Muss eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche erfolgen?

Der Toleranz der Gerichte setzte der Bundesgerichtshof ein Ende!
Nun muss der Mieter auch eine Wohnflächenabweichung von unter 10 Prozent nicht mehr akzeptieren. Denn gerade hat der BGH ein neues Grundsatzurteil zur Wohnflächenabweichung gefällt.

BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14

Der Bundesgerichtshof hat heute den 18.11.2015 – unter teilweiser Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung – entschieden, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist.

Die Kappungsgrenze ist auch in diesen Fall zu beachten. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete gemäß § 558 BGB regelmäßig um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden. In Städten mit sogenannter prekärer Wohnraumsituation ist die Grenze sogar auf 15 Prozent abgesenkt worden.

Siehe dazu:

Vorinstanzen:

  • LG Berlin – Urteil vom 11. September 2014 (18 S 413/13)
  • AG Charlottenburg – Urteil vom 2. Dezember 2013 (237 C 302/13)

§ 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
„(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

[…]

(3) 1Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). 2Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. 3Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.“

§ 313 Störung der Geschäftsgrundlage
(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen. […]

Quelle: Mitteilung der Pressestelle Nr. 150/2015