Wenn Verkäufer soweit ein Mangel arglistiges verschwiegen hat, darf er sich nicht auf einen in dem Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss berufen, soweit er den Mangel arglistiges verschwiegen hat.
Wurde ein Gebäude teilweise „schwarz“ errichtet, kann allein daraus nicht auf ein arglistiges Verschweigen von Mängeln durch den Verkäufer geschlossen werden. Erforderlich ist laut Bundesgerichtshof ein konkreter, verheimlichter Mangel. Der Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz habe hingegen nichts mit dem Inhalt der versprochenen Leistung zu tun – betroffen sei das nur Geschäftsgebaren, nicht das errichtete Gebäude.
BGH, Urteil vom 28. Mai 2021 – V ZR 24/20
Nach § 444 BGB darf sich der Verkäufer auf einen in dem Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat.
Bezugspunkt der Arglist in § 444 BGB ist ein konkreter Mangel.
Arglist liegt deshalb nur vor, wenn der Verkäufer diesen konkreten Mangel kennt oder zumindest im Sinne eines bedingten Vorsatzes für möglich hält und billigend in Kauf nimmt.
Das schließt es aus, ein arglistiges Verschweigen von Mängeln gemäß § 444 BGB durch den Verkäufer allein daraus abzuleiten, dass das Gebäude auf dem verkauften Grundstück teilweise unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz errichtet worden ist.
Für die Annahme von Arglist genügt es nicht, dass sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen (Bestätigung von Senat, Urteil vom 12. April 2013 – V ZR 266/11, NJW 2013, 2182).
Ein Grundstück ist nicht allein deshalb mangelhaft, weil bei der Errichtung eines auf ihm stehenden Gebäudes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsge-
setz verstoßen wurde.
§ 444 BGB Haftungsausschluss
„Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.“
§ 437 BGB Rechte des Käufers bei Mängeln
„Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,
1. nach § 439 Nacherfüllung verlangen,
2. nach den §§ 440, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zurücktreten oder nach § 441 den Kaufpreis mindern und
3. nach den §§ 440, 280, 281, 283 und 311a Schadensersatz oder nach § 284 Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.“
Quelle: BGH, Urteil vom 28. Mai 2021 – V ZR 24/20
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