Bundesgerichtshof zu Angaben in Immobilienanzeigen von Immobilienmaklern

Urteile vom 5. Oktober 2017 – I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17

Der unter anderem für das Wettbewerbsrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich mit der Frage befasst, welche Informationspflichten dem Immobilienmaklern bei einer Immobilienanzeige zum Energieverbrauch obliegen.

In den drei Verfahren wendet sich die Deutsche Umwelthilfe e. V. gegen Zeitungsanzeigen von Immobilienmaklern, die sie wegen Fehlens von Angaben, die im Energieausweis enthalten sind, für unzulässig hält.

Die beklagten Immobilienmaklern boten in Tageszeitungen Wohnimmobilien zur Miete oder zum Kauf an. In den Anzeigen fehlten Angaben zur Art des Energieausweises, zum wesentlichen Energieträger für die Heizung des Wohngebäudes, zum Baujahr des Wohngebäudes oder zur Energieeffizienzklasse.

Die Klägerin sieht darin einen Verstoß gegen § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV). Sie hat von den Beklagten verlangt, es zu unterlassen, Anzeigen für die Vermietung oder den Verkauf von Immobilien, für die ein Energieausweis vorliegt, ohne die in § 16a EnEV vorgesehenen Pflichtangaben zu veröffentlichen.

Das Landgericht Münster hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt; die Landgerichte Bielefeld und München II haben die Klage abgewiesen. In zweiter Instanz waren alle Klagen erfolgreich. Der Bundesgerichtshof hat in zwei Verfahren die Revisionen der beklagten Immobilienmakler zurückgewiesen, im dritten Verfahren hat er die Entscheidung aufgehoben und die Sache zurückverwiesen, weil eine Beweisaufnahme dazu erforderlich ist, ob bei Schaltung der Anzeige ein Energieausweis vorlag.

Der Klägerin steht allerdings kein Unterlassungsanspruch nach § 3a UWG wegen eines Verstoßes gegen § 16a EnEV zu. Die Vorschrift verpflichtet Verkäufer und Vermieter vor dem Verkauf und der Vermietung einer Immobilie in einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien zu Angaben über den Energieverbrauch, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Der Immobilienmakler ist nicht Adressat dieser Informationspflicht. Ein anderes Verständnis ergibt sich weder aus den Gesetzesmaterialen noch bei gebotener richtlinienkonformer Auslegung. Zwar sieht Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizenz von Gebäuden Informationspflichten vor, die auch den Immobilienmakler nicht ausnehmen. Eine entsprechende Verpflichtung kann durch § 16a EnEV entgegen dem klaren Wortlaut der Vorschrift aber nicht durch eine richtlinienkonforme Auslegung begründet werden.

Die Klägerin kann die Beklagten jedoch unter dem Gesichtspunkt einer Irreführung der Verbraucher durch Vorenthalten wesentlicher Informationen nach § 5a Abs. 2 UWG mit Erfolg in Anspruch nehmen. Gemäß § 5a Abs. 4 UWG gelten als wesentlich Informationen, die dem Verbraucher auf Grund unionsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung unionsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen.
Aus Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU folgt die Verpflichtung des Immobilienmaklers, notwendige Angaben zum Energieverbrauch in der Anzeige aufzunehmen. Zu den wesentlichen Informationen, die angeführt werden müssen, rechnen die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs.

Vorinstanzen:

  • I ZR 229/16
    LG Bielefeld – Urteil vom 6. Oktober 2015 – 12 O 60/15
    OLG Hamm – Urteil vom 4. August 2016 – I-4 U 137/15
  • I ZR 232/16
    LG Münster – Urteil vom 25. November 2015 – 021 O 87/15
    OLG Hamm – Urteil vom 30. August 2016 – I-4 U 8/16
  • I ZR 4/17
    LG München II – Urteil vom 3. Dezember 2015 – 2 HK O 3089/15
    OLG München – Urteil vom 8. Dezember 2016 – 6 U 4725/15

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

  • § 16a EnEV

(1) ¹Wird (…) vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:
1. die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis (…),
2. den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,
3.die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
4.bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
5.bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.
(…)
(2) Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.
(…)

  • Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU lautet:

(4) Die Mitgliedstaaten verlangen, dass bei Verkauf oder Vermietung von
– Gebäuden, für die ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorliegt,
– Gebäudeteilen in einem Gebäude, für das ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorliegt und
– Gebäudeteilen, für die ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorliegt,
in den Verkaufs- oder Vermietungsanzeigen in den kommerziellen Medien der in dem Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes bzw. des Gebäudeteils angegebene Indikator der Gesamtenergieeffizienz genannt wird.

    • § 5a UWG (Irreführen durch Unterlassen):
  • (…)

    (2) Unlauter handelt, wer im konkreten Fall unter Berücksichtigung aller Umstände dem Verbraucher eine wesentliche Information vorenthält,
    1.die der Verbraucher je nach den Umständen benötigt, um eine informierte geschäftliche Entscheidung zu treffen, und

    2.deren Vorenthalten geeignet ist, den Verbraucher zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er andernfalls nicht getroffen hätte.
    (…)
    (4) Als wesentlich im Sinne des Absatzes 2 gelten auch Informationen, die dem Verbraucher auf Grund unionsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung unionsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen.

    Quelle: Pressestelle des Bundesgerichtshofs Karlsruhe, den 5. Oktober 2017

    Weiterbildung für Immobilienmakler

Trinkwasserversorgung: Welche Grundpreisbemessung ist unbillig?

BGH, Urteil vom 17.05.2017 – VIII ZR 245/15
Es ist nicht unbillig im Sinne von § 315 BGB, wenn ein Wasserversorgungsunternehmen, das in seinem Versorgungsgebiet (Trinkwasserversorgung)die Anschlussnehmer auf privatrechtlicher Grundlage versorgt, in teilweiser Abkehr von einer ursprünglichen Grundpreisbemessung nach der Nenngröße des eingebauten Wasserzählers den Grundpreis nunmehr nach Nutzergruppen bestimmt und dabei zwischen einem Bedarf für Grundstücke mit Wohnbebauung und einem Bedarf für gewerblich oder in sonstiger Weise genutzte Grundstücke unterscheidet.
Ebenso wenig ist es unbillig, wenn das Versorgungsunternehmen (Trinkwasserversorgung) den Grundpreis bei dem Bedarf für Wohnzwecke nach der Anzahl der vorhandenen Wohneinheiten, bei dem Bedarf für gewerbliche oder sonstige Zwecke hingegen weiterhin nach dem Wasserzählermaßstab bemisst.
Dem Trinkwasserversorger ist bei der Bestimmung von bei der Grundpreisermittlung einschlägigen Wahrscheinlichkeitsmaßstäben ein weites Ermessen eingeräumt ist, so dass bei Vorliegen eines sachlich einleuchtenden Grundes für eine gewählte Typisierung oder Differenzierung aufgrund des Gleichheitssatzes keine noch darüber hinausgehende Verpflichtung besteht, für eine Grundgebühr den (vermeintlich) zweckmäßigsten, vernünftigsten, gerechtesten oder wahrscheinlichsten Maßstab anzuwenden.

vorhergehend:
OLG Brandenburg, Urteil vom 07.10.2015 – 7 U 94/14

§ 315 Bestimmung der Leistung durch eine Partei
(1) Soll die Leistung durch einen der Vertragschließenden bestimmt werden, so ist im Zweifel anzunehmen, dass die Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen ist.
(2) Die Bestimmung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.
(3) Soll die Bestimmung nach billigem Ermessen erfolgen, so ist die getroffene Bestimmung für den anderen Teil nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht. Entspricht sie nicht der Billigkeit, so wird die Bestimmung durch Urteil getroffen; das Gleiche gilt, wenn die Bestimmung verzögert wird.

§ 305c Überraschende und mehrdeutige Klauseln
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil.
(2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.

§ 319 Unwirksamkeit der Bestimmung; Ersetzung
(1) Soll der Dritte die Leistung nach billigem Ermessen bestimmen, so ist die getroffene Bestimmung für die Vertragschließenden nicht verbindlich, wenn sie offenbar unbillig ist. Die Bestimmung erfolgt in diesem Falle durch Urteil; das Gleiche gilt, wenn der Dritte die Bestimmung nicht treffen kann oder will oder wenn er sie verzögert.
(2) Soll der Dritte die Bestimmung nach freiem Belieben treffen, so ist der Vertrag unwirksam, wenn der Dritte die Bestimmung nicht treffen kann oder will oder wenn er sie verzögert.

Quelle: Bundesgerichtshof

Das Seminar und Weiterbildung Angebot

Bundesrat billigt Fortbildungspflicht für Immobilienmakler und Immobilienverwalter.

Der Bundesrat billigte am 22. September 2017 einen Gesetzesbeschluss des Bundestages vom 22. Juni, der eine Fortbildungspflicht für diese Berufsgruppen einführt.
20 Stunden in drei Jahren

Danach sind alle Makler und Verwalter künftig verpflichtet, sich innerhalb von drei Jahren insgesamt 20 Stunden fortzubilden. Ebenfalls fortbilden müssen sich Verwalter von Mietimmobilien. Lediglich Makler und Verwalter, die einen staatlich anerkannten Aus- oder Fortbildungsabschluss wie Immobilienkaufmann oder Immobilienfachwirt haben, sind in den ersten drei Jahren nach Aufnahme ihrer Tätigkeit von der Fortbildungspflicht befreit.
Geplanter Sachkundenachweis gestrichen

Mit der Einführung der Fortbildungspflicht hat der Bundestag den ursprünglich von der Bundesregierung geplanten Sachkundenachweis ersetzt. Er sah vor, dass Verwalter und Makler ihre Kenntnisse durch Prüfungen vor Industrie- und Handelskammern belegen.
Berufshaftpflicht für Immobilienverwalter

Darüber hinaus verpflichtet das Gesetz Immobilienverwalter zum Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung, Makler sind hiervon ausgenommen.

Inkrafttreten

Das Gesetz tritt überwiegend am Tag nach seiner Verkündung in Kraft. Die Pflicht zum Abschluss einer Berufshaftplichtversicherung sowie die Fortbildungspflicht für Makler und Immobilienverwalter tritt hingegen erst 9 Monate nach der Verkündung in Kraft.

Quelle: http://www.bundesrat.de/DE/plenum/plenum-kompakt/17/960/960-pk.html#top-11

Weitere Information: Gesetzesbeschluss des Deutschen Bundestages – Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter

Verstößt § 556d BGB gegen Art. 3 Abs. 1 GG.?

LG Berlin Beschluss vom 14.09.2017 67 S 149/17

Die Kammer ist davon überzeugt, dass § 556d BGB gegen Art. 3 Abs. 1 GG verstößt.

Grundgesetz Art. 3(1)

„Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.“

“ …
Der durch Art. 3 Abs. 1 GG verbürgte allgemeine Gleichheitssatz gebietet dem Gesetzgeber, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln. Er gilt für ungleiche Belastungen wie auch für ungleiche Begünstigungen. Zwar ist es grundsätzlich Sache des Gesetzgebers, diejenigen Sachverhalte auszuwählen, an die er dieselben Rechtsfolgen knüpft und die er so als rechtlich gleich qualifiziert. Diese Auswahl muss er jedoch sachgerecht treffen. Genauere Maßstäbe und Kriterien dafür, unter welchen Voraussetzungen der Gesetzgeber den Gleichheitssatz verletzt, lassen sich nicht abstrakt und allgemein, sondern nur in Bezug auf die jeweils betroffenen unterschiedlichen Sach- und Regelungsbereiche bestimmen. Dabei ergeben sich je nach Regelungsgegenstand und Differenzierungsmerkmalen aus dem allgemeinen Gleichheitssatz im Sinne eines stufenlosen am Grundsatz der Verhältnismäßigkeit orientierten Prüfungsmaßstabs unterschiedliche Grenzen für den Gesetzgeber, die vom bloßen Willkürverbot bis zu einer strengen Bindung an Verhältnismäßigkeitserfordernisse reichen. …“

Die wichtigsten Punkte:

  • Die Sachlage ist abhängig von der Entscheidung der jeweiligen Landesregierung:

    „Diese bloße Verordnungsermächtigung führt im Ergebnis dazu, dass Vermieter in Bundesländern, in denen die Landesregierungen – wie in Sachsen, Sachsen-Anhalt und im Saarland – trotz zumindest nicht auszuschließender Anspannung einzelner kommunaler Wohnungsmärkte weiterhin davon absehen, die bundesgesetzliche Ermächtigung in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB im Verordnungswege umzusetzen oder sich – wie in Nordrhein-Westfalen (vgl. Koalitionsvertrag v. 26. Juni 2017, S. 79) und Schleswig-Holstein (vgl. Koalitionsvertrag v. 16. Juni 2017, S. 93) – sogar dazu entschließen, bereits erlassene Verordnungen wieder aufzuheben, sich gegenwärtig oder zukünftig keiner staatlichen Preisintervention bei der Vermietung preisfreien Wohnraums ausgesetzt sehen. Hingegen unterfallen Vermieter, die wie die Beklagte in einem Bundesland vermieten, in dem die Landesregierung eine auf § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB beruhende Verordnung erlassen hat, dem durch § 556d Abs. 1 BGB gesetzlich angeordneten Preisstopp.“ So das Landgerichts Berlin am 14.09.2017.

  • Vertragsfreiheit:

    „Der Gesetzgeber greift durch die in den §§ 556d ff. BGB getroffenen Regelungen in die den Mietvertragsparteien im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit überantwortete Preisbildung ein. Ein solches Vorgehen ist zwar bis hin zur staatlichen Preisfestsetzung grundsätzlich zulässig (vgl. BVerfG, Beschl. v. 22. November 1994 – 1 BvR 351/91, BVerfGE 91, 294), doch sind dabei die Grundrechte der Vertragsparteien einschließlich des durch Art. 3 Abs. 1 GG verbürgten Gleichheitssatzes zu beachten. Dem werden die §§ 556d ff. BGB nicht gerecht.

    Staatliche Preisfestsetzung erfolgt in der Regel durch eine Orientierung am Marktpreis, den tatsächlichen Kosten oder durch eine unmittelbare taxmäßige Festsetzung in Gestalt gesetzlich festgelegter Fixwerte (vgl. Blankenagel/Schröder/Spoerr, NZM 2015, 1, 27 m.w.N.). Das vom Gesetzgeber in § 556d Abs. 1 BGB gewählte Modell zur Preisbildung beinhaltet indes weder eine autonome taxmäßige Festsetzung noch orientiert es sich an den Kosten für die Bereitstellung der Mietsache oder an der für Neu- und Wiedervermietungen ortsüblichen Marktmiete, die für die Bemessung der Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB maßgeblich ist (vgl. BGH, Urt. v. 18. Januar 2017 – VIII ZR 17/16, NJW 2017, 387). Stattdessen stellt § 556d Abs. 1 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete ab. Diese wird gemäß § 558 Abs. 2 BGB im Wesentlichen gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde in den letzten vier Jahren für vergleichbaren Wohnraum vereinbart oder geändert worden sind. Damit unterwirft § 556d Abs. 1 BGB die Vermieter preisfreien Wohnraums in der von § 556d Abs. 2 BGB erfassten Gebietskulisse einer typisierenden Belastungsregelung, deren wirtschaftliche Folgen die Vermieter in Kommunen mit einer vergleichsweise niedrigen ortsüblichen Vergleichsmiete erheblich härter treffen als die mit einer vergleichsweise hohen. Diese ungleichen Belastungsfolgen stehen in einem krassen Missverhältnis zu den mit der gesetzlichen Typisierung verbundenen Vorteilen und begründen deshalb zur Überzeugung der Kammer einen verfassungswidrigen Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG.“ So das Landgerichts Berlin am 14.09.2017.

  • Ungleiche Belastungen:

    „Der allgemeine Gleichheitssatz gilt nicht nur für ungleiche Belastungen, sondern auch für ungleiche Begünstigungen. Verboten ist deshalb auch ein gleichheitswidriger Begünstigungsausschluss, bei dem eine Begünstigung einem Personenkreis gewährt, einem anderen hingegen ohne sachliche Rechtfertigung vorenthalten wird (vgl. BVerfG, Urt. v. 30. Juli 2008 – 1 BvR 3262/07, 1 BvR 402/08, 1 BvR 906/08, BVerfGE 121, 317). Daran gemessen ist der generelle Ausschluss aller – nicht von den weiteren Ausnahmetatbeständen der §§ 556e Abs. 2, 556f BGB erfasster – Vermieter, deren Vormiete die Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB nicht überschreitet, von der durch § 555e Abs. 1 BGB gewährten Begünstigung nicht gerechtfertigt.

    Die hier zu beurteilende Differenzierung zwischen Vermietern im Allgemeinen und solchen, die im Vormietverhältnis eine die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % überschreitende Miete vereinbart haben, behandelt Sachverhalte unterschiedlich. Gleichwohl ist bei der Prüfung der Verfassungsmäßigkeit von einer strengen Bindung des Gesetzgebers auszugehen, weil die Ungleichbehandlung der Sachverhalte hier eine Ungleichbehandlung von Personengruppen bewirkt, die eine negative Auswirkung auf deren grundrechtlich geschützte Freiheiten hat (vgl. BVerfG, a.a.O.,). Die differenzierenden Regelungen der §§ 556d Abs. 1, 556e Abs. 1 BGB führen dazu, dass nicht privilegierte Vermieter anders als solche i.S.d. § 556e Abs. 1 BGB daran gehindert sind, die Mietsache in einer die Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB überschreitenden Höhe zu vermieten. Für diese Ungleichbehandlung fehlt es an hinreichenden Sachgründen (vgl. Blankenagel/Schröder/Spoerr, NZM 2015, 1, 27; a.A. LG Berlin, a.a.O. (ohne nähere Begründung)).“

  • Und die Gerechtigkeit?

    „Es kommt hinzu, dass die Ungleichbehandlung auch mit einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise schlichtweg unvereinbar ist (vgl. BVerfG, Beschl. v. 29. März 2017 – 2 BvL 6/11, ZIP 2017, 1009, Tz. 101). Denn sie hat zur Folge, dass diejenigen Vermieter, die bislang zu einer maßvollen Miete vermietet und damit dem Gesetzeszweck des MietNovG entsprochen haben, auch einkommensschwächeren Mietern die Anmietung von Wohnraum zu ermöglichen, gegenüber denjenigen Vermietern benachteiligt werden, die Mietverträge in der Vergangenheit unter – maximaler – Ausschöpfung der am Markt erzielbaren Miete abgeschlossen und damit in einem ungleich höheren Maße zu einer Anspannung des betroffenen Wohnungsmarktes beigetragen haben (vgl. Blankenagel/Schröder/Spoerr, NZM 2015, 1, 27). Das gilt erst recht im Verhältnis zu solchen Vermietern, die in einer Gemeinde mit einer höheren ortsüblichen Vergleichsmiete tätig sind, da ihnen nicht nur die ohnehin gleichheitswidrige bundesweite Spreizung der durch § 556d Abs. 1 BGB bestimmten unterschiedlichen Mietobergrenzen zu Gute kommt, sondern über § 555e Abs. 1 BGB auch noch ein vorvermietungsbedingter Zusatzvorteil gewährt wird.“ So das Landgerichts Berlin am 14.09.2017.

§ 556d BGB Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

„(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,

2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,

3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder

4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.“

Quelle: MRRS 2017, 1312 Entscheidung im Volltext

BMWi: Änderung der Richtlinie für die Förderung

Änderung der Richtlinie für die Förderung der Abwärmevermeidung und Abwärmenutzung in gewerblichen Unternehmen

Ab dem 1. September 2017 haben Unternehmen nun die Wahl: Sie können entweder wie bisher einen KfW-Kredit mit Tilgungszuschuss in Anspruch nehmen. Oder sie erhalten nach erfolgreichem Abschluss ihrer Investitionsmaßnahme einen direkten Zuschuss von der KfW – ohne Inanspruchnahme eines KfW-Kredits.

Fördervoraussetzungen
Die einzelnen Fördervoraussetzungen der nach dieser Richtlinie förderfähigen Investitionen regeln gesonderte Merkblätter der KfW:
● für die Inanspruchnahme eines Investitionszuschusses das KfW-Merkblatt Nr. 494, Bestellnummer 600 000 4031.
● für die Inanspruchnahme eines Tilgungszuschusses das KfW-Merkblatt Nr. 294, Bestellnummer 600 000 3691.
Bei Antragstellung ist ein von einem Sachverständigen erstelltes Abwärmekonzept vorzulegen, in dem auch die mit der Maßnahme vorgesehene Energieeinsparung ausgewiesen wird.
Die qualitativen Anforderungen an dieses Konzeptund an die Qualifikation des Sachverständigen werden in der Anlage zum Merkblatt der KfW, Bestellnummer 600 000 3693, beschrieben

Quelle: BMWi: Änderung der Richtlinie für die Förderung der Abwärmevermeidung und Abwärmenutzung in gewerblichen Unternehmen
Die neue Programmrichtlinie finden sie unter BMWi

Weitere Information: Seminarprogramm

Sind Emissionsobergrenzen Unzulässig?

Regelung der Energieeffizienz von TEHG-Anlagen

BVerwG 4 CN 6.16 – Urteil vom 14. September 2017

Das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig hat heute entschieden, dass es einer Gemeinde verwehrt ist, die Verwendung fossiler Brennstoffe im Bebauungsplan davon abhängig zu machen, dass die dem Anwendungsbereich des Treibhausgas-Emissionshandelsgesetzes (TEHG) unterliegenden Anlagen bestimmte CO2 -Emissionsobergrenzen nicht überschreiten.

Gegenstand des Normenkontrollverfahrens ist ein Bebauungsplan der Stadt Herrenberg, der die Verwendung fossiler Energieträger an die Einhaltung bestimmter CO2 -Emissions­faktoren knüpft. Die Betreiberin eines im Gebiet ansässigen Asphaltmischwerks beantragte eine immissionsschutzrechtliche Änderungsgenehmigung, um an Stelle der bisher eingesetzten Brennstoffe Braunkohlestaub als Befeuerungsmittel verwenden zu können. Die Stadt Herrenberg nahm den Antrag zum Anlass, den streitgegenständlichen Bebauungsplan aufzustellen.
Im Bebauungsplan ist festgesetzt, dass bei Feuerungsanlagen mit einer Nennwärmeleistung von mehr als 1 MW die Verwendung fossiler Energieträger nur zulässig ist, wenn die nach der Verordnung über die Zuteilung von Treibhausemissionsgas-Emissionsberechtigungen (ZuV 2012) zu bestimmenden spezifischen CO2 -Emissio­nen einen Wert von 0,08 t CO2 /GJ nicht überschreiten. (CO2 -Emissionsobergrenzen nicht überschreiten)

Der Verwaltungsgerichtshof in Mannheim (VGH) hat den Bebauungsplan für unwirksam erklärt. Das Bundesverwaltungsgericht hat die Revision der Stadt Herrenberg zurückgewiesen. Der VGH hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass der Bebauungsplan unwirksam ist. Im Einklang mit Bundesrecht ist er davon ausgegangen, dass die an den CO2 -Ausstoß und die Energieeffizienz anknüpfende Festsetzung dem § 5 Abs. 2 BImSchG zugrunde liegenden Konzept des TEHG widerspricht.
Die Unwirksamkeit der Festsetzung hat die Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans zur Folge.

Vorinstanz:
VGH Mannheim 3 S 2492/13 – Urteil vom 29. Juli 2015

Quelle: Pressemitteilung Nr. 61/2017 BVerwG 4 CN 6.16

  • Weitere Informationen siehe Seminarprogramm
  • Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge (Bundes-Immissionsschutzgesetz – BImSchG)
    § 5 Pflichten der Betreiber genehmigungsbedürftiger Anlagen

    (1) Genehmigungsbedürftige Anlagen sind so zu errichten und zu betreiben, dass zur Gewährleistung eines hohen Schutzniveaus für die Umwelt insgesamt
    1. schädliche Umwelteinwirkungen und sonstige Gefahren, erhebliche Nachteile und erhebliche Belästigungen für die Allgemeinheit und die Nachbarschaft nicht hervorgerufen werden können;
    2. Vorsorge gegen schädliche Umwelteinwirkungen und sonstige Gefahren, erhebliche Nachteile und erhebliche Belästigungen getroffen wird, insbesondere durch die dem Stand der Technik entsprechenden Maßnahmen;
    3. Abfälle vermieden, nicht zu vermeidende Abfälle verwertet und nicht zu verwertende Abfälle ohne Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit beseitigt werden; Abfälle sind nicht zu vermeiden, soweit die Vermeidung technisch nicht möglich oder nicht zumutbar ist; die Vermeidung ist unzulässig, soweit sie zu nachteiligeren Umweltauswirkungen führt als die Verwertung; die Verwertung und Beseitigung von Abfällen erfolgt nach den Vorschriften des Kreislaufwirtschaftsgesetzes und den sonstigen für die Abfälle geltenden Vorschriften;
    4. Energie sparsam und effizient verwendet wird.
    (2) Soweit genehmigungsbedürftige Anlagen dem Anwendungsbereich des Treibhausgas-Emissionshandelsgesetzes unterliegen, sind Anforderungen zur Begrenzung von Emissionen von Treibhausgasen nur zulässig, um zur Erfüllung der Pflichten nach Absatz 1 Nummer 1 sicherzustellen, dass im Einwirkungsbereich der Anlage keine schädlichen Umwelteinwirkungen entstehen; dies gilt nur für Treibhausgase, die für die betreffende Tätigkeit nach Anhang 1 des Treibhausgas-Emissionshandelsgesetzes umfasst sind. Bei diesen Anlagen dürfen zur Erfüllung der Pflicht zur effizienten Verwendung von Energie in Bezug auf die Emissionen von Kohlendioxid, die auf Verbrennungs- oder anderen Prozessen der Anlage beruhen, keine Anforderungen gestellt werden, die über die Pflichten hinausgehen, welche das Treibhausgas-Emissionshandelsgesetz begründet.
    (3) Genehmigungsbedürftige Anlagen sind so zu errichten, zu betreiben und stillzulegen, dass auch nach einer Betriebseinstellung
    1. von der Anlage oder dem Anlagengrundstück keine schädlichen Umwelteinwirkungen und sonstige Gefahren, erhebliche Nachteile und erhebliche Belästigungen für die Allgemeinheit und die Nachbarschaft hervorgerufen werden können,
    2. vorhandene Abfälle ordnungsgemäß und schadlos verwertet oder ohne Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit beseitigt werden und
    3. die Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes des Anlagengrundstücks gewährleistet ist.
    (4) Wurden nach dem 7. Januar 2013 auf Grund des Betriebs einer Anlage nach der Industrieemissions-Richtlinie erhebliche Bodenverschmutzungen oder erhebliche Grundwasserverschmutzungen durch relevante gefährliche Stoffe im Vergleich zu dem im Bericht über den Ausgangszustand angegebenen Zustand verursacht, so ist der Betreiber nach Einstellung des Betriebs der Anlage verpflichtet, soweit dies verhältnismäßig ist, Maßnahmen zur Beseitigung dieser Verschmutzung zu ergreifen, um das Anlagengrundstück in jenen Ausgangszustand zurückzuführen. Die zuständige Behörde hat der Öffentlichkeit relevante Informationen zu diesen vom Betreiber getroffenen Maßnahmen zugänglich zu machen, und zwar auch über das Internet. Soweit Informationen Geschäfts- oder Betriebsgeheimnisse enthalten, gilt § 10 Absatz 2 entsprechend.

    Heizkostenabrechnung: Was tun wenn Mieter und Eigentümer sich einer konstruktiven Lösung verweigern?

    Die Heizkostenabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung i.S.d. § 21 Abs. 4 WEG, wenn sie im Einklang mit den Bestimmungen der Heizkostenverordnung steht.
    Die Anwendung eines grundsätzlich zulässigen Abrechnungsmaßstabs nach der Heizkostenvordnung (hier: 70% der Kosten nach Verbrauch und 30% nach Fläche) kann zu einer nicht mehr hinnehmbaren Verteilungsungerechtigkeit bei den Heizkosten führen, die letztlich gegen das wohnungseigentumsrechtliche Rücksichtnahmegebot in so gravierendem Maße verstößt, dass die in der Einzeljahresabrechnung vorgenommene Verteilung der Heizkosten nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. So das AG Vaihingen, Urteil vom 22.09.2016 – 1 C 480/15 WEG.

    Doch was tun wenn die Beteiligten sich einer konstruktiven Lösung verweigern?

    Anregungen zur Konfliktlösung bekommen Sie im folgenden Seminar:
    Konfliktlösung für Vermieter und Verwalter, wenn ein Mieter/ eine Mieterin schwierig wird.

    Wer ist Vertragspartner des Energieversorgers?

    AG München, Urteil vom 10.03.2016 – 222 C 29041/14

    Wenn kein ausdrückliches Vertragsverhältnis besteht, soll dem leistenden Versorgungsunternehmen ein Vertragspartner zugeführt werden.
    Dabei soll primär derjenige in Anspruch genommen werden, dem die Versorgungsleitungen tatsächlich zugute kommen.
    Nur wenn es an einer Person fehlt, der die tatsächliche Entnahme der Versorgungsleistungen zugerechnet werden kann, soll der Eigentümer bzw. Mieter in Anspruch genommen werden können.
    Die bloße Gebrauchsüberlassung der Wohnung an einen Untermieter aus Gefälligkeit genügt nicht für den Abschluss eines Versorgungsvertrags.
    Eine von der Hausverwaltung vorgenommene Anmeldung eines (Haupt-)Mieters begründet noch keinen ausdrücklichen Vertragsschluss zwischen diesem und dem Versorger. Vielmehr stellt eine solche Anmeldung eine bloße (Wissens-) Mitteilung dar.
    Bei entsprechenden Anhaltspunkten könnte die Hausverwaltung allenfalls als Vertreter ohne Vertretungsmacht gehandelt haben.

    Quelle: IMRRS 2017, 0844

    Gibt es Zustimmung zu Erneuerbare-Energien-Anlagen im eigenen Wohnumfeld?

    Hohe Zustimmung zu Erneuerbare-Energien-Anlagen im eigenen Wohnumfeld.

    Laut einer Kantar Emnid-Umfrage im Auftrag der Agentur für Erneuerbare Energien (AEE) ist der Ausbau der Erneuerbaren Energien für 95% der Deutschen sehr wichtig und die Mehrheit [65%] steht regenerativen Erzeugungsanlagen auch im eigenen Wohnumfeld positiv gegenüber. Knapp zwei Drittel der Befragten finden Solar- und Windkraftanlagen in ihrer Nachbarschaft gut oder sehr gut. Haben die Befragten bereits Vorerfahrungen mit entsprechenden Anlagen in ihrer Nachbarschaft gemacht, steigt die Akzeptanz laut AEE. Bei den Solarparks erhöht sich die Zustimmung von 72 auf 94%, bei Windkraft von 57 auf 69% und bei Biogas von 39 auf 51%.

    Quelle: Stromreport

    Anforderungen an formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung

    BGH, Urteil vom 19.07.2017 – VIII ZR 3/17

    „Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist allein entscheidend, ob es die darin gemachten Angaben dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (im Anschluss an Senatsurteile vom 22.10.2014 – VIII ZR 97/14, IMR 2015, 8; vom 12.11.2014 – VIII ZR 112/14, IMR 2015, 7; vom 06.05.2015 – VIII ZR 193/14, NJW-RR 2015, 778 Rz. 13; jeweils m.w.N.).
    Hieran sind keine strengen Anforderungen zu stellen. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (im Anschluss an Senatsurteile vom 16.09.2009 – VIII ZR 346/08, IMR 2009, 416; vom 22.09.2010 – VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143 Rz. 40; Senatsbeschluss vom 25.04.2017 – VIII ZR 237/16, Rz. 5).“

    „Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteile vom 6. Mai 2015 – VIII ZR 193/14, NJW-RR 2015, 778 Rn. 13; vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 93/15, NJW 2016, 866 Rn. 9). Dabei sind keine zu hohen Anforderungen zu stellen (Senatsurteile vom 15. Februar 2012 – VIII ZR 197/11, WuM 2012, 278 Rn. 24; vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 97/14, NJW 2015, 51 Rn. 13 mwN; vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 93/15, aaO Rn. 13).
    Entscheidend ist allein, ob es die Angaben in der Betriebskostenabrechnung dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteile vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 97/14, aaO Rn. 12 f.; vom 12. November 2014 – VIII ZR 112/14, NZM 2015, 129 Rn. 11; vom 6. Mai 2015 – VIII ZR 193/14, aaO; jeweils mwN).“

    Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind daher in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:

    • die Zusammenstellung der Gesamtkosten,
    • die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
    • die Berechnung des Anteils des Mieters
    • der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen

    vorhergehend:
    LG Wiesbaden, 01.12.2016 – 3 S 91/16
    AG Wiesbaden, 18.05.2016 – 93 C 4625/15

    BGB § 556 Abs. 3 Satz 1;
    „Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.“

    Quelle: MRRS 2017, 1154 Entscheidung im Volltext