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Welche Kontrollmöglichkeiten hat der Vermieter beim Heizverbrauch?

Ungewöhnlich niedriger Heizverbrauch: Welche Kontrollmöglichkeiten hat der Vermieter Auch bei extrem niedrigen Heizverbrauch und Heizkostenverbräuchen hat der Vermieter kein Recht, die Heizkörper des Mieters regelmäßig zu besichtigen oder Datenlogger in der Wohnung zu installieren. so das AG Dresden, Urteil vom 04.01.2019 – 140 C 1593/18 (nicht rechtskräftig) Die Mieter hatten über Jahre hinweg Guthaben aus den Heizkostenabrechnungen, weil sie einen extrem niedrigen Energieverbrauch hatten. Die Heizkörper waren mit modernen, funkerfassten Heizkostenverteilern ausgerüstet. Diese waren elektronisch gegen Manipulation und sogar gegen Demontage gesichert. Die Vermieterin mutmaßte wegen der niedrigen Heizkosten, dass die Mieter die Heizkörper manipuliert hätten, möglicherweise sogar die Erfassungsgeräte von den Heizkörpern demontiert hätten. Sie verglich die Verbräuche der Mieter mit den in der auf derselben Etage gelegenen Nachbarwohnung, in der deutlich höhere Verbräuche erfasst wurden. Die Mieter wehrten sich mit dem Argument, die Wohnung liege über dem Sanitärbereich eines Fitnessstudios, so dass es schon „von unten“ genügend Wärme gebe. Außerdem lebten sie gerne kühl. Die Vermieterin verlangte daraufhin die Duldung der monatlichen Besichtigung der Heizkörper und der Montage von Datenloggern. Das Betriebskostenguthaben zahlte sie nicht aus. Die Mieter klagten daraufhin auf Auszahlung des Guthabens. Die Vermieterin erhob Widerklage auf Duldung der monatlichen Besichtigung der Heizkörper und Monate der Datenlogger. Das Gericht gab der Klage statt und wies die Widerklage ab. Entscheidung Das Gericht sah den Anspruch der Mieter auf Rückzahlung geleisteter Betriebskosten aus § 812 Abs. 1 BGB als gegeben an. Wegen des Ablaufs der Abrechnungsfristen im Verlauf des Prozesses könnten die Abrechnungen ohnehin nicht mehr korrigiert werden. Den Anspruch auf Duldung der Besichtigung der Heizkörper bzw. das Installieren von Datenloggern lehnte das Gericht ab. Dem Vermieter stehe kein regelmäßiges, anlassloses Besichtigungsrecht der vermieteten Wohnung zu (BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, IMRRS 2014, 1077). Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung den Zutritt zur Wohnung zu gewähren, bestehe nur dann, wenn es dafür einen konkreten sachlichen Grund gebe. Das könne beispielsweise bei Mängelanzeigen des Mieters oder zur Abnahme von Handwerksleistungen der Fall sein. Ein geringer Heizungsverbrauch sei dagegen kein sachlicher Grund. Dies gelte hier schon deshalb, weil die Wohnung mit elektronischen Heizkostenverteilern ausgestattet sei, die sogar mit einer softwaregestützten Manipulations- und Demontageüberwachung ausgerüstet sei. Ein Besichtigungsrecht wegen des reinen Verdachts irgendeiner Manipulation, ohne dass dieser Verdacht substanziiert werden könne, sei damit nicht zu rechtfertigen. Auch das Aufstellen von Datenloggern gegen den Willen der Mieter sei nicht zulässig. Während der Dauer des Mietvertrags stehe das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung den Mietern zu. Die Wohnung sei die geschützte räumliche Sphäre, in der sich das Privatleben der Mieter entfaltet. Sie stehe unter dem Schutz des Grundgesetzes, das das Recht gewähre, in den Räumen in Ruhe gelassen zu werden. Dem Informationsbedarf des Vermieters zum Heizungsverbrauch der Mieter sei durch die installierten Heizkostenverteiler ausreichend genüge getan. Er sei damit in die Lage versetzt, die Heizkostenabrechnung für alle Mieter erstellen zu können. Ein weiteres Recht auf Information über das konkrete Heizverhalten der Mieter bestehe demgegenüber nicht. Quelle: IMR Werkstatt-Beitrag Einstelldatum: 21.01.2019 Hinweis: Nächster Seminartermin

LED-Beleuchtung – Ausbaubeiträge

Dem Kläger gehört ein Grundstück in einer Straße der beklagten Ortsgemeinde Kirburg. Die Kommune tauschte in dieser Straße im Jahre 2016 die Lampenköpfe der Straßenbeleuchtung aus und stellte diese von Quecksilberdampflampen auf LED-Beleuchtung um. Hierfür verlangte sie vom Kläger und den übrigen Anliegern der Straße, gestützt auf ihre Ausbaubeitragssatzung, einen einmaligen Beitrag für den Ausbau der Teileinrichtung Beleuchtung. Gegen den Beitragsbescheid erhob der Kläger nach erfolglosem Widerspruchsverfahren Klage. Der Widerspruchsbescheid des Kreisrechtsausschusses wurde allein darauf gestützt, dass der Widerspruch verfristet und dem Kläger keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren sei, weil er noch innerhalb der laufenden Widerspruchsfrist Kenntnis von dem Bescheid erlangt und danach genügend Zeit gehabt habe, fristgerecht Widerspruch zu erheben. Die Klage hatte keinen Erfolg. Die Klage, so die Koblenzer Verwaltungsrichter, sei bereits unzulässig, da der Kläger nicht rechtzeitig Widerspruch eingelegt habe und ihm keine Wiedereinsetzung zu gewähren sei. Dies habe der Kreisrechtsausschuss im Widerspruchsbescheid zutreffend dargelegt. Der Kläger könne sich auch nicht darauf berufen, den angefochtenen Bescheid nicht erhalten zu haben. Mit diesem Einwand sei er ausgeschlossen, da er weder im Widerspruchsverfahren noch im Klageverfahren vor der mündlichen Verhandlung hierauf hingewiesen habe. Nach mehr als eineinhalb Jahren, in denen er sowohl gegenüber der Beklagten, gegenüber dem Kreisrechtsausschuss, auch in dessen mündlicher Erörterung auf Befragen der Vorsitzenden, als auch im Rahmen der Klage den Eindruck erweckt habe, den Bescheid erhalten zu haben und zu kennen, sei Verwirkung dieses Einwandes eingetreten. Ob der Einwand zutreffe, brauche daher nicht mehr geprüft zu werden. Darüber hinaus liege in der Sache in dem von der beklagten Ortsgemeinde beschlossenen Austausch der Lampenköpfe mit Einbau von LED-Lampen, der Kabel in der Lampe und der Erdungsschellen eine beitragspflichtige Erneuerung der Teileinrichtung Straßenbeleuchtung einer Anliegerstraße vor. Die bisher dort eingebauten Quecksilberdampflampen dürften nach europäischem Recht sei 2015 nicht mehr hergestellt und verkauft werden. Ein Austausch allein der Leuchtmittel in den Straßenlampen sei daher nicht mehr möglich. Zudem sei die Beleuchtungseinrichtung 40 Jahre alt, so dass die übliche Nutzungsdauer abgelaufen sei. Gegen diese Entscheidung können die Beteiligten die Zulassung der Berufung durch das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz beantragen. Quelle:Pressemitteilung Nr. 3/2019 Urteilin Volltext: Link Hinweis: Nächster Seminartermin

Verwaltungskostenpauschale in AGB zulässig?

Verwaltungskostenpauschale nicht zulässig, so das BGH. Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt. BGH, Urteil vom 19.12.2018 – VIII ZR 254/17 Der Kläger ist seit Juli 2015 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Der Mietvertrag enthält unter anderem auszugsweise folgende Regelungen: „§ 7 – Miete, Nebenkosten, Schönheitsreparaturen 1. Die Miete [X] netto kalt [ ] brutto kalt beträgt_____________zzt. EUR 1.499,99 [X] Der Betriebskostenvorschuss für Betriebskosten gemäß § 18 beträgt zzt. EUR 158,12 [ ] Die Betriebskostenpauschale für Betriebskosten gemäß § 18 beträgt zzt. EUR_______ Der Heizkostenvorschuss gemäß § 9 beträgt___________zzt. EUR 123,75 Verwaltungskostenpauschale zzt. EUR 34,38 Für Garage/Kfz.-Stellplatz__________________________zzt. EUR_______ zzt. monatlich insgesamt EUR 1.816,24″ § 18 – Betriebskosten […] Im Fall der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter gem. § 560 Abs. (1) BGB berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen. […]“
  • § 1 BetrKV Betriebskosten (1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden. (2) Zu den Betriebskosten gehören nicht: 1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten), 2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).
  • § 305c BGB Überraschende und mehrdeutige Klauseln (1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil. (2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.
  • § 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten (1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
vorhergehend: LG Berlin, Urteil vom 12.10.2017 – 67 S 196/17 AG Berlin-Mitte, 08.06.2017 – 122 C 50/17 Quelle: BGH, Urteil vom 19.12.2018 – VIII ZR 254/17 Hinweis: Nächster Seminartermin

Gilt § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung bei installierten Wärmemengenzählern?

Bei Wärmemengenzählern wird immer nach Heizkostenverordnung abgerrechnet. § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung gilt nicht bei installierten Wärmemengenzählern! so das LG Dortmund, Beschluss vom 08.06.2018 – 17 S 33/18 Die Heizkostenverordnung bietet bei hohen Rohrwärmeverlusten lediglich gem. § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung die Möglichkeit, den Wärmeverbrauch der Nutzer nach den anerkannten Regeln der Technik zu bestimmen (= VDI 2077). Im Gegensatz zu Heizkostenverteilern ermitteln Wärmemengenzähler die abgegebene Wärmeenergie anhand Volumenstrom sowie der Differenz aus Vor- und Rücklauftemperatur, so dass sie auch den wesentlichen Teil der Rohrwärme erfassen. Damit kommt ein Korrekturverfahren gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung nicht in Betracht. HeizkostenV § 3 Satz 1, § 7 Abs. 1; WEG § 21 Abs. 4 Problem/Sachverhalt Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin. Sie ist der Auffassung, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28.11.2016 über die Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen für 2015 in Bezug auf die Position „Heizkosten“ nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung gem. § 21 Abs. 4 WEG entspreche. Zur Begründung führt sie aus, dass der erfasste Wärmeverbrauch bei einem unstreitigen Rohrwärmeverlust von ca. 35% nicht nach der HeizkostenV, sondern nach Miteigentumsanteilen zu verteilen sei. Die hiergegen erhobene Anfechtungsklage wurde vom Amtsgericht abgewiesen, wogegen die Klägerin vor dem Landgericht Berufung einlegte. Entscheidung Erfolglos! Trotz eines unstreitig zu hohen Wärmeverlustes ist davon auszugehen, dass die gelieferte Wärmemenge in der betreffenden Immobilie tatsächlich verbraucht wurde und eine entsprechende Zahlungsverpflichtung der Eigentümergemeinschaft besteht, weshalb der diesbezügliche Gesamtbetrag auch zutreffend in die Abrechnung einzustellen war. Des Weiteren liegen die Voraussetzungen für ein Abweichen von der HeizkostenV gem. § 7 Abs. 1 Satz 3 nicht vor, da in der Immobilie Wärmemengenzähler installiert sind. Im Gegensatz zu Heizkostenverteilern ermitteln Wärmemengenzähler die abgegebene Wärmeenergie anhand des Volumenstroms sowie der Differenz aus Vor- und Rücklauftemperatur, so dass sie auch den wesentlichen Teil der Rohrwärme erfassen. Außerdem wären auch die im Rahmen des § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV nach VDI 2077 zu beachtenden Mindestwerte nicht unterschritten. So setzt VDI 2077 zunächst eine Unterschreitung eines Verbrauchswärmeanteils von 34% voraus. Im vorliegenden Fall beträgt der Anteil der erfassten Verbrauchswärme jedoch ca. 65%. Da hiermit auch weitaus mehr als 20% der Verbrauchswärme erfasst wurden, scheidet eine Korrektur der Abrechnung aufgrund Treuwidrigkeit unter Billigkeitsgesichtspunkten ebenfalls aus. § 7 HeizKostenV Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme (1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfaßten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl.I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl-oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 von Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden. (2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse. Die Verbrauchsanalyse sollte insbesondere die Entwicklung der Kosten für die Heizwärme- und Warmwasserversorgung der vergangenen drei Jahre wiedergeben. (3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 entsprechend. (4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2. Quelle: IMRRS 2018, 1375 Entscheidung im Volltext Hinweis: Nächster Seminartermin

Rauchwarnmelder – Ist ein Einheitlicher Einbau und Wartung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zulässig?

Rauchwarnmelder – Einheitlicher Einbau und Wartung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zulässig so das BGH, Urteil vom 07.12.2018 – V ZR 273/17 Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass Wohnungseigentümer bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann wirksam beschließen können, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben. Sachverhalt: Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen. Im Hinblick auf die nach § 49 Abs. 7 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) bestehende Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern beschlossen die Wohnungseigentümer 2015 die Installation sowie die Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma. Die Anschaffungskosten sollten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle über die Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden. Die Kläger, die ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet haben, möchten von der getroffenen Regelung ausgenommen werden. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs: Der Bundesgerichtshof hat die Revision zurückgewiesen. Dabei hat er sich von folgenden Erwägungen leiten lassen: „Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW hat zwar der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Betriebsbereitschaft sicherzustellen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen. Der Beschluss entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung. Indem der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ gelegt werden, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Eine solche Regelung „aus einer Hand“ minimiert zudem versicherungsrechtliche Risiken. Es entspricht regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder betreiben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Individuelle Lösungen führen insbesondere in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Wie ein solcher Nachweis aussehen soll, ist zudem unklar. Das kann zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen. Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Demgegenüber ist die finanzielle Mehrbelastung des Wohnungseigentümers, der seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat, gering.“ Vorinstanzen:
  • AG Mettmann – Urteil vom 14. Februar 2017 – 26 C 3/16
  • LG Düsseldorf – Urteil vom 20. September 2017 – 25 S 32/17
Die maßgeblichen Vorschriften lauten: § 21 WEG: Abs. 1: „Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.“ Abs. 3: „Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.“ Abs. 5: „Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: 1. (…) 2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums“ (…) § 49 (7) BauO NRW: „In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen.“ Quelle: Pressemitteilung Nr. 180/18 vom 7.12.2018 Hinweis: Nächster Seminartermin

Ist die VDI 2077 Blatt 3.5 bei Wärmemengenzähler anwendbar?

Die Heizkostenverordnung bietet bei hohen Rohrwärmeverlusten lediglich gem. § 7 Abs. 1 Satz 3 die Möglichkeit, den Wärmeverbrauch der Nutzer nach den anerkannten Regeln der Technik zu bestimmen (VDI 2077), auch bei Wärmemengenzähler? Im Gegensatz zu Heizkostenverteilern ermitteln Wärmemengenzähler die abgegebene Wärmeenergie anhand Volumenstrom sowie der Differenz aus Vor- und Rücklauftemperatur, so dass sie auch den wesentlichen Teil der Rohrwärme erfassen. Damit kommt ein Korrekturverfahren gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV nicht in Betracht. so das LG Dortmund, Beschluss vom 08.06.2018 – 17 S 33/18 „Zu Recht hat das Amtsgericht festgestellt, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28.11.2016 zu TOP 5 über die Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen für 2015 in Hinblick auf die angefochtene Position „Heizkosten“ ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG entspricht. … Dabei ist das Amtsgericht zunächst zutreffend davon ausgegangen, dass der Vortrag der Klägerin nicht den Schluss zulässt, dass die von der Fa. U abgerechneten Gesamt- bzw. Einzelverbräuche an Heizkosten nicht zutreffend ermittelt worden sind, da die Beklagten die z.T. stark unterschiedlichen Verbräuche in den einzelnen Wohneinheiten plausibel erläutert haben. Zu Recht stellt das Amtsgericht auch fest, dass der Sachverständige H zwar in seinem zur Akte gereichten Gutachten vom 07.01.2015 für das Jahr 2013 festgestellt hat, dass der Wärmeverlust in der Immobilie zu hoch sei. Ungeachtet dessen ist mit dem Amtsgericht davon auszugehen, dass die von der Fa. U gelieferte Wärmemenge tatsächlich verbraucht wurde. Damit besteht eine entsprechende Zahlungsverpflichtung der Eigentümergemeinschaft, so dass der Gesamtbetrag der Rechnung der Fa. U zutreffend in die Abrechnung einzustellen war. Entgegen der mit der Berufung vorgebrachten Auffassung der Klägerin entspricht auch die Verteilung der Heizkosten in den Jahreseinzelabrechnungen ordnungsgemäßer Verwaltung. Gemäß § 3 S. 1 HeizKVO sind die Vorschriften dieser Verordnung auf Wohnungseigentum anzuwenden unabhängig davon, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser getroffen worden sind. Demnach sind die Heizkosten gemäß § 7 Abs. 1 S.1 HeizKVO i.V.m. § 14 der Teilungserklärung zu 70% nach Verbrauch und zu 30% nach Wohnflächen zu verteilen. Soweit die Klägerin demgegenüber mit der Berufung einwendet, dass gemäß § 7 Abs. 1 S. 1 nach dem „erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer“ abzurechnen sei, welcher sich auf 74.187,542 kWh belaufe, ist dem insoweit nicht zuzustimmen, als gemäß der zitierten Vorschrift „von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlagen“ bis zu 70% nach „dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen“ sind. Dem entspricht die angegriffene Heizkostenabrechnung, indem von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage, welche sich auf die Brennstoffkosten für die insgesamt verbrauchten 114.352,00 kWh belaufen, 70% entsprechend den erfassten Einzelverbräuchen verteilt werden. Wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, ist die von der Klägerin demgegenüber begehrte Verteilung nach Miteigentumsanteilen gesetzlich nicht vorgesehen. Die HeizKVO bietet bei hohen Rohrwärmeverlusten lediglich gemäß § 7 Abs. 1 S. 3 die Möglichkeit, den Wärmeverbrauch der Nutzer nach den anerkannten Regeln der Technik zu bestimmen (= VDI 2077). Dies kommt jedoch vorliegend nicht in Betracht und zwar unabhängig von der Frage, ob die (analoge) Anwendung des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizKVO vorliegend bereits deswegen ausgeschlossen ist, weil es sich um überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen handelt (so BGH, Urteil vom 15.03.2017, VIII ZR 5/16). Denn vorliegend sind die Kriterien der VDI 2077 bereits deswegen nicht erfüllt, weil in den Wohnungen der Liegenschaft Wärmemengenzähler und nicht Heizkostenverteiler verbaut sind (vgl. Gutachten des Sachverständigen H vom 07.01.2015, S. 23 f.; Mitteilung der U Bl. 114 ff. d.A.). Im Gegensatz zu Heizkostenverteilern ermitteln Wärmemengenzähler die abgegebene Wärmeenergie anhand Volumenstrom sowie der Differenz aus Vor- und Rücklauftemperatur, so dass sie auch den wesentlichen Teil der Rohrwärme erfassen. Damit kommt auch ein Korrekturverfahren gemäß § 7 Abs. 1 S. 3 HeizKVO nicht in Betracht. Im Übrigen wäre auch bereits das erste, wesentliche Kriterium der VDI 2077, nämlich ein Verbrauchswärmeanteil von < 34% nicht erfüllt, da der Anteil der erfassten Verbrauchswärme bei ca. 65% liegt. Damit liegt zwar ein hoher Wärmeverlust in der Immobilie vor, jedoch nicht ein solcher, welcher die abweichende Bestimmung des erfassten Verbrauchs nach den anerkannten Regeln der Technik gemäß § 7 Abs. 1 S. 3 HeizKVO rechtfertigt. Da vorliegend auch nicht weniger, sondern deutlich mehr als 20% der abgegebenen Wärme von den Verbrauchserfassungsgeräten erfasst wird (vgl. AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 15. März 2016 - 980a C 29/13 WEG; München, Urteil vom 19.12.2013 - 36 S 12255/12, Rn. 9 -m.w.N.), kommt auch eine Korrektur aufgrund Treuwidrigkeit unter Billigkeitsgesichtspunkten nicht in Betracht. Die Heizkostenabrechnung entspricht somit im Ergebnis den Vorgaben der HeizKVO und der Teilungserklärung und damit ordnungsgemäßer Verwaltung. § 7 HeizkostenV Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme „(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden. (2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse. Die Verbrauchsanalyse sollte insbesondere die Entwicklung der Kosten für die Heizwärme- und Warmwasserversorgung der vergangenen drei Jahre wiedergeben. (3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 entsprechend. (4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.“ Quelle: IMRRS 2018, 1375 Entscheidung im Volltext Hinweis: Nächster Seminartermin

Wohnbauoffensive der Bundesregierung: Starke Kritik an Sonderabschreibung

Die im Rahmen der Wohnbauoffensive der Bundesregierung zur Schaffung von 1,5 Millionen Wohnungen vorgesehene Sonderabschreibung für den Bau neuer Mietwohnungen ist von Sachverständigen zum Teil scharf kritisiert worden. So bezweifelte Claus Michelsen vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) am Montag in einer öffentlichen Anhörung des Finanzausschusses, dass die Maßnahme dort für zusätzliche Neubauinvestitionen sorgen werde, wo sie nachgefragt werden. Außerdem bezweifelte er, dass Wohnraum zu bezahlbaren Mieten geschaffen werden könne. Zu befürchten seien hingegen hohe Mitnahmeeffekte, weiter steigende Bau- und Immobilienpreise sowie räumliche Fehllenkungen. Auch der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) warnte in der Anhörung davor, in Zeiten einer konjunkturellen Hochphase zum Mittel der zeitlich begrenzten Sonderabschreibung zu greifen. Dies könne zu weiter steigenden Baupreisen führen. Besser seien längerfristige Maßnahmen Der von der Regierung eingebrachte Entwurf eines Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus (19/4949, 19/5417) sieht die Einführung einer bis Ende des Jahres 2021 befristete Sonderabschreibung in Höhe von fünf Prozent pro Jahr vor. Die Sonderabschreibung soll zusätzlich zur bestehenden linearen Abschreibung gewährt werden. Die Kosten werden von der Regierung für das Jahr 2020 mit fünf Millionen Euro, für das Jahr 2021 mit 95 Millionen Euro und für 2022 mit 310 Millionen Euro angegeben. Voraussetzung für die Sonderabschreibung ist, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen, um den Bau bezahlbarer Mietwohnungen anzuregen. Außerdem muss die Wohnung im Jahr der Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Ziel der Maßnahme sei, möglichst zeitnah private Investoren zum Neubau von Mietwohnungen anzuregen, wird in der Begründung des Gesetzentwurfs erläutert. Gefördert würden mit der Sonderabschreibung aber auch Maßnahmen zur Schaffung neuer Wohnungen in bestehenden Gebäuden. In der von der Ausschussvorsitzenden Bettina Stark-Watzinger (FDP) geleiteten Anhörung erklärte Michelsen weiter, er halte es für unwahrscheinlich, dass gerade in Städten mit großer Wohnraumknappheit „die Förderung zusätzlichen Neubau auf unbebauten Flächen anreizt“. Ein Impuls könne allenfalls von der Förderung von Bestandsmaßnahmen ausgehen. So seien die Potenziale der Nachverdichtung noch nicht ausgeschöpft. Aus anderen Gründen übten Verbände wie „Haus und Grund“ Kritik an den Regierungsplänen. Die Höhe der Abschreibung sei im Hinblick auf das verfolgte Ziel der Wohnraumschaffung angesichts der weiter steigenden Baukosten unzureichend. Praxisfern sei auch die Begrenzung der Anschaffungs- und Herstellungskosten auf maximal 3.000 Euro pro Quadratmeter, kritisierten auch ZIA und andere Sachverständige. Weitaus effektiver ist es nach Ansicht von Haus und Grund, die lineare Abschreibung von derzeit zwei Prozent zu erhöhen. Auch der Bundesverband deutscher Immobilien- und Wohnungsunternehmen (GDW) forderte die Anhebung der linearen Abschreibung auf drei Prozent. Sonderabschreibungen wie sie die Regierung vorschlage würden nur einen kurzfristigen Effekt bieten und die Gefahr bergen, „in der ohnehin völlig überhitzten Baukonjunktur zu verpuffen“. Notwendig seien Signale, die auch das Baugewerbe motivieren würden, die Kapazitäten dauerhaft zu erweitern. Auch der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) kritisierte unter anderem die von der Regierung geplante Kostenobergrenze. Es gebe angesichts zunehmender Singularisierung einen wachsenden Bedarf an kleinen Wohnungen. Kleine Wohnungen zu bauen bedeute einen höheren Aufwand wegen des kostenintensiven technischen Ausbaus. Gerade hier könnte ein Hebel zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus liegen, indem die förderfähige Fläche je Wohneinheit begrenzt werde, so der BFW. Die Spitzenverbände der deutschen Wirtschaft verwiesen in einer gemeinsamen Stellungnahme auf stark gestiegene Baukosten und die deutlich gestiegene Grunderwerbsteuer, die die Schaffung günstigen Wohnraums erschweren würden. Der Mangel an günstigem Bauland und die langen Genehmigungsverfahren seien zudem große Investitionshemmnisse. Die gute Auslastung des Baugewerbes und der Fachkräftemangel würden es den Betrieben erschweren, zusätzliche Kapazitäten aufzubauen. Daher, so betonte der Zentralverband des deutschen Handwerks, werde das Gesetz nicht die gewünschten Effekte haben. Auch für die UTB Projektmanagement GmbH wird das Ziel des Gesetzes wegen fehlender Kapazitäten der Bauwirtschaft nicht erreicht werden. Der Deutsche Mieterbund vermisste eine Mietobergrenze in dem Entwurf: „Damit kann nicht sichergestellt werden, dass die steuerlich geförderten Mietwohnungen nach Fertigstellung tatsächlich im bezahlbaren Mietsegment angeboten werden.“ Die „zwingend notwendige“ Mietobergrenze könne sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Die Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt erklärte in ihrer Stellungnahme, die für die Sonderabschreibung vorgeschriebenen Mittel sollten besser für die direkte Förderung der Schaffung von Sozialwohnungen eingesetzt werden. Der Bundesrechnungshof erklärte in seiner Stellungnahme, die Neuregelung sei für die Finanzämter nur schwer nachzuvollziehen und werde mit einem hohen Verwaltungsaufwand verbunden sein. Außerdem sah der Bundesrechnungshof Probleme bei der Vereinbarkeit mit europäischem Recht. Professor Frank Hechtner (Technische Universität Kaiserslautern) erklärte, von Sonderabschreibungen könnten grundsätzlich konjunkturelle Impulse ausgehen. In der aktuellen Situation erwarte er das von dieser geplanten Maßnahme jedoch nicht. Infolge der Niedrigzinsphase würden ohnehin bereits ökonomische Anreize bestehen, Investitionen in Neubauten für Wohnzwecke vorzunehmen. Quelle: Finanzen/Anhörung – 19.11.2018 (hib 888/2018) Hinweis: Nächster Seminartermin

Bleibt die vom Mieter eingebaute Küche unberücksichtigt beim feststellen der Ortsübliche Vergleichsmiete?

Ortsübliche Vergleichsmiete: Vom Mieter eingebaute Küche bleibt unberücksichtigt „Eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Entgegenstehende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zum Nachteil des Mieters sind nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rz. 10 ff. sowie vom 07.07.2010 – VIII ZR 315/09, IMR 2010, 411 = NZM 2010, 735 Rz. 12 ff.)“ so das BGH, Urteil vom 24.10.2018 – VIII ZR 52/18 vorhergehend: LG Berlin, 30.01.2018 – 63 S 132/17 AG Spandau, 16.03.2017 – 10 C 31/16 Die 77 qm große Wohnung befindet sich in einem 1976 errichteten Mehrfamilienhaus in mittlerer Wohnlage. Die bei Übergabe der Wohnung an die Beklagten vorhandene gebrauchte Einbauküche wurde mit Zustimmung der Kläger wenige Wochen nach dem Einzug der Beklagten durch eine auf deren Kosten angeschaffte neue Einbauküche ersetzt. Der Sohn der Kläger verkaufte im Anschluss die ausgebaute Kücheneinrichtung. Mit Schreiben vom 21. Oktober 2015 baten die Kläger die Beklagten unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2015 um Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 622,78 Euro auf 716,20 Euro mit Wirkung zum 1. Januar 2016. Sie vertraten dabei die Auffassung, die begehrte Erhöhung sei unter anderem deshalb gerechtfertigt, weil die Wohnung über eine moderne Küchenausstattung verfüge. § 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt. (2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. (3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. (4) Die Kappungsgrenze gilt nicht, 1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und 2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt. Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist. (5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses. (6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Quelle : BGH Urteil Hinweis: Nächster Seminartermin

Wann ist die formularmäßige Umlage in Gewerberaum wirksam?

Betriebskosten Gewerberaum: Urteil OLG Frankfurt, Beschluss vom 14.02.2018 – 2 U 142/17 „Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrags – auch formularmäßig -, dass der Mieter „die Nebenkosten“ oder „die umlagefähigen Nebenkosten“ zu tragen hat, so liegt hierin auch ohne nähere Bestimmung der einzelnen Kostenarten oder eine Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV/Anlage 3 zu § 27 II. BV eine wirksame Umlage jedenfalls der im Betriebskostenkatalog zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses konkret aufgeführten Betriebskosten (Anschluss und Fortführung von BGH, Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15, IMR 2016, 141). Die Unwirksamkeit einer Umlagevereinbarung hinsichtlich der Betriebskosten bzw. Nebenkosten führt nicht dazu, dass die hierfür angesetzten Vorauszahlungen gänzlich aus der Miete (§ 535 Abs. 2 BGB) entfallen. Es liegt insoweit vielmehr eine Inklusivmiete oder eine Nebenkostenpauschale vor. Hat der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung erstellt, steht dem Mieter bei inhaltlichen Fehlern grundsätzlich kein Anspruch auf Neuabrechnung zu, solange er die zutreffende Kostenumlage aufgrund der Abrechnung unter Hinzuziehung der Belege selbst errechnen kann und er kein ausnahmsweise zu berücksichtigendes Interesse am Erhalt einer inhaltlich richtigen Abrechnung geltend machen kann.“ § 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. (2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. § 307 BGB Inhaltskontrolle (1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. (2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung 1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder 2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. (3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein. § 259 BGB Umfang der Rechenschaftspflicht (1) Wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen. (2) Besteht Grund zu der Annahme, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verpflichtete auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er nach bestem Wissen die Einnahmen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei. (3) In Angelegenheiten von geringer Bedeutung besteht eine Verpflichtung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht. § 197 BGB Dreißigjährige Verjährungsfrist (1) In 30 Jahren verjähren, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, 1. Schadensersatzansprüche, die auf der vorsätzlichen Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit, der Freiheit oder der sexuellen Selbstbestimmung beruhen, § 199 BGB Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist und Verjährungshöchstfristen (1) Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem 1. der Anspruch entstanden ist und 2. der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. (2) Schadensersatzansprüche, die auf der Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit oder der Freiheit beruhen, verjähren ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an. (3) Sonstige Schadensersatzansprüche verjähren 1. ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an und 2. ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an. Maßgeblich ist die früher endende Frist. (3a) Ansprüche, die auf einem Erbfall beruhen oder deren Geltendmachung die Kenntnis einer Verfügung von Todes wegen voraussetzt, verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Entstehung des Anspruchs an. (4) Andere Ansprüche als die nach den Absätzen 2 bis 3a verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an. (5) Geht der Anspruch auf ein Unterlassen, so tritt an die Stelle der Entstehung die Zuwiderhandlung. Hinweis: Nächster Seminartermin Quelle: Urteil

Trompetenspiel in einem Reihenhaus?

Trompetenspiel in einem Reihenhaus, BGH Urteil vom 26. Oktober 2018 – V ZR 143/17 Sachverhalt: Der Kläger und die Klägerin bewohnen als Nießbraucher ein Reihenhaus in einem Wohngebiet. Die Beklagten sind Eigentümer und Bewohner des benachbarten Reihenhauses. Der Beklagte zu 1 ist Berufsmusiker (Trompeter). Er übt im Erdgeschoss und in einem Probenraum im Dachgeschoss Trompete, nach eigenen Angaben maximal 180 Minuten am Tag und regelmäßig nicht mehr als an zwei Tagen pro Woche unter Berücksichtigung der Mittags- und Nachtruhe. Zudem unterrichtet er zwei Stunden wöchentlich externe Schüler. Die Beklagte zu 2 spielt nicht Trompete. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs: „Der Bundesgerichtshof hat auf die Revision der Beklagten und unter Zurückweisung der Anschlussrevision der Kläger die Klage gegen die Beklagte zu 2 abgewiesen und die Sache im Übrigen an das Landgericht zurückverwiesen. Dabei hat er sich von folgenden Erwägungen leiten lassen: Gegen die (nicht musizierende) Beklagte zu 2 besteht von vornherein kein Unterlassungsanspruch. Ihre Verurteilung käme nur dann in Betracht, wenn sie als sogenannte mittelbare Handlungsstörerin verpflichtet wäre, gegen das Musizieren des Beklagten zu 1 einzuschreiten. Das ist nicht der Fall, weil der Beklagte zu 1 das Haus als Miteigentümer und damit aus eigenem Recht nutzt. Auch die Verurteilung des (musizierenden) Beklagten zu 1 kann nicht Bestand haben. Das Landgericht hat bei einem richterlichen Ortstermin festgestellt, dass das Trompetenspiel des Beklagten im Dachgeschoss im Wohnzimmer der Kläger (Erdgeschoss) nicht und in deren Schlafzimmer (Dachgeschoss) nur leise zu hören ist, während das Trompetenspiel im Wohnzimmer (Erdgeschoss) im angrenzenden Wohnzimmer der Kläger als „schwache Zimmerlautstärke“ zu vernehmen ist. Im Ausgangspunkt steht den Klägern als Nießbrauchern eines Hauses gegenüber dem Nachbarn, der sie durch Geräuschimmissionen stört, grundsätzlich ein Unterlassungsanspruch zu. Der Abwehranspruch ist jedoch ausgeschlossen, wenn die mit dem Musizieren verbundenen Beeinträchtigungen nur unwesentlich sind. Das ist anzunehmen, wenn sie in dem Haus der Kläger nach dem Empfinden eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ nicht als wesentliche Beeinträchtigung einzuordnen sind; die Grenze der im Einzelfall zumutbaren Lärmbelästigung kann nur auf Grund wertender Beurteilung festgesetzt werden. Insoweit hat das Landgericht einen zu strengen Maßstab zugrunde gelegt. Das häusliche Musizieren einschließlich des dazugehörigen Übens gehört zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung und ist aus der maßgeblichen Sicht eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ in gewissen Grenzen hinzunehmen, weil es einen wesentlichen Teil des Lebensinhalts bilden und von erheblicher Bedeutung für die Lebensfreude und das Gefühlsleben sein kann; es gehört – wie viele andere übliche Freizeitbeschäftigungen – zu der grundrechtlich geschützten freien Entfaltung der Persönlichkeit. Andererseits soll auch dem Nachbarn die eigene Wohnung die Möglichkeit zur Entspannung und Erholung und zu häuslicher Arbeit eröffnen, mithin auch die dazu jeweils notwendige, von Umweltgeräuschen möglichst ungestörte Ruhe bieten. Ein Ausgleich der widerstreitenden nachbarlichen Interessen kann im Ergebnis nur durch eine ausgewogene zeitliche Begrenzung des Musizierens herbeigeführt werden. Dabei hat ein Berufsmusiker, der sein Instrument im häuslichen Bereich spielt, nicht mehr, aber auch nicht weniger Rechte als ein Hobbymusiker und umgekehrt. Wie die zeitliche Regelung im Einzelnen auszusehen hat, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere dem Ausmaß der Geräuscheinwirkung, der Art des Musizierens und den örtlichen Gegebenheiten; eine Beschränkung auf zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen, jeweils unter Einhaltung der üblichen Ruhezeiten in der Mittags- und Nachtzeit, kann als grober Richtwert dienen. Die örtlichen Gegebenheiten sind ebenfalls von Bedeutung. Können die Geräuscheinwirkungen erheblich verringert werden, indem in geeigneten Nebenräumen musiziert wird, kann es aufgrund nachbarlicher Rücksichtnahme geboten sein, das Musizieren in den Hauptwohnräumen zeitlich stärker einzuschränken; das gilt insbesondere dann, wenn auf Seiten des Nachbarn besondere Umstände wie eine ernsthafte Erkrankung eine gesteigerte Rücksichtnahme erfordern. Das Musizieren in den Hauptwohnräumen des Hauses kann aber nicht gänzlich untersagt werden. Auch die zeitlich begrenzte Erteilung von Musikunterricht kann je nach Ausmaß der Störung noch als sozialadäquat anzusehen sein. Die Festlegung der einzuhaltenden Ruhezeiten muss sich an den üblichen Ruhezeiten orientieren; im Einzelnen haben die Gerichte einen gewissen Gestaltungsspielraum. Ein nahezu vollständiger Ausschluss für die Abendstunden und das Wochenende, wie ihn das Berufungsgericht vorgesehen hat, kommt jedoch nicht in Betracht. Dies ließe nämlich außer Acht, dass Berufstätige, aber auch Schüler häufig gerade abends und am Wochenende Zeit für das Musizieren finden. Nach alledem wird hier das Trompetenspiel im Dachgeschoss, das nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ausschließlich im Schlafzimmer der Kläger leise zu vernehmen ist, zur Mittags- und Nachtzeit als wesentlich, zu den übrigen Zeiten aber jedenfalls für etwa drei Stunden werktäglich (und eine entsprechend geringere Zeitspanne an Sonn- und Feiertagen) als unwesentlich anzusehen sein. Dann stünden dem Beklagten zu 1 im Dachgeschoss relativ großzügige Zeiträume zur Verfügung; infolgedessen könnte das Trompetenspiel in den Haupträumen engeren zeitlichen Grenzen unterworfen werden. Jedenfalls insgesamt sollte das tägliche Musizieren in dem Haus etwa drei Stunden werktags (und eine entsprechend geringere Zeitspanne an Sonn- und Feiertagen) nicht überschreiten. Entstehen durch den Musikunterricht lautere oder lästigere Einwirkungen und damit eine stärkere Beeinträchtigung der Kläger, muss dieser ggf. auf wenige Stunden wöchentlich beschränkt werden; sofern sich das Dachgeschoss zu der Unterrichtserteilung eignet, könnte das Landgericht vorgeben, dass der Unterricht nur dort stattfinden darf. Die Sache war hinsichtlich der Berufung des Beklagten zu 1 an das Landgericht zurückzuverweisen, damit es Feststellungen dazu trifft, welche Störungen durch den Musikunterricht entstehen, und damit es die Zeiten, zu denen musiziert werden darf, abschließend festlegen kann.“ Vorinstanzen:
  • AG Augsburg – Urteil vom 11. Dezember 2015 – 82 C 3280/15
  • LG Augsburg – Urteil vom 13. April 2017 – 72 S 4608/15
Die maßgeblichen Vorschriften lauten: § 1065 BGB Beeinträchtigung des Nießbrauchsrechts „Wird das Recht des Nießbrauchers beeinträchtigt, so finden auf die Ansprüche des Nießbrauchers die für die Ansprüche aus dem Eigentum geltenden Vorschriften entsprechende Anwendung.“ § 1004 BGB Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch „(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen. (2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.“ § 906 BGB Zuführung unwägbarer Stoffe „(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. (…) (2) Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. (…) “ Quelle: BGH Mitteilung der Pressestelle Nr.171/2018 Hinweis: Nächster Seminartermin