Aktuelles

Ist der Bezirksschornsteinfeger zur Etikettierung (Heizungslabel) verpflichtet?

Heizungslabel Kennzeichnung informiert über den individuellen Effizienzstatus des Heizkessels. Ab 2016 werden Heizungsinstallateure, Schornsteinfeger und bestimmte Energieberater berechtigt, ein Etikett auf alte Heizgeräte anzubringen. Ab 2017 sind die Bezirksschornsteinfeger verpflichtet, diejenigen Geräte, die noch kein Etikett haben, zu etikettieren. Das durchschnittliche Alter der Heizgeräte in Deutschland liegt bei 17,6 Jahren, mehr als ein Drittel (36 %) ist sogar älter als 20 Jahre. Über 70 Prozent der installierten Heizgeräte würden nur die Effizienzklasse C, D oder E erreichen. Hier liegt großes Potential für Effizienzsteigerungen. Dennoch werden derzeit lediglich rund 3 Prozent der Heizgeräte ausgetauscht. Bei einer gleichbleibenden jährlichen Austauschrate würde es also noch circa 25 Jahre dauern, bis der Heizungsbestand in Deutschland erneuert wäre. Das Effizienzlabel und die Hinweise auf bestehenden Beratungs- und Förderprogrammen sollen daher dazu führen, die Kenntnisse der Verbraucher zum Zustand ihres Heizkessels zu verbessern und so die Motivation zum Austausch zu erhöhen. Erwartet wird damit, die Austauschrate bei Heizgeräten um circa 20 Prozent pro Jahr steigern zu können. Quelle: Bundesregierung

Wird noch in dieser Wahlperiode eine vollständige Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV) umgesetzt?

Bundesumweltministerin Dr. Barbara Hendricks: „Die Maßnahmen des Aktionsprogramms beginnen zu wirken, wir sparen Energiekosten, wir schaffen Werte und Beschäftigung mit dem Klimaschutz. Insofern sind wir auf einem guten Weg, die 40 Prozent bis 2020 zu leisten. Immerhin sind schon 70 Prozent der über 100 Maßnahmen des Aktionsprogramms komplett umgesetzt. Trotzdem: Deutschland muss sich nach wie vor gehörig anstrengen, die selbst gesetzten Ziele zu erreichen.“ Klimaschutzbericht 2016 Zum Aktionsprogramm Klimaschutz 2020 der Bundesregierung Das Umweltministerium (BMUB) geht nicht davon aus, dass in dieser Wahlperiode noch eine vollständige Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV) umgesetzt wird. In ihr sollten EnEG (Energieeinsparungsgesetz) und EEWärmeG (Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz) zusammengeführt und aufeinander abgestimmt. Erwartet wurden Verschärfungen den Bereichen Neubau, Bestandsbauten und erneuerbare Energien, um einen verbesserten „Klimaschutz“ zu erreichen. Realisiert wird lediglich einer Festlegung des künftigen Energiestandards für öffentliche Gebäude werden noch Chancen eingeräumt, wenn eine Einigung bis Anfang 2017 gefunden wird. Der neue Standard könnte auf dem KfW-55 Niveau liegen, obwohl er für bestimmte Gebäudetypen nicht wirtschaftlich ist. In dieser teilweisen Umsetzung könnte es bereits zu einer Öffnung der EnEV für Wärmeerzeugung mittels Photovoltaik und Bio(erd)gas kommen. Die Novellierung des sogenannten Niedrigstenergiegebäudes im privaten Bereich (Wohngebäude, Wirtschaftsbauten) soll dann in der nächsten Wahlperiode erfolgen. Dann, dürften neue Wohngebäude ab 2021 nur noch etwas mehr als 40 kWh Primärenergiebedarf haben. Das Wirtschaftlichkeitsgebot im Gebäudeenergierecht soll jedoch nicht angetastet werden. Quelle: DIHK

BMF erhöht die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen

Im Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) werden verschiedene Urteile des Bundesfinanzhofes (BFH) berücksichtigt. Unter anderem können erweiterte Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen im Rahmen der § 35a EStG in Anspruch genommen werden. So ist die Prüfung der ordnungsgemäßen Funktion einer Anlage eine Handwerkerleistung sowie die Beseitigung eines bereits eingetretenen Schadens oder Maßnahmen zur vorbeugenden Schadensabwehr. Somit können künftig, in allen offenen Fällen, beispielsweise Dichtheitsprüfungen von Abwasserleitungen, Kontrollmaßnahmen des TÜVs bei Fahrstühlen oder auch die Kontrolle von Blitzschutzanlagen begünstigt sein. Weitere Information: BMF Schreiben von 9. November 2016 Quelle: http://www.bundesfinanzministerium.de

Entsorgung von Dämmstoffen möglich?

Handwerkern, Privatpersonen und der Entsorgungs- und der Bauwirtschaft haben sich beschwert über Probleme bei der Entsorgung HBCD-haltiger Dämmstoffe. Grundsätzlich sind Dämmstoffe, die mehr als 0,1 Prozent HBCD enthalten, seit dem 1. Oktober als „gefährliche Abfälle“ eingestuft. Da den meisten Hausmüllverbrennungsanlagen im Land die erforderliche Zulassung zur Entsorgung gefährlicher Abfälle fehlt, verweigern sie nun die Annahme dieser Stoffe. Das Umweltministerium Baden-Württemberg hat in einem aktuellen Erlass die Rahmenbedingungen klargestellt, unter denen Müllverbrennungsanlagen auch weiterhin HBCD-haltige Dämmstoffe verbrennen können. Zudem hat das Ministerium die Betreiber der sechs Müllverbrennungsanlagen im Land sowie die betroffenen Verbände zu einem Gespräch eingeladen. Quelle: Pressemitteilung des Umweltministeriums vom 12.10.2016 Link: Veröffentlichten Erlass zur Entsorgung von HBCD-haltigen Dämmstoffen.

Laut Gesetzentwurf wird für Wohnungseigentums Verwalter erstmals eine Erlaubnispflicht eingeführt.

Für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter soll eine Berufszulassungs-regelung geschaffen werden. Als neue Voraussetzung für die Erteilung der gewerberechtlichen Erlaubnis nach §34c der Gewerbeordnung sollen für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter ein Sachkundenachweis sowie für Wohnungseigentumsverwalter darüber hinaus eine Berufshaftpflichtversicherung eingeführt werden. Das sieht der von der Bundesregierung eingebrachte Entwurf eines Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter (18/10190) von Wohnungseigentum vor, den der Bundestag am Donnerstag, 10. November 2016, in erster Lesung zur federführenden Beratung an den Ausschuss für Wirtschaft und Energie überwiesen hat. Gesetzentwurf: zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum. Quelle: Bundestag.de

Verbot von neuen Heizölanlagen in Risikogebieten

Vergangene Hochwasserereignisse haben gezeigt, dass bis zu 70 % der Sachschäden an Gebäuden durch ausgetretenes Heizöl verursacht wurden. Dringt Öl ins Mauerwerk ein, ist dieses oft vollständig kontaminiert. Das Gebäude kann dann nur noch aufwendig saniert oder muss gar komplett abgerissen werden. Das mit Öl verseuchte Wasser steht zudem in den betroffenen Regionen teilweise wochenlang und fließt nicht ab und führt damit auch zu schädlichen Auswirkungen für die Umwelt. Das Bundeskabinett hat am 02.11.2016 den Entwurf eines „Gesetzes zur weiteren Verbesserung des Hochwasserschutzes und zur Vereinfachung von Verfahren des Hochwasserschutzes“ (Hochwasserschutzgesetz II) beschlossen.

Zielsetzung des §78c ist es, diese immensen Schäden zu verringern.

  • Neubau – Absatz 1 verbietet daher die Errichtung neuer Heizölverbraucheranlagen in Überschwemmungsgebieten und in Risikogebieten außerhalb von Überschwemmungsgebieten, wenn andere weniger wassergefährdende Energieträger zu vertretbaren Kosten zur Verfügung stehen, und trägt damit auch dem Verhältnismäßigkeitsprinzip Rechnung.
  • In Bestandsgebäude – Absatz 2 findet sich eine Regelung zu vorhandenen Heizölverbraucheranlagen. Diese sind zur Vermeidung von Verschmutzungen in Überschwemmungsgebieten und Risikogebieten außerhalb von Überschwemmungsgebieten innerhalb von fünf bzw. 15 Jahren hochwassersicher nachzurüsten. Sobald eine Heizölverbraucheranlage wesentlich geändert wird, muss diese sofort und nicht erst innerha lb der in Satz 1 genannten Fristen hochwassersicher nachgerüstet werden. Durch die angemessene und differenzierte Frist wird dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit Rechnung getragen.
Weitere Informationen: Quelle: BMUB Pressemitteilung Nr.264/16 | Berlin, 02.11.2016

Darf der Betriebsstrom der Heizanlage mit dem Allgemeinstrom umgelegt werden?

BGH, Urteil vom 03.06.2016 – V ZR 166/15 HeizkostV § 7 Abs. 2 Satz 1; WEG § 28 Abs. 3 In der Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden; wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt. So das Bundesgerichtshof in seine Entscheidung von 03.06.2016. Einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht somit nicht nur die Position Allgemeinstrom, die den Betriebsstrom enthält, sondern auch die Heizkostenabrechnung, die ihn nicht enthält. Wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler erfasst, muss geschätzt werden. (siehe dazu BGH, Urteil vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 27/07, NZM 2008, 403 Rn. 32) Die Schätzung kann sich:
  • auf einen Prozentteil der Brennstoffkosten stützen, sehr umstritten in Bezug auf die höhe dieses Anteils, (vgl. Jennißen in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 16 Rn. 123: zwischen 3% und 6%; Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 12. Aufl., § 7 HeizkostenV Rn. 30: zwischen 4% und 10%; Wall, Betriebs- und Heizkostenkommentar, 4. Aufl., Rn. 5930: 8% bis 10%; MAH MietR/Gies, 4. Aufl., § 24 Rn. 308: nicht mehr als 5 %)
  • an einer Berechnung orientieren, die auf dem Stromverbrauchswert der angeschlossenen Geräte und den (ggf. geschätzten) Heiztagen beruht.
Welche Schätzmethode die Wohnungseigentümer wählen, steht in ihrem Ermessen, solange sie nicht einen offenkundig ungeeigneten Maßstab wählen. Mehr dazu können sie bei dem Seminar „Besonderheiten der Heizkostenabrechnung“ erfahren. Information und Anmeldung: Besonderheiten der Heizkostenabrechnung. IHK Karlsruhe vorhergehende Urteile:
  • LG Saarbrücken, 10.07.2015 – 5 S 80/14
  • AG Saarbrücken, 04.04.2014 – 42 C 206/13
Quelle:

Ist eine vereinbarte kürzere Abrechnungsfrist eine Ausschlussfrist?

Die gesetzliche Abrechnungsfrist gemäß § 556 (3) BGB Vereinbarungen über Betriebskosten: „Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“ Gilt die gesetzliche Abrechnungsfrist trots einer abweichenden Vereinbarung? Es gelte die gesetzliche Abrechnungsfrist, die ja schließlich dem Vermieter auch Zeit geben solle, die Unterlagen abzuwarten und Zweifelsfragen zu klären, so das BGH. BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 152/15 Nach den mietvertraglichen Vereinbarungen haben die Beklagten zuzüglich zur Miete einen monatlichen Heizkostenvorschuss zu bezahlen. Hinsichtlich der Abrechnung des Heizkostenvorschusses enthält der Mietvertrag unter § 5.6 folgende vorformulierte Regelung: „Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen. […]“, ist keine Ausschlusswirkung dahin beizumessen, dass der Vermieter mit Ablauf dieser Frist gehindert ist, Heizkostennachforderungen geltend zu machen. vorhergehend: LG Berlin, 29.04.2015 – 18 S 14/14 AG Spandau, 03.12.2013 – 11 C 176/13 Quelle: BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 152/15 und IMR 2016, 142 – Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter, Berlin Autorenprofil

Gibt es formelle Anforderungen, wenn die Heizkosten geschätzt werden müssen?

BGH, Urteil vom 24.08.2016 – VIII ZR 261/15
  • Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die der Abrechnung zu Grunde gelegten Verbrauchswerte auf abgelesenen Messwerten oder auf einer Schätzung beruhen und ob eine vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht.
  • Es bedarf deshalb weder einer Erläuterung, auf welche Weise eine Schätzung vorgenommen wurde, noch der Beifügung von Unterlagen, aus denen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann.
BGB § 556 (3) „Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“ § 9a Kostenverteilung in Sonderfällen „(1) Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfaßt werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder es Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzgruppe zu ermitteln. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfaßten Verbrauchs zugrunde zu legen. (2) Überschreitet die von der Verbrauchsermittlung nach Absatz 1 betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, sind die Kosten ausschließlich nach den nach § 7 Abs. 1 Satz 5 und § 8 Abs. 1 für die Verteilung der übrigen Kosten zugrunde zu legenden Maßstäben zu verteilen.“ Quelle: http://www.imr-online.de Werkstatt-Beitrag 05.10.2016 BGH, Urteil vom 24.08.2016 – VIII ZR 261/15

„Rauchmelder können Leben retten!“ – aus diesem Grund gilt in allen deutschen Bundesländern die Rauchwarnmelderpflicht.

Rheinland-Pfalz Vorreiter, Berlin Schlusslicht Als letztes Bundesland hatte Berlin am 9. Juni dieses Jahres die Rauchmelderpflicht für Neu- und Umbauten ab 2017 und für Bestandsbauten mit einer Übergangsfrist bis zum Jahr 2020 eingeführt. Einbaupflicht in Berlin:
  • für Neu- und Umbauten: ab 01.01.2017
  • für bestehende Wohnungen: bis 31.12.2020
Mit dem “Dritten Gesetz zur Änderung der Bauordnung für Berlin” vom 17.06.2016 wurde dem § 48 BauO Bln (Wohnungen) der folgenden Absatz 4 zugefügt: „(4) In Wohnungen müssenAufenthaltsräume, ausgenommen Küchen, und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2020 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst. …“ siehe BauO Bln (aktuell) Muss der Mieter für die Wartung oder Mietkosten von Rauchmeldern aufkommen? 1. Die Wartungskosten für Rauchmelder sind umlagefähige Betriebskosten. 2. Die Verpflichtung des Mieters zur Wartung von Rauchmeldern, die sich aus der Bauordnung NRW ergibt, kann dieser vertraglich auf den Vermieter übertragen. 3. Die Kosten für die Anschaffung und den Austausch von technischen Einrichtungen für das Mietobjekt stellen keine Betriebskosten dar. 4. Die Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern treten an die Stelle von Anschaffungskosten und sind damit nicht auf den Mieter umlegbar. Quelle: LG Hagen, Urteil vom 04.03.2016 – 1 S 198/15 Mehr Informationen: Seminar Informationsblatt Rauchwrnmelder Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Oberste Bauaufsicht