung von Wohneigentum gefördert wird.
Dafür steht seit 1. März 2023 eine Summe in Höhe von 1,1 Milliarden Euro zur Verfügung. Da das Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau“ so gut angenommen wird, erfolgt jetzt mit Unterstützung des Bundesfinanz- und des Bundeswirtschaftsministeriums eine Aufstockung um 888 Millionen Euro.

Die Neubauförderung besteht aus zwei Programmen:

  • Mit dem Programm „Klimafreundlicher Neubau“, das zum 1. März 2023 gestartet ist, werden Neubauvorhaben gefördert, bei denen der CO2-Fussabdruck über den gesamten Lebenszyklus gering ist, und die den energetischen Standard eines Effizienzhauses 40 (EH 40) für Neubauten vorweisen. Eine noch größere Unterstützung gibt es für Gebäude, die zusätzlich über eine Nachhaltigkeitszertifizierung nach dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) verfügen.

Die Neubauförderung des BMWSB rückt mit dem neuen Programm Klimafreundlicher Neubau (KFN) zum ersten Mal den Fokus von der reinen Energieeffizienz hin zum ganzen Lebenszyklus eines Gebäudes. Seit dem 01. März 2023 werden Neubauten gefördert, die spezifische Grenzwerte für die Treibhausgas-Emissionen im Lebenszyklus unterschreiten und den energetischen Standard eines Effizienzhauses 40 (EH 40) für Neubauten vorweisen. Eine noch größere Unterstützung gibt es für Gebäude, die zusätzlich über eine Nachhaltigkeitszertifizierung nach dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) verfügen.
Die neue Förderung des BMWSB ist nachhaltig und generationenübergreifend.
Die Förderung erfolgt mittels zinsverbilligter Kredite und setzt so genau dort an, wo gerade die Hürde liegt, nämlich bei den gestiegenen Baufinanzierungskosten.
Weitere Informationen

  • „Wohneigentumsförderung für Familien“: Zum 1. Juni 2023 startet das Programm „Wohneigentumsförderung für Familien“, das Familien mit kleinen und mittleren Einkommen dabei unterstützt, ein eigenes Haus zu bauen und gleichzeitig etwas für die Altersvorsorge zu machen.
    Familien mit einem Jahreseinkommen in Höhe von 60.000 Euro (pro Kind plus 10.000 Euro) erhalten zinsverbilligte Kredite. Die Förderkonditionen werden in Kürze vorgestellt.

    KfW Klimafreundlicher Neubau (KFN)
    Nachhaltigkeitsprogramm 2023: Link

    Quelle: Pressemitteilung , Datum: 26.05.2023

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Smart-Meter-Gesetz vom Bundesrat gebilligt.

In der Sitzung vom 12. Mai 2023 hat der Bundesrat das vom Bundestag beschlossene Gesetz zum Neustart der Digitalisierung der Energiewende Smart-Meter-Gesetz gebilligt.

Ziele des Smart-Meter-Gesetzes sind die unbürokratische und schnellere Installation intelligenter Strommessgeräte – sogenannter Smart-Meter – und damit der Ausbau eines „intelligenten Stromnetzes“. Die Geräte sollen dabei helfen, Energie effizient und kostengünstig zu nutzen sowie das Stromnetz zu entlasten.

Anlass für die Neuregelungen ist, dass die Einführung der intelligenten Systeme nicht mit der erhofften Geschwindigkeit vorangeht, was laut Gesetzesbegründung unter anderem an aufwändigen Verwaltungsverfahren liege.

Um die Verfahren zu vereinfachen, wird beispielsweise der Einbau intelligenter Strommesssysteme künftig keiner Freigabe mehr durch das Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik bedürfen. Die Hersteller am Markt erfüllten mittlerweile die notwendigen hohen Anforderungen an den Datenschutz und die Datensicherheit, heißt es in der Begründung. Das Gesetz baut die bestehenden Auflagen aus und macht präzise Vorgaben zu Speicherungen, Löschungen und Anonymisierung.

Vorteile der Smart-Meter sollen neben einer effizienteren Messung und Steuerung des Stromverbrauches und der Stromeinspeisung auch eine für die Stromanbieter besser zu überwachende Netz auslastung sein.

Ab 2025 soll für jeden Abnehmer die Möglichkeit bestehen, mit einem variablen Strompreistarif dann Strom zu nutzen, wenn dieser preiswert und von erneuerbaren Energien bereitgestellt ist. Dies diene der Stabilisation des Marktes und der Stromnetze und würde einen weiteren Schritt in der Energiewende bedeuten.

Die Kosten eines Smart-Meters werden für Privathaushalte und Kleinanlagenbetreiber auf 20 Euro pro Jahr gedeckelt bei einer dafür höheren Beteiligung durch die Netzbetreiber.
Änderungswünsche des Bundesrates umgesetzt

Der Bundesrat hatte den ursprünglichen Gesetzentwurf der Bundesregierung in seiner Plenarsitzung am 3. März 2023 beraten und hierzu umfangreich Stellung genommen. Die Kritikpunkte des Bundesrates griff der Bundestag in seinem Gesetzesbeschluss teilweise auf. Neben umfangreichen formalen Änderungen enthält er unter anderem Verbesserungen hinsichtlich des Smart-Meter-Einbaus in Mehrfamiliengebäuden.

Das Gesetz wird nun über die Bundesregierung dem Bundespräsidenten zur Unterzeichnung zugeleitet.
Es tritt am Tag nach Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft.
Den genauen Zeitpunkt bestimmt die Bundesregierung, da sie die Verkündung organisiert.

Quelle: Bundesrat 23/23

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Bundeskabinett beschließt 2. Novelle des GEG

Die Bundesregierung hat heute die 2. Novelle des GEG – Gebäudeenergiegesetzes im Bundeskabinett beschlossen.
Der Gesetzentwurf zur Novelle des GEG wurde vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz gemeinsam mit dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen erarbeitet. Mit dem Gesetzentwurf wird der Umstieg auf erneuerbare Energien beim Heizen und bei der Warmwasserbereitung gesetzlich verankert und so die Dekarbonisierung des Wärmebereichs eingeleitet und schrittweise umgesetzt.

Ab 2024 muss beim Einbau neuer Heizungen konsequent auf erneuerbare Energie gesetzt werden.

Das heißt konkret, dass ab dem 01.01.2024 möglichst jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss.
Dieser Fokus auf neue Heizungen ist angesichts der langen Investitionszeiträume im Gebäudebereich entscheidend. Wer heute eine neue Heizung einbaut, der nutzt diese 20-30 Jahre.

Kurzüberblick über die 2. Novelle des GEG:

  • Grundsätzlich muss ab dem 1.1.2024 jede neu eingebaute Heizung (in Neubau und Bestandsgebäuden, Wohn- und Nichtwohngebäude) mindestens 65% erneuerbare Energie nutzen. Bestehende Heizungen sind nicht betroffen und können weiter genutzt werden. Auch Reparaturen sind weiter möglich. Enddatum für die Nutzung fossiler Brennstoffe in Heizungen ist der 31.12.2044
  • Die Regelung ist technologieoffen: Um die Pflicht zur Nutzung von mindestens 65% erneuerbarer Energien in neu eingebauten Heizungen zu erfüllen, können die Eigentümer entweder eine individuelle Lösung umsetzen und den Erneuerbaren-Anteil (mind. 65%) rechnerisch nachweisen oder zwischen verschiedenen gesetzlich vorgesehenen pauschalen Erfüllungsoptionen frei wählen: Anschluss an ein Wärmenetz, elektrische Wärmepumpe, Stromdirektheizung, Hybridheizung (Kombination aus Erneuerbaren-Heizung und Gas- oder Ölkessel), Heizung auf der Basis von Solarthermie. Außerdem gibt es die Möglichkeit von sog. „H2-Ready“-Gasheizungen, also Heizungen, die auf 100 Prozent Wasserstoff umrüstbar sind, aber nur, wenn es einen rechtsverbindlichen Investitions- und Transformationsplan für Wasserstoffnetze gibt und diese Heizungen ab 2030 mit mindestens 50 Prozent Biomethan oder anderen grünen Gasen und spätestens ab 2035 mit mindestens 65 Prozent Wasserstoff betrieben werden. Für bestehende Gebäude sind weitere Optionen vorgesehen: Biomasseheizung, Gasheizung, die nachweislich erneuerbare Gase nutzt (mindestens zu 65% Biomethan, biogenes Flüssiggas oder Wasserstoff).
  • Es gibt ausreichende Übergangsfristen und Ausnahmen: Ist die Heizung kaputt und kann nicht mehr repariert werden – so genannte Heizungshavarie – greifen Übergangsfristen (3 Jahre; bei Gasetagen bis zu 13 Jahre). Vorübergehend kann eine (ggf. gebrauchte) fossil betriebene Heizung eingebaut werden. Soweit ein Anschluss an ein Wärmenetz absehbar ist, gelten Übergangsfristen von bis zu 10 Jahren.
  • Aufgenommen wurde auch eine Befreiung von der Heizen-mit- Erneuerbaren-Vorgabe für hochbetagte Gebäudeeigentümer. Für Eigentümer, die das 80. Lebensjahr vollendet haben und die ein Gebäude mit bis zu sechs Wohnungen selbst bewohnen, soll im Havariefall die Pflicht zur Umstellung auf Erneuerbares Heizen entfallen. Gleiches gilt beim Austausch für Etagenheizungen für Wohnungseigentümer, die 80 Jahre und älter sind und die Wohnung selbst bewohnen.
  • Das Gebäudeenergiegesetz enthält eine allgemeine Härtefallregelung, die Ausnahmen von der Pflicht ermöglicht. Im Einzelfall wird dabei berücksichtigt, ob die notwendigen Investitionen in einem angemessenen Verhältnis zum Ertrag oder in einem angemessenen Verhältnis zum Wert des Gebäudes stehen. Auch Fördermöglichkeiten und Preisentwicklungen fließen hier ein.
  • Für den Umstieg aufs Heizen mit Erneuerbaren gibt es finanzielle Unterstützung in Form von Zuschüssen, Krediten oder den bereits vorhanden Möglichkeiten für Steuergutschriften. Ein Förderkonzept erneuerbares Heizen wurde in der Bundesregierung geeint und passt die Förderung auf das neue Gebäudeenergiegesetz an. Das Heizen mit erneuerbaren Energien wird sich durch die Kombination aus Förderung und perspektivisch günstigen Betriebskosten für Verbraucherinnen und Verbraucher rechnen. In den entsprechenden Berechnungen des BMWK ist ein Nutzungszeitraum von 18 Jahren zugrunde gelegt.

Das Gebäudeenergiegesetz wird nun dem Bundestag und Bundesrat zugeleitet.

Quelle: Gesetzentwurf der Bundesregierung
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Bauliche Veränderung – erst beschließen lassen!

  • Bauliche Veränderung; Der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen schlichten Verweisung auf die Gesetzeslage oder der bloßen Wiederholung des Gesetzes lässt sich in Ermangelung anderer Anhaltspunkte nicht entnehmen, dass es auch nach einer Gesetzesänderung bei der Anwendung alten Rechts verbleiben soll. Vielmehr ist dies grundsätzlich als dynamische Verweisung auf die jeweils aktuellen gesetzlichen Regelungen zu verstehen.
  • Es ist Sache des Wohnungseigentümers, der eine nicht in der Gemeinschaftsordnung gestattete bauliche Veränderung beabsichtigt, einen Gestattungsbeschluss gegebenenfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeizuführen, ehe mit der Baumaßnahme begonnen wird. Handelt er dem zuwider, haben die übrigen Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch, der durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt wird. Diesem Unterlassungsanspruch kann der bauwillige Wohnungseigentümer nicht unter Berufung auf Treu und Glauben entgegenhalten, dass ihm ein Gestattungsanspruch zusteht.

So das, BGH, Urteil vom 17.03.2023 – V ZR 140/22

vorhergehend:
LG Bremen, Urteil vom 08.07.2022 – 4 S 176/21
AG Bremen, 12.05.2021 – 28 C 48/20

Nach Auffassung des Berufungsgerichts steht der Klägerin ein Anspruch auf Unterlassung der beabsichtigten baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums nach § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB schon deshalb zu, weil es an einem gestattenden Beschluss gemäß § 20 Abs. 1 WEG fehlt.
Das Beschlusserfordernis sei weder in der Gemeinschaftsordnung nebst Ergänzung noch durch konkludentes Verhalten der Wohnungseigentümer abbedungen worden. Vielmehr
werde (nur) die auf die jeweils an das Haus anschließende Grundstückshälfte
bezogene Nutzung geregelt und klargestellt, dass sich das Verhältnis der Wohnungseigentümer nach dem Gesetz bestimme.
Auch sei der Bau eines Swimmingpools weder eine Reparatur noch eine Instandsetzung.

§ 10 (1) WEG Allgemeine Grundsätze
„Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.“

§ 20 (1)Bauliche Veränderungen
„Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (Bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.“

§ 1004 (1) BGB Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch
„Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.“

Quelle: BGH, Urteil vom 17.03.2023 – V ZR 140/22

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Ermittlung des Gebührenstreitwerts – Anfechtung eines Nachschussbeschlusses

BGH Urteil zur Ermittlung des Gebührenstreitwerts.
1. Wird ein nach Inkrafttreten des Wohnungseigentums-modernisierungsgesetzes gefasster Abrechnungsbeschluss gem. § 28 Abs. 2 WEG mit dem Ziel angefochten, den Beschluss insgesamt für ungültig erklären zu lassen, bemisst sich der Streitwert grundsätzlich nach dem Nennbetrag der Jahresabrechnung.
2. Das für die Berechnung der Grenzen des § 49 Satz 2 GKG maßgebliche Individualinteresse des Klägers entspricht seinem Anteil am Nennbetrag der Abrechnung.

So das, BGH, Urteil vom 24.02.2023 – V ZR 152/22

§ 28 Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
„…
(2) Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.
…“

„Stützte der klagende Wohnungseigentümer unter der Geltung des bisherigen Rechts die Beschlussmängelklage gegen den Beschluss der Wohnungseigentümer über die Genehmigung der Jahresabrechnung auf Einwendungen gegen die Jahresabrechnung insgesamt, bemaß sich das hälftige (§ 49a Abs. 1 Satz 1 GKG aF) Gesamtinteresse der Wohnungseigentümer nach dem vollen Nennbetrag der Jahresabrechnung (vgl. Senat, Beschluss vom 9. Februar 2017 – V ZR 188/16, ZWE 2017, 331 Rn. 11; Beschluss vom 6. Dezember 2018 – V ZR 239/17, BeckRS 2018, 37, 374 Rn. 3).
Das für die Grenzen des § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG aF maßgebliche Individualinteresse des Klägers entsprach seinem Anteil am Nennbetrag der Abrechnung; dies galt auch dann, wenn der Kläger formale Fehler der Abrechnung bemängelte (vgl.Senat, Beschluss vom 15. Mai 2012 – V ZB 282/11, ZWE 2012, 336 Rn. 7 f.
zu der insoweit gleichgelagerten Frage der Bemessung der Beschwer).

Quelle: BGH, Urteil vom 24.02.2023 – V ZR 152/22
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