Autor: Anat Wand

BGH Urteil: Geldausgleich für Laub vom Nachbarn?

„Dem Nachbarn, der von dem Eigentümer von Bäumen, die den landesrechtlich vorgeschriebenen Grenzabstand nicht einhalten, deren Beseitigung oder Zurückschneiden wegen des Ablaufs der dafür in dem Landesnachbarrecht vorgesehenen Ausschlussfrist nicht mehr verlangen kann, kann für den erhöhten Reinigungsaufwand infolge des Abfallens von Laub, Nadeln, Blüten und Zapfen dieser Bäume ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog zustehen. (Bestätigung von Senat, Urteil vom 14.11.2003 – V ZR 102/03, BGHZ 1573)“

„Das Berufungsgericht meint, der Anspruch der Kläger auf Entfernung oder auf Kürzung der Bäume könne weder auf § 14 SächsNRG noch auf § 1004 Abs. 1, § 906 BGB oder auf § 242 BGB gestützt werden. Die Kläger hätten die Entfernung und den Rückschnitt nicht innerhalb der Fünfjahresfrist des § 15 SächsNRG aF verlangt. Der Anspruch ergebe sich auch nicht aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis. Ebensowenig könnten die Kläger die Entfernung des in ihr Grundstück von dem Bäumen des Beklagten hineinragenden Bewuchses verlangen.“

„Ein Anspruch auf Erstattung der Aufwendungen, die für die Entfernung von Laub und Ästen von den Bäumen des Beklagten und für die Reinigung der Dachrinne und des Daches anfielen, stehe den Klägern nicht zu. Entsprechendes gelte, soweit sie finanziellen Ausgleich für die Einschränkung der agrarischen Nutzung ihres Gartens verlangten. Auf § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB könnten sie sich nicht stützen, weil sie die Fristen des Nachbarrechts hätten verstreichen lassen. Das setze zugleich einer entsprechenden Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB Grenzen. Die Kläger hätten es in der Hand gehabt, durch ein frühzeitiges Vorgehen gegen den Baumwuchs auf dem Grundstück des Beklagten die von den Bäumen ausgehenden Beeinträchtigungen zu verhindern.“

So das BGH, Urteil vom 27.10.2017 – V ZR 8/17

vorhergehend:
OLG Dresden, 06.12.2016 – 9 U 1687/14
LG Chemnitz, 14.10.2014 – 4 O 117/12

§ 906 BGB Zuführung unwägbarer Stoffe

„(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Gleiches gilt für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach § 48 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben.

(2) Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Hat der Eigentümer hiernach eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.

(3) Die Zuführung durch eine besondere Leitung ist unzulässig.“

Quelle: BGH, Urteil vom 27.10.2017 – V ZR 8/17

Hinweis: Nächster Seminartermin

HeizkostenV: Abrechnung der Heizkosten bei ungedämmten, aber im Estrich verlegten Heizrohren?

Bei nicht ungedämmt über Putz, sondern im Estrich verlegten Heizrohren ist bereits der Anwendungsbereich von § 7 Abs. 2 Satz 3 HeizkostenV nicht eröffnet.
Auch eine analoge Anwendung scheidet aus.

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.10.2017 – 2-09 S 112/16

„Vorliegend ist unstreitig, dass die Rohre im streitgegenständlichen Objekt nicht ungedämmt über Putz verlegt wurden, sondern im Estrich, so dass bereits der Anwendungsbereich von § 7 Abs. 2 Satz 3 HeizkostenV nicht eröffnet ist (vgl. Schmidt/Futterer-Lammel, Mietrecht, 12. Auflage, 2015, § 7, HeizkostenV, Rdnr. 11 mwN). Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV kann in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Solche Regeln enthält zwar das Beiblatt „Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe“ der VDI-Richtlinie 2077, das auch auf nicht freiliegende Leitungen Anwendung findet, jedoch sind die Tatbestandsvoraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV, die für eine Heranziehung der allgemein anerkannten Regeln der Technik erforderlich sind, vorliegend nicht erfüllt. Es ist zwar so, dass vorliegend Rohrleitungen teilweise ungedämmt sind, aber es sich nicht um freiliegende ungedämmte Leitungen handelt, die über Putz verlegt wurden, sondern die Rohre befinden sich im Estrich. Demnach sind die Wärmeleitungen in dem Gebäude, in dem sich die im Eigentum der Kläger stehenden Wohnungen befindet, – anders als von § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV gefordert – überwiegend ungedämmt, jedoch nicht freiliegend. „Freiliegend“ sind nach den Verordnungsmaterialien auf der Wand verlaufende und damit sichtbare Wärmeleitungen (Verordnung zur Änderung der Verordnung über Heizkostenabrechnung, BR-Drucks. 570/08, S. 13). Der Verordnungsgeber hat diesem im Übrigen auch nicht weiter erläuterungsbedürftigen Begriff in § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV keinen abweichenden Sinngehalt beigemessen (vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 5/16 mwN), so dass nach dem eindeutigen Wortlaut der Bestimmung diese im vorliegenden Fall nicht anwendbar ist. Zudem kann nach höchstrichterliche Rechtsprechung in diesen Fällen auch keine analoge Anwendung des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV erfolgen (vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 5/16 mwN). Demnach findet diese im vorliegenden Fall keine Anwendung, so dass auch keine Rechnungskorrektur gemäß VDI-Richtlinie 2077 erfolgen muss. Im Übrigen wäre auch dies eine Entscheidung, die im Ermessen der Wohnungseigentümer steht und die hierüber im Wege der Beschlussfassung über die Änderung des Verteilerschlüssels entscheiden müssten, was ebenfalls nicht erfolgt ist.“ so das LG Frankfurt/Main.

Siehe dazu Beitrag vom 10.05.17 Ist die Rohrwärmekorrektur,
bei nicht freiliegenden Leitungen, gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV möglich ?

WEG § 46 Abs. 1 Satz 2;
§ 46 WEG Anfechtungsklage
„(1) Die Klage eines oder mehrerer Wohnungseigentümer auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer und die Klage des Verwalters ist gegen die Wohnungseigentümer zu richten. Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.

(2) Hat der Kläger erkennbar eine Tatsache übersehen, aus der sich ergibt, dass der Beschluss nichtig ist, so hat das Gericht darauf hinzuweisen.“

HeizkostenV § 5 Abs. 2, § 7 Abs. 1 Satz 3
§ 5 Ausstattung zur Verbrauchserfassung
„(2) Wird der Verbrauch der von einer Anlage im Sinne des § 1 Abs. 1 versorgten Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen erfaßt, so sind zunächst durch Vorerfassung vom Gesamtverbrauch die Anteile der Gruppen von Nutzern zu erfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen erfaßt wird. Der Gebäudeeigentümer kann auch bei unterschiedlichen Nutzungs- oder Gebäudearten oder aus anderen sachgerechten Gründen eine Vorerfassung nach Nutzergruppen durchführen.“

§ 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme
„(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfaßten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl.I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl-oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 von Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.“

vorhergehend:
AG Frankfurt/Main, 04.11.2016 – 387 C 2186/14

Checkliste – Heizkostenabrechnung mit Rohrwärme.

Hinweis: Nächster Seminartermin

Quelle: IMRRS 2018, 0041 Entscheidung im Volltext

Heizkostenabrechnung: Darf Verwalter Wärmemessgeräte auch ohne Eigentümerbeschluss ordern?

Heizkostenabrechnung: LG Hamburg, Urteil vom 11.08.2017 – 322 O 102/16

Ein Verwalter kann auch ohne entsprechenden Eigentümerbeschluss nach § 27 Abs. 3 Nr. 4, § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG Wärmemessgeräte einbauen lassen, wenn sich das Gebäude im Bau befindet, die Leitungen für die Messgeräte vom Bauunternehmen bereits vorbereitet und die Messgeräte bei Nutzung der Wohnungen durch Mieter vorgeschrieben sind.

Das Bestreiten der Lieferung der Zähler (für die Heizkostenabrechnung) mit Nichtwissen ist gemäß § 138 Abs. 4 ZPO unzulässig, da die Frage, ob die Zähler geliefert wurden, im Wissen der belieferten Partei steht, die im Besitz des Gebäudes ist und somit weiß, was sich darin befindet, bzw. ihr Gebäude daraufhin prüfen kann.

Ein Vertrag über die Bereitstellung von Wärmemessgeräten für die Heizkostenarechnung ist ein Mietvertrag.

Eine AGB-Klausel in einem solchen Vertrag, wonach der Vertrag zum Ablauf der Eichgültigkeit der Messgeräte gekündigt werden kann, ist zulässig – zumindest wenn diese Frist nicht länger als fünf Jahre beträgt.

§ 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

(1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,

1. Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen;

2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;

3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen;

4. Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt;

5. alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;

6. eingenommene Gelder zu verwalten;

7. die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß § 43 anhängig ist;

8. die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind.

Hinweis: Nächster Seminartermin

Quelle: LG Hamburg, Urteil vom 11.08.2017 – 322 O 102/16 (nicht rechtskräftig; Ber: OLG Hamburg, Az. 6 U 150/17)

Frohe Weihnachtsfest

„Wenn uns bewusst wird,
dass die Zeit,
die wir uns für andere Menschen nehmen,
das Kostbarste ist,
was wir schenken können,
haben wir den Sinn der Weihnacht verstanden.“
(Roswitha Bloch)

Herzlichen Dank für die gute Zusammenarbeit und das entgegengebrachte Vertrauen.
Ich wünsche Ihnen ein frohes Weihnachtsfest und ein glückliches, erfolgreiches neues Jahr.

Anat Wand

Sind Baumfällkosten als Betriebskosten umlegbar?

1. Sowohl Baumfällkosten als auch die Kosten für eine Ersatzpflanzung fallen nicht unter § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV, denn es handelt sich dabei nicht um laufende Kosten.
2. Um als laufende Kosten zu gelten, müssen die Kosten zwar nicht jährlich, aber doch relativ regelmäßig anfallen. Das ist bei Baumfällarbeiten nicht der Fall, da diese Arbeiten in Anbetracht der langen Lebensdauer von Bäumen außerordentliche Maßnahmen darstellen.

AG Grimma, Urteil vom 20.10.2017 – 2 C 928/16

Das Amtsgericht vertritt die Auffassung, dass die Kosten von Baumfällarbeiten nicht als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden können.

Das Merkmal der „laufenden Entstehung“ verlange, dass nur solche Kosten auf den Mieter umgelegt werden, die für ihn überschaubar und erwartbar seien. Das sei bei Baumfällkosten nicht der Fall. Da die Lebensdauer von Bäumen mehrere Jahrzehnte betrage, entstünden die Kosten für Mieter überraschend und unkalkulierbar. Mieter müssten nicht damit rechnen, plötzlich und unvorhersehbar in einem Jahr mit derartigen (oft erheblichen) Kosten belastet zu werden.
Laufende Kosten müssten nämlich zwar nicht jährlich, aber doch mit „relativer Regelmäßigkeit“ anfallen, damit sich der Mieter darauf einrichten kann.

§ 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung regelt, dass ausnahmsweise auch regelmäßig anfallende Instandsetzungsmaßnahmen als umlegbare Betriebskosten angesehen werden können. Wegen des Ausnahmecharakters ist § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung jedoch eng auszulegen.

Das Fällen von Bäumen wird dabei nicht erfasst. Auf den Mieter können nur solche Unkosten umgelegt werden, die dem Erhalt der bestehenden Bepflanzung dienen. Auch eine Umgestaltung des Gartens ist nicht erfasst. Dies ist im hier vorliegenden Fall aber so erfolgt, denn es wurde ein Baum gefällt und eine Ersatzpflanzung durchgeführt.

Damit sind auch die Kosten der Neupflanzung nicht mitumfasst.

Auszug aus der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV)

§ 1 Betriebskosten

„(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:

1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),

2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).“

§ 2 Aufstellung der Betriebskosten
10. die Kosten der Gartenpflege,
„hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;“

Betriebskosten-Verordnung

Quelle: MRRS 2017, 1609 Entscheidung im Volltext Betriebskosten: Baumfällarbeiten umlegbar?

Hinweis: Nächster Seminartermin

Für über 33 Jahre alte Kamin- und Kachelöfen endet die Übergangsfrist

Alte Holzöfen müssen ab 1. Januar 2018 strenge Grenzwerte bei Staubemissionen einhalten. Zum Jahreswechsel treten strengere Grenzwerte für Holzöfen in Kraft. Denn Kamin- und Kachelöfen verursachen gesundheitsschädliche Staubemissionen.
Zu deren Begrenzung muss die Feuerungstechnik dem aktuellen Stand der Technik entsprechen. Die Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV) enthält eine langfristig angelegte Regelung, um den Anlagenbestand in Deutschland zu ertüchtigen und die gesundheitsschädlichen Emissionen von Staub und Kohlenmonoxid zu verringern. Diese Regelung wurde bereits im Jahr 2009 beschlossen.
Bei Fragen zur eigenen Einzelraumfeuerungsanlage kann der Schornsteinfeger oder die zuständige Behörde vor Ort weiterhelfen. Außerdem finden sich alle Informationen zur eigenen Feuerstätte und den entsprechenden Fristen im Feuerstättenbescheid, der vom bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger nach einer Feuerstättenschau ausgestellt wird.

Weitere Tipps für Besitzerinnen und Besitzer von Kaminöfen zum richtigen Heizen finden Sie hier und im vom Umweltbundesamt herausgegebenen Ratgeber Heizen mit Holz .

Übergangsregelungen der 1. BImSchV

Erste Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes

Quelle: Pressemitteilung Nr. 371/17 Luftreinhaltung

Einrichtung eines Flüchtlingsheims in einer ursprünglich als Altenpflegeheim genutzten Teileigentumseinheit?

„Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis schließen sich – vorbehaltlich anderer Vereinbarungen – gegenseitig aus; jedenfalls im Hinblick auf eine Einheit, an der angesichts ihrer Ausstattung sowohl Wohnungs- als auch Teileigentum begründet werden könnte, gibt es keine Nutzungen, die zugleich als Wohnen und nicht als Wohnen anzusehen sind.

Eine (nicht zu Wohnzwecken dienende) Nutzung als Heim wird dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt. Insoweit bedarf es einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, die die Art der Einrichtung und die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Einheit einbezieht.

Die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern in einer Gemeinschaftsunterkunft im Sinne von § 53 AsylG ist in der Regel als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich nur in Teileigentumseinheiten erfolgen kann; dagegen dient die Überlassung von Wohnungen von üblicher Größe und Beschaffenheit an diesen Personenkreis im Grundsatz Wohnzwecken.“

So das BGH, Urteil vom 27.10.2017 – V ZR 193/16

§ 1 WEG Begriffsbestimmungen

(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.
(2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
(3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

§ 15 WEG Gebrauchsregelung

(3) Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der (…) den Vereinbarungen (…) entspricht.

vorhergehend:

  • LG München I, 15.06.2016 – 36 S 734/16 WEG
  • AG Starnberg, 18.12.2015 – 3 C 682/15 WEG

Quelle: BGH, Urteil vom 27.10.2017 – V ZR 193/16

Hinweis: Nächster Seminartermin

Neu! Seminarprogramm 2018

„Eine Investition an Wissen, bringt immer noch die besten Zinsen.“ Benjamin Franklin
Die aktuellen Seminartermine stehen Ihnen ab sofort unter Mein Seminarprogramm 2018 zur Verfügung.

Das Seminarangebot ist um folgende Themen erweitert worden:

  • Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung – Aktuell:

„Nichts ist so beständig wie die Veränderung.“
Neue Technologien sowie die sich die ständig verändernde Rechtslage, spiegeln sich stets in der Heiz- und Warmwasserabrechnung wieder. Auch die neuen VDI Richtlinien im Bereich Erneuerbare Energie müssen angewendet werden. Der neuzugestaltende Abrechnungsprozess für Rohrwärme, gemäß BGH. Aktuelle Rechtsprechung, neue Technologien und Messkonzepte (Mieterstrom, Digitalisierung) bilden eine zusätzliche Herausforderung.
In diesem Seminar können Sie Ihre Fachkenntnisse auffrischen und auf den neusten Stand bringen. So können Sie Fehler vermeiden und dank der erworbenen Fachkenntnisse souverän bei Kundenreklamationen sowie Verhandlungen mit Messdienstleister agieren. Selbstverständlich können Sie Ihre Fragen und Beispiele in der dafür reservierte Zeit stellen.
Denn: „Man sieht nur das, was man weiß.“ Theodor Fontane
Termine

  • Praxis-Seminar Rechnungswesen – Für Hausverwalter/innen:

2 Tages Workshop für neue Mitarbeiter und Beruf Einsteiger.
Behandelt werden die Jahresabrechnung sowie relevante Buchungen unter Berücksichtigung des Leistungs- und Abfluss Prinzip. Kurze Impulsvorträge und viele Übungen.
Termine

  • Reklamation und Beschwerde in der Immobilienwirtschaft – Punkten durch Fachwissen und Persönlichkeit:

Das Seminar bietet allen Mitarbeitern der Immobilienwirtschaft, die im Kundenkontakt stehen, Instrumente zum souveränen Umgang mit Reklamationen und Beschwerden. Nach einer kurzen Einführung werden anhand von Praxisbeispielen Lösungsansätze gemeinsam entwickelt. Effektiver und professioneller Umgang mit Beschwerden, ermöglicht es uns ein nützlicheres Gleichgewicht zwischen knappen Ressourcen und Kundenzufriedenheit zu finden.
„Wenn Sie so denken, wie Sie immer denken, werden Sie handeln wie Sie immer gehandelt haben. Wenn Sie so handeln, wie Sie immer gehandelt haben, werden Sie das bewirken, was Sie immer bewirkt haben!“ Albert Einstein
Termine

Fehler bei der Betriebskostenabrechnung?

LG Leipzig, Urteil vom 23.06.2017 – 1 S 312/16

  • Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz des § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB liegt beim Mieter. Er muss spezifiziert darlegen, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich günstigeren Preis zu verschaffen gewesen wären.
  • Es ist anerkannt, dass es für eine materiell-wirksame Abrechnung einer Erläuterung des Vermieters bedarf, wenn im Einzelfall Besonderheiten vorliegen, welche ihre Nachvollziehbarkeit allein aus dem Zahlenwerk heraus schwierig machen und zum Verständnis der Zahlen daher weitere Informationen erforderlich sind.
  • Der gesetzliche Umlagemaßstab gemäß § 556a Abs. 1 BGB kommt nur dann zur Anwendung, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben.
  • Bei einer Veräußerung der Mietsache ist im Hinblick auf etwaige Schadensersatzansprüche des Mieters darauf abzustellen, ob der Schaden vor oder nach dem Eigentumsübergang eintritt. Wird der Schadensersatzanspruch in der Eigentumszeit des Erwerbers fällig, so ist der Erwerber ersatzpflichtig.

So das LG Leipzig.

Normen:

§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

„(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

§ 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

„(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

vorhergehend:
AG Leipzig, 25.04.2016 – 163 C 8657/15
nachfolgend:
KG, Beschluss vom 17.07.2017 – 8 U 216/16

Hinweis: Seminar Heizkostenabrechnung am 28.11.2017, 10-17 Uhr
Ort: Schlossberghotel Homburg/Saar, Schlossberg-Höhen-Straße 1, 66424 Homburg

Quelle: IMRRS 2017, 1515 Entscheidung im Volltext

Gehört ein beheizter Keller zur Wohnfläche?

Der Begriff der Wohnfläche ist auslegungsbedürftig, weil er keinen feststehenden Inhalt hat und eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei frei finanziertem Wohnraum fehlt.
Zur Auslegung des Begriffs der Wohnfläche können grundsätzlich auch die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden, falls nicht die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben. Dabei kommt einer Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, der Vorrang zu.
Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, sind bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung als Wohnraum anzurechnen sind.
Haben die Parteien im Mietvertrag in der Aufzählung der Wohnräume einen beheizten Keller gleichberechtigt aufgeführt, so ist dieser damit der Wohnfläche zuzurechnen, auch wenn er bauordnungsrechtlichen Vorschriften widerspricht und nicht als Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung anzurechnen wäre.

So das Landgericht Berlin.LG Berlin, Urteil vom 04.07.2017 – 63 S 289/16

Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV)

§ 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche

„(1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.
(2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach § 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach § 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche anzurechnen.“

§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

„(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.“

§ 812 Herausgabeanspruch

„(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.

(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.“

vorhergehend:
AG Schöneberg, 19.10.2016 – 104 C 31/16

Quelle: MRRS 2017, 1484 Entscheidung im Volltext

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