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Gibt es Zustimmung zu Erneuerbare-Energien-Anlagen im eigenen Wohnumfeld?

Hohe Zustimmung zu Erneuerbare-Energien-Anlagen im eigenen Wohnumfeld. Laut einer Kantar Emnid-Umfrage im Auftrag der Agentur für Erneuerbare Energien (AEE) ist der Ausbau der Erneuerbaren Energien für 95% der Deutschen sehr wichtig und die Mehrheit [65%] steht regenerativen Erzeugungsanlagen auch im eigenen Wohnumfeld positiv gegenüber. Knapp zwei Drittel der Befragten finden Solar- und Windkraftanlagen in ihrer Nachbarschaft gut oder sehr gut. Haben die Befragten bereits Vorerfahrungen mit entsprechenden Anlagen in ihrer Nachbarschaft gemacht, steigt die Akzeptanz laut AEE. Bei den Solarparks erhöht sich die Zustimmung von 72 auf 94%, bei Windkraft von 57 auf 69% und bei Biogas von 39 auf 51%. Quelle: Stromreport

Anforderungen an formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung

BGH, Urteil vom 19.07.2017 – VIII ZR 3/17 „Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist allein entscheidend, ob es die darin gemachten Angaben dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (im Anschluss an Senatsurteile vom 22.10.2014 – VIII ZR 97/14, IMR 2015, 8; vom 12.11.2014 – VIII ZR 112/14, IMR 2015, 7; vom 06.05.2015 – VIII ZR 193/14, NJW-RR 2015, 778 Rz. 13; jeweils m.w.N.). Hieran sind keine strengen Anforderungen zu stellen. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (im Anschluss an Senatsurteile vom 16.09.2009 – VIII ZR 346/08, IMR 2009, 416; vom 22.09.2010 – VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143 Rz. 40; Senatsbeschluss vom 25.04.2017 – VIII ZR 237/16, Rz. 5).“ „Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteile vom 6. Mai 2015 – VIII ZR 193/14, NJW-RR 2015, 778 Rn. 13; vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 93/15, NJW 2016, 866 Rn. 9). Dabei sind keine zu hohen Anforderungen zu stellen (Senatsurteile vom 15. Februar 2012 – VIII ZR 197/11, WuM 2012, 278 Rn. 24; vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 97/14, NJW 2015, 51 Rn. 13 mwN; vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 93/15, aaO Rn. 13). Entscheidend ist allein, ob es die Angaben in der Betriebskostenabrechnung dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteile vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 97/14, aaO Rn. 12 f.; vom 12. November 2014 – VIII ZR 112/14, NZM 2015, 129 Rn. 11; vom 6. Mai 2015 – VIII ZR 193/14, aaO; jeweils mwN).“ Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind daher in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:
  • die Zusammenstellung der Gesamtkosten,
  • die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
  • die Berechnung des Anteils des Mieters
  • der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen
vorhergehend: LG Wiesbaden, 01.12.2016 – 3 S 91/16 AG Wiesbaden, 18.05.2016 – 93 C 4625/15 BGB § 556 Abs. 3 Satz 1; „Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.“ Quelle: MRRS 2017, 1154 Entscheidung im Volltext

Sind Kosten der Beseitigung von Graffiti umlegbar?

LG Kassel, Urteil vom 14.07.2016 – 1 S 352/15 Die Kosten für die Beseitigung von Graffiti können Kosten für die Gebäudereinigung sein und somit auch auf die Mieter verteilt werden – allerdings nur unter der Voraussetzung, dass sie regelmäßig anfallen. BetrKV § 2 Nr. 9, 17; BGB §§ 556 ff. „…zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;“ Unter dem Begriff der Gebäudereinigung ist nur die regelmäßige Reinigung zu verstehen. Besondere Reinigungsmaßnahmen im Anschluss an Bauarbeiten oder im Zusammenhang mit einem Wohnungsumzug sind keine Betriebskosten, eben so wenig wie Reinigungen der Fassade (MüKo, a.a.O., BetrKV § 2, Rz. 45), da sie nicht i.S.d. § 2 BetrKV „gemeinsam genutzt“ wird. Quelle: IMR Werkstatt-Beitrag (Einstelldatum: 04.08.2017)

Wie ist der Brennstoffvorrat in der Jahresabrechnung zu berücksichtigen?

Das LG Köln klärt auf: Brennstoffvorrat ist nicht in die Jahresabrechnung aufzunehmen! 1. Die Jahresabrechnung soll die Einnahmen und Ausgaben des Abrechnungszeitraums darstellen. 2. Deshalb können außerhalb des Abrechnungszeitraums getätigte Aufwendungen für Heizkosten nicht einbezogen werden. LG Köln, Urteil vom 27.10.2016 – 29 S 91/16 WEG § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 3 Weitere Informationen Hinweis zum Seminar zu diesen Thema finden Sie unter weitere Termine

Ist der Versicherer berechtigt zum Abzug von „Sowieso-Kosten“ bei der Wohngebäude-Versicherung?

Kein Abzug von Sowieso-Kosten in der Wohngebäudeversicherung Den Versicherungsnehmer (VN) einer Wohngebäudeversicherung trifft keine Verpflichtung, vorrangig beim Schadensverursacher Regress zu nehmen. Der Versicherer ist in diesem Fall nicht berechtigt, seine vertraglich geschuldete Leistung zu reduzieren. OLG Celle, Beschluss vom 06.02.2017 – 8 U 5/17 VVG § 28 Abs. 2, §§ 82, 86 Abs. 2 Quelle: https://www.imr-online.de

Kann der Mieter die Heizkostenabrechnung kürzen, wenn kein Wärmezähler für Warmwasser installiert wurde?

LG Berlin, Urteil vom 15.06.2017 – 67 S 101/17 Rechnet der Vermieter den Heiz- und Warmwasserverbrauch des Mieters in der Heizkostenabrechnung nach erfasstem Verbrauch ab, steht dem Mieter ein Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO nicht zu, auch wenn es der Vermieter entgegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO unterlassen hat, einen Wärmezähler zur Erfassung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge zu installieren. vorhergehend: AG Berlin-Mitte, 02.03.2017 – 113 C 103/16 BGB § 812 Abs. 1 Satz 1; HeizkostenVO § 9 Abs. 2 Satz 1, § 12 Abs. 1 Satz 1 § 9 (2) Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser bei verbundenen Anlagen „Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge (Q) ist ab dem 31. Dezember 2013 mit einem Wärmezähler zu messen. Kann die Wärmemenge nur mit einem unzumutbar hohen Aufwand gemessen werden, kann sie nach der Gleichung Q = 2,5 x kWh/ m³ x K x V x (t(w) – 10°C) bestimmt werden.“ Quelle: MRRS 2017, 0935 Entscheidung im Volltext

Wie genau müssen die Vergleichswohnungen bei einer Mieterhöhung bezeichnet sein?

LG Wuppertal, Urteil vom 27.04.2017 – 9 S 237/16 1. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient dazu, dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu geben. 2. Bei der Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen soll der Mieter die Möglichkeiten erhalten, sich über die Vergleichswohnungen zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen. 3. Dafür ist die Identifizierbarkeit der Wohnungen erforderlich. 4. Dazu genügt die Angabe der Adresse und entweder der Mietername oder die genaue Lage im Haus sowie die Wohnungsgröße und die Höhe der Miete. 5. Ob die drei Vergleichswohnungen wirklich vergleichbar sind kommt es für die formelle Ordnungsgemäßheit nicht an. BGB § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung (1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf 1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), 2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), 3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, 4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen. Quelle: imr-online.de Werkstatt-Beitrag (Einstelldatum: 30.06.2017)

Genügt Bestreiten der Wohnfläche bei der Mieterhöhung?

BGH, Urteil vom 31.05.2017 – VIII ZR 181/16 Maßgeblich für die Berechnung der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB wie auch für den hiernach vorzunehmenden Abgleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist, die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung (Senatsurteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10). Ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche der gemieteten Wohnung ohne eigene positive Angaben genügt im Mieterhöhungsverfahren nicht den Anforderungen an ein substantiiertes Bestreiten des Mieters (im Anschluss an das Senatsurteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 41/14, IMR 2015, 39). Der Mieter muss erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht, denn mit bloßem Bestreiten darf der Mieter sich nur bei pauschalem Vorbringen des Vermieters begnügen (Senatsurteile vom 22. Oktober 2014 – VIII ZR 41/14, aaO Rn. 16 [zu Flächenangaben bei Betriebskostenabrechnungen]; vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 27/07, NJW 2008, 1801 Rn. 29). vorhergehend: LG Mainz, 03.08.2016 – 3 S 61/15 AG Mainz, 18.03.2015 – 81 C 5/15 Quelle: MRRS 2017, 0863 Entscheidung im Volltext

Einheitlicher Grundsteuerbescheid: Ist der Vermieter zur Kostentrennung verpflichtet?

Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bedarf es bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten, so das BGH. BGH, Urteil vom 10.05.2017 – VIII ZR 79/16. Denn die Grundsteuer werde nicht durch die Gewerbemieter eines Hauses im Sinne des § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB „verursacht“. Es komme mithin nicht auf die Nutzung der Gewerbeflächen im Abrechnungszeitraum an, also etwa darauf, ob zwischenzeitlich aus einem bescheidenen Laden mit geringer Miete ein hochpreisiges Geschäft mit hohem Mietniveau hergerichtet worden sei. Ebenso sei es unbeachtlich, ob etwa wegen einer Veränderung des Umfeldes die früher hohen Mieten für die gewerbliche Nutzung nicht mehr zu erzielen seien oder ob sich diese nach aufwendiger Modernisierung der Wohnungen von den dort erreichten Mieten kaum noch unterschieden. Aus dem Umstand, dass der Gesetzgeber den Flächenmaßstab als „grundsätzlich gerecht“ angesehen habe, sei zu schließen, so das BGH, dass es ihm nicht darauf angekommen sei, den Vermieter zu einem erheblichen Aufwand bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung zu verpflichten, nur um im Ergebnis eine „absolute Gerechtigkeit“ herzustellen. Eine Grenze sei lediglich dort zu ziehen, wo die Abrechnung zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergebnissen führe und gemäß § 242 BGB für einen der Beteiligten ein unzumutbar unbilliges Ergebnis zur Folge hätte. Hier nicht der Fall. vorhergehend: LG Berlin, Urteil vom 15.03.2016 – 63 S 219/15 AG Pankow/Weißensee, 09.07.2015 – 102 C 77/15 Quelle: Entscheidung im Volltext,IMRRS 2017, 0833

Photovoltaik Zubau bis 2017

Die Photovoltaik in Deutschland hatte ihre Boom-Phase in den Jahren 2010 – 2012. Vorangetrieben durch das Erneuerbare-Energien-Gesetz [EEG] gab es Zuwachsraten von jährlich über 7.000 Megawatt [MW]. Im Spitzenjahr 2012 waren 7.604 MW. Infolge politisch motivierter Anpassungen des EEG-Rahmens gab es 2013 einen massiven Markteinbruch von über 80% innerhalb von nur 3 Jahren. 2016 ist der Photovoltaik-Zubau mit 1.520 MW neu installierter Leistung weit unter das Niveau des Jahres 2008 gefallen. Die Bundesregierung visiert im EEG eigentlich einen Ausbaukorridor von 2.400 bis 2.600 Megawatt pro Jahr an, doch Deutschland bleibt seit 2014 weit hinter den selbst gesteckten Zielen zurück. photovoltaik-factsheet-2016 Quelle: Infografik „Photovoltaik Neuinstallationen 2010 – 2017″>Strom-Report