Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend i.S.d. § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt.
- Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend im Sinne des §556f Satz2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht.
Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht.
- Ein im Rahmen des §556f Satz 2 BGB zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens)ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands -ohne Grundstücksanteil -erreicht.
a)In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten einfließen,die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des §555b BGB angefallen sind.
Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des §555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht.
b) Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB miterledigt, ist bei der im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. modernisierende Instandsetzung; im Anschluss an BGH, IMR 2020, 355).
- Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen, ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist.
So das BGH, Urteil von 11.11.2020 – VIII ZR 369/18
vorhergehend:
LG Berlin, Urteil vom 23.10.2018 – 63 S 293/17
AG Schöneberg, Urteil vom 08.09.2017 – 17 C 148/16
§ 556f BGB Ausnahmen
„§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.“
Quelle: BGH, Urteil von 11.11.2020 – VIII ZR 369/18
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