Aktuelles

Heizkostenabrechnung: Darf Verwalter Wärmemessgeräte auch ohne Eigentümerbeschluss ordern?

Heizkostenabrechnung: LG Hamburg, Urteil vom 11.08.2017 – 322 O 102/16 Ein Verwalter kann auch ohne entsprechenden Eigentümerbeschluss nach § 27 Abs. 3 Nr. 4, § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG Wärmemessgeräte einbauen lassen, wenn sich das Gebäude im Bau befindet, die Leitungen für die Messgeräte vom Bauunternehmen bereits vorbereitet und die Messgeräte bei Nutzung der Wohnungen durch Mieter vorgeschrieben sind. Das Bestreiten der Lieferung der Zähler (für die Heizkostenabrechnung) mit Nichtwissen ist gemäß § 138 Abs. 4 ZPO unzulässig, da die Frage, ob die Zähler geliefert wurden, im Wissen der belieferten Partei steht, die im Besitz des Gebäudes ist und somit weiß, was sich darin befindet, bzw. ihr Gebäude daraufhin prüfen kann. Ein Vertrag über die Bereitstellung von Wärmemessgeräten für die Heizkostenarechnung ist ein Mietvertrag. Eine AGB-Klausel in einem solchen Vertrag, wonach der Vertrag zum Ablauf der Eichgültigkeit der Messgeräte gekündigt werden kann, ist zulässig – zumindest wenn diese Frist nicht länger als fünf Jahre beträgt. § 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, 1. Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen; 2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen; 3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen; 4. Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt; 5. alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen; 6. eingenommene Gelder zu verwalten; 7. die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß § 43 anhängig ist; 8. die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind. Hinweis: Nächster Seminartermin Quelle: LG Hamburg, Urteil vom 11.08.2017 – 322 O 102/16 (nicht rechtskräftig; Ber: OLG Hamburg, Az. 6 U 150/17)

Frohe Weihnachtsfest

„Wenn uns bewusst wird, dass die Zeit, die wir uns für andere Menschen nehmen, das Kostbarste ist, was wir schenken können, haben wir den Sinn der Weihnacht verstanden.“ (Roswitha Bloch) Herzlichen Dank für die gute Zusammenarbeit und das entgegengebrachte Vertrauen. Ich wünsche Ihnen ein frohes Weihnachtsfest und ein glückliches, erfolgreiches neues Jahr. Anat Wand

Sind Baumfällkosten als Betriebskosten umlegbar?

1. Sowohl Baumfällkosten als auch die Kosten für eine Ersatzpflanzung fallen nicht unter § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV, denn es handelt sich dabei nicht um laufende Kosten. 2. Um als laufende Kosten zu gelten, müssen die Kosten zwar nicht jährlich, aber doch relativ regelmäßig anfallen. Das ist bei Baumfällarbeiten nicht der Fall, da diese Arbeiten in Anbetracht der langen Lebensdauer von Bäumen außerordentliche Maßnahmen darstellen. AG Grimma, Urteil vom 20.10.2017 – 2 C 928/16 Das Amtsgericht vertritt die Auffassung, dass die Kosten von Baumfällarbeiten nicht als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden können. Das Merkmal der „laufenden Entstehung“ verlange, dass nur solche Kosten auf den Mieter umgelegt werden, die für ihn überschaubar und erwartbar seien. Das sei bei Baumfällkosten nicht der Fall. Da die Lebensdauer von Bäumen mehrere Jahrzehnte betrage, entstünden die Kosten für Mieter überraschend und unkalkulierbar. Mieter müssten nicht damit rechnen, plötzlich und unvorhersehbar in einem Jahr mit derartigen (oft erheblichen) Kosten belastet zu werden. Laufende Kosten müssten nämlich zwar nicht jährlich, aber doch mit „relativer Regelmäßigkeit“ anfallen, damit sich der Mieter darauf einrichten kann. § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung regelt, dass ausnahmsweise auch regelmäßig anfallende Instandsetzungsmaßnahmen als umlegbare Betriebskosten angesehen werden können. Wegen des Ausnahmecharakters ist § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung jedoch eng auszulegen. Das Fällen von Bäumen wird dabei nicht erfasst. Auf den Mieter können nur solche Unkosten umgelegt werden, die dem Erhalt der bestehenden Bepflanzung dienen. Auch eine Umgestaltung des Gartens ist nicht erfasst. Dies ist im hier vorliegenden Fall aber so erfolgt, denn es wurde ein Baum gefällt und eine Ersatzpflanzung durchgeführt. Damit sind auch die Kosten der Neupflanzung nicht mitumfasst. Auszug aus der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV) § 1 Betriebskosten „(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden. (2) Zu den Betriebskosten gehören nicht: 1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten), 2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).“ § 2 Aufstellung der Betriebskosten 10. die Kosten der Gartenpflege, „hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;“ Betriebskosten-Verordnung Quelle: MRRS 2017, 1609 Entscheidung im Volltext Betriebskosten: Baumfällarbeiten umlegbar? Hinweis: Nächster Seminartermin

Für über 33 Jahre alte Kamin- und Kachelöfen endet die Übergangsfrist

Alte Holzöfen müssen ab 1. Januar 2018 strenge Grenzwerte bei Staubemissionen einhalten. Zum Jahreswechsel treten strengere Grenzwerte für Holzöfen in Kraft. Denn Kamin- und Kachelöfen verursachen gesundheitsschädliche Staubemissionen. Zu deren Begrenzung muss die Feuerungstechnik dem aktuellen Stand der Technik entsprechen. Die Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV) enthält eine langfristig angelegte Regelung, um den Anlagenbestand in Deutschland zu ertüchtigen und die gesundheitsschädlichen Emissionen von Staub und Kohlenmonoxid zu verringern. Diese Regelung wurde bereits im Jahr 2009 beschlossen. Bei Fragen zur eigenen Einzelraumfeuerungsanlage kann der Schornsteinfeger oder die zuständige Behörde vor Ort weiterhelfen. Außerdem finden sich alle Informationen zur eigenen Feuerstätte und den entsprechenden Fristen im Feuerstättenbescheid, der vom bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger nach einer Feuerstättenschau ausgestellt wird. Weitere Tipps für Besitzerinnen und Besitzer von Kaminöfen zum richtigen Heizen finden Sie hier und im vom Umweltbundesamt herausgegebenen Ratgeber Heizen mit Holz . Übergangsregelungen der 1. BImSchV Erste Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes Quelle: Pressemitteilung Nr. 371/17 Luftreinhaltung

Einrichtung eines Flüchtlingsheims in einer ursprünglich als Altenpflegeheim genutzten Teileigentumseinheit?

„Die mit Wohnungs- und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis schließen sich – vorbehaltlich anderer Vereinbarungen – gegenseitig aus; jedenfalls im Hinblick auf eine Einheit, an der angesichts ihrer Ausstattung sowohl Wohnungs- als auch Teileigentum begründet werden könnte, gibt es keine Nutzungen, die zugleich als Wohnen und nicht als Wohnen anzusehen sind. Eine (nicht zu Wohnzwecken dienende) Nutzung als Heim wird dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt. Insoweit bedarf es einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, die die Art der Einrichtung und die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Einheit einbezieht. Die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern in einer Gemeinschaftsunterkunft im Sinne von § 53 AsylG ist in der Regel als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die grundsätzlich nur in Teileigentumseinheiten erfolgen kann; dagegen dient die Überlassung von Wohnungen von üblicher Größe und Beschaffenheit an diesen Personenkreis im Grundsatz Wohnzwecken.“ So das BGH, Urteil vom 27.10.2017 – V ZR 193/16 § 1 WEG Begriffsbestimmungen (1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden. (2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. (3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. § 15 WEG Gebrauchsregelung (3) Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der (…) den Vereinbarungen (…) entspricht. vorhergehend:
  • LG München I, 15.06.2016 – 36 S 734/16 WEG
  • AG Starnberg, 18.12.2015 – 3 C 682/15 WEG
Quelle: BGH, Urteil vom 27.10.2017 – V ZR 193/16 Hinweis: Nächster Seminartermin

Neu! Seminarprogramm 2018

„Eine Investition an Wissen, bringt immer noch die besten Zinsen.“ Benjamin Franklin Die aktuellen Seminartermine stehen Ihnen ab sofort unter Mein Seminarprogramm 2018 zur Verfügung. Das Seminarangebot ist um folgende Themen erweitert worden:
  • Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung – Aktuell:
„Nichts ist so beständig wie die Veränderung.“ Neue Technologien sowie die sich die ständig verändernde Rechtslage, spiegeln sich stets in der Heiz- und Warmwasserabrechnung wieder. Auch die neuen VDI Richtlinien im Bereich Erneuerbare Energie müssen angewendet werden. Der neuzugestaltende Abrechnungsprozess für Rohrwärme, gemäß BGH. Aktuelle Rechtsprechung, neue Technologien und Messkonzepte (Mieterstrom, Digitalisierung) bilden eine zusätzliche Herausforderung. In diesem Seminar können Sie Ihre Fachkenntnisse auffrischen und auf den neusten Stand bringen. So können Sie Fehler vermeiden und dank der erworbenen Fachkenntnisse souverän bei Kundenreklamationen sowie Verhandlungen mit Messdienstleister agieren. Selbstverständlich können Sie Ihre Fragen und Beispiele in der dafür reservierte Zeit stellen. Denn: „Man sieht nur das, was man weiß.“ Theodor Fontane Termine
  • Praxis-Seminar Rechnungswesen – Für Hausverwalter/innen:
2 Tages Workshop für neue Mitarbeiter und Beruf Einsteiger. Behandelt werden die Jahresabrechnung sowie relevante Buchungen unter Berücksichtigung des Leistungs- und Abfluss Prinzip. Kurze Impulsvorträge und viele Übungen. Termine
  • Reklamation und Beschwerde in der Immobilienwirtschaft – Punkten durch Fachwissen und Persönlichkeit:
Das Seminar bietet allen Mitarbeitern der Immobilienwirtschaft, die im Kundenkontakt stehen, Instrumente zum souveränen Umgang mit Reklamationen und Beschwerden. Nach einer kurzen Einführung werden anhand von Praxisbeispielen Lösungsansätze gemeinsam entwickelt. Effektiver und professioneller Umgang mit Beschwerden, ermöglicht es uns ein nützlicheres Gleichgewicht zwischen knappen Ressourcen und Kundenzufriedenheit zu finden. „Wenn Sie so denken, wie Sie immer denken, werden Sie handeln wie Sie immer gehandelt haben. Wenn Sie so handeln, wie Sie immer gehandelt haben, werden Sie das bewirken, was Sie immer bewirkt haben!“ Albert Einstein Termine

Fehler bei der Betriebskostenabrechnung?

LG Leipzig, Urteil vom 23.06.2017 – 1 S 312/16
  • Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz des § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB liegt beim Mieter. Er muss spezifiziert darlegen, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich günstigeren Preis zu verschaffen gewesen wären.
  • Es ist anerkannt, dass es für eine materiell-wirksame Abrechnung einer Erläuterung des Vermieters bedarf, wenn im Einzelfall Besonderheiten vorliegen, welche ihre Nachvollziehbarkeit allein aus dem Zahlenwerk heraus schwierig machen und zum Verständnis der Zahlen daher weitere Informationen erforderlich sind.
  • Der gesetzliche Umlagemaßstab gemäß § 556a Abs. 1 BGB kommt nur dann zur Anwendung, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben.
  • Bei einer Veräußerung der Mietsache ist im Hinblick auf etwaige Schadensersatzansprüche des Mieters darauf abzustellen, ob der Schaden vor oder nach dem Eigentumsübergang eintritt. Wird der Schadensersatzanspruch in der Eigentumszeit des Erwerbers fällig, so ist der Erwerber ersatzpflichtig.
So das LG Leipzig. Normen: § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten „(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen. (2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. (3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ § 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten „(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. (2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen. (3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ vorhergehend: AG Leipzig, 25.04.2016 – 163 C 8657/15 nachfolgend: KG, Beschluss vom 17.07.2017 – 8 U 216/16 Hinweis: Seminar Heizkostenabrechnung am 28.11.2017, 10-17 Uhr Ort: Schlossberghotel Homburg/Saar, Schlossberg-Höhen-Straße 1, 66424 Homburg Quelle: IMRRS 2017, 1515 Entscheidung im Volltext

Gehört ein beheizter Keller zur Wohnfläche?

Der Begriff der Wohnfläche ist auslegungsbedürftig, weil er keinen feststehenden Inhalt hat und eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei frei finanziertem Wohnraum fehlt. Zur Auslegung des Begriffs der Wohnfläche können grundsätzlich auch die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden, falls nicht die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben. Dabei kommt einer Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, der Vorrang zu. Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, sind bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung als Wohnraum anzurechnen sind. Haben die Parteien im Mietvertrag in der Aufzählung der Wohnräume einen beheizten Keller gleichberechtigt aufgeführt, so ist dieser damit der Wohnfläche zuzurechnen, auch wenn er bauordnungsrechtlichen Vorschriften widerspricht und nicht als Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung anzurechnen wäre. So das Landgericht Berlin.LG Berlin, Urteil vom 04.07.2017 – 63 S 289/16 Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV) § 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche „(1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden. (2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach § 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach § 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche anzurechnen.“ § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln „(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht. (1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient. (2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. (3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend. (4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.“ § 812 Herausgabeanspruch „(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt. (2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.“ vorhergehend: AG Schöneberg, 19.10.2016 – 104 C 31/16 Quelle: MRRS 2017, 1484 Entscheidung im Volltext Weitere Information – Weiterbildung und Seminare

§ 35a EStG: Muss der Vermieter eine Bescheinigung erteilen?

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2017 – 18 S 339/16 (noch nicht rechtskräftig) § 35a EStG In dem entschiedenen Fall muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung so erstellen, dass bestimmte Nebenkosten sowie Kosten für Frisch- und Schmutzwasser nach § 35a EStG einzelnen Beträgen und zugrunde liegenden Leistungen aufgeschlüsselt werden so das LG Berlin. Der Vermieter müsse zwar weder eine “ Steuerbescheinigung nach § 35a EStG ” erteilen noch gewissermaßen steuerberatend tätig werden und einzelne Betriebskostenarten ausdrücklich als Aufwendungen „für haushaltsnahe Dienstleistungen” einordnen und bezeichnen. Der Mieter müsse jedoch die Möglichkeit erhalten, selbst anhand der Betriebskostenabrechnung zu ermitteln, welche Dienstleistungen erbracht und welche Beträge dafür aufgewendet worden sind. Dafür sei erforderlich, dass Pauschalrechnungen aufgeschlüsselt und der Anteil der Dienstleistungen ausgewiesen würden. „Der Vermieter hat den Mieter – sei es durch geeignete Gestaltung der Nebenkostenabrechnung (Betiebskosten- Abrechnung, Heiz- und Warmwasserkosten Aabrechnung), sei es durch Ausstellung einer gesonderten Bescheinigung – gemäß §§ 241,dabei zu unterstützen, die durch § 35a EStG eröffneten Steuervorteile tatsächlich zu erlangen. Eine gesonderte Vergütung für die zu erteilende Bescheinigung steht dem Vermieter nicht zu, da sein Verwaltungsaufwand mit der Miete hinreichend abgegolten ist. Ein Mieter kann von seinem Vermieter dementsprechend beanspruchen, dass dieser in einer Betriebskostenabrechnung bestimmte Kosten so aufschlüsselt, dass der Mieter zum Zweck der Steuerersparnis (§ 35a EStG) gegenüber dem Finanzamt haushaltsnahe Dienstleistungen in Abzug bringen kann.“ LG Berlin, Urteil vom 18.10.2017 – 18 S 339/16 (nicht rechtskräftig) vorhergehend: AG Charlottenburg, 30.09.2016 – 220 C 72/16 § 35a Steuerermäßigung bei Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen (1) Für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, bei denen es sich um eine geringfügige Beschäftigung im Sinne des § 8a des Vierten Buches Sozialgesetzbuch handelt, ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, auf Antrag um 20 Prozent, höchstens 510 Euro, der Aufwendungen des Steuerpflichtigen. (2) Für andere als in Absatz 1 aufgeführte haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse oder für die Inanspruchnahme von haushaltsnahen Dienstleistungen, die nicht Dienstleistungen nach Absatz 3 sind, ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, auf Antrag um 20 Prozent, höchstens 4 000 Euro, der Aufwendungen des Steuerpflichtigen. Die Steuerermäßigung kann auch in Anspruch genommen werden für die Inanspruchnahme von Pflege- und Betreuungsleistungen sowie für Aufwendungen, die einem Steuerpflichtigen wegen der Unterbringung in einem Heim oder zur dauernden Pflege erwachsen, soweit darin Kosten für Dienstleistungen enthalten sind, die mit denen einer Hilfe im Haushalt vergleichbar sind. (3) Für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, auf Antrag um 20 Prozent der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um 1 200 Euro. Dies gilt nicht für öffentlich geförderte Maßnahmen, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden. (4) Die Steuerermäßigung nach den Absätzen 1 bis 3 kann nur in Anspruch genommen werden, wenn das Beschäftigungsverhältnis, die Dienstleistung oder die Handwerkerleistung in einem in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum liegenden Haushalt des Steuerpflichtigen oder – bei Pflege- und Betreuungsleistungen – der gepflegten oder betreuten Person ausgeübt oder erbracht wird. In den Fällen des Absatzes 2 Satz 2 zweiter Halbsatz ist Voraussetzung, dass das Heim oder der Ort der dauernden Pflege in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum liegt. (5) Die Steuerermäßigungen nach den Absätzen 1 bis 3 können nur in Anspruch genommen werden, soweit die Aufwendungen nicht Betriebsausgaben oder Werbungskosten darstellen und soweit sie nicht als Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt worden sind; für Aufwendungen, die dem Grunde nach unter § 10 Absatz 1 Nummer 5 fallen, ist eine Inanspruchnahme ebenfalls ausgeschlossen. Der Abzug von der tariflichen Einkommensteuer nach den Absätzen 2 und 3 gilt nur für Arbeitskosten. Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen nach Absatz 2 oder für Handwerkerleistungen nach Absatz 3 ist, dass der Steuerpflichtige für die Aufwendungen eine Rechnung erhalten hat und die Zahlung auf das Konto des Erbringers der Leistung erfolgt ist. Leben zwei Alleinstehende in einem Haushalt zusammen, können sie die Höchstbeträge nach den Absätzen 1 bis 3 insgesamt jeweils nur einmal in Anspruch nehmen. Quelle: Weitere Information – Weiterbildung und Seminare

Kostenmiete: „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ ?

BGH, 20.09.2017 – VIII ZR 250/16 Ist in einem Mietvertrag Kostenmiete neben der Grundmiete formularmäßig ein „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ vereinbart, so hält dieser einer AGB-Kontrolle stand. Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums ( Kostenmiete ) ist grundsätzlich nicht gehindert, gemäß §10(1) Satz 1 WoBindG die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach §28(4)4 Satz2 II.BV zu erhöhen, wenn sich die im Mietvertrag enthaltene Formularklausel über die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter gemäß §307(1) Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters als unwirksam erweist, so das Bundesgerichtshof. (Bestätigung von BGH,Urteil vom 24.März 2010-VIII ZR 177/09, BGHZ 185, 114 Rn.11 ff.; Beschlüsse vom 13.Juli 2010 VIII ZR 281/09, WuM 2010, 635 Rn.1; vom 31.August 2010 VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn.1; vom 12.Januar 2011VIII ZR 6/10, NZM 2011, 478 Rn.1). In den vorgenannten Fällen ist der Vermieter (Kostenmiete – preisgebundenen Wohnraums ) nicht verpflichtet, dem Mieter vor dem Erhöhungsverlangen eine wirksame Abwälzungsklausel anzubieten oder ein entsprechendes Angebot des Mieters anzunehmen; insbesondere folgt eine derartige Pflicht weder aus §241(2) BGB noch aus §242 BGB. BGH, Urteil vom 20. September 2017 VIII ZR 250/16 Vorinstanzen:
  • AG Wiesbaden, Entscheidung vom 06.04.2016-92 C 3949/15
  • LG Wiesbaden, Entscheidung vom 23.09.2016 3 S 62/16
Normen § 10 WoBindG Einseitige Mieterhöhung (Kostenmiete) !(1) Ist der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet, so kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das Entgelt um einen bestimmten Betrag, bei Umlagen um einen bestimmbaren Betrag, bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beizufügen. An Stelle einer Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch eine Zusatzberechnung zu der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder, wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt worden ist, eine Abschrift der Genehmigung beigefügt werden. Hat der Vermieter seine Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt, so bedarf es nicht seiner eigenhändigen Unterschrift.“ § 28 II. BV Instandhaltungskosten (Kostenmiete) „(1) Instandhaltungskosten sind die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Der Ansatz der Instandhaltungskosten dient auch zur Deckung der Kosten von Instandsetzungen, nicht jedoch der Kosten von Baumaßnahmen, soweit durch sie eine Modernisierung vorgenommen wird oder Wohnraum oder anderer auf die Dauer benutzbarer Raum neu geschaffen wird. Der Ansatz dient nicht zur Deckung der Kosten einer Erneuerung von Anlagen und Einrichtungen, für die eine besondere Abschreibung nach § 25 Abs. 3 zulässig ist. (2) Als Instandhaltungskosten dürfen je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden: 1. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 7,10 Euro, 2. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre zurückliegt, höchstens 9 Euro, 3. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 11,50 Euro. Diese Sätze verringern sich bei eigenständig gewerblicher Leistung von Wärme im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 der Verordnung über Heizkostenabrechnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Januar 1989 (BGBl. I S. 115) um 0,20 Euro. Diese Sätze erhöhen sich für Wohnungen, für die ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist, um 1 Euro. (3) Trägt der Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungen in der Wohnung, so verringern sich die Sätze nach Absatz 2 um 1,05 Euro. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden. (4) Die Kosten der Schönheitsreparaturen in Wohnungen sind in den Sätzen nach Absatz 2 nicht enthalten. Trägt der Vermieter die Kosten dieser Schönheitsreparaturen, so dürfen sie höchstens mit 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. (5) Für Garagen oder ähnliche Einstellplätze dürfen als Instandhaltungskosten einschließlich Kosten für Schönheitsreparaturen höchstens 68 Euro jährlich je Garagen- oder Einstellplatz angesetzt werden. (5a) Die in den Absätzen 2 bis 5 genannten Beträge verändern sich entsprechend § 26 Abs. 4.*) (6) Für Kosten der Unterhaltung von Privatstraßen und Privatwegen, die dem öffentlichen Verkehr dienen, darf ein Erfahrungswert als Pauschbetrag neben den vorstehenden Sätzen angesetzt werden. (7) Kosten eigener Instandhaltungswerkstätten sind mit den vorstehenden Sätzen abgegolten.“ § 307 BGB Inhaltskontrolle „(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. …“ Quelle: BGH, 20.09.2017 – VIII ZR 250/16 Weitere Information – Weiterbildung und Seminare